Cour d'Appel · 1ère Chambre — 25 octobre 2022

SF / MS



Numéro 22/03751 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 25/10/2022 







Dossier : N° RG 20/02947 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HWTA 





Nature affaire :



Autres demandes relatives à un contrat de prestation de services







Affaire :



[A] [I]



C/



[O] [X]





















Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 25 Octobre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 05 Septembre 2022, devant :



Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,



assistée de Madame DEBON, faisant fonction de greffière présente à l'appel des causes,





Madame [U], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame DUCHAC, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame de FRAMOND, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.



























dans l'affaire opposant :









APPELANT :





Monsieur [A] [I], Agent Commercial exerçant en entreprise individuelle au RCS de Mont de Marsan sous le n° 523 375 566

Agence Immobilière 'L'ADRESSE'

[Adresse 1]

[Adresse 1]





Représenté et assisté de Maître CASADEBAIG de la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES, avocat au barreau de PAU















INTIMEE :





Madame [O] [X]

née le 09 août 1980

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]





Représentée et assistée de Maître DUPONT, avocat au barreau de BAYONNE























sur appel de la décision 

en date du 10 AOUT 2020

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 19/00132 

Le 6 novembre 2015, Mme [O] [X] a conclu avec l'entreprise de M. [A] [I] exploitant l'agence « l'ADRESSE IMMOBILIER » à [Localité 5] un mandat d'agent commercial immobilier. 



Dans ce cadre, elle a négocié courant 2016 la vente d'un bien immobilier appartenant à Madame [W] situé à [Localité 4]. 



Mme [O] [X] a quitté ses fonctions d'agent immobilier dans l'AGENCE SEBASTIEN [I] L'ADRESSE le 12 septembre 2016.



Par courrier en date du 14 décembre 2018, l'entreprise M. [A] [I] Agent Immobilier a, en vain, mis en demeure Mme [X] de lui restituer la somme de 2 916,67 € perçue par elle au titre de ses commissions pour la vente [W]/[R] relative à la maison située à [Localité 4] qui n'a pas été régularisée. 



Par acte d'huissier en date du 10 janvier 2019 l'entreprise Monsieur [A] [I] a assigné Mme [X] devantle tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan aux fins de voir condamner Mme [X] au paiement de la somme de 2 916,67 € sur le fondement de l'enrichissement sans cause.



Par une décision en date du 10 août 2020, le Tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a débouté M. [I] de l'intégralité de ses demandes, condamné M. [I] aux entiers dépens de la présente procédure, condamné M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 1 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision. 



Le premier juge a relevé qu'au regard des pièces produites par les parties il n'est pas possible de déterminer si la somme réclamée avait été perçue au titre de conseils prodigués en amont de la vente ou bien au titre d'avance sur commission.



Par déclaration en date du 11 décembre 2020, l'entreprise Monsieur [A] [I] Agent Commercial Immobilier a interjeté appel de ce jugement critiquant l'ensemble de ses dispositions. 



Aux termes de ses dernières écritures en date du 10 mars 2021, l'entreprise Monsieur [A] [I] Agent Commercial Immobilier, appelant, demande à la Cour de

- réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

- condamner Mme [X] au paiement de la somme de 2 916,67 € outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 10 janvier 2019 ;

- condamner Mme [X] au paiement de la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

- condamner Mme [X] au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Au soutien de ses prétentions, l'entreprise Monsieur [A] [I] Agent Commercial Immobilier fait valoir que la somme litigieuse était inscrite sur une facture selon l'intitulé « commissions ». Cette somme a été réglée par l'acquéreur Madame [R] [N], directement à Monsieur [I] dans le cadre du mandat de recherche n° 851 intitulé « mandat de recherche exclusif d'un bien à acquérir », prévoyant une commission de 7 000 € TTC, distinct du mandat n° 794 en date du 29 janvier 2016, qui est en réalité un « mandat exclusif de vente » signé entre Monsieur [I] et Madame [W], propriétaire des biens faisant l'objet de la transaction, et prévoyant une commission de 21 000 € TTC. La commission de 2 916,67 € versée à l'intimée, consécutivement au paiement de cette rémunération de 7 000 € par la mandante, Madame [L] (et restituée du fait de la non réitération de la vente), constitue nécessairement une avance sur commission au titre du mandat de recherche n° 851 et en aucune manière la rémunération d'une prestation de « conseil sur l'achat de la maison ».



Dans ses dernières écritures notifiées le 2 juin 2021, Mme [X], intimée, sollicite que la cour :



A titre principal, 

- confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan le 10 août 2020 ;

- condamne Monsieur [I] au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Au soutien de ses demandes et sur le fondement des articles 1303 et suivants du code civil, Madame [X] rappelle que son mandat d'agent commercial a pris fin le 19 septembre 2016 et que la somme litigieuse de 2 916,67 € perçue le 20 septembre 2016 s'apparente au solde de tout compte de la rupture de son contrat avec Monsieur [I] Agent Immobilier en rémunération de son travail accompli.



