Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 25 octobre 2022

AFFAIRE : N° RG 20/00029 - 

N° Portalis DBVC-V-B7E-GPAY

 



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance d'ALENCON du 03 Décembre 2019 

 RG n° 18/01261







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2022

 

 

APPELANTS :



Monsieur [F], [S], [C] [B]

né le 12 Janvier 1964 à [Localité 8] ([Localité 8])

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [D] [J] épouse [B]

née le 13 Octobre 1970 à [Localité 6] ([Localité 6])

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentés et assistés de Me Guillaume BOSQUET, avocat au barreau d'ALENCON



 

INTIMÉS :



Monsieur [K], [T] [N]

né le 16 Octobre 1966 à FAO ESPOSENDE (PORTUGAL)

[Adresse 4]

[Localité 5]



Madame [P] [G] épouse [N]

née le 16 Octobre 1963 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]



représentés et assistés de Me Céline GASNIER, avocat au barreau d'ALENCON











DÉBATS : A l'audience publique du 07 juillet 2022, sans opposition du ou des avocats, Mme VELMANS, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme COLLET



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 25 Octobre 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier





* * *



EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte au rapport de Maître [V], notaire à Mortagne en Perche, Monsieur [K] [N] et Madame [P] [G] son épouse ont promis de vendre à Monsieur [S] [B] et Madame [D] [J] son épouse, une maison d'habitation située à [Adresse 7].



Cet acte comportait une clause relative aux impôts et taxes indiquant que le promettant qui n'avait pas déclaré aux services fiscaux, les travaux d'aménagement exécutés par lui, s'engageait à le faire dans le délai d'un mois, et que dans l'hypothèse où le montant de la taxe foncière recalculée excéderait 1.000,00 €, le bénéficiaire aurait la possibilité de renoncer purement et simplement à la vente sans indemnité pour le promettant.



Les époux [N] sont intervenus auprès des services fiscaux pour régulariser la situation et ont informé les époux [B] le 21 décembre que le montant de la taxe foncière recalculée serait de 1.280,00 € au lieu de 800,00 € précédemment.



Les époux [B] n'ayant pu obtenir une renégociation du prix de vente malgré cette augmentation de la taxe foncière, ont accepté le 15 janvier 2018, de finaliser la vente bien que la taxe foncière soit supérieure à 1.000,00 €.



Ils se sont rapprochés par la suite des services fiscaux compétents, et auraient découvert que la déclaration rectificative effectuée par les époux [N] ne correspondrait pas aux surfaces du bien et aux travaux exécutés.



Arguant du risque de majoration de la taxe foncière, ils ont notifié au notaire dès le 2 février 2018, de leur intention de ne pas poursuivre la vente.



L'administration fiscale a notifié aux époux [B] le 16 février 2018, une simulation de la taxe foncière à partir des données et superficies que ceux-ci estimaient réelles.



Un litige s'en est suivi quant au sort de la somme de 24.600,00 € consignée au titre de la clause pénale que les époux [N] n'entendaient pas restituer.



C'est dans ces conditions que par acte d'huissier du 26 novembre 2018, les époux [B] ont assigné les époux [N] devant le tribunal de grande instance d'Alençon afin d'obtenir l'annulation du compromis et la restitution de cette somme.



Par jugement du 3 décembre 2019, le tribunal a :



- constaté l'annulation du compromis de vente du 15 décembre 2017 conclu entre les époux [N] et les époux [B],



- ordonné la mainlevée de la consignation opérée par Maître [V], notaire, de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 24.600,00 €,



- dit que ladite somme devra être versées à Monsieur et Madame [N],



- rejeté les demandes relatives aux intérêts,



- rejeté la demande de dommages-intérêts complémentaires de Monsieur et Madame [N],



- condamné Monsieur et Madame [B] aux dépens,



- condamné Monsieur et Madame [B] à payer à Monsieur et Madame [N], une somme de 1.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration du 7 janvier 2020, Monsieur et Madame [B] ont formé appel de la décision.



