Cour d'Appel · 1ère Chambre — 25 octobre 2022

1ère Chambre





ARRÊT N°336/2022



N° RG 21/03459 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RWSB













S.A.S. BSVL



C/



Me [C] [Y]

SCP [D] [N]-[K]

S.A.R.L. XDM INVEST

S.A.R.L. TERRE D'HORIZON



































Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre entendue en son rapport,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère





GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 22 Mars 2022





ARRÊT : 



contradictoire, prononcé publiquement le 25 octobre 2022 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré annoncé au 24 mai 2022 à l'issue des débats



****





APPELANTE :



La société BSVL, SAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 8]

[Localité 11]



Représentée par Me Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX D'AFFAIRES, avocat au barreau de RENNES









INTIMÉS :



Maître [C] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 15]



Représenté par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Carine PRAT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES











La Société Civile Professionnelle Titulaire d'un Office Notarial [D] [N]-[K], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 6]

[Localité 15]



Représentée par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Carine PRAT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES



La société XDM INVEST, SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 9]

[Localité 15]



Représentée par Me Alexandre TESSIER de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Muriel LE FUSTEC et Me Roland RINALDO de la SELARL ARTLEX II, Plaidants, avocats au barreau de NANTES



La société TERRE D'HORIZON, SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 4]

[Localité 15]



Représentée par Me Alexandre TESSIER de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Muriel LE FUSTEC et Me Roland RINALDO de la SELARL ARTLEX II, Plaidants, avocats au barreau de NANTES









FAITS ET PROCÉDURE



La sarl Terre d'horizon, dont le gérant est M. [B] [M], exerce une activité d'acquisition, vente de terrains, construction, aménagement d'immeubles, ainsi que de marchand de biens, location et gestion de ses biens propres. 

 

La sarl Xdm Invest, dont le gérant est M. [E] [W], exerce une activité de marchand de biens, conseils et prestations dans le domaine immobilier. 

 

La sas Bsvl, dont la présidente est Mme [H] [J] et le directeur général M. [R] [I], exerce une activité de conseil aux entreprises dans la gestion de projets immobiliers. 



Maître [Y] est notaire au sein de l'office notarial de la scp [D] [N] et [G] [K].



Dans le cadre d'un projet de lotissement à [Localité 12] (44) aux lieux-dits "[Localité 13]" et "[Localité 14]", les sarl Terre d'horizon et Xdm Invest se faisaient consentir le 10 février 2017 par les consorts [L], à concurrence de la moitié indivise chacune, suivant actes au rapport de maître [V], notaire à [Localité 17], deux promesses unilatérales de vente portant sur : 

- un ensemble immobilier constitué d'une ancienne ferme et les terrains environnants d'une surface d'environ 560 m², à distraire de la parcelle cadastrée BY n° [Cadastre 10] située à [Localité 12] au lieudit "[Localité 13]", au prix de 200.000 € hors frais, promesse qui expirait le 15 septembre 2017, 

- des terrains à bâtir et des terrains non constructibles, à distraire de la parcelle BY n° [Cadastre 10] pour 21 a 98 ca ainsi que les parcelles BY [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 5], situées aux lieudits "[Localité 13]" et "[Localité 14]", au prix de 300.000 € hors frais, promesse qui expirait au 16 mars 2018.



Ces biens immobiliers, d'une contenance totale de 1 ha 14 a 24 ca, se situaient entre la [Adresse 16] (44) à proximité du parc du Charbonneau dans le quartier dit du "Souchais" à forte potentialité résidentielle.



Le 12 juin 2017, la sas Bsvl transmettait à la sarl Xdm Invest une proposition d'achat des 5 parcelles ci-dessus indiquées au prix de 820.000 € net vendeur hors taxe.



Le 29 juin 2017, suivant acte au rapport de maître [Y], notaire au sein de la société civile professionnelle [D] [N] [K] à [Localité 15], les sarl Terre d'horizon et Xdm Invest consentaient à la sas Bsvl une promesse de vente desdits biens immobiliers moyennant le prix de 850.000 € HT en principal et 11.200 € HT en frais de vente. 



La promesse de vente énonçait :

- être souscrite pour une durée expirant le 30 avril 2018 à 16 h,

- une condition suspensive de régularisation des ventes au profit des promettantes au plus tard le 16 mars 2018, avec toutefois une justification au plus tard le 30 septembre 2017 de la régularisation de la vente portant sur la maison principale,

- une réalisation de la vente soit par la signature de l'acte authentique avec paiement du prix et des frais par virement, soit par la levée de l'option avec versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, 

- une indemnité d'immobilisation de 85.000 €,

- une condition d'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire valant division, purgé de tout recours en vue de la revente de maisons individuelles en VEFA,

- l'absence de recours par le bénéficiaire à un prêt pour le financement de l'acquisition,

- l'absence de fondations spéciales,

- l'absence d'occupant dans les immeubles objet de la promesse.



Le 29 septembre 2017, les sarl Terre d'horizon et Xdm Invest signaient, au titre de la première promesse de vente, l'acquisition définitive de la parcelle BY [Cadastre 7] d'une contenance de 7 a 20 ca provenant de la division de la parcelle BY [Cadastre 10] d'une contenance initiale de 27 a 58 ca. 



S'agissant de la seconde promesse, un avenant de prorogation au 9 août 2018 était signé le 30 mars 2018 entre les consorts [L] et les sarl Terre d'horizon et Xdm Invest.



