Cour d'Appel · 14e chambre — 20 octobre 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 71I



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 20 OCTOBRE 2022



N° RG 22/00941 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VAGO



AFFAIRE :



S.A.S. BATIM ET FILS







C/

S.A.S.U. MEMMO IMMOBILIER









Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 04 Février 2022 par le Président du TJ de Pontoise

N° RG : 21/00733



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 20.10.2022

à : 



Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.S. BATIM ET FILS 

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 

N° SIRET : 482 831 948 (rcs Bobigny)

[Adresse 3] 

[Adresse 3]

Représentée par : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 22070

Assistée de Me Clément CARON, avocat plaidant au barreau de Paris





APPELANTE

****************





S.A.S. MEMMO IMMOBILIER

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 

N° SIRET : 841 157 316 (rcs Bobigny)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 - N° du dossier 2022030

Assistée de Me Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris





INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Présidente chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Nicolette GUILLAUME, Présidente,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,







EXPOSE DU LITIGE



Se prévalant de la qualité de syndic de l'immeuble sis [Adresse 2]), la société Memmo immobilier, a fait assigner la société Batim et fils devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise par acte d'huissier du 9 août 2021 aux fins d'obtenir la remise sous astreinte des documents relatifs à la gestion de la copropriété. 



Par ordonnance contradictoire rendue le 4 février 2022, le juge des référé du tribunal judiciaire de Pontoise a :

- constaté que la société Memmo immobilier justifie de sa qualité de syndic en vertu d'un procès-verbal d'assemblée générale du 29 avril 2021,

- condamné la société Batim et fils à remettre à la société Memmo immobilier, ès qualités de syndic de l'immeuble sis [Adresse 2], la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et les pièces, documents et archives de la copropriété les Vergers sise [Adresse 2],

- dit que cette condamnation est assortie d'une astreinte provisoire de trois mois, de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance,

- condamné la société Batim et fils à verser à la société Memmo immobilier, ès qualités de syndic de l'immeuble, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire de l'ordonnance est de droit,

- condamné la société Batim et fils aux entiers dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 16 février 2022, la société Batim et fils a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.



Dans ses dernières conclusions déposées le 8 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Batim et fils demande à la cour, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 835 du code de procédure civile, de : 

- juger son appel recevable, 

- infirmer 'le jugement' rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions,

statuant de nouveau, 

- dire n'y avoir lieu à référé ;

- ordonner la restitution des archives de la copropriété à la société Batim et fils, 

- assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir. 

en tout état de cause, 

- condamner la société Memmo immobilier à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner 'solidairement les intimés' aux entiers dépens de l'instance. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 4 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Memmo immobilier demande à la cour, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1965 et 514, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

- déclarer la société Batim et fils, mal fondée en son appel interjeté à l'encontre de l'ordonnance rendue le 4 février 2022, et l'en débouter intégralement ;

en conséquence, 

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- débouter la société Batim et fils de toutes ses demandes dirigées à son encontre ;

- condamner la société Batim et fils au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel incluant le timbre fiscal, dont distraction au profit de Maître Philippe Chateauneuf, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2022.















MOTIFS DE LA DÉCISION 



La société Batim et fils sollicite l'infirmation de l'ordonnance qui l'a condamnée sous astreinte à remettre à la société Memmo immobilier, ès qualités de syndic de l'immeuble sis [Adresse 2], la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et les pièces, documents et archives de la copropriété les Vergers sise [Adresse 2].



Elle soutient qu'elle a qualité de syndic de la copropriété litigieuse depuis le 2 mai 2019, date de son contrat. 



L'appelante estime que l'assemblée générale du 29 avril 2021 qui aurait désigné la société Memmo immobilier en qualité de syndic de l'immeuble sis [Adresse 2], est irrégulière et frauduleuse au motif qu'elle n'a pas été organisée par le syndic mais par M. [P] [J] qui avait pourtant démissionné de ses fonctions de président du conseil syndical le 10 juin précédent et qui a réutilisé des résolutions votées lors de l'assemblée générale qui s'était tenue le 20 janvier 2021 qui n'étaient plus d'actualité. 



Elle indique que cette assemblée générale du 29 avril 2021 est contestée, une assignation ayant été délivrée en ce sens le 28 mars 2022 devant le tribunal judiciaire de Pontoise par le président du conseil syndical. Elle prétend en effet, que ni l'article 8 ni l'article 50 du décret du 17 mars 1967 n'étaient applicables, la convocation à l'assemblée générale n'ayant pas été faite par les organes compétents, la désignation du syndic à cette occasion ne respectant pas en outre les règles de majorité requises par l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Elle ajoute qu'aux termes de la 7ème résolution figurant au procès-verbal d'assemblée générale en date du 12 mai 2021, elle a été désignée en qualité de syndic, admettant que par un jugement rendu le 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a annulé le procès-verbal de cette assemblée générale qui s'est tenue le 12 mai 2021. Elle précise cependant qu'une assemblée générale qui s'est tenue le 13 janvier 2022, l'a à nouveau désignée en qualité de syndic, admettant que cette nouvelle assemblée générale est contestée par une assignation délivrée le 11 mars 2022.