Enfin elle affirme que la somme versée par l'acquéreur à Monsieur [I] de 7 000 € a été perçue de Madame [R] le 15 septembre 2016 « au titre des frais d'Agence concernant les conseils sur l'achat de la maison » appartenant à Madame [W]. Monsieur [I] facture donc à Madame [R] sa rémunération au titre des frais d'Agence et une prestation de conseil, et en aucun cas une commission sur une vente qui n'est pas encore entreprise et dont la commission, due par la venderesse, devait s'élever à 21 000 €, ramenée ensuite à 15 000 €. Elle soutient que cette rémunération de 7 000 € payée par l'acquéreur était acquise même en cas de non réalisation de la vente, et qu'elle n'est pas tenue de rembourser à Monsieur [I] sa propre rémunération, même si lui-même a estimé, à tort, devoir restituer les 7 000 € à Madame [R].



A titre subsidiaire, si la Cour retenait que la somme de 7 000 € (et donc celle de 2916,67 €) relevait d'une commission due par l'acquéreur, la faute de Monsieur [I] Agent Immobilier, ou son intention libérale à l'égard de Madame [R] ou encore sa recherche de profit personnel rendent irrecevable, sur le fondement de l'enrichissement sans cause, sa demande de restitution de fonds perçus de l'acquéreur et rétroversés à Madame [O] [X].





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 août 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur la demande de restitution de la somme de 2 916,67 € :



Il ressort de l'article 1303 du code civil que celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.



Par ailleurs, le statut de l'agent immobilier interdit à celui-ci de percevoir aucune somme d'argent, à quelque titre que ce soit, avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties.



Mme [X] a été engagée le 6 novembre 2015 en qualité de mandataire de L'AGENCE SEBASTIEN [I] L'ADRESSE. Son contrat prévoit que les commissions ne sont acquises qu'après la conclusion définitive de l'affaire, c'est-à-dire après la signature de l'acte authentique ou du bail lorsque l'Agence aura elle-même reçu sa propre rémunération.









Il ressort des pièces du dossier que L'AGENCE SEBASTIEN [I] L'ADRESSE a signé, le 29 janvier 2016, un mandat exclusif de vente n° 794 avec Mme [J] [W] veuve [C] pour son bien situé [Adresse 2]), au prix de 265 000 € honoraires compris, prévoyant, en cas de réalisation de l'opération avec un acheteur présenté par le mandataire, une rémunération à la charge du vendeur de 15 000 € (selon l'avenant du même jour).



Par ailleurs, L'AGENCE SEBASTIEN [I] L'ADRESSE a signé le 8 septembre 2016 un mandat de recherche exclusif d'un bien à acquérir n° 851 avec Mme [Y] [R] divorcée [N], en vue d'acquérir le bien de Mme [W] épouse [C] situé [Adresse 2] au prix de 236 000 € prévoyant, en cas de réalisation de cette vente, une rémunération de 7 000 € à la charge de l'acquéreur. Ce mandat n'avait pas été produit devant le tribunal judiciaire en 1ère instance.



Le 18 septembre 2016, L'AGENCE SEBASTIEN [I] L'ADRESSE émet une facture à l'adresse de Mme [R] [N], pour la commission de 7 000 € payée le 15 septembre 2016 et due en vertu du mandat de recherche n° 851 pour les frais d'Agence concernant les conseils sur l'achat de la maison [Adresse 2].



Le 20 septembre 2016, Mme [X] atteste avoir reçu paiement par chèque de la part de L'AGENCE SEBASTIEN [I] L'ADRESSE de ses commissions pour la vente [C]/[R] relative à la maison située à [Localité 4] pour la somme de 2 916,67 €. 



Huit jours plus tôt le 12 septembre 2016, elle avait indiquer par courrier à L'AGENCE SEBASTIEN [I] L'ADRESSE qu'elle mettait fin à son contrat d'agent commercial, ayant trouvé un autre poste salarié.



Un compromis de vente sur ce bien est signé entre Mme [W] et Mme [R] le 8 décembre 2016, au prix de 229.000 €, outre les frais d'acquisition, prévoyant, page 7 une rémunération irréductible du mandataire à la charge de l'acquéreur de 7 000 €, dite payée le 18 septembre 2016, conformément au mandat n° 794 du 29 janvier 2016. La réitération de la vente devait intervenir avant le 8 mai 2018. La clause pénale, en cas de refus injustifié d'une des parties de régulariser la vente, est fixée à la somme de 22 900 € au profit de l'autre. 



Par courrier adressé le 4 décembre 2017 à L'AGENCE SEBASTIEN [I] L'ADRESSE, Mme [R] indique ne pouvoir réitérer la vente dans le délai accordé (Mme [R] devant mettre en vente 3 biens immobiliers pour financer son acquisition) et demande le remboursement du versement de 7 000 € ne correspondant à aucun service de l'agence.