Le 24 octobre 2017, un avenant à la promesse du 29 juin 2017 était signé entre les sarl Terre d'horizon et Xdm Invest et la sas Bsvl qui remplaçait son projet de construction par un projet de lotissement du foncier et substituait la condition d'obtention d'un permis de construire par celle de l'obtention d'un permis d'aménager purgé de tout recours. Y étaient ajoutées des conditions particulières en vue de la démolition des dépendances et de la production d'un document d'arpentage par la sas Bsvl avant le 15 février 2018 pour garantir le régime de TVA applicable. 



Le 31 octobre 2017, la sas Bsvl déposait une demande de permis d'aménager, qu'elle obtenait le 25 janvier 2018.



Le 21 mars 2018, ce permis d'aménager faisait l'objet d'un recours initié par un voisin, M. [F] [T] dont le conseil adressait une copie à la sas Bsvl le même jour.



Le 29 mars 2018, autorisée par les vendeurs et les propriétaires, la sas Bsvl procédait à la démolition de plusieurs bâtiments à l'endroit de l'ancienne ferme, lesquels contenaient de l'amiante.



Le 30 mars 2018, les sarl Terre d'horizon et Xdm Invest concluaient avec les consorts [L] un avenant de prorogation de la seconde promesse au 9 août 2018 au plus tard.



Par courrier électronique du 30 mars 2018, maître [Y] informait le conseil de la sas Bsvl de ce qu'en raison du recours sur le permis d'aménager, la condition suspensive attachée audit permis était prorogée tandis que le délai d'option arrivant à son terme le 30 avril 2018, qui n'était pas prorogé, nécessitait un avenant de prorogation.



Le 6 avril 2018, la commune de [Localité 12] rejetait le recours gracieux de M. [T], qui disposait de la possibilité d'engager un recours contentieux jusqu'au 6 juin 2018, prolongeant d'autant le délai de la condition suspensive d'obtention du permis d'aménager.



Le 25 avril 2018, maître [Y] soumettait à la signature des parties un second avenant à la promesse de vente du 29 juin 2017 reportant au 15 juin 2018 la date d'expiration de la durée de la promesse de vente.



La sas Bsvl refusait de signer ce second avenant.



Au 30 avril 2018, la sas Bsvl n'avait pas levé l'option d'achat ni versé le prix entre les mains du notaire dans l'attente de l'issue du recours de M. [T].



Le 4 mai 2018, maître [Y] constatait la caducité de la promesse de vente du 29 juin 2017, position qu'il confirmait à Bsvl le 16 mai 2018.



Le 28 mai 2018, suivant acte au rapport de maître [Y], les sarl Terre d'horizon et Xdm Invest consentaient à la société [P] une promesse unilatérale de vente portant sur l'ensemble immobilier objet du litige au prix de 1.150.000 € hors taxe.



M. [T] engageait un recours devant le tribunal administratif le 6 juin 2018.



Par acte d'huissier en date du 19 juillet 2018, la sas Bsvl faisait sommation à la scp [D] [N]-[K] de faire opposition à la vente à la société [P] motif pris de ce que les sarl Terre d'horizon et Xdm Invest lui étaient redevables de la somme de 15.326,40 € au titre de la démolition des bâtiments.



Par acte d'huissier en date du 26 juillet 2018, elle délivrait pour les mêmes motifs une sommation à la banque CIC Ouest indiquant faire opposition à la vente à intervenir.



Par acte authentique du 2 août 2018, les sarl Terre d'horizon et Xdm Invest acquéraient la propriété des biens appartenant aux consorts [L].



Le 22 octobre 2018, la sas Bsvl introduisait un recours contentieux devant le tribunal administratif de Nantes à l'encontre de l'arrêté du maire de la commune de Carquefou du 17 septembre 2018 portant délivrance d'un permis d'aménager au profit les sarl Terre d'horizon et Xdm Invest.



Par acte d'huissier en date du 7 novembre 2018, elle faisait convoquer les sarl Terre d'horizon et Xdm Invest et la scp [D] [N] [K] et maître [Y] devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins d'exécution forcée de la promesse de vente et de transfert des immeubles, en se fondant sur les manquements des promettantes et la fraude à ses droits avec le concours du notaire et, subsidiairement, de réparation de son préjudice financier à hauteur de 591.044 €.



Par jugement en date du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a :

- débouté la sas Bsvl de l'ensemble de ses demandes dirigées contre les sarl Terre d'horizon et Xdm Invest, maître [Y] et la scp [D] [N]-[K],

- condamné la sas Bsvl à retirer le permis d'aménager obtenu le 25 janvier 2018 dans un délai de quinze jours suivant la signification de la décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard pendant trois mois, 

- condamné la sas Bsvl à signer le bordereau de suivi des déchets préparés par la société 2DTP dans un délai de quinze jours suivant la signification de la décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard pendant trois mois,

- débouté les sarl Terre d'horizon et Xdm Invest du surplus de leur demande à l'égard de la sas Bsvl,

- débouté les sarl Terre d'horizon et Xdm Invest de l'ensemble de leur demande à l'égard de maître [Y] et la scp [D] [N]-[K],

- condamné la sas Bsvl à payer aux sarl Terre d'horizon et Xdm Invest la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la sas Bsvl à payer à maître [Y] et la scp [D] [N]-[K] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les sarl Terre d'horizon et Xdm Invest à payer à maître [Y] et la scp [D] [N]-[K] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la sas Bsvl aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.