Aux termes de leurs écritures en date du 2 avril 2020, ils concluent au visa des articles 1104, 1112-1, 1130, 1133 et 1137 du code civil à la réformation du jugement et :



- au prononcé de l'annulation du compromis de vente du 15 décembre 2017 pour dol,



- à la condamnation des époux [N] à leur payer la somme de 24.600,00 € correspondant au montant de la consignation versée entre leurs mains en exécution du jugement,



- à la condamnation des époux [N] au paiement des intérêts au taux légal majorés de cinq points sur la somme de 24.600,00 € courus à compter du 17 février 2018 et jusqu'à la restitution des fonds,



- au rejet des prétentions adverses,



- à la condamnation des époux [N] au paiement d'une somme de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Aux termes de leurs écritures en date du 17 avril 2020, les époux [N] concluent au visa des articles 1104, 1589 et 1112-1 du code civil à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages-intérêts complémentaires.



Ils sollicitent la condamnation des époux [B] à leur payer une somme de 2.000,00 € en réparation de l'ensemble de leurs préjudices.



Subsidiairement, ils concluent au rejet de la demande majoration du taux légal des intérêts de cinq points et à la modification du point de départ des intérêts au taux légal, ceux-ci ne pouvant être dus qu'à compter du 26 novembre 2018 et non du 17 février 2018.



En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation des époux [B] au paiement d'une somme de 3.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er juin 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'annulation du compromis de vente



L'article 1137 du code civil dispose :



'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges.



Constitue également un dol, la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.



Néanmoins ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. '



Les appelants soutiennent que les époux [N] auraient commis un dol au sens de ce texte, en minorant l'ensemble des critères permettant à l'administration fiscale de calculer la taxe foncière dont ils n'ignoraient pas qu'il s'agissait pour les acquéreurs d'un élément déterminant de leur consentement.



En l'espèce, figurait à la promesse de vente du 15 décembre 2017 au paragraphe relatif aux impôts et taxes et plus précisément aux impôts locaux, la mention suivante :

' Le promettant déclare avoir réalisé des travaux d'aménagement intérieur qu'il n'a pas déclarés aux services compétents pour l'établissement du rôle de la taxe foncière. Le promettant s'engage à déposer une déclaration H1 aux services compétents dans le délai d'un mois à compter de ce jour.



Il est expressément convenu entre les parties que le bénéficiaire aura la possibilité de renoncer purement et simplement à la présente acquisition sans indemnité due au promettant au cas où le montant de la taxe foncière ainsi recalculée excéderait mille euros.'



Les époux [N] ont rempli et déposé la déclaration prévue à l'administration fiscale, qui a établi une simulation le 21 décembre 2017 au vu de leurs déclarations, prévoyant une taxe foncière de 1.280,00 € incluant la taxe sur les ordures ménagères d'un montant de 328,00 € (Cf. Pièce N°2).



Suivant courriel en date du 15 janvier 2018, les époux [B] ont écrit qu'ils confirmaient l'achat de la maison malgré la taxe foncière supérieure à 1.000,00 €.



De ce fait, ils ont renoncé à se prévaloir de la clause figurant dans la promesse de vente, leur permettant de renoncer à cette acquisition sans frais dans l'hypothèse où la taxe foncière serait supérieure à ce montant.



Il sera relevé que la seconde simulation du montant de cette taxe, qu'ils ont sollicitée auprès de services fiscaux, et qui prévoyait une taxe foncière d'un montant de 1.421,00 € incluant la taxe sur les ordures ménagères pour 364,00 €, a été réalisée à partir des renseignements qu'ils ont eux-même porté à la connaissance de l'administration fiscale en modifiant à la hausse, la superficie tant de l'habitation que des surfaces incorporées (Cf. Pièce N°11).



Or, force est de constater qu'ils n'établissent pas que les superficies qu'ils ont indiquées, soient les bonnes et surtout que les époux [N] dont il n'est pas démontré qu'ils aient quelque compétence que ce soit en la matière, les auraient volontairement sous-évaluées afin d'obtenir un montant de taxe foncière, inférieur à 1.000,00 €.



