Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 25 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 25 OCTOBRE 2022



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/03898 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBRS6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 1119002316





APPELANTS

 

Monsieur [S] [R]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Frédéric SAMAMA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1267



Madame [X] [R]

78

[Localité 2]

Représentée par Me Frédéric SAMAMA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1267





INTIMEE 



Organisme CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PREVOYANCE ET D'ASS URANCE VIEILLESSE (CIPAV) prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés 

en cette qualité au siège



[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Michel CHALACHIN, président

Marie MONGIN, conseiller

François BOUYX, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie MONGIN, Conseiller et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présent lors du prononcé.







FAITS ET PROCÉDURE





Par acte sous seing privé du 19 février 2017, Mme [F] aux droits de laquelle se trouve depuis le 9 juillet 2012 la caisse interprofessionnelle de prévoyance et d'assurance vieillesse (ci-après, la CIPAV) a donné à bail à M. [S] [R] et Mme [X] [R] (ci-après, les consorts [R]) un logement situé au [Adresse 5]. 



Le 8 novembre 2018, la CIPAV a fait délivrer aux consorts [R] un commandement de payer la somme de 94 625,76 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juillet 2018. 



Par acte du 7 janvier 2019, les consorts [R] ont fait assigner la CIPAV devant le tribunal d'instance de Paris afin voir constater l'inopposabilité des créances locatives revendiquées, la suspension des effets de la clause résolutoire et la désignation d'un médiateur. 



Par jugement du 12 décembre 2019, cette juridiction a ainsi statué :



Rejette la demande d'expertise et de consignation des loyers, 



Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 9 janvier 2019, 



Condamne les consorts [R] à payer à la CIPAV la somme de 67 400 euros au titre des loyers figurant au protocole d'accord du 31 janvier 2018 et la somme de 39 641,11 euros au titre des loyers impayés à compter du 1er février 2018 et jusqu'au 9 janvier 2019, 



Ordonne l'expulsion des consorts [R] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, et le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 



-Les consorts [R] seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer en cours, charges en sus, pour chaque mois passé dans les lieux à compter du 9 janvier 2019 et jusqu'à libération effective de ceux-ci. 



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 



Condamne les consorts [R] aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Ordonne l'exécution provisoire.



Le 20 février 2020, les consorts [R] ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 20 mai 2020, ils demandent à la cour de :



- infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions et plus précisément en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise et de consignation des loyers, constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 9 janvier 2019, condamné les consorts [R] à payer à la CIPAV, la somme de 67 400 euros au titre des loyers figurant au protocole d'accord du 31 janvier 0218 et la somme de 39 641,11 euros au titre des loyers impayés à compter du 1er février 2018 et jusqu'au 9 janvier 2019, ordonné l'expulsion des consorts [R] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, et le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, les consorts [R] seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer en cours, charges en sus pour chaque mois passé dans les lieux à compter du 9 janvier 2019 et jusqu'à libération effective de ceux-ci, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, condamné les consorts [R] aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire, 

- et statuant à nouveau, avant-dire droit, désigner tel expert qu'il plaira à la juridiction avec pour mission de se rendre sur les lieux au [Adresse 4], visiter les lieux, examiner les désordres allégués et en déterminer l'origine et la cause et la responsabilité, se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, les décrire en indiquant leur nature et en produisant dans toute la mesure du possible des photographies, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues s'il y a lieu, rechercher et indiquer la cause de ces désordres, indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux et installations dont s'agit et dire qu'elle devra être le montant des condamnations qui seront mises à la charge du bailleur, rechercher l'origine, l'étendue et les causes de ces désordres, donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux et installation dont il s'agit, les évaluer à l'aide de devis, fournir tous éléments techniques de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis, indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la réfection et chiffrer le coût des remises en l'état, en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnue par l'expert, autorisons le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l'expert sous la direction de maîtres d''uvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix, dans ce cas, l'expert déposera un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux,

- dire que le temps de l'expertise, les loyers seront séquestrés entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de Paris, 

- au fond, dire les consorts [R] recevables et bien fondés en leurs demandes, 

- dire que les créances locatives revendiquées sont inopposables, 

- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer du 8 novembre 2018 pour toute la durée de l'étalement de la dette, 

- ordonner la désignation d'un médiateur, 

- en tout état de cause, condamner la CIPAV à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la CIPAV aux entiers dépens. 

 

Par courrier notifié par la voie électronique le 2 décembre 2020, la CIPAV expose n'avoir pas été en mesure de conclure en temps utile mais rappelle qu'elle est réputée s'approprier les motifs du jugement critiqué conformément à l'article 954 du code de procédure civile étant précisé que l'expulsion des consorts [R] est intervenue le 29 octobre 2020. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022. 