La sas Bsvl a interjeté appel le 7 juin 2021, excepté du chef de l'exécution provisoire.









PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



La sas Bsvl expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 3 mars 2022 auxquelles il est renvoyé en application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile.



Elle demande à la cour d'appel de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes en date du 18 mai 2021,

- dire et juger que les sarl Xdm Invest et sarl Terre d'horizon n'ont pas exécuté la promesse du 29 juin 2017 en ne régularisant pas leurs propres acquisitions avant le 16 mars 2018 concernant la vente des biens sis [Adresse 16], cadastrés Section BY [Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 5],

- dire et juger qu'elles ont organisé une fraude à ses droits avec le concours et la complicité de maître [Y], notaire,

- dire et juger que cette fraude a entravé définitivement son projet immobilier, 

- dire et juger que Maître [Y] a gravement manqué à son obligation de conseil, 

- en conséquence, 

- condamner solidairement les sarl Xdm Invest et sarl Terre d'horizon, maître [Y] et la scp [Z] [D] [N] et [G] [K] à lui régler la somme totale de 591.044 € au titre du préjudice financier subi avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l'assignation, 

- en toutes hypothèse, 

- condamner solidairement les sarl Xdm Invest et sarl Terre d'horizon, maître [Y] et la scp [Z] [D] [N] et [G] [K] à lui régler la somme de 46.760,77 € avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l'assignation, 

- les condamner à lui payer la somme de 15.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeter les demandes de la sarl Xdm Invest, de la sarl Terre d'horizon, de maître [Y] et de la scp [Z] [D] [N] et [G] [K].



Les sarl Terre d'horizon et Xdm Invest exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 16 février 2022 auxquelles il est renvoyé en application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile.



Elles demandent à la cour d'appel de :

- à titre principal, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 18 mai 2021 en ce qu'il a notamment : 

- débouté la sas Bsvl de ses demandes à leur égard, et de maître [Y] et la scp [D] [N] [K], 

- condamné la sas Bsvl à retirer le permis d'aménager dans un délai de quinze jours suivant la signification de la décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard pendant 3 mois,

- condamné la sas Bsvl à signer le bordereau de suivi des déchets préparé par la société 2DTP dans un délai de quinze jours suivant la signification de la décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard pendant 3 mois, 

 - débouté les sarl Xdm Invest et sarl Terre d'horizon du surplus de leur demande à l'égard de la sas Bsvl, 

- condamné la sas Bsvl à leur payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance, 

 - condamné la sas Bsvl aux dépens de première instance, 

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 18 mai 2021 en ce qu'il les a : 

- déboutées de leur demande à l'égard de la sas Bsvl et de leur demande à l'égard de maître [Y] et la scp [D] [N] et [G] [K], 

 - condamnées à payer à maître [Y] et la scp [D] [N] et [G] [K] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles.

- et statuant à nouveau, sur ces trois derniers points, 

- condamner la sas Bsvl in solidum avec maître [Y] et la scp [D] [N] et [G] [K] à leur verser la somme de 85.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation pour la période du 29 juin 2017 au 30 avril 2018,

- condamner la sas Bsvl in solidum avec maître [Y] et la scp [D] [N] et [G] [K] à leur verser la somme de 331.496,10 € au titre de l'indemnité d'immobilisation pour la période du 1er mai 2018 au 13 juillet 2021, 

- condamner la sas Bsvl in solidum avec maître [Y] et la scp [D] [N] et [G] [K] à leur verser la somme de 103.314,22 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive (sauf à parfaire),

- à titre subsidiaire, si la cour d'appel venait à faire droit en tout ou partie aux prétentions indemnitaires de Bsvl à l'encontre des sociétés Terre d'horizon et Xdm Invest, 

- condamner maître [Y] et la scp [D] [N] et [G] [K] à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre, 

- en tout état de cause, 

- condamner la sas Bsvl in solidum avec maître [Y] et la scp [D] de [K], outre les entiers dépens de l'appel, à leur verser la somme de 57.344,72 € (sauf à parfaire) au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et rejeter toutes les prétentions contraires. 



Maître [Y] et la société civile professionnelle titulaire d'un office notarial [D] [N] [K] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 10 mars 2022 auxquelles il est renvoyé en application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile.



Ils demandent à la cour d'appel de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 18 mai 2021 en toutes ses dispositions ; 

- débouter la sas Bsvl de ses demandes à leur encontre,

- débouter les sociétés Terre d'horizon et Xdm Invest de leurs demandes à leur encontre, 

- condamner la sas Bsvl à leur payer une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,

- la condamner aux dépens de l'instance recouvrés par la Selarl Ab Litis en application de l'article 699 du code de procédure civile.



MOTIFS DE L'ARRÊT



À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de "constater", "dire" ou "dire et juger" qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile mais la reprise des moyens censés les fonder.



De même, la sas Bsvl indique avoir, en exécution du jugement du 18 mai 2021, retiré son permis et n'avoir plus d'intérêt à maintenir sa demande initiale et principale de réitération forcée de la vente, limitant dès lors sa demande en appel à l'indemnisation du préjudice qu'elle impute aux agissements frauduleux conjugués des parties adverses. 



