Cour d'Appel · 3ème Chambre Commerciale — 25 octobre 2022

3ème Chambre Commerciale





ARRÊT N°530



N° RG 20/02991 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QXHT













Mme [W] [V]



C/



S.A.S. CAP COMMERCE



















Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à :

Me NADREAU

Me DEBROISE







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Fabienne CLEMENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Julie ROUET, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 22 Septembre 2022 devant Madame Olivia JEORGER-LE GAC, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 25 Octobre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



Madame [W] [V]

née le 23 Décembre 1958 à [Localité 5] (35)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Xavier-Pierre NADREAU de la SELARL SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-BARON-NEYROUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO







INTIMÉE :



La SAS CAP COMMERCE, inscrite au RCS de RENNES sous le numéro 804 838 076, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représentée par Me Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES







Madame [W] [V], exerçant à titre individuel, a confié à la société CAP COMMERCE la vente de son fonds de comrnerce de BAR -LOTO- PRESSE - TABAC connu sous le nom 'Le Mouchoir Vert' selon mandat de vente 11° 2972-19 en date du 8 octobre 2018.



Il s'agissait d'un mandat non exclusif d'une durée de 24 mois, se terminant le 7 octobre 2020.

Le mandat portait sur un prix de cession dc 450.000 euros net vendeur.

Aux termes du mandat, la rémunération de la société CAP COMMERCE était fixée à la somme forfaitaire de 36.000 euros HT soit 43.200 euros TTC à la charge de l'acquéreur.

Aux termes des conditions générales, il était expressément stipulé que 'le vendeur s'oblige à ratifier la vente avec l'acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après une mise en demeure restée infructueuse, il devra le montant des honoraires ci-dessus stipulés, à titre d'indemnité forfaitaire'.



Dans le cadre de l'exécution de son mandat, la société CAP COMMERCE a présenté à Madame [W] [V], Monsieur [X] [D] et Madame [T] [R].



Dans le cadre des négociations intervenues sur la cession du fonds de commerce, par 1'intermédiaire de la société CAP COMMERCE, Monsieur [D] et Madame [R] ont émis une offre d'achat à hauteur de 350.000 euros net vendeur, outre les frais à la charge de l'acquéreur, en date du 1er février 2019.



Cette offre a été formulée sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire, de l'obtention de l'agrément des Douanes, de l'agrément de la Francaise des Jeux et de l'agrément de la presse, ces agréments étant nécessaires à l'exploitation du fonds cédé.

Par la suite, Madame [V] a sollicité que la vente intervienne au prix, non pas de 350.000 euros, mais au prix de 360.000 euros.



Les offrants ont accepté cette proposition en contresignant l'offre au prix de 360.000 euros.



Toutefois, Mme [V] n'a pas accepté de signer le compromis, ceci malgré deux mises en demeure lui ayant été adressées par l'agence CAP COMMERCE.



Par acte du 22 juin 2019, la société CAP COMMERCE a assigné Mme [V] devant le tribunal de commerce de Saint-Malo aux fins de voir dire que la vente était parfaite compte tenu de l'accord sur la chose et sur le prix, de juger fautif le refus de Mme [V] de poursuivre la vente, de dire qu'elle est tenue de lui verser la commission contractuellement prévue de 43.200 euros TTC outre des intérêts et des frais irrépétibles.



Mme [V] s'est opposée à cette demande au motif que la vente n'était pas parfaite et qu'elle n'a commis aucune faute.





Par jugement du 21 avril 2020, le tribunal de commerce de Saint-Malo a:

- condamné Mme [V] à payer à la société CAP COMMERCE la somme de 43.200 euros TTC outre les intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2019,

- ordonné la capitalisation des intérêts par année entière,

- débouté Mme [V] de l'ensemble de ses demandes,



- condamné Mme [V] à payer à la société CAP COMMERCE la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné Mme [V] aux dépens.





Appelante de ce jugement, Mme [V], par conclusions du 1er octobre 2020, a demandé que la Cour:

- infirme le jugement déféré,

- constate l'absence d'accord des parties sur la chose et sur le prix,

- dise et juge imparfaite la vente litigieuse,

- dise et juge nulle la clause pénale du mandat,

- déboute la société CAP COMMERCE de toutes ses demandes,

- subsidiairement, réduise la rémunération du mandataire à de plus justes proportions,

- condamne la société CAP COMMERCE au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamne aux dépens.





Par conclusions du 09 décembre 2020, la société CAP COMMERCE a demandé que la Cour:

- confirme le jugement déféré,

- condamne Mme [V] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamne aux dépens.





MOTIFS DE LA DECISION:



Le mandat accordé par Mme [V] à la société CAP COMMERCE est un mandat de pouvoir 'sans exclusivité, rechercher un cessionnaire, le représenter et s'engager pour lui aux fins de conclure toute vente portant sur le fonds de commerce appartenant au mandant'.



Il en résulte qu'il s'agit d'un mandat d'entremise en ce que la société CAP COMMERCE ne représente éventuellement que le cessionnaire mais en aucun cas le mandant.



Un tel mandat ne peut jamais obliger le mandant à vendre, y compris au prix du mandat, et le mandant peut toujours refuser de vendre, quelles que soient les conditions lui étant proposées, sans qu'un tel refus puisse lui être imputé à faute.



La clause pénale dont la société CAP COMMERCE demande l'application est rédigée en caractères gras de même taille que les autres obligations mises à la charge du mandant et constitue la septième d'une liste de huit obligations.

Elle n'est pas séparée des autres obligations par un saut de ligne.



Les dispositions de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 disposent qu'à peine de nullité de la clause, une clause pénale insérée dans un mandat de vente ou d'entremise doit figurer en termes très apparents.



En l'espèce, la seule apposition d'un caractère gras à une clause écrite en petits caractères, constituant le septième tiret d'un paragraphe en comportant huit est insuffisante à lui conférer un caractère très apparent, ce dont il résulte qu'elle est entachée de nullité.





Enfin, la clause était rédigée comme suit: 'le mandant (....)s'oblige à ratifier la vente avec l'acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra le montant des honoraires ci-dessus stipulés, à titre d'indemnité forfaitaire'.



Le mandat stipulait un prix de 450.000 euros net vendeur.



Mme [V] a refusé de conclure une vente au prix de 360.000 euros.



Dès lors, eût-elle été valide que cette clause était en tout état de cause inapplicable au cas d'espèce.



La société CAP COMMERCE conclut toutefois à titre subsidiaire qu'elle doit être indemnisée du préjudice étant découlé pour elle de la faute commise par Mme [V].



Selon l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, modifiée, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties.



En l'espèce, la vente n'a pas été effectivement conclue et dès lors, la société CAP COMMERCE ne peut prétendre à la perception d'aucune somme.



Le jugement déféré est par conséquent infirmé dans toutes ses dispositions et la société CAP COMMERCE déboutée de ses prétentions.



La société CAP COMMERCE, qui succombe, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel et paiera à Mme [V] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS:



La Cour,



Infirme le jugement déféré.



Statuant à nouveau:



Dit nulle la clause pénale insérée au mandat.



Déboute la société CAP COMMERCE de ses demandes.



Condamne la société CAP COMMERCE à payer à Mme [V] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la société CAP COMMERCE aux dépens de première instance et d'appel.



LE GREFFIERLE PRESIDENT