Les mentions figurant sur des annonces immobilières annonçant une superficie différente de celle déclarée aux services fiscaux qui ne détaillent d'ailleurs pas le calcul de ladite superficie, ne sauraient valoir preuve de leur mauvaise foi.



Faute d'établir la mauvaise foi des vendeurs, les époux [B] ne peuvent solliciter l'annulation du compromis pour dol, ceci d'autant moins que d'un commun accord, il a été mis fin à la vente.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a pour cette raison constaté et non prononcé l'annulation de la vente.



Sur l'indemnité d'immobilisation



Aux termes de la promesse de vente, est prévue le versement par le bénéficiaire d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 24.600,00 € qui s'imputera sur le prix de vente en cas de réalisation de la vente et en cas de non-réalisation, restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble.



La clause relative à cette indemnité prévoit toutefois des exceptions à la non-restitution de cette somme au bénéficiaire qui sont limitativement énumérées :



' - si l'une au moins de conditions suspensives venait à défaillir selon les modalités et délais prévus dans l'acte,



- si les biens promis se révélaient faire l'objet de servitudes (quelle qu'en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropre à leur usage,



- si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l'acte de vente au moyen des fonds provenant du prix,



- si les biens vendus venaient à faire l'objet d'une location ou occupation non déclarée,



- si le promettant n'avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d'une origine de propriété trentenaire et régulière,



- en cas d'infraction du promettant ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis,



- si le promettant venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable.



S'il entend se prévaloir de l'un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept jours de la date d'expiration de la promesse de vente.



A défaut pour le bénéficiaire d'adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept jours.



Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et l'indemnité restera alors acquise au promettant. '



Force est de constater que le montant de la taxe foncière ne constitue pas une condition suspensive prévue à la promesse de vente et qu'au demeurant les époux [B] ont expressément renoncé à la non-réalisation de la vente dans l'hypothèse où son montant dépasserait 1.000,00 €.



C'est donc à juste titre que le tribunal a estimé que l'indemnité d'immobilisation devait demeurer acquise aux époux [N], aucun élément ne justifiant d'en limiter le montant, l'immeuble ayant été immobilisé pendant plusieurs mois et n'ayant été finalement vendu que le 16 novembre 2018 (Cf. Pièce N°19.1).



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la mainlevée de la consignation opérée chez Maître [V], notaire et dit que ladite somme devrait être versée aux époux [N].









Sur la demande de dommages-intérêts des époux [N]



Les intimés ont formé un appel incident sur le rejet de leur demande de dommages-intérêts au motif qu'en raison de l'annulation de la vente, ils ont dû renoncer à leur engagement d'acquérir un autre bien immobilier, annuler la location d'un local destiné à stocker leur mobilier dans l'attente de leur emménagement dans leur nouvelle propriété et ont dû régler la réservation du véhicule utilitaire destiné à leur déménagement d'un montant de 592,00 €.



La cour estime que c'est à juste titre que le tribunal a rejeté cette demande au motif qu'elle faisait double emploi avec la demande d'indemnité d'immobilisation.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



L'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [B] à payer aux intimés une somme de 1.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de les condamner au paiement d'une somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles d'appel et de débouter les appelants de leur demande à ce titre.



Succombant, les époux [B] seront condamnés aux dépens d'appel, le jugement étant confirmé en ce qu'il les a condamnés aux dépens de première instance.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance d'Alençon du 3 décembre 2019,



Y ajoutant,



CONDAMNE Monsieur [S] [B] et Madame [D] [J] son épouse à payer à Monsieur [K] [N] et Madame [P] [G] son épouse, la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



DÉBOUTE Monsieur [S] [B] et Madame [D] [J] son épouse de leur demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Monsieur [S] [B] et Madame [D] [J] son épouse aux dépens.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









M. COLLETG. GUIGUESSON