1) Sur la demande de dommages et intérêts pour perte de chance



La sas Bsvl sollicite la condamnation des sarl Xdm Invest et Terre d'horizon, de maître [Y] et de la scp [Z] [D] [N] et [G] [K] à lui payer la somme de 591.044 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de n'avoir pu réaliser son projet immobilier en soutenant que :

- faute de régularisation de la seconde acquisition avant le 16 mars 2018 par les sarl Xdm Invest et Terre d'horizon, promettantes, elle ne pouvait de son côté lever l'option, ni prendre le risque de verser les fonds au notaire, 

- les sarl Xdm Invest et Terre d'horizon ne pouvaient se prévaloir de l'expiration du délai d'option au 30 avril 2018, qui était reporté au 9 août 2018, date de la seconde acquisition,

- la promesse de vente ne contenait ni avantage ni exclusivité particulière à son profit, 

- l'obligation d'acquérir des intimées ne pouvait être qualifiée de condition suspensive mais était certaine, 

- l'indemnité d'immobilisation n'était pas due faute de signature de la seconde acquisition,

- c'est enfin par défaut de conseil et fraude avec maître [Y] que les sarl Xdm Invest et Terre d'horizon ont signé dès le 28 mai 2018 une nouvelle promesse de vente avec la société [P] au prix de 1.150.000 €.



Les sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest soutiennent que la sas Bsvl n'avait en définitive pas les fonds pour acquérir, motif pour lequel elle n'a pas levé l'option au 30 avril 2018, qu'elle a présenté un solde de tout compte le 25 avril 2018 lors de la réunion à l'étude notariale, qu'elle n'a pas demandé la suspension de l'exécution provisoire de la première décision ayant rejeté ses demandes et l'ayant contrainte à retirer son permis d'aménager, que le délai d'option est indépendant du délai de réitération de la vente, ce dont la sas Bsvl avait été avisée par le notaire. 



Maître [Y] et la scp [D] [N] [K] rappellent que le contrat signé le 29 juin 2017 est une promesse unilatérale de vente au sens de l'article 1124 du code civil, que sans levée d'option, il n'y a pas de rencontre des volontés de vendre et d'acheter et la vente ne peut se former, que la sas Bsvl confond le délai de levée d'option (délai pour exprimer sa volonté d'acquérir qui devait s'accompagner du versement du prix et des frais) et le délai de réalisation de la vente après levée d'option, que la sas Bsvl a bénéficié d'une exclusivité sans bourse déliée et a choisi de ne pas lever l'option, aucune fraude de quiconque n'étant établie.



En droit, par application de l'article 1124 nouveau du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 



L'article 1117 nouveau de ce code dispose que l'offre est caduque à l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l'issue d'un délai raisonnable. 



Enfin, il est constant que celui qui possède sur une chose un droit soumis à une condition suspensive peut la vendre sous la même condition et la vente ne pourra produire que des effets limités, c'est à dire un droit conditionnel sur la chose, objet du contrat.



Ainsi, en présence d'une promesse sous condition suspensive, la fixation d'un délai pour la levée de l'option par le bénéficiaire ne signifie pas que la condition relative au promettant doive se réaliser dans ce même délai. Celle-ci peut se produire utilement à une date postérieure à la levée de l'option de sorte que, sans clause expresse, la prorogation du délai de réalisation de la condition ne vaut pas de plein droit prorogation du délai d'option, les deux délais étant indépendants l'un de l'autre.



En l'espèce, la promesse unilatérale de vente signée le 29 juin 2017 comporte trois paragraphes "Délai ' Réalisation ' Carence" stipulés ainsi qu'il suit en pages 3 et 4 :



DÉLAI



La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 avril 2018, à seize heures.

Toutefois si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. 

 En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du BÉNÉFICIAIRE de l'expiration du délai ci-dessus fixé.

 

RÉALISATION



La réalisation de la promesse aura lieu : 

- soit par la signature de l'acte authentique constatant le caract re définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus ; 

- soit par la levée d'option faite par le BÉNÉFICIAIRE dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains 



L'acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par Maître [C] [Y], notaire à [Localité 15]. 

En toute hypothèse, le transfert de propriété est reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique et du paiement du prix et des frais, même si l'échange de consentement nécessaire à la formation de la convention est antérieur à la vente."



CARENCE



Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre cas et délais ci-dessus, avec paiement des frais comme indiqué, le BÉNÉFICIAIRE sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse aux dites dates sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du PROMETTANT qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimée le BÉNÉFICIAIRE. 

De convention expresse entre les parties, la seule manifestation par le BÉNÉFICIAIRE de sa volonté d'acquérir n'aura pour effet que de permettre d'établir, le cas échéant la carence du PROMETTANT et, en conséquence, ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de la part du PROMETTANT sur ce BIEN, ce transfert ne devant résulter que d'un acte authentique de vente."



Il est précisé au paragraphe "Réalisation", page 3, ce qu'il faut entendre par réalisation de la promesse de vente dans ce délai, à savoir :

- soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus,

- soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains 



Ainsi, la levée de l'option à la charge du bénéficiaire est-elle claire dans ses composantes avec un délai d'expiration fixé au 30 avril 2018 à seize heures tandis que la clause de prorogation ne concerne pas le délai d'option mais seulement le délai de réalisation de la vente.



Le non-respect du délai de levée d'option et/ou du versement du prix et des frais entre les mains du notaire est contractuellement sanctionné par la déchéance du bénéfice de la promesse pour la sas Bsvl. 