À l'issue de ses explications, la société Batim et fils prétend qu'une contestation sérieuse existe sur la nomination de la société Memmo immobilier en qualité de syndic, qui fait obstacle à la compétence du juge des référés.



La société Memmo immobilier qui se prévaut d'abord de l'assemblée générale du 29 avril 2021 convoquée par le président du conseil syndical, sollicite au contraire la confirmation de l'ordonnance querellée. 



Elle conteste en page 3 de ses conclusions l'existence d'une action en contestation de cette assemblée générale. Elle estime donc que cette assemblée générale est définitive puisqu'elle n'a pas été contestée dans le délai requis par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle admet finalement que cette assemblée générale est contestée mais avec la délivrance d'une assignation délivrée au bénéfice de M. [R] qui serait tardive.



Elle indique que la société Batim et fils a disposé d'un mandat de syndic jusqu'au 30 septembre 2020 mais qu'aucune assemblée générale ne s'est tenue préalablement à l'expiration de ce mandat aux fins d'obtenir son renouvellement.



Elle prétend que la société Batim et fils a convoqué une assemblée générale le 20 janvier 2021 puis une autre à la date du 12 mai 2021, alors qu'elle ne disposait plus d'aucun mandat.



L'intimée rappelle que cette assemblée générale du 12 mai 2021 a été annulée par un jugement rendu le 16 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Pontoise.



Elle fait aussi état de l'assemblée générale qui s'est tenue le 13 janvier 2022 qui a désigné la société Batim et fils en qualité de syndic, tout en confirmant que cette assemblée générale est contestée au motif que l'article 17 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas été respecté et d'un vote irrégulier par correspondance. 



Elle produit enfin en pièce 9 un procès-verbal d'assemblée générale qui s'est tenue le 9 mai 2022 qui renouvelle à la majorité son mandat de syndic.



La société Memmo immobilier prétend que la cour en appel du juge des référés a tout pouvoir pour ordonner la transmission des archives litigieuses entre l'ancien syndic et elle-même, valablement désignée, et qu'elle ne peut dénier sa compétence au motif de l'existence d'une contestation sérieuse.



Sur ce,



L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, modifié par l'article 17 de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, dispose qu' 'En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.'



La réforme opérée par l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, a transféré au juge des référés les compétences anciennement confiées au président du tribunal judiciaire statuant en la forme des référés.



La condition posée par le texte est celle d'un 'changement de syndic'.



Comme avant la réforme, la juridiction saisie doit donc apprécier si sa saisine est justifiée par la réalité de ce 'changement de syndic'. Dans cette seule hypothèse visée par le texte, la transmission des archives peut être ordonnée en référé. Il revient donc à la cour pour apprécier le bien fondé de sa saisine, d'examiner si le changement de syndic est acquis.



Peu important l'assemblée générale du 21 avril 2021 qui aurait désigné l'intimé en qualité de syndic et même que le procès-verbal correspondant soit contesté devant le juge du fond depuis la délivrance de l'assignation par un copropriétaire le 28 mars 2022, dès lors qu'en produisant joint à ses conclusions déposées le 4 juillet 2022 en pièce 9, un procès-verbal d'assemblée générale qui s'est tenue le 9 mai 2022 qui renouvelle à la majorité son mandat de syndic, la société Memmo immobilier peut valablement se prévaloir d'un changement de syndic. 



Aucune critique de cette assemblée générale n'est en effet portée par la société Batim et fils qui ne fait état dans ses dernières conclusions du 8 juillet 2022, postérieures au dépôt de cette pièce par l'intimée, d'aucune instance en cours en annulation. 



La condition posée par la loi d'un changement de syndic est donc satisfaite.



L'ordonnance sera donc confirmée en toutes ses dispositions.



Partie perdante, la société Batim et fils sera condamnée aux dépens. Elle ne peut prétendre au remboursement de ses frais irrépétibles.



L'équité justifie de faire droit à la demande de la société Memmo immobilier formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 500 euros.



PAR CES MOTIFS 



La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme l'ordonnance rendue le 16 novembre 2021,



Y ajoutant, 



Condamne la société Batim et fils à payer à la société Memmo immobilier la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Rejette toute autre demande,



Dit que la société Batim et fils supportera la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande. 

 



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, présidente, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le GreffierLa Présidente