Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 25 octobre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 25 OCTOBRE 2022



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01953 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBLUO



Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Avril 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 11-19-0001





APPELANTS

 

Monsieur [L] [S] [O]

né le 10 Décembre 1984 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représenté par Me Caroline MESSERLI de la SELARL HENRI DE LANGLE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS



Madame [G] [T] [M]

née le 14 Septembre 1987 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée par Me Caroline MESSERLI de la SELARL HENRI DE LANGLE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS







INTIMES 



Monsieur [X] [B] [P] [V] [F]

né le 10 Juin 1945 à [Localité 7]

[Adresse 8]

[Localité 6] INDONESIE



Monsieur [A] [F]

né le 04 Novembre 1947 à [Localité 7]

[Adresse 10]

[Localité 9] GRECE



représentés par Me Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107substituée par Me Rebecca COHEN













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Marie MONGIN, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseillère

M. François BOUYX, conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Mélanie THOMAS



ARRÊT : contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour prévue le 18 octobre 2022 et prorogée au 25 octobre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie MONGIN, présidente et par Mme Gisèle MBOLLO, Greffier, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 21 janvier 2013, à effet du 1er février 2013, Mme [D] [F], propriétaire d'un appartement situé [Adresse 1], a donné ce logement en location à M. [L] [O] et Mme [G] [M], moyennant un loyer mensuel initial de 1 400 euros, outre les charges.



À la suite du décès de Mme [F], le 17 décembre 2013, ses droits immobiliers ont été transmis à ses héritiers, M. [X] [F] et M. [A] [F] (ci-après, les consorts [F]). 



Par exploit d'huissier en date du 22 octobre 2018, les consorts [F] ont délivré à M. [O] et Mme [M] un congé pour vendre à effet du 31 janvier 2019 pour un montant de 520 000 euros net vendeur. 



Les locataires se sont maintenus dans les lieux. 



Par exploits d'huissier signifiés au domicile élu par les défendeurs le 22 octobre 2018, M. [O] et Mme [M] ont assigné les consorts [F] devant le tribunal d'instance de Paris afin d'obtenir le prononcé de la nullité du congé pour vendre ou, à titre subsidiaire, l'octroi d'un délai de six mois pour quitter les lieux. 



Par jugement du 23 avril 2019, cette juridiction a ainsi statué :

Constate la validité du congé pour vente délivré par les consorts [F] le 26 juillet 2018, 

Déclare M. [O] et Mme [M] déchus de tout titre d'occupation des locaux loués sis [Adresse 1], depuis le 1er février 2019, 

Ordonne l'expulsion de M. [O] et Mme [M] des lieux loués, faute pour eux d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, 

Déboute M. [O] et Mme [M] de leur demande de délais pour quitter les lieux, 

Fixe l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due à compter du 1er février 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer actuel, soit la somme de 1 400 euros majoré des charges et condamne M. [O] et Mme [M] à son paiement, 

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Dit que M. [O] et Mme [M] conservent la charge de leurs dépens. 



Par déclaration reçue au greffe le 21 janvier 2020, M. [O] et Mme [M] ont interjeté appel de cette décision et, dans leurs dernières conclusions notifiées le 20 mai 2022, ils demandent à la cour de : 

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

- dire nul et de nul effet le congé délivré à M. [O] et Mme [M] le 26 juillet 2018, 

- débouter les consorts [F] de toutes leurs demandes, 

- en tout état de cause, condamner les consorts [F] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens et ce compris les frais d'expertise et de constat pour un montant de 2 780 euros. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 20 juin 2020, les consorts [F] demandent à la cour de :

- confirmer les dispositions du jugement par lesquelles il a constaté que le congé pour vente délivré par exploit du 26 juillet 2018 est valable et produit ses pleins effets, déclaré M. [O] et Mme [M] déchus de tout titre d'occupation des locaux loués sis [Adresse 1] depuis le 1er février 2019, constaté l'expiration du bail accordé à M. [O] et Mme [M], concernant l'appartement sis [Adresse 2] à compter du 31 janvier 2019 à minuit, ordonné l'expulsion de M. [O] et Mme [M] ainsi que de tous occupants de leur chef, et ce avec le concours de la force publique, si nécessaire, condamné M. [O] et Mme [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 400 euros depuis le 1er décembre 2019 et ce jusqu'à libération effective des lieux, 