 

Ces dispositions n'ont pas été modifiées par l'avenant n°1 du 24 octobre 2017.



La circonstance que les sociétés intimées aient, par un avenant de prorogation signé le 30 mars 2018, différé au 9 août 2018 l'acquisition des biens objets de la seconde promesse est parfaitement inopérante à pallier l'absence de levée d'option, laquelle devait être obligatoirement effectuée par la sas Bsvl, appelante, dans les délais contractuellement convenus et accompagnée du paiement du prix et des frais en l'étude notariée.



C'est le sens du courriel de maître [Y] en date du 30 mars 2018 transmis au conseil de la sas Bsvl par lequel il faisait connaître que "le délai d'option n'est pas prorogé automatiquement, ce délai arrivant à son terme le 30 avril prochain. Un avenant de prorogation s'imposera donc [']."



En réalité, ainsi que cela résulte du courrier du Crédit Mutuel en date du 17 avril 2018 adressé à Mme [J] et M. [I] dirigeants de la sas Bsvl, celle-ci ne disposait pas, à la date d'expiration du délai de levée d'option, des fonds nécessaires à l'acquisition de l'ensemble immobilier de [Localité 12] pour lequel elle sollicitait du Crédit mutuel un prêt de 796.000 €, soit la quasi-totalité du financement du projet. 



Sous le bénéfice de ces observations, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que la sas Bsvl n'a pas levé l'option à la date à la date convenue et que la promesse unilatérale de vente du 29 juin 2017 est devenue caduque de ce seul fait.



Il s'ensuit qu'aucune perte de chance de n'avoir pu réaliser le projet immobilier envisagé ne peut être caractérisée par l'appelante ni qu'aucune faute ne peut être qualifiée à l'endroit du notaire ayant instrumenté les actes.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



2) Sur la demande de remboursement de frais pour 46.760,77 €



La sas Bsvl sollicite le remboursement des frais de démolition, d'huissier de justice ayant constaté cette démolition et ayant effectué les sommations interpellatives, et de conseil de l'avocat intervenu au soutien de ses intérêts, le tout pour un total de 46.760,77 €.



2.1) Frais de démolition (15.326,40 €) et frais d'huissier pour la constatation de la démolition (265,29 €) 



La sas Bsvl soutient que la refacturation à son détriment des frais de démolition ne peut se comprendre que dans la seule hypothèse où elle devenait propriétaire des parcelles pour entreprendre son projet immobilier, que tel n'est pas le cas, que ces frais doivent demeurer à la charge des intimées, sauf à créer un enrichissement sans cause. 



Les sarl Xdm Invest et Terre d'Horizon soutiennent que la promesse de vente a prévu que le promettant facturerait lesdits frais au bénéficiaire.



En droit, l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.



Il est de jurisprudence constante que les clauses claires et précises d'un contrat excluent toute recherche par les juges du fond de la commune intention des parties sauf à en dénaturer la teneur.



En l'espèce, il résulte clairement des termes de l'avenant du 24 octobre 2017 que :

'Le PROMETTANT facturera au BÉNÉFICIAIRE le coût : 

- de la démolition,

- des frais de géomètre supportés dans le cadre de l'établissement du document d'arpentage,

- des frais d'exploit d'huissier,

- Un bornage sera établi aux frais du BÉNÉFICIAIRE préalablement à la réalisation de la vente."



Le contrat a ainsi clairement prévu de laisser la charge définitive des frais de démolition et des frais d'huissier à la société Bsvl bénéficiaire de la promesse.



Il n'a pas prévu l'hypothèse de la non réitération de l'acte authentique. 



Il convient donc de s'en tenir à la stricte observation des termes de cette promesse qui laisse les frais de démolition, de géomètre et d'huissier à la charge du bénéficiaire. 



La société Bsvl sera déboutée de cette demande et le jugement également confirmé sur ce point.



2.2) Frais du permis d'aménager (10.047 €) 



La sas Bsvl soutient que le retrait irréversible du permis d'aménager découle des inexécutions et de la fraude des sarl Xdm Invest et sarl Terre d'horizon tandis que les documents à l'origine du permis d'aménager et notamment le document d'arpentage ont été réutilisés par les intimées dans le cadre de la nouvelle promesse faite à la société [P] en déposant une demande dès le mois de juin 2018.



Au cas particulier, l'avenant du 24 octobre 2017 (page 7 "Obtention d'un permis d'aménager") dispose que : 

"la présente condition vaut autorisation pour le BÉNÉFICIAIRE :

- de déposer à ses frais la demande de permis de construire (lire aménager) conformément aux dispositions d'urbanisme applicables,

- de réaliser également à ses frais et sous sa responsabilité tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses, à condition de remettre le BIEN dans le lequel il a été trouvé si la vente n'a pas lieu"



Là encore, ainsi que retenu par le jugement, la clause est claire et ne permet nullement à la société Bsvl de solliciter le remboursement des frais du permis d'aménager.



Sa demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.



2.3) Frais de sommations interpellatives (171,89 € x 2 et 343,78 €)



La sas Bsvl soutient que, délivrées à la scp [U] [V] [A], notaires et à la scp [D] [N] [K], en date du 19 juillet 2018, ces sommations ont été délivrées pour dénoncer la fraude commise par les sarl Xdm Invest et sarl Terre d'horizon qui auraient repris à leur compte les études préalablement réalisées par elle pour la division des parcelles, l'arpentage et l'élaboration du permis d'aménager.



