Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 21 octobre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2022



(n° , 5 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03953 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDGJV



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2021 -Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 19/04025





APPELANTE

 

S.C.I. RIMARIEN immatriculée au RCS de Bastia sous le numéro 449 270 404 représentée par son Gérant , Mr [G] [R]

[Adresse 8] 

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée et assistée de Me Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070





INTIMÉES 



S.C.I. SR, immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 813 045 085, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée et assistée de Me Jérôme DUPRE de la SELARL CABINET DUPRE SEROR & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0079





S.C.P. VINATIER PERRIN MASSUELLE FOURQUET

Notaire 

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848





S.A.S. FONCIA COURCELLES immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 672 049 681, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Manuel RAISON de la SELARL Société d'exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 septembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Claude CRETON , Président de chambre, chargé du rapport et Madame Monique CHAULET, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de :



Monsieur Claude CRETON , Président de chambre

Madame Monique CHAULET, Conseillère

Madame Muriel PAGE, Conseillère





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats 





ARRÊT :

- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 



- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

******

Par acte du 17 octobre 2016, reçu par la SCP Vinatier Perrin Massuelle-Fourquet, notaire, la SCI SR a consenti une promesse unilatérale de vente au profit de M. [R] portant sur un bien immobilier constitué de 25 parkings extérieurs, transformés en 17 box, moyennant un prix de 350 000 euros.

En mars 2017, la SCI Rimarien s'est substituée à M. [R].

L'acte de vente a été conclu le 4 avril 2017.

Se plaignant de désordres constitués par des infiltrations d'eau dans les sous-sols et faisant valoir qu'elle n'avait pas été informée des difficultés financières rencontrées par la copropriété, la SCI Rimarien a assigné la SCI SR, la SCP Vinatier Perrin Massuelle-Fourquet et le syndic de la copropirété, la société Foncia Courcelles. Elle a sollicité

 l' annulation de la vente sur le fondement du dol et l'indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 11 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a débouté la SCI Rimarien de ses demandes et la société Foncia de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts.

Le tribunal a retenu que la SCI Rimarien n'a pas suffisamment démontré le défaut d'information qu'elle reproche à la SCI SR et un manquement du notaire à son devoir d'information. Il a notamment retenu que l'existence de risques d'inondation a été relatée dans l'acte de vente, la SCI Rimarien ayant accepté d'en faire son affaire personnelle sans possibilité de recours contre la SCI SR, et que toutes les informations relatives à la copropriété lui ont été données. Il a ajouté que le notaire a remis l'ensemble des informations exigées par la loi, notamment le pré-état ni que établi par le syndic qui a été annexé à la promesse de vente, et qu'il n'est établi le défaut de communication du dernier procès-verbal de l'assemblée générale est constitutif d'une faute ni sa relation de causalité avec le préjudice invoqué par la SCI Rimarien. Enfin, pour débouter la SCI Rimarien de sa demande contre le syndic, le tribunal, se fondant sur les dispositions de l'article 5 du décret du 17 mars 1967, a retenu que celui-ci n'est tenu d'aucune obligation de communication des comptes de la copropriété.

La SCI Rimarien a interjeté appel et demande à la cour d'annuler la vente sur le fondement du dol et de condamner solidairement le notaire et le syndic à lui payer la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice que lui a causé leurs manquements à leur obligation de conseil et d'information.

Pour fonder son action sur le dol, la SCI Rimarien produit les témoignages de plusieurs locataires qui affirment que les gérants de la SCI SR leurs ont « recommandé de ne rien dire au nouvel acquéreur pour les inondations » dans les parkings. Elle produit en outre différentes pièces, notamment un rapport d'expertise judiciaire, établissant l'ancienneté des inondations. Elle fait valoir qu'elle s'est ainsi trouvée dans l'impossibilité de louer les parkings, ce qui lui a causé un important préjudice financier.

Elle reproche ensuite au notaire un manquement à son obligation d'information et de conseil en ce qu'il n'a pas communiqué le dernier procès-verbal d'assemblée générale et n'a pas sollicité la communication des comptes de la copropriété alors que ces documents lui auraient permis de constater que les travaux du parking n'avaient pas été réalisés.

Elle soutient enfin que le syndic a manqué à son obligation d'information pour ne lui avoir pas communiqué les comptes de copropriété et ajoute que celui-ci a laissé le bien se dégrader en ne procédant pas aux travaux d'entretien nécessaires.

