Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 21 octobre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2022



(n° 2022/ , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18855 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CC3GW



Décision déférée à la cour :

Jugement par le Tribunal de grande instance de Paris rendu le 07 Novembre 2017 n° RG 16/12546 infirmé partiellement par un arrêt rendu le 24 Mai 2019 par la cour d'appel de Paris - pôle 4 chambre 1 - n° RG 17/20831 lui même cassé partiellement par un arrêt de la Cour de cassation du 01 octobre 2020 - Pourvoi n° C19-19.513 . 



 

DEMANDEURS À LA SAISINE:

 

Madame [K] [D] [U] [C] épouse [A] née le 25 Octobre 1966 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 12]



Monsieur [V] [A] né le 09 Février 1968 à [Localité 16]

[Adresse 6]

[Localité 12]



Tous deux représentés par Me François TEYTAUD de l'AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125 assisté e Me Guilhem AFFRE de l'AARPI MIGUERES MOULIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R016







DÉFENDEURS À LA SAISINE : 



Madame [B] [X] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 8]

née le 12 Août 1966 à [Localité 15]



Madame [R] [X]

[Adresse 2]

[Localité 9]

née le 27 Mai 1960 à [Localité 15] 8



Madame [H] [X]

[Adresse 2]

[Localité 7]

née le 11 Novembre 1958 à [Localité 15]



Madame [N] [P] [Y] [X] épouse [W]

[Adresse 3]

[Localité 11]

née le 19 août 1957 à [Localité 15]



Tous représentés et assistés de Me Elisabeth MOISSON ,SOLSTICE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0965





S.A.R.L. ATEVIM Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 10]

Ni constituée ni représentée

Assignation devant la cour d'appel en date du 02 Mars 2021 à personne habilitée pour personne morale conformément à l'article 658 du code procédure civile



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Monique CHAULET, Conseillere, chargée du rapport.faisant fonction de président et Madame Isabelle PAULMIER-CAYOL, conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Monique CHAULET, Conseiller faisant fonction de président 

Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseillère

Madame Muriel PAGE, Conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS



ARRÊT :

- réputé contradictoire



- prononcé publiquement par Mme Monique CHAULET, Conseiller faisant fonction e président 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 09 septembre 2022 prorogée au 07 octobre 2022 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monique CHAULET, Conseiller faisant fonction de président et par Marylène BOGAERS, présent lors du prononcé.



******



Le 11 février 2016, M. [V] [A] et Mme [K] [C] épouse [A] (les époux [A]) ont signé, par l'intermédiaire de l'agence immobilière Atevim, avec Mmes [N], [H], [R] et [B] [X] ( les consorts [X]) une promesse unilatérale de vente des lots 235 et 293 de la copropriété d'un immeuble sis 1[Adresse 4] moyennant diverses conditions suspensives dont celle de l'obtention d'un prêt.

Le délai de levée d'option expirait le 29 avril 2016 et les parties ont convenu que les fonds devaient être remis au notaire de la vente dans un délai de cinq jours après la levée.

L'acte authentique de vente n'a jamais été signé.

Par acte d'huissier de justice délivré aux consorts [X] le 22 juillet 2016, M. [V] [A] et Mme [K] [C] épouse [A] ont saisi le tribunal pour voir juger le caractère parfait de la vente et, à titre subsidiaire, la restitution de la somme de 69 000 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation.

La société Atevim est intervenue volontairement en la cause. 

Par jugement en date du 7 novembre 2017, le tribunal judiciaire de Paris a :

. condamné M. [V] [A] et Mme [K] [C] épouse [A] à payer à Mme [N] [X], Mme [H] [X], Mme [R] [X] et Mme [B] [X] la somme de 69 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal du 9 janvier 2017,

. rejeté toutes autres demandes,

. condamné M. [V] [A] et Mme [K] [C] épouse [A] au paiement des dépens avec distraction au profit de Me Dominique Richard, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile pour des frais dont il aurait fait l'avance sans recevoir provision,

. ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

Par arrêt en date du 24 mai 2019, la cour d'appel de Paris a :

. rejeté l'irrecevabilité invoquée par la Sarl Atevim,

. infirmé le jugement mais seulement en ce qu'il a :

condamné M. [V] [A] et Mme [K] [C] épouse [A] à payer à Mme [N] [X], Mme [H] [X], Mme [R] [X] et Mme [B] [X] la somme de 69 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal du 9 janvier 2017,

débouté M. [V] [A] et Mme [K] [C] épouse [A] de leur demande de dommages et intérêts,

condamné M. [V] [A] et Mme [K] [C] épouse [A] aux dépens,

Statuant à nouveau :