Toutefois, aucune pièce n'est produite par la société Bsvl pour justifier de la fraude qu'elle allègue. 



Cette demande sera rejetée et le jugement de première instance confirmé sur ce point.









2.4) Frais d'avocat dans les procédures administratives (20.778,30 €)



La sas Bsvl estime que les honoraires de l'avocat devant le tribunal administratif pour la purge du permis d'aménager, finalement retiré en conséquence de l'exécution provisoire du jugement de première instance, ont été engagés du fait de la situation créée par la fraude des intimées.



Les sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest soutiennent que la sas Bsvl a choisi de poursuivre plusieurs procédures devant le juge administratif, notamment d'annulation de son propre permis d'aménager du 17 septembre 2018, toutes jugées irrecevables, alors que la promesse était caduque depuis le 30 avril 2018. 



En réalité, ainsi que jugé en première instance, ces frais de conseil de l'avocat intervenu devant les juridictions administratives pour défendre au recours contre le permis d'aménager intenté par un voisin M. [T], relèvent d'une procédure entre un tiers et la sas Bsvl à laquelle les sociétés Xdm Invest et Terre d'Horizon et maître [Y] sont étrangers.



Il n'est justifié d'aucune faute des défendeurs dans la naissance du litige intervenu à la suite du recours contre le permis d'aménager, de sorte que la demande de la société Bsvl demeure sans fondement.



Elle sera déboutée de cette demande et le premier jugement confirmé sur ce point.



3) Sur la signature du bordereau des déchets d'amiante



Par jugement du 21 février 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nantes, saisi en liquidation de l'astreinte par les sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest a considéré que la sas Bsvl avait rempli son obligation de signature du bordereau de suivi des déchets d'amiante, lequel, signé le 6 juillet 2020, a été transmis aux sarl requérantes le 19 juillet 2020.



La demande de liquidation d'astreinte a été rejetée.



La demande de confirmation de la condamnation de la sas Bsvl à signer ledit bordereau est sans objet.



4) Sur l'indemnité d'immobilisation de 85.000 €



Les sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest demandent la condamnation de la sas Bsvl in solidum avec maître [Y] et la scp [D] [N] et [G] [K] à lui payer d'une part la somme de 85.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation pour la période du 29 juin 2017 au 30 avril 2018 et d'autre part celle de 331.496,10 € au titre de l'indemnité d'immobilisation pour la période du 1er mai 2018 au 13 juillet 2021, date à laquelle la sas Bsvl a retiré sa demande de réitération de la vente dans ses conclusions d'appel. 



Elle soutient que ce n'est que sous réserve de s'être prévalue dans le délai imparti de la non-réalisation des conditions suspensives que la sas Bsvl était susceptible d'être exonérée de verser l'indemnité d'immobilisation. Or, elle ne s'en est pas prévalue pour justifier la non-levée d'option. 



La sas Bsvl soutient que l'indemnité d'immobilisation n'avait pas à être versée parce que le bien promis à la vente n'était pas encore "immobilisé" comme n'étant pas acquis par les appelantes.



Maître [Y] et la scp [D] [N] et [G] [K] soutiennent que l'indemnité d'immobilisation est restituée au bénéficiaire si celui-ci entendait se prévaloir de la défaillance d'une au moins des conditions suspensives. 



En droit, l'indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.



Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente qui renonce à acquérir en ne levant pas l'option doit acquitter le montant convenu de l'indemnité d'immobilisation. Il ne saurait se retrancher derrière la non-réalisation d'un engagement stipulé au seul profit du promettant pour prétendre échapper au paiement de ladite indemnité 



En l'espèce, il résulte de la promesse unilatérale de vente du 29 juin 2017 que :

"L'indemnité d'immobilisation, soit la somme de QUATRE-VINGT CINQ MILLE € (85.000,00 EUR), sera versée par le BÉNÉFICIAIRE qui s'y oblige, au profit du PROMETTANT, au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de la réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BÉNÉFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait.

L'intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BÉNÉFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. [']



c)Toutefois dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s'il se prévalait de cas limitativement énumérés à savoir : 

- si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; 

- si les biens promis se révélaient faire l'objet de servitudes ['] ; 

- si les biens promis se révélaient tre grevés de privil ges, hypoth ques ['] ; 

- si les biens vendus venaient faire l'objet d'une location ou occupation non déclarée aux présentes ; 

- si le PROMETTANT n'avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d'une origine de propriété trentenaire et réguli re ;

- en cas d'infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires une obligation administrative ou légale relatives au bien promis ;

- si le PROMETTANT venait manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires la vente amiable ;

- si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT."



Il est encore stipulé que : 

"S'il entend se prévaloir de l'un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, le BÉNÉFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d'expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le BÉNÉFICIAIRE d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extra extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours. 

Faute pour le BÉNÉFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et l'indemnité restera alors acquise au PROMETTANT." 



Si, sur la forme, la sas Bsvl ne justifie pas s'être prévalue de la non-réalisation de l'une des conditions suspensives pour prétendre être dispensée du paiement de l'indemnité d'occupation, il reste que les sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest ne justifient pas non plus avoir procédé à la formalité de la sommation contractuellement prévue adressée à la sas Bsvl d'avoir à faire connaître sa décision dans le délai de 7 jours, de sorte qu'aucune déchéance du droit d'invoquer la non-réalisation des conditions suspensives ne saurait être encourue par la sas Bsvl.