MOTIFS DE LA DÉCISION





La lecture du protocole d'accord transactionnel signé par les parties le 31 janvier 2018 montre qu'un premier protocole a été conclu le 29 juin 2015 au terme duquel le bailleur s'engageait à effectuer des travaux dans l'appartement à la suite d'infiltrations d'eau et d'autres travaux dans les parties communes, à indemniser les locataires de leur trouble de jouissance passé en abandonnant la dette locative s'élevant à 19 971,78 euros et futur en diminuant de 500 euros le montant du loyer à compter d'avril 2015 jusqu'au jour de l'achèvement des travaux. 



L'acte précise que les locataires ont postérieurement cessé de régler leurs loyers et charges et rappelle le contenu d'une assignation du 26 janvier 2017 délivrée au bailleur aux fins de désignation d'un expert judiciaire avant de statuer sur le montant des loyers et charges réclamés ainsi que sur les préjudices revendiqués, M. et Mme [R] se plaignant de l'absence de réalisation des travaux prévus dans le cadre de l'appel d'offre, de deux inondations survenant du 3ème étage (11 octobre et 13 novembre 2015), de l'impossibilité d'utiliser la salle de bains en raison de la présence de plomb sur les peintures et de la désagrégation de son plancher. 



Il modifie ensuite les termes du précédent protocole en réorganisant le planning des travaux non encore réalisés dans l'appartement (menuiseries, chauffage et remplacement des descentes d'eaux usées et pluviales) et dans les parties communes (rénovation cage d'escalier, mise en conformité des installations électriques, ravalement de la courette, nettoyage de la façade, réfection de la toiture, reprise d'étanchéité d'une terrasse et remplacement de canons de serrure) ainsi qu'en intégrant de nouveaux travaux dits 'plomb' dans l'appartement. 



Il prévoit en outre le versement d'une indemnité complémentaire de 21 500 euros réparant le trouble de jouissance résultant des travaux et des désordres apparus dans le logement et les parties communes, outre la somme forfaitaire de 5 000 euros, venant en déduction de la dette locative arrêtée à la somme de 93 761,71 euros au titre de la période courant de décembre 2014 à janvier 2018 inclus, les locataires reconnaissant être redevables, après compensation, de la somme de 72 261,71 euros payable en un versement de 4 861,71 euros et 44 mensualités de 

1 532 euros et s'engageant à reprendre le paiement du loyer avec le bénéfice de la réduction de 500 euros précédemment consentie. 



En exécution de ce protocole chacune des parties s'engage à renoncer aux instances et actions en cours et les locataires à régulariser des conclusions de désistement. 



Pour fonder leur demande d'expertise judiciaire, M. et Mme [R] prétendent que les travaux n'ont pas été réalisés, ce qui ne ressort d'aucune des pièces produites, lesquelles sont toutes antérieures au jour de la signature du protocole. 



Contrairement à ce qu'ils indiquent encore, la description précise des désordres et des travaux propres à y remédier leur interdit de soutenir qu'ils en ignoraient l'ampleur et la cause réelle. 



Enfin, la présence d'amiante évoquée dans le courrier de la préfecture de [Localité 7] du 30 novembre 2015 ne concerne ni les parties communes ni le logement des appelants, mais celui d'une autre locataire, Mme [M], ce qui explique qu'il n'en soit pas fait mention dans le protocole d'accord. 



Il n'y a donc lieu de faire droit à la mesure d'instruction sollicitée par les appelants, le jugement étant confirmé sur ce point. 



La demande d'expertise étant rejetée, les époux [R] ne sont pas fondés à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert et la séquestration temporaire des loyers à venir entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats de Paris. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné les mesures subséquentes ainsi qu'en ce qui concerne la dette locative, les appelants n'expliquant pas en quoi 'les créances locatives revendiquées' ne seraient pas 'opposables' selon la formulation figurant dans le dispositif de leurs conclusions, aucun moyen n'étant par ailleurs exposé. 



La demande de désignation d'un médiateur sera également rejetée en ce qu'elle ne présente pas d'intérêt à ce stade du litige entre les parties. 



M. et Mme [R], qui succombent en leur appel, seront condamnés in solidum aux dépens. 







PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 





Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant :



Déboute M. et Mme [R] de l'ensemble de leurs prétentions,



Condamne in solidum M. et Mme [R] aux dépens d'appel. 









Le Greffier Pour le Président empêché