La SCI SR conclut à la confirmation du jugement et au rejet des demandes de la SCI Rimarien. Pour contester l'existence d'un dol, elle fait valoir que la SCI Rimarien était locataire de box qu'elle a ensuite acquis. Elle rappelle les clauses du contrat informant la SCI Rimarien de l'existence de risques d'inondation et stipulant qu'elle renonce à tout recours contre elle. Elle ajoute que la situation financière de la copropriété lui avait été révélée par la production du pré-état daté annexé à la promesse de vente. A titre subsidiaire, pour le cas où la cour annulerait la vente, elle sollicite la condamnation de la SCI Rimarien à lui rembourser l'ensemble des loyers encaissés depuis le jour de la cession dont le montant sera fixé par une expertise comptable. Elle réclame en outre la condamnation de la SCI Rimarien au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

La SCP Vinatier Perrin Massuelle-Fourquet conclut également à la confirmation du jugement. Se fondant sur les dispositions de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation, elle soutient qu'elle n'était pas tendue de communiquer le procès-verbal de l'assemblée générale et qu'il ne lui appartenait pas d'interroger le syndic sur l'exécution ou non des décisions prises en assemblée générale. Elle ajoute qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice subi par la SCI Rimarien et que si l'existence d'un dol est retenue, il apparaît qu'elle a délivré toute les informations nécessaires. La société Foncia conteste avoir commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité. Elle se fonde sur les dispositions de l'article 5 du décret du 17 mars 1967 dont il résulte que le syndic n'a aucune obligation d'informer l'acquéreur et de lui transmettre les comptes de la copropriété. Elle rappelle également la qualité de professionnelle de la SCI Rimarien dont l'objet est l'acquisition et l'exploitation de biens immobiliers. Elle ajoute avoir rempli son obligation d'entretien des parties communes et rappelle qu'elle n'est que mandataire et qu'à ce titre elle n'est pas en mesure de réaliser les travaux. Elle ajoute que la SCI Rimarien avait à sa disposition l'ensemble des informations, notamment le carnet d'entretien attestant que les travaux de reprise de l'étanchéité n'ont pas été réalisés. Elle soutient que la SCI Rimarien n'établit ni l'existence des préjudice qu'elle invoque ni leur lien de causalité avec les fautes alléguées. Sur les préjudices, elle précise que la SCI Rimarien ne démontre pas que le bien s'est dégradé depuis le jour de son acquisition, cette dégradation n'étant due qu'à son absence d'entretien par la SCI Rimarien. Elle conclut en conséquence à la confirmation du jugement et, formant un appel incident, demande à la cour de condamner la SCI Rimarien à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. A titre subsidiaire, elle conclut à la condamnation solidaire de la SCI SR et de la SCP de notaires à la garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre.



SUR CE : 



1 - Sur la demande d'annulation de la vente

Attendu que le pré-état daté établi le 26 septembre 2016, annexé à la promesse de vente, informait la SCI Rimarien de l'existence d'un impayé au syndicat des copropriétaires d'un montant de 210 441,93 euros et d'une dette du syndicat envers des fournisseurs d'un montant de 57 287,11 euros ; que ce document lui a donc permis de connaître la situation financière de la copropriété et les difficultés financières qui en résultaient ou étaient susceptible d'en résulter, l'empêchant de réaliser les travaux d'entretien ou de réparation nécessités par l'état de la copropriété ; 

Attendu, ainsi que l'a retenu le tribunal, que la SCI Rimarien a été informée de l'existence d'un risque d'inondations puisque le contrat de vente stipule que 'l'ensemble immobilier dont dépendent les biens vendus se trouve dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels. Il est stipulé expressément : > ; 

Attendu qu'il convient de débouter la SCI Rimarien de son action fondée sur le dol ;



2 - Sur la demande en paiement de dommages-intérêts formée contre le notaire

Attendu, d'une part, que le pré-état daté informait suffisamment la SCI Rimarien de la situation financière de la copropriété, d'autre part, que le défaut de production du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2016 ne justifie pas l'engagement de la responsabilité du notaire puisque ce procès-verbal ne contient aucune information sur l'existence de problèmes d'étanchéité dont la SCI Rimarien a pu avoir connaissance par la lecture des procès-verbaux d'assemblées générales de 2011 à 2015, dont elle reconnaît qu'ils lui ont été communiqués, de l'existence d'infiltrations et de la nécessité de réaliser des travaux pour y remédier ;

Attendu qu'en l'absence de relation de causalité entre le préjudice qu'elle déclare avoir subi et la faute alléguée, il convient de débouter la SCI Rimarien de son action contre la SCP Vinatier-Perrin-Masuelle-Fourquet ;



3 - Sur la demande en paiement de dommages-intérêts formée contre la société Foncia Courcelles ; 

Attendu que les moyens soutenus en appel relatif à cette action ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connus et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;

4 - Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la SCI SR et par la société Foncia Courcelles

Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu'en l'espèce, la SCI SR et la société Foncia Courcelles ne rapportent pas la preuve d'une telle faute ; qu'elles seront en conséquence déboutées de leurs demandes ; 



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement,

 

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant :



Déboute la SCI SR de sa demande en paiement de dommages-intérêts ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Rimarien et la condamne à payer à la SCI SR, la société Foncia Courcelles, la SCP Vinatier-Perrin-Masuelle-Fourquet chacune la somme de 2 000 euros ;



La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision, par la SELARL Dupré Seror et associés, la SELARL Raison avocats et Maître Toutain de Hauteclocque conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT