Cour d'Appel · 2ème Chambre — 25 octobre 2022

N° RG 20/00302 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KKCP



N° Minute :





C4

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



la S.E.L.A.R.L. CABINET BARD AVOCATS ET ASSOCIES



la S.E.L.A.R.L. CABINET ALMODOVAR















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 25 OCTOBRE 2022



Appel d'un Jugement (N° R.G. 19-000187) rendu par le Tribunal d'Instance de Romans sur Isère en date du 14 novembre 2019, suivant déclaration d'appel du 14 Janvier 2020





APPELANT :



M. [F] [O]

né le 21 décembre 1972 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Vincent BARD de la S.E.L.A.R.L. CABINET BARD AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de VALENCE



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/013995 du 31/12/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE)





INTIMÉS :





M. [N] [H]

né le 07 Janvier 1979 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Mme [C] [S] épouse [H]

née le 17 Mai 1977 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentés par Me Serge ALMODOVAR de la S.E.L.A.R.L. CABINET ALMODOVAR, avocat au barreau de VALENCE









COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Emmanuèle Cardona, présidente

Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Frédéric Dumas, vice-président placé, en vertu d'une ordonnance en date du 9 mars 2022 rendue par la première présidente de la cour d'appel de Grenoble





DÉBATS :



A l'audience publique du 17 mai 2022, Frédéric Dumas, vice-président placé, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES



Selon acte sous seing privé du 25 janvier 2012 avec effet au 15 février 2012 M. [N] [H] et son épouse, Mme [C] [S], ont, par l'intermédiaire d'une agence immobilière, le cabinet B. Allemand, donné à bail à usage d'habitation pour une durée de trois ans renouvelable à M. [F] [O] un appartement sis [Adresse 2] (26) moyennant un loyer mensuel de 313,44 euros hors provision sur charges.



En mars 2018 M. [O] s'est plaint auprès de l'agence immobilière de l'insalubrité du logement.



L'Agence Régionale de la Santé a visité le logement et déposé son rapport le 30 juillet 2018 mettant en évidence divers désordres affectant l'habitation.



Par exploit du 17 avril 2019 M. [O] a fait assigner M. et Mme [H] devant le tribunal d'instance de Romans-sur-Isère aux fins de voir au principal reconnaître l'insalubrité dudit logement et ordonner aux époux [H] de remettre en conformité du logement.



Suivant jugement du 14 novembre 2019 assorti de l'exécution provisoire le tribunal a :

- débouté M. [O] de sa demande tendant à voir condamner M. et Mme [H] à mettre en conformité ledit logement,

- débouté M. [O] de sa demande tendant à se voir accorder l'exception d`inexécution,

- condamné M. et Mme [H] à verser à M. [O] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 

- condamné M. [O] à verser à M. et Mme [H] la somme de 4 281,16 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné M. et Mme [H] aux dépens de la procédure,

- condamné M. et Mme [H] à verser à M. [O] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le 14 janvier 2020 M. [O] a interjeté appel du jugement à l'exception des dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions, dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs, M. [O] demande à la cour de :

- ordonner aux époux [H] de justifier du fait que les travaux réalisés ont supprimé la nature indécente du logement, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à venir, passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

- juger que M. [O] peut bénéficier de l'exception d'inexécution depuis le 28 mars 2018,

- condamner les époux [H] à lui verser une somme de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi pendant plus de six ans,

- condamner les époux [H] à verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les époux [H] aux entiers dépens.



Au soutien de ses prétentions l'appelant expose que :

- les désordres relevés par L'Agence Régionale de la Santé sont nombreux et graves et qu'il appartenait aux bailleurs de louer un logement dans un état salubre sans qu'ils puissent se prévaloir d'une information tardive de la part de leur mandataire,

- la décence du logement n'est toujours pas établie en l'absence de reprise du versement des allocations logement et, le tribunal s'étant fondé sur les seules factures versées au dossier pour débouter M. [O] sur ce point, les époux [H] devront prouver la mise en conformité du logement après leur condamnation sous astreinte par l'établissement d'un rapport contradictoire de L'Agence Régionale de la Santé, 

- il doit bénéficier de l'exception d'inexécution depuis le 28 mars 2018, date de sa lettre à l'agence immobilière, eu égard au danger que représentait l'occupation du logement du fait des défauts de l'installation électrique.





En réplique, selon leurs dernières écritures, les époux [H] concluent à ce que la cour confirme partiellement le jugement déféré et :

- déboute M. [O] de sa demande tendant à les voir condamner à mettre en conformité le logement,

- déboute M. [O] de sa demande tendant à se voir accorder l'exception d'inexécution, 

- déboute M. [O] de sa demande de réparation au titre du préjudice de jouissance,

- subsidiairement le limite à la somme de 1 749 euros,

- condamne M. [O] à leur verser la somme de 4 281.16 euros euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 septembre 2019 et à la somme de 336.90 euros à compter du 25 septembre 2019 jusqu'au prononcé de l'arrêt à intervenir,

- condamne M. [O] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance.



Les intimés font valoir que :

- ils n'ont été informés de la situation que tardivement, la gestion de la location étant confiée à un administrateur de biens, et ont immédiatement pris les mesures suivantes lorsqu'ils ont été avisés de l'état du logement :

- remplacement de chasse d'eau (facture du 17/10/2018),

- création d'écoulement pour machine à laver (facture du 09/11/2018),

- intervention sur toiture (facture du 10/11/2018),

- mise en conformité électrique (facture du 27/11/2018), 

- réfection toit (facture 21/12/2018),

- rénovation des fenêtres (facture 12/02/2019),

- comme l'a souligné le tribunal M. [O] n'a pas précisé les travaux nécessaires et n'a pas actualisé la situation alors que les travaux avaient été réalisés à la fin de l'année 2018 de sorte que sa demande de mise en conformité doit être rejetée,

- l'appelant ne justifie nullement l'existence de la dangerosité alléguée, sur le fondement de laquelle il sollicite la mise en oeuvre de l'exception d'inexécution, la nature des travaux entrepris démontrant par ailleurs le contraire,



- de surcroît le locataire n'était pas dans l'impossibilité absolue d'utiliser le lieu loué, les bailleurs ayant rempli leur obligation de délivrance d'un logement décent,

- si un trouble de jouissance devait être reconnu son indemnisation ne pourrait être mise à leur charge qu'à compter de la date à laquelle ils ont été informés jusqu'à la réalisation des travaux, soit du 28 mars 2018 au 12 février 2019, à hauteur d'une quote part de 50 % (1 749 euros).





L'instruction a été clôturée suivant ordonnance du 17 mai 2021.





MOTIFS



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux conclusions déposées.



Sur les demandes principales



Sur la décence du logement



En application de l'article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et, selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



Selon les articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



En l'espèce, ainsi que l'a relevé le premier juge, M. [O] a sollicité la mise en conformité de son logement sur la base du rapport de l'Agence Régionale de Santé qui a conclu son rapport de visite du 30 juillet 2018 en ces termes :

'Les désordres constatés dans ce local contreviennent au décret décence et au règlement sanitaire départemental. Il convient que les travaux soient réalisés sur les points suivants :

- Mise en sécurité de l'installation électrique par un professionnel,

- Prise de toutes dispositions pour assurer un éclairement naturel satisfaisant dans les pièces de vie,

- Prise de toute disposition pour assurer un renouvellement de l'air suffisant dans le logement,

- Suppression des causes d'humidité et remise en état des revêtements dégradés dans le logement et les parties communes,

- Mise en conformité du réseau d 'évacuation des eaux usées et des installations sanitaires, avec notamment la mise en place de systèmes d 'occlusion hydraulique.'



Reprenant les demandes de l'Agence Régionale de la Santé le maire de la commune de [Localité 5] a, par courrier du 6 septembre 2018, mis en demeure les époux [H] de réaliser avant le 31 décembre 2018 les travaux suivants :

- mise en sécurité de l'installation électrique par un professionnel,

- prise de toutes dispositions pour assurer un éclairement naturel suffisant dans les pièces de vie,

- prise de toute disposition pour assurer un renouvellement de 1'air suffisant dans le logement,

- suppression des causes d'humidité et remise en état des revêtements dégradés dans le logement et dans les parties communes,

- mise en conformité du réseau d'évacuation des eaux usées et des installations sanitaires, avec notamment la mise en place de systèmes d'occlusion hydraulique.



Les bailleurs justifient avoir réalisé les travaux suivants :

- facture du 11 octobre 2018 : intervention sur toiture (pose de tuiles),

- facture du 17 octobre 201 8 : remplacement de la chasse d'eau avec nettoyage des canalisations,

- facture du 9 novembre 2018 : création d'un écoulement pour machine à laver,

- facture du 27 novembre 2018 : mise en conformité de l'installation électrique,

- facture du 21 décembre 2018 : réfection du toit,

- facture du 12 février 2019 : remplacement de la porte-fenêtre avec installation d'un volet roulant.



En outre le rapport d'expertise du cabinet Polyexpert mandaté par leur assureur indique que l'installation de la VMC a été contrôlée, la porte-fenêtre installée est équipée d'un système oscillo-battant qui permet de la laisser ouverte sans risque d'intrusion conférant ainsi un éclairement naturel à la pièce concernée puisqu'il n'est plus nécessaire de fermer les volets pour des raisons de sécurité. Une déclaration a de plus été faite auprès de l'assureur du locataire concernant un dégât des eaux à l'étage supérieur et qui serait à l'origine de l'humidité et de la dégradation des revêtements.



