Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 21 octobre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2022



(n° 2022/ , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01410 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBKF7



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Décembre 2019 -Tribunal de Grande Instance d'Évry- RG n° 17/01901





APPELANTE

 SCI 3AS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 495 391 575, agissant poursuites et diligences de son gérant, Monsieur [U] [S], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Me Vanessa ZENCKER de la société ARTES AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : A498





INTIMÉ 

Monsieur [I] [J] né le 30 Avril 1981 à [Localité 7] (35),

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2020/029639 du 15/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté et assisté de Me Alexandra MORIN, avocat au barreau d'Essonne, toque : P74 substituée par Me Cathie PAUMIER , barreau d'Essonne





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE., conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT :

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 17 juin 2022 prorogée au 09 septembre 2022 puis au 30 septembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.





****

M. [J] a conclu avec la SCI 3 AS une promesse de vente portant sur un appartement situé à [Adresse 6] sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt.



La SCI 3AS n'ayant pu obtenir ce prêt, la promesse est devenue caduque.

M. [J] et la SCI 3AS ont conclu le 13 novembre 2008 un accord aux termes duquel M. [J] a donné à bail à la SCI 3 AS cet appartement moyennant un loyer mensuel de 359 euros outre 70 euros au titre des charges et s'est engagé à vendre ce bien à la SCI 3AS pour un prix de 72 500 euros "à tout moment pendant le bail"; il a en outre été convenu que du prix de vente seront déduites " les sommes avancées par la société 3 AS au profit de M. [J], à savoir :

- 5 619 euros au titre du paiement du reliquat de charges de copropriété auprès du syndic Real,

- 2 100 euros à titre d'avance déjà perçus du gérant de la société 3 AS,

- 6 790 euros reçus ce jour à la signature du présent protocole,

- 8 000 euros à verser entre le 1er janvier et le 31 juillet 2009 en quatre fois.".



Le même jour, le contrat de bail a été conclu et M. [J] a souscrit une reconnaissance de dette d'un montant de 14 509 euros dû à la SCI 3 AS "pour prêt qu'il lui a fait à l'instant même", étant précisé que M. [J] "s'oblige à rembourser cette somme à la société 3 AS dans le délai de trois années à compter de ce jour, soit le 13 novembre 2011 au plus tard" et que "le remboursement du capital prêté se compensera avec le prix de vente de l'appartement (...) que ce dernier s'est engagé à céder de manière ferme et exclusive à la société 3 AS". 



La SCI 3AS a ensuite assigné M. [J] aux fins de voir constater la réalisation de la vente.



Par jugement du 5 décembre 2019, le tribunal de grande instance d'Evry a :

- débouté la SCI 3 AS de ses demandes ;

- prononcé la nullité de l'acte du 13 novembre 2008 ;

- condamné la SCI 3 AS à payer à M. [J] la somme de 24 827,04 euros au titre de l'arriéré de loyers, la somme mensuelle de 359 euros jusqu'à la libération des locaux, la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI 3 AS a interjeté appel de ce jugement. Elle a conclu au rejet de la demande d'annulation de l'acte du 13 novembre 2008 et a sollicité à titre subsidiaire, pour le cas où l'annulation de l'acte serait confirmée, la condamnation de M. [J] à lui payer la somme de 22 509 euros au titre des restitutions consécutives à cette nullité.



Par ordonnance en date du 11 mars 2021 statuant sur incident, le magistrat chargé de le mise en état a déclaré irrecevable la demande de la société 3AS en paiement par M. [J] de la somme de 22 509 euros. 



Par arrêt du 3 septembre 2021, la présente cour a déclaré irrecevable la demande de rsstitution par M. [J] formée à titre reconventionnel par la SCI 3 AS en ce qu'elle porte sur une somme de 14 509 euros et a déclaré recevable la demande de restitution formée à titre reconventionnel par la SCI 3 AS en ce qu'elle porte sur une somme de 8 000 euros.



Aux termes de ses dernières écritures, la SCI 3 AS demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de constater la validité de l'ensemble contractuel du 13 novembre 2018 en ce compris le protocle d'accord et d'enjoindre à M [J] de signer l'acte authentique de vente devant notaire; à titre très subsidiaire elle demande à la cour d'ordonner la restitution à son profit de 8 000 euros et la condamnation de M. [J] à lui payer à titre reconventionnel la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice et de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières écritures, M. [J] demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a fixé le montant des dommages et intérêts à 10 000 euros, en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, fixer les dommages et intérêts à 50 000 euros, et débouter la SCI 3 AS de l'ensemble de ses demandes; à titre subsidiaire, dans la mesure où la cour estimerait que la vente est parfaite, condamner la SCI à lui payer 72 500 euros au titre du prix de vente et dire qu'il ne sera pas tenu de signer l'acte de vente tant qu'elle ne se sera pas acquittée du prix de vente et de sa dette d'arriérés de loyers. En tout état de cause, M. [J] sollicite la condemnation de la SCI à lui payer la somme de 38 470,04 euros au titre de l'arriéré de loyers ou d'indemnité d'occupation arrêtée au mois de mars 2022 et la somme de 359 euros par mois à compter du mois d'avril 2022 jusqu'à complète liberation des lieux, d'ordonner son explusion et de condamner la SCI à lui payer 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

SUR CE



Sur la nullité du protocole d'accord 

Les moyens invoqués par la SCI 3 AS au soutien de son appel ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connus et auxquels il a répondu par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur discussion.



En effet le protocole d'accord en date du 13 novembre 2008 comporte un engagement ferme et irrévocable de M. [I] [J] de vendre l'appartement lui appartenant sis [Adresse 5] au prix de 72 500 euros mais ne comporte pas d'engagement de la SCI 3 AS d'acquérir l'appartement. 

Ce protocole comporte par ailleurs un second engagement de la part de M. [I] [J] à savoir celui de consentir à la SCI 3 AS un bail à loyer (habitation) pour la jouissance dudit bien à compter du 17 novembre 2008 pour une durée initiale de trois années renouvelables, engagement qui a été rempli par acte séparé du 13 novembre 2008, et rappelle l'engagement ferme et irrévocable de M. [J] de vendre l'appartement à la SCI qui pourra à tout moment pendant le bail acquérir le bien au prix convenu sans que cela soit constitué en obligation pour la SCI 3 AS.

Le bail ne rappelle pas cet engagement de M. [J] mais comporte une clause de préférence, en son article 15, par lequel le bailleur s'engage à proposer les lieux loués à la vente eu preneur au prix de 72 500 euros conformément aux conditions stipulées dans le protocole d'accord.

La SCI 3 AS n'est donc pas fondée à soutenir que le protocole d'accord du 13 novembre 2008 constituerait une promesse synallagmatique du fait d'engagements réciproques dès lors que l'engagement qu'elle a pris de régler un loyer qui pourra s'imputer sur le prix de vente ne constitue que la conséquence du bail que lui a consenti M. [J] par acte séparé et ne l'engageait pas à acquérir le bien.

Par ailleurs, si le protocole d'accord prévoit que diverses sommes pour un montant total de 14 500 euros avancées par la SCI 3 AS seront déduites du prix de vente, une reconnaissance de dette a été signée par les parties le même jour par acte séparé par lequel M. [J] s'engage à rembourser à la SCI 3 AS cette somme de 14 500 euros dans le délai de trois années soit le 13 novembre 2011 au plus tard, le remboursement du capital prêté par compensation avec le prix de vente n'étant prévue que comme modalité de remboursement.

Si ces trois contrats présentent un lien apparent dès lors que le contrat de bail et la reconnaissance de dette rappellent l'engagement ferme et irrévocable de M. [J] de vendre le bien, ils ne constituent pas un ensemble de contrats interdépendants devant être qualifiés de promesse synallagmatique en raison d'engagements réciproques dès lors que le contrat de bail et la reconnaissance de dette peuvent être exécutés séparément et que seul M. [J] est engagé, au terme de ces actes, à vendre le bien, la SCI ne s'étant pas engagée à l'acquérir et bénéficiant d'un bail et d'une reconnaissance de dette en contrepartie des sommes payées ou avancées dans le cas où elle déciderait de ne pas acquérir le bien. 