Sur le fond, ainsi qu'il l'a été retenu par le premier juge, à supposer que la société BSVL ait fait connaître dès le 23 avril 2018 son intention de ne pas lever l'option, il demeure qu'à cette date, un recours était en cours contre le permis d'aménager tandis que les sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest avaient reporté la réitération de la vente pour les biens objet de la deuxième promesse de vente, de sorte qu'elles ne pouvaient justifier d'un titre de propriété pour ceux-ci.



La demande au titre de l'indemnité d'immobilisation de 85.000 € sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.



La demande des sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest en paiement de ladite somme dirigée contre maître [Y] et la scp [D] [N] et [G] [K] s'en trouve dépourvue de tout objet et sera pareillement rejetée, le jugement étant confirmé à cet égard.



5) Sur les réparations des préjudices fondés sur le caractère abusif de la procédure



5.1) Sur l'indemnisation de l'indisponibilité des biens après la date prévue pour la levée d'option 



Les sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest sollicitent, sur le fondement de l'article 1240 du code civil (antérieurement article 1382 du code civil), la condamnation de la sas Bsvl in solidum avec maître [Y] et la scp [D] [N] et [G] [K] à lui payer une indemnité d'immobilisation de 331.496,10 € pour la période du 1er mai 2018 au 13 juillet 2021 calculée sur la base de l'indemnité contractuelle d'immobilisation rapportée à la période considérée, en réparation du préjudice né de l'impossibilité de faire aboutir le projet de lotissement en raison de la poursuite par la sas Bsvl de l'exécution forcée de la vente avec une mauvaise foi patente alors qu'elle ne disposait pas des fonds, après avoir menti au tribunal pour obtenir gain de cause et multiplié les recours abusifs devant la juridiction administrative.



La sas Bsvl réplique que la durée de la procédure de première instance s'explique uniquement par les recours divers et variés des intimées et que son assignation n'ayant pas été publiée auprès de la publicité foncière, son action n'a pas été un obstacle au projet immobilier des sociétés Terre d'horizon et Xdm Invest. 



Maître [Y] et la scp [D] [N] et [G] [K] soutiennent qu'ils sont étrangers au recours initié par Bsvl le 22 octobre 2018 devant le tribunal administratif à l'encontre du permis d'aménager du 17 septembre 2018 ainsi qu'au contentieux engagé par la sas Bsvl et à la publicité que cette dernière a pu lui donner.



En droit, l'article 32-1 du code de procédure civile dispose que "Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés."



De même, en application de l'article 1240 du code civil, "Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer." 



Il appartient à celui qui demande réparation de justifier d'une faute imputable, d'un préjudice et du lien de causalité entre eux. 



En l'espèce, le projet immobilier initial subissait depuis l'origine des vicissitudes importantes au nombre desquelles il convient de relever notamment : 

- le remplacement le 24 octobre 2017 par la sas Bsvl de son projet initial de construction par un projet de lotissement du foncier et substitution de la condition d'obtention d'un permis de construire par celle de l'obtention d'un permis d'aménager purgé de tout recours,

- le recours intenté le 21 mars 2018 par l'un des voisins du site, M. [F] [T], contre le permis d'aménager, 

- le report du 16 mars 2018 au 9 août 2018 à la demande des sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest de l'expiration du délai de réalisation de la seconde promesse de vente,

- la démolition des bâtiments par la sas Bsvl à la date du 30 mars 2018 avant la réitération de la vente, 

- l'impossibilité financière dans laquelle s'est trouvée la sas Bsvl au 30 avril 2018 de lever l'option faute de fonds pour le faire, contrairement à son engagement initial du 29 juin 2017, 

- la saisine du juge de la mise en état aux fins de communication par la sas Bsvl des justificatifs d'élimination des déchets d'amiante lors des opérations de démolition,

- le recours intenté par la sas Bsvl contre le nouveau permis d'aménager délivré le 17 septembre 2018 aux sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest, rejeté par jugement du tribunal administratif du 8 octobre 2019 et pourvoi rejeté par arrêt du Conseil d'État du 9 avril 2020,

- le recours intenté par M. [T] contre le permis d'aménager du 17 septembre 2018, rejeté par jugement du tribunal administratif du 3 mars 2020 rejetant le recours de M. [T], sans recours,

- le recours intenté par la sas Bsvl le 20 juillet 2020 contre le permis d'aménager des sociétés Terre d'horizon et Xdm Invest, rejeté par le tribunal administratif de Nantes (date non précisée). 



Il est toutefois certain qu'en présence de l'information selon laquelle la sas Bsvl ne disposait pas des fonds pour acquérir les biens objet des promesses, contrairement à ses déclarations consignées à l'acte du 29 juin 2917, l'économie des deux promesses de vente, à supposer qu'elles fussent signées, s'en serait trouvée radicalement modifiée, à tout le moins assortie d'une condition suspensive de prêt, permettant à chacune des parties d'avancer avec toutes les garanties utiles dans leurs démarches respectives. 



Au contraire, c'est seulement à l'occasion de la réunion organisée à l'initiative du notaire maître [Y] le 25 avril 2018 avant l'expiration du délai d'option le 30 avril 2018 que les sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest ont eu connaissance de ce que la sas Bsvl avait pris l'attache du Crédit mutuel pour un financement du projet, lequel établissement ne s'engageait au surplus qu'à "travailler de concert pour les besoins de l'opération susvisée" et précisait que son courrier du 17 avril 2018 n'était "en aucun cas constitutif du contrat de crédit constatant l'octroi du financement, lequel contrat devra être négocié de bonne foi entre les parties".