L'ensemble de ces éléments ont permis au premier juge de rejeter la demande de condamnation sous astreinte de M. et Mme [H] à mettre le logement en conformité aux motifs que, si le logement présentait plusieurs désordres listés par l'Agence Régionale de Santé, la demande de M. [O], à défaut de préciser les travaux nécessaires et donc susceptibles d'exécution, n'apparaît pas fondée. Il n'a donné en effet aucune explication sur les travaux qui restaient à faire et ce alors même que son assignation datait du 17 avril 2019 et que les bailleurs justifiaient avoir fait réaliser plusieurs travaux avant la fin de l'année 2018. Il a enfin constaté que M. [O] sollicitait que la conformité du logement soit démontrée par la communication d'un rapport de l'Agence Régionale de Santé sans pour autant justifier l'avoir sollicitée à nouveau pour éventuellement constater que les travaux réalisés étaient insuffisants à rendre le logement conforme.



Or, en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil précités, il incombe non plus aux bailleurs de rapporter la preuve que le bien loué est conforme aux dispositions légales et réglementaires sur la décence du logement, dès lors qu'ils établissent avoir exécuté des travaux de nature à remédier aux désordres constatés, mais au preneur, qui invoque les manquements de ses cocontractants, de démontrer le bien fondé de ses allégations.



Force est de constater que M. [O], en l'absence de nouveaux moyens et de nouvelles preuves produits devant la cour, ne parvient pas à rapporter cette preuve et que c'est donc par des motifs pertinents au vu des justificatifs qui lui étaient soumis que le tribunal s'est livré à une exacte analyse des faits et à une juste application des règles de droit en déboutant M. [O] de sa demande tendant à voir condamner M. et Mme [H] à mettre le logement en conformité sous astreinte.









Sur le bénéfice de l'exception d'inexécution



Aux termes de l'article 1219 du code civil une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 



En vertu des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire a l'obligation de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.



En contrepartie le bailleur est tenu, selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



Il est ainsi constant que le preneur peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en mettant à sa disposition un logement qui ne répond pas aux normes de décences dès lors que l'inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à priver de la possibilité d'utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.



Ainsi que l'a justement souligné le premier juge M. [O] n'a jamais cessé d'occuper le bien, à tel point d'ailleurs qu'il sollicite l'indemnisation de son trouble de jouissance.



L'appelant sera en conséquence débouté de sa demande présentée au titre de l'exception d'inexécution et condamné à verser à M. et Mme [H] la somme de 4 281.16 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 septembre 2019 et à la somme de 336.90 euros à compter du 25 septembre 2019 jusqu'au prononcé de l'arrêt à intervenir.



Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.



Sur l'indemnisation du trouble de jouissance



L'article 1231-1 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016 et reprenant la teneur des anciens articles 1147, 1149 et 1150 applicables jusqu'au 30 septembre 2016, dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure, étant précisé aux termes de l'article 1231-2 que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications suivantes.



Ainsi l'article 1231-3, reprenant également pour partie les articles 1149 et 1150 précités, précise-t'il que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive, et que même dans ce cas les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution en application de l'article 1231-4. 



Par ailleurs l'article 1731 du même code dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, étant cependant précisé qu'aux termes de l'article 3-2 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 à défaut d' état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.



En l'espèce aucune des parties n'a communiqué l'état des lieux d'entrée de sorte qu'il n'est aucunement établi que l'appartement était insalubre dès l'origine et ce alors qu'il s'est écoulé une durée de six années entre l'entrée du locataire dans les lieux et sa réclamation auprès de l'agence immobilière en mars 2018.



Dès lors le trouble de jouissance invoqué par M. [O] ne pourra être retenu qu'à compter de la date à laquelle le caractère indécent du logement a été porté à la connaissance des bailleurs, l'inexécution de leurs obligations ne pouvant leur être imputée tant qu'ils n'étaient pas informés de la situation, soit à partir du mois de mars 2018 et jusqu'à la réalisation complète des travaux au mois de février 2019.



Une juste indemnité correspondant au tiers des loyers perçus durant un an, soit 1 252 euros, sera dans ces conditions allouée à M. [O].



Il conviendra par conséquent de réformer le jugement critiqué.



Sur les demandes annexes



Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais exposés pour faire valoir leurs droits devant la cour. M. [O] sera donc condamné à leur verser une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'appelant qui succombe sera en outre condamné aux entiers dépens de la procédure d'appel.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme le jugement du 14 novembre 2019 du tribunal d'instance de Romans-sur-Isère sauf en ce qui concerne le paiement de l'arriéré locatif et l'indemnisation du préjudice de jouissance,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. [F] [O] à payer à M. [N] [H] et Mme [C] [S] la somme de 4 281.16 euros (quatre mille deux cent quatre-vingt un euros 16 cents) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 septembre 2019, et à la somme de 336.90 euros (trois cent trente six euros 90 cents) à compter du 25 septembre 2019 jusqu'au présent arrêt,



Condamne M. [N] [H] et Mme [C] [S] à payer à M. [F] [O] la somme de 1 252 euros (mille deux cent cinquante deux euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,



Condamne M. [F] [O] à payer à M. [N] [H] et Mme [C] [S] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [F] [O] aux entiers dépens de la procédure d'appel.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,