Le compromis sera donc résilié le 16 et 23 janvier 2018, avec la mention qu'elle a lieu sans indemnité de part et d'autre. L'acte de résiliation rappelle que le compromis avait été passé au prix de 229 000 €, en ce non compris la commission due à l'Agence L'ADRESSE » d'un montant de 7 000 € à la charge de l'acquéreur.



Il ressort de ce qui précède, de la chronologie des faits et des contrats signés par les parties et leurs clients que la somme de 7 000 € à la charge de l'acquéreur prévue dans le mandat de recherche n° 851 signé le 8 septembre 2016 était due « en cas de réalisation de l'opération avec un vendeur présenté par le mandataire ».



La Cour observe que c'est par une référence erronée au mandat de vente n° 794 du 29 janvier 2016 que le compromis de vente signé le 8 décembre 2016 attribue la commission « irréductible » de 7 000 € à la charge de l'acheteur, puisqu'elle est prévue en réalité par le mandat de recherche n° 851 du 8 septembre 2016. Bien que la facture émise le 18 septembre 2016 indique que la somme de 7 000 € est perçue au titre des conseils sur l'achat de la maison de Mme [W], la référence au mandat de recherche prévoyant la commission de 7 000 € due en cas de réalisation de la vente en fait bien une commission sur la vente, et non une rémunération aux recherches et conseils antérieurs, puisque dès la signature du mandat, le vendeur et le bien sont déjà connus et identifiés.





C'est donc bien au titre de ses honoraires prévus dans ce mandat de recherche n° 851 du 8 septembre 2016 que L'AGENCE SEBASTIEN [I] L'ADRESSE a perçu de Mme [R], son mandant, la somme de 7 000 €.



La Cour observe que parmi les mandats gérés par Mme [X] selon le listing produit par elle, ne figure pas le mandat de recherche n° 851 du 8 septembre 2016, mais figure le mandat de vente n° 794 du 29 janvier 2016.



Mme [X] a oralement signifié à L'AGENCE SEBASTIEN [I] L'ADRESSE le 5 septembre 2016 qu'elle résiliait son mandat à effet du 17 septembre 2016. 



Son attestation du 18 septembre 2016 portant sur le règlement reçu « pour règlement de ses commissions de la vente [C]/[R] [N] » par le chèque de 2 916,67 €, ne peut donc correspondre à sa part d'une commission pour un mandat de recherche dont elle n'avait pas la charge puisqu'elle quittait l'Agence au moment de la signature de ce mandat, et qu'elle n'était plus agent commercial en décembre 2016 lors de la signature du compromis de vente, dans lequel la commission de 7 000 € due par l'acquéreur remplace la commission de 15 000 € due par le vendeur selon le mandat de vente n° 794 négocié par Mme [X]. 



L'AGENCE SEBASTIEN [I] L'ADRESSE ayant perçu cette commission de 7000 € par Mme [R] le 15 septembre 2016 soit AVANT la réalisation de l'opération prévue au mandat de recherche, elle était donc obligée de restituer à Mme [R] cette somme de 7000 €, en février et mars 2018, dès lors que le mandat de recherche du 8 septembre 2016 ne contenait aucune clause pénale qui aurait pu autoriser L'AGENCE SEBASTIEN [I] L'ADRESSE à retenir ses honoraires au motif que Mme [R] avait refuser de réitérer la vente.



Non seulement L'AGENCE SEBASTIEN [I] L'ADRESSE ne démontre pas que la somme de 2 916,67 € reçue par Mme [X] correspondrait à une partie de cette somme de 7 000 € versée au titre de la commission prévue en vertu du mandat de recherche signé le 8 septembre 2016, mais la Cour trouve au contraire la preuve suffisante que la somme de 2 916,67 € qui a été payée à Mme [X] par chèque du 20 septembre 2016 correspondait à la rémunération de son travail pour ses négociations au titre de son propre mandat de vente de la maison située à [Localité 4], comme elle l'indique dans son attestation, et constituait implicitement le solde de son compte avec L'AGENCE SEBASTIEN [I] L'ADRESSE puisque payée à son départ.



Monsieur [A] [I] Agent Commercial Immobilier doit être débouté de sa demande de restitution, et le jugement déféré confirmé sur ce point.





La cour, statuant à nouveau sur les mesures accessoires, 



Monsieur [A] [I] Agent Commercial Immobilier devra également payer à Mme [X] une indemnité de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, et supporter les dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS





La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 10 août 2020 ;



Y ajoutant, 







Condamne Monsieur [A] [I] Agent Commercial Immobilier à payer à Mme [O] [X] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais en cause d'appel ;



Condamne Monsieur [A] [I] Agent Commercial Immobilier aux entiers dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.



LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,









Carole DEBONCaroline DUCHAC