- infirmer les dispositions du jugement refusant de réduire le délai de deux mois de l'article L. 4l2- l du code de procédure civile et statuant à nouveau, ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément à l'article 62 alinéa 1er de la loi du 9 juillet 1991, 

- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles au choix de l'huissier de justice, aux frais et risques du locataire, 

- condamner solidairement M. [O] et Mme [M] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

- condamner solidairement M. [O] et Mme [M] au paiement de la somme de 5 000 euros au profit des consorts [F], ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 



M. [O] et Mme [M] ont quitté spontanément les lieux le 4 avril 2022.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 juin 2022. 





SUR CE,



Considérant qu'à l'appui de leur contestation du congé les appelants reprennent les moyens qu'ils avaient invoqués devant le premier juge, à savoir : l'imprécision de la description du bien offert à la vente ainsi que le caractère excessif du prix proposé ;



Considérant s'agissant de la description du bien, il est exact que celle-ci ne reprend pas l'existence d'une mezzanine située dans les combles de l'immeuble, la description figurant dans le congé mentionnant les lots de copropriété et les tantièmes ainsi que la description ancienne de ces lots puisqu'il est mentionné que ces deux lots ont été transformés et comprennent : une chambre, une cuisine, une salle d'eau avec water-closets, une grande pièce avec usage d'atelier ;



Que néanmoins, le bail précise la présence d'une mézzanine et le congé indique : « le présent congé vaut offre de vente des biens et droits compris dans la location (...) au prix de 520 000 euros » ;



Qu'ainsi, malgré cette absence de mention de la mezzanine dans la description qui est faite dans le congé litigieux, il n'existait aucune équivoque sur la consistance du bien offert à la vente qui était celle du bien objet du bail, cette référence au local objet du bail levant l'éventuelle équivoque quant à la consistance du bien vendu ;



Que c'est donc par des motifs pertinents que le tribunal a retenu la validité du congé ;



Considérant quant au caractère excessif du prix proposé par les bailleurs que les appelants invoquent une expertise qu'ils ont fait réaliser aboutissant à une valeur vénale de 420 000 euros ;



Que cette différence d'un peu plus de 20% entre le prix proposé et celui évalué par l'expert mandaté par les appelants ne saurait être considérée comme une différence dissuasive et frauduleuse, alors surtout que l'évaluation de l'expert à un prix de 11 000 euros par mètre carré est effectuée sans prendre en considération la surface de la mezzanine qui certes est d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre mais d'une superficie importante de 26m² au regard de la surface dont la hauteur sous plafond excède 1,80m² qui est de 37,80m², de sorte que cette mezzanine constitue un avantage important qui valorise ce logement ;



Considérant en conséquence que le jugement sera confirmé en ce qu'il a validé le congé ;



Que la demande d'expulsion comme celle de payement d'une indemnité d'occupation est devenue sans objet du fait de la libération des lieux par M. [O] et Mme [M] lesquels indiquent sans être contredits avoir réglé l'intégralité de leurs loyers et charges ;



Considérant que la demande de dommages-intérêts formée par les consorts [F] en raison du caractère abusif de la procédure engagée par les locataires ne saurait prospérer, aucun abus du droit d'agir en justice n'étant caractérisé ; qu'il en va d'autant plus ainsi que force est de constater que les bailleurs ont omis de préciser que la mezzanine était incluse dans la description du bien et que sur ce point le mandataire des bailleurs, dans son courrier du 11 septembre 2018 n'a apporté aucune réponse au courrier de M. [O] et Mme [M] du 18 août précédent ;



Considérant quant aux mesures accessoires que le jugement sera confirmé, M. [O] et Mme [M] seront condamnés aux dépens d'appel sans que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque ;







PAR CES MOTIFS





LA COUR, 

statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,





- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,





Y ajoutant :



- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne M. [O] et Mme [M] aux dépens d'appel. 



Le Greffier Pour le Président empêché