. débouté Mme [N] [X], Mme [H] [X], Mme [R] [X] et Mme [B] [X] de leurs demandes, 

. condamné in solidum Mme [N] [X], Mme [H] [X], Mme [R] [X] et Mme [B] [X] à restituer à M. [V] [A] et Mme [K] [C] épouse [A] la somme de 69 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2017 et à leur payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts,

. confirmé le jugement entrepris pour le surplus,

Y ajoutant,

. débouté la Sarl Atevim de ses demandes,

. rejeté les autres demandes,

. condamné in solidum Mme [N] [X], Mme [H] [X], Mme [R] [X] et Mme [B] [X] aux dépens de première instance et d'appel,

. condamné in solidum Mme [N] [X], Mme [H] [X], Mme [R] [X] et Mme [B] [X] à payer à M. [V] [A] et Mme [K] [C] épouse [A] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt en date du 1er octobre 2020, la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt de la cour mais seulement en ce qu'il déboute Mmes [N], [H], [R] et [B] [X] de toutes leurs demandes et les condamne in solidum à restituer à M. [V] [A] et Mme [K] [C] épouse [A] la somme de 69 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2017 et à leur payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts et a renvoyé les parties devant la cour d'appel autrement composée. 

Les parties ont été entendues à l'audience de plaidoirie du 14 avril 2022.

Par arrêt en date du 13 mai 2022, un arrêt de renvoi a été rendu au motif que l'affaire avait été initialement fixée pour plaider devant une composition dans laquelle figure un des magistrats ayant rendu cet arrêt et a fixé l'affaire pour être plaidée devant une audience autrement composée.

Aux termes de leurs dernières écritures, M. et Mme [A] demandent à la cour de :

. à titre principal, juger que les clauses litigieuses doivent être réputées non écrites, 

. à titre subsidiaire, juger qu'en présence d'un cas de force majeure les délais de réalisation fixés à la promesse de vente étaient suspendus,

. juger que la non réalisation est exclusivement imputable aux consorts [X],

.à titre infiniment subsidiaire, juger que les consorts [X] ont renoncé à la mise en demeure préalable de la clause manuscrite de la page 32 de la promesse et ne peuvent plus se prévaloir du formalisme subséquent figurant aux pages 7 et 8 de la promesse pour en solliciter ensuite la caducité,

. à titre très infiniment subsidiaire, juger que les consorts [X] ont agi de mauvaise foi dans l'exécution de la promesse et que les deux conditions visée par la clause intitulée « indemnité d'immobilisation » ne sont pas remplies,

. juger en tout état de cause que les consorts [X] ne démontrent pas l'existence d'une faute qui leur est imputable et d'un lien avec un prétendu préjudice qu'ils auraient subi et juger qu'eux-mêmes ont subi un préjudice direct et certain,

En conséquence,

. infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la caducité de la promesse et les a condamnés à payer aux consorts [X] la somme de 69 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,

. confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [X] de leur demande de dommages et intérêts et débouté la société ATEVIM de l'ensemble de ses demandes,

Statuant à nouveau,

. condamner les consorts [X] à leur payer la somme de 69 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2017,

. condamner les consorts [X] à leur payer la somme de 281 245 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte subie au titre de la plus-value perdue entre le 11 février 2016 et le 1er mars 2019 de par la non réalisation de la vente,

. débouter les consorts [X] de leurs plus amples conclusions,

. condamner les consorts [X] à leur payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamner les consorts [X] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ceux le concernant au profit de l'AARPI Teytaud-Saleh sur le fondement des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures, les consorts [X] demandent à la cour de :

. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [A] de leurs demandes et les a condamnés au paiement de la somme de 69 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la demande en justice au titre de l'indemnité d'immobilisation,

. faire droit à leur appel incident et condamner les époux [A] à leur payer la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts du fait de l'introduction d'une procédure en réalisation forcée de vente ayant rendu impossible la vente de l'appartement,

. condamner les époux [A] et la société ATEVIM à la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de M. Moisson, avocat, sur sa due affirmation de droit.