La sas Bsvl ne soutiendra du reste à aucun moment dans la présente procédure qu'elle disposait dès le départ des fonds nécessaires pour l'acquisition du projet immobilier, a fortiori n'en justifiera-t-elle pas. Elle ne s'expliquera pas non plus sur les raisons de sa déclaration mensongère sur ce point.



Elle échoue par ailleurs à démontrer l'existence d'une quelconque fraude à ses droits, ayant été, ainsi que ci-dessus rappelé, dûment informée des conséquences de la non levée par ses soins de l'option à bonne date.



En réalité, bien que dans l'incapacité financière d'acquérir, la sas Bsvl a, avec l'accord des promettantes, réalisé en mars 2018, soit un mois avant l'expiration du délai d'option, la démolition des bâtiments, pour partie amiantés, engageant des dépenses de nature technique qu'elle a chiffrées à la somme de 80.733,92 € dans une facture datée du 23 avril 2018.



Elle a finalement présenté cette facture aux promettantes lors de la réunion chez le notaire le 25 avril 2018, sans toutefois en obtenir le remboursement, les frais étant prévus de demeurer à sa charge ainsi que ci-dessus rappelé. 



Cette circonstance n'est probablement pas indifférente à sa poursuite de la 

vente forcée, ce jusqu'à la date de ses conclusions du 13 juillet 2021, dans lesquelles elle abandonne sa demande de réitération de la vente.



Et bien que soutenant ne pas avoir publié son assignation initiale en réitération de la vente, ce qui n'aurait pas empêché selon elle les sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest, elle poursuivait encore l'annulation des permis d'aménager au moyen de plusieurs recours, tous rejetés.



Le mensonge initial de la sas Bsvl d'un auto-financement tel qu'il a été acté dans l'acte du 29 juin 2017 doublé d'une absence totale d'explication quant au financement final outre la multiplication des recours contre les permis d'aménager d'une promotion immobilière qui ne pouvait pas être financée in fine est constitutif d'une faute de la part de la sas Bsvl, laquelle faute a contrarié ledit projet immobilier pendant plusieurs années au détriment des sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest qui, de leur côté, avaient, conformément à leurs engagements, réitéré l'acquisition de l'ensemble des biens promis. 



La cour estime devoir fixer à la somme de 30.000 € le montant de la réparation à allouer aux promettantes de ce chef que la sas Bsvl sera condamnée à leur payer.



Le jugement de première instance sera infirmé sur ce point.



La demande des sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest de condamnation de maître [Y] et de la scp [D] [N] et [G] [K] au paiement de ladite indemnité d'immobilisation est examinée ci-après en point 6).



5.2) Sur l'indemnisation des frais bancaires, frais d'avocat et préjudice moral



Les sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest sollicitent encore la condamnation de la sas Bsvl in solidum avec maître [Y] et la scp [D] [N] et [G] [K] à lui payer la somme de 103.314,22 € sauf à parfaire à titre des dommages-intérêts pour procédure abusive, précisant que cette somme se décompose ainsi qu'il suit :

- 57.408,05 € au titre des frais bancaires sur les sommes empruntées pour financer la réalisation du projet de lotissement,

- 15.906,17 € au titre des honoraires d'avocat pour le suivi du contentieux administratif,

- 30.000,00 € au titre du préjudice moral du fait d'une publicité défavorable véhiculée par la sas Bsvl,

Total : 103.314,22 €



La sas Bsvl soutient que les intimées n'ont pas respecté la promesse et qu'elles ont ensuite fraudé ses droits pour tenter de vendre au mieux offrant, qu'elle a découvert un certain nombre d'éléments démontrant la fraude : rédaction d'un 2ème avenant volontairement inacceptable, attestation de caducité du notaire, promesse « [P] » signée en catimini, de sorte qu'il n'existe selon elle aucun abus et aucune faute. 

 

En l'espèce, l'attestation produite par les sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest concernant les frais bancaires est établie à la date du 13 octobre 2021 par son expert-comptable [X]. 



Si elle indique que la sarl Terre d'Horizon a "supporté les frais suivants sur la période du 1er novembre 2018 au 30 septembre 2021 concernant le bien situé [Adresse 16]", cette attestation rédigée par [S] [O], expert-comptable, prend le soin de préciser qu'elle est établie "compte tenu des éléments présentés par la SARL TERRE D'HORIZON."



Faute d'être explicitée par des éléments comptables certifiés, la cour ne peut en déduire ni un préjudice ni un lien de causalité de nature à appeler une réparation.



S'agissant d'un préjudice né de l'exposition de frais d'honoraires exposés dans le cadre des procédures administratives, ceux-ci relevaient de l'appréciation de la juridiction administrative.



Enfin, la publicité défavorable alléguée par les sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest n'est justifiée par aucune pièce.



L'ensemble de ces demandes sera rejeté.

La demande des sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest dirigée contre maître [Y] et la scp [D] [N] et [G] [K] en paiement de ladite somme s'en trouve dépourvue d'objet et sera pareillement rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point.



6) Sur la demande en paiement des sarl Terre d'Horizon et Xdm Invest dirigées contre maitre [Y] et la scp [D] [N] et [G] [K]



La sa