Il résulte de ce qui précède que, d'une part, il n'existe pas d'engagement réciproque des parties de vendre et qu'acquérir le bien dans le protocole d'accord signé entre les parties et, d'autre part, qu'il n'existe pas de lien de dépendance nécessaire entre ces diverses obligations réciproques susceptible de modifier les caractéristiques de la promesse unilatérale de vente figurant dans le protocole d'accord.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté la nullité de cette promesse et rejeté la demande de la SCI visant à condamner M. [J] à signer l'acte authentique de vente.



Sur la résiliation du bail 

Le défaut de paiement du loyer à son échéance constitue un manquement du preneur à ses obligations, manquement au regard duquel le bail est résilié de plein droit.

La SCI 3 AS ne conteste pas l'arriéré de loyers au paiement duquel elle a été condamnée soit la somme de 24 827,04 euros à compter du jugement, ce qui représente un arriéré de loyers de près de six années.

La SCI 3 AS, qui fait valoir qu'elle a versé ces sommes sur le compte CARPA de son conseil, ne justifie pas du versement du montant des loyers avant le 9 juin 2015 (pièce 14) et ne justifie pas du motif pour lequel elle a cessé de régler son loyer à M. [J] à compter du mois d'avril 2014.

En conséquence, eu égard au manquement à son obligation par le preneur, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de la SCI 3 AS des lieux loués ou de tous occupants de son chef.

Sur la condamnation au paiement des loyers 

La SCI 3 AS ne justifie pas avoir réglé les loyers échus postérieurement au mois de janvier 2019.

Elle justifie par ailleurs être toujours occupante des locaux dès lors que sont produits aux débats les contrats de bail conclus par la SCI avec M. [M] [V] [B] le 19 mars 2020 et avec M. [T] [N] le 21 mars 2020.

Il convient donc de faire droit à la demande de M. [J] visant à condamner la SCI 3 AS à lui payer la somme de 359 euros à titre de loyers ou d'indemnité d'occupation à compter du mois de janvier 2019 soit, du mois de janvier 2019 à mars 2022, la somme de 14 001 euros à titre d'indemnité d'occupation eu égard à la résiliation du bail constatée par le jugement du 5 décembre 2019.

La SCI sera également condamnée à payer à M. [J] une indemnité d'occupation de 359 euros par mois à compter du mois de mars 2022 jusqu'à complète libération des lieux. 



Sur la demande de la SCI 3 AS de restitution de la somme de 8 000 euros par M. [J] 

M. [J] s'oppose à cette demande au motif que la SCI ne justifie pas avoir versé cette somme conformément aux modalités prévues, soit à raison de trois versements entre le 1er et 31 juillet 2009.

Le protocole d'accord litigieux prévoyait le versement de la somme de 8 000 euros à verser en quatre fois entre le 1er janvier et le 31 juillet 2009.

Le relevé de compte bancaire de la SCI fait état de plusieurs virements de 2000 euros en 2019 sans que le bénéficiaire de ces virements ne soit indiqué.

La SCI Il ne justifie donc pas du bien-fondé de la créance alléguée à l'encontre de M. [J] et il ne sera pas fait droit à cette demande. 



Sur les dommages et intérêts 

Le jugement sera confirmé en sa motivation relative aux dommages et intérêts alloués à M. [J] et quant au quantum de cette condamnation, M. [J] ne justifiant pas du bien-fondé du surplus de sa demande à ce titre. 



La SCI 3 AS, qui ne démontre ni la faute de M. [J] ni son préjudice, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.



Sur l'article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confrmé du chef de la somme allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'équité commande de condamner la SCI 3 AS à payer à M. [J] la somme de 3 000 euros pour les frais irrépétibles engagés en appel. 





PAR CES MOTIFS : statuant publiquement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI 3 AS à payer à M. [J] la somme de 14 001 euros du 19 janvier 2019 à mars 2022, à titre de loyers et d'indemnités d'occupation,

Condamne la SCI 3 AS à payer à M. [J] une indemnité d'occupation de 359 euros par mois à compter du mois de mars 2022 jusqu'à complète libération des lieux,

Déboute la SCI 3 AS du surplus de ses demandes,

Condamne la SCI 3 AS à payer à M. [J] la somme de 3 000 euros pour les frais irrépétibles engagés en appel,

Condamne la SCI 3 AS aux dépens. 



LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,