SUR CE 

Sur l'indemnité d'immobilisation 

La promesse unilatérale de vente du 11 février 2016 stipule que la réalisation de la promesse pourra être demandée jusqu'au 29 avril 2016 inclusivement, que quel que soit le mode employé la volonté d'acquérir devra parvenir à l'étude du notaire soussigné au plus tard et à peine de forclusion dans la journée de l'expiration du délai sus indiqué et que la levée d'option devrait être accompagnée de la consignation par le bénéficiaire entre les mains du notaire chargé de dresser l'acte de vente authentique dans les 5 jours de la levée d'option de l'entier prix de vente déduction faite éventuellement du ou des prêts accordés et acceptés par le bénéficiaire en vue de l'acquisition et de la provision suffisante pour les frais d'acte de vente et d'emprunt éventuel.

La promesse stipule en outre que la somme de 69 000 euros restera acquise au promettant à titre d'indemnité d'immobilisation si le bénéficiaire ne demande pas l'exécution dans la promesse dans les délais et conditions convenus.

Si les consorts [A], par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à l'étude du notaire en date du 26 avril 2016, lettre postée le 27 avril qui n'est parvenue au notaire que le 3 mai 2016 conformément à la date de distribution figurant sur l'avis, ont déclaré vouloir lever l'option, ils ne justifient pas avoir procédé à cette levée l'option dans les délais et dans les formes stipulées par la promesse.

En effet la lettre de levée d'option est parvenue au notaire postérieurement à la date prescrite à ce titre soit le 29 avril 2016 et ils ne rapportent pas la preuve du versement du prix qu'ils avaient indiqué financer à l'aide de leurs deniers personnels soit la somme de 724 600 euros ainsi que cela figure en page 18 de la promesse dans le délai de 5 jours de la levée d'option, ni du versement de la provision pour frais d'acte et d'emprunt, ni de l'attestation bancaire pour la partie financée par un prêt de sorte que la promesse est devenue caduque.

En outre les consorts [A] n'ont pas respecté les termes de la promesse relatifs au financement d'une partie du prix au moyen d'un prêt de 800 000 euros puisqu'ils se prévalent d'une demande de prêt formée par M. Holding pour un montant de 850 000 euros portant sur l'usufruit et une demande de prêt par l'emprunteur LLS de 268 000 euros portant sur la nue-propriété (mail du 1er avril 2016, pièce 13 des consorts [A]), l'attestation du CIC relative au retard de financement du 4 juillet 2016 portant effectivement sur un dossier de financement au nom de M. Holding alors qu'aucune clause de substitution ne figure dans la promesse.

En conséquence les consorts [A] qui ne justifient pas d'une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse ne sont pas fondés à invoquer la force majeure qui serait constituée par le refus de la banque, ni la mauvaise foi des consorts [X].

Il résulte de ce qui précède que les consorts [A] n'ont pas respecté les obligations qui leur incombaient au terme des stipulations de la promesse de vente, qu'en conséquence la caducité de la promesse leur est imputable et que l'indemnité d'immobilisation est acquise aux consorts [X] en leur qualité de promettant.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.



Sur les dommages et intérêts 

Aucune faute n'étant imputable aux consorts [X], M. et Mme [A] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts. 

Les consorts [X], qui sollicitent des dommages et intérêts résultant du préjudice résultant pour eux de la demande de vente forcée et de l'impossibilité de vendre le bien, ne démontrent pas avoir poursuivi la vente du bien postérieurement à l'abandon, par les époux [A], de leur demande en vente forcée, ces derniers faisant valoir, sans être contredits, que les consorts [X] ont choisi de louer leur bien.

En conséquence les consorts [X] n'établissent pas la réalité de leur préjudice et le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de ce chef. 

Sur l'article 700 du code de procédure pénale

Le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté les consorts [X] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et M. et Mme [A] seront condamnés à payer, in solidum, aux consorts [X] la somme de 8 000 euros à ce titre pour les frais irrépétibles engagés à l'instance.





PAR CES MOTIFS : statuant publiquement,



Confirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [V] [A] et Mme [K] [C] épouse [A] à payer à Mme [N] [X], Mme [H] [X], Mme [R] [X] et Mme [B] [X] la somme de 69 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal du 9 janvier 2017 et rejeté les demandes de dommages et intérêts de M. et Mme [A] et des consorts [X], 

Infirme le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [X] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a mis les dépens à leur charge,

Condamne in solidum M. [V] [A] et Mme [K] [C] épouse [A] à payer à Mme [N] [X], Mme [H] [X], Mme [R] [X] et Mme [B] [X] la somme de 8 000 euros à ce titre pour les frais irrépétibles engagés à l'instance, 

Condamne in solidum M. [V] [A] et Mme [K] [C] épouse [A] aux dépens au profit de M. [I], avocat, pour ceux exposés au profit des consorts [X].

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT