Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 25 octobre 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



1re chambre 2e section



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 25 OCTOBRE 2022



N° RG 21/07349 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U4HN



AFFAIRE :



S.D.C. LES JARDINS DE FREMIN CLOS A Représenté par son syndic la SAS FONCIA MANAGO





C/



M. [D] [T]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Avril 2021 par le Juridiction de proximité de GONESSE



N° RG : 1120001828



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 25/10/22

à : 



Me Christel THILLOU DUPUIS









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.D.C. LES JARDINS DE FREMIN CLOS A Représenté par son syndic la SAS FONCIA MANAGO

N° SIRET : 302 654 173 RCS Pontoise

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL SELARL LE NAIR BOUYER ET ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 33 - N° du dossier 514816



APPELANTE

****************



Monsieur [D] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Assigné à étude



INTIME DEFAILLANT



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



M. [D] [T] est propriétaire au sein de la résidence 'Les Jardins de Fremin Clos' A située à [Adresse 5], d'un appartement représentant les lots 7 et 54 de la copropriété. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 18 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Fremin Clos A a assigné M. [T] à comparaître devant le tribunal de proximité de Gonesse aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 

- 2 422 euros, au titre des charges, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et capitalisation des intérêts,

- 1 074,73 euros, au titre des frais nécessaires,

- 1 600 euros à titre de dommages et intérêts,

- 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.



Par jugement réputé contradictoire du 15 avril 2021, le tribunal de proximité de Gonesse a :

- condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires Les Jardins de Fremin Clos A la somme de 1 947,34 euros au titre des charges impayées, appel du dernier trimestre 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision, et capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

- condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires Les Jardins de Fremin Clos A la somme de 146,80 euros sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires Les Jardins de Fremin Clos A la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts,

- condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires Les Jardins de Fremin Clos A la somme de 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [T] aux entiers dépens de l'instance,

- rappelé que la décision était exécutoire à titre provisoire de plein droit.



Par déclaration reçue au greffe le 10 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Fremin Clos A a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 février 2022, il demande à la cour : 

- d'infirmer le jugement rendu le 15 avril 2021 en ce qu'il a condamné M. [T] à lui payer les sommes de : 

* 1 947,34 euros au titre des charges impayées appel du dernier trimestre 2020 inclus,

* 146,80 euros au titre des frais nécessaires,

* 200,00 euros à titre de dommages et intérêts,

* 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau, de : 

- condamner M. [T] à lui payer les sommes de : 

* 4 847,95 euros au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2022 inclus suivant décompte actualisé au 19 janvier 2022 et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 4 septembre 2019, date de la première mise en demeure, en application des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

* 1 182,16 euros au titre des frais nécessaires,

* 1 600,00 euros à titre de dommages et intérêts,

* 1 000,00 euros au titre de l'article 700 de 1ère instance,

en tout état de cause, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts, condamné M. [T] aux dépens de 1ère instance et rappelé que la décision entreprise était exécutoire à titre provisoire de plein droit,

- condamner M. [T] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 en cause d'appel,

- condamner M. [T] aux entiers dépens d'appel. 



M. [T] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 16 février 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par dépôt à l'étude. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 septembre 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION.



Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. 



Sur l'appel du SDC Les Jardins de Fremin Clos A. 



- Sur le montant des charges. 



Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Fremin Clos A reproche au premier juge d'avoir limité le montant de la condamnation de M. [T] à la somme de 1 947,34 euros et ce, en faisant une appréciation inexacte des pièces qui lui étaient soumises. 







Sur ce, 



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.



Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose cependant que 'L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.'



Il résulte de cette disposition qu'un copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel est toujours en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de son compte individuel, en particulier lorsqu'il soutient que la répartition des charges n'a pas été calculée conformément au règlement de copropriété.



En cause d'appel le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes : 

-la matrice cadastrale,

-les appels de fonds des 3ème et 4ème trimestres 2019 et des années 2020 et 2021et du 1er trimestre 2022, les appels de fonds travaux des années 2020et 2021, 

-les relevés annuels de charges des années correspondantes, 

-les procès-verbaux des assemblées générales des années 2018 et 2020 qui ont approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et décidé des travaux à réaliser,

-le contrats de syndic,

-le règlement de copropriété.

- les décomptes des sommes dues au titre des charges et travaux arrêtés aux 1er octobre 2020 et 19 janvier 2022 et le décompte des sommes dues au titre des frais arrêtés aux 1er octobre 2020 et 19 janvier 2022,. 



Il résulte de ces pièces que M. [T] était redevable envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 2 422 euros en principal selon décompte arrêté au 1er octobre 2020, appel de charges d'octobre 2020 inclus, étant souligné que c'est à tort que le premier juge a déduit la somme de 474,64 euros du montant dû et ce, dans la mesure où cette somme avait été déjà portée au crédit du décompte individuel de charges. Le jugement sera donc réformé sur ce point. 



Le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Fremin Clos A actualise en cause d'appel sa demande au titre des charges de copropriété à la somme de 4 847,95 euros, premier trimestre 2022 inclus. 



Il ressort du décompte des sommes dues actualisé au 19 janvier 2022 que M. [T] reste effectivement devoir au syndicat des copropriétaires Les Jardins de Fremin Clos, la somme de 4 847.95 euros au titre des charges de copropriété, 1er appel de provision de l'année 2022 inclus. 



Il s'ensuit que M. [T] doit être condamné au paiement de cette somme et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 125,42 euros à compter du 4 septembre 2019, date de la première mise en demeure et à compter de la présente décision sur le surplus. 



- Sur les frais sollicités au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 



Au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont réclamées les sommes suivantes :

-les frais de relance des 17 septembre 2019 et 15 juin 2020, 

- les frais de mise en demeure des 4 septembre 2019 et 18 mai 2020, 

- la sommation de payer en date du 25 août 2020, 

- les frais de transmission du dossier à l'avocat, 

- le suivi contentieux (constitution du dossier pour l'assignation - acte d'acquisition - hypothèque légale - droits de plaidoiries - signification de l'assignation). 



Les honoraires d'avocat sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile. Les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic tout comme les frais relatifs au suivi contentieux. Il résulte de ce qui précède que la demande du syndicat des copropriétaires ne sera accueillie qu'à hauteur de la somme de 88,80 euros représentant les frais de mise en demeure, qu'en cela le jugement sera infirmé en ce qu'il a alloué la somme de 146,80 euros à ce titre au syndicat des copropriétaires. 



- Sur la demande de dommages et intérêts 



Les manquements systématiques et répétés de M. [T] à l'égard du syndicat des copropriétaires, à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privés de sommes importantes nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.



Le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts. Statuant à nouveau, M. [T] doit être condamné à verser la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires. 



Sur les mesures accessoires. 



M. [T] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d'appel en condamnant M. [T] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



LA COUR 



Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, 



Infirme le jugement rendu le 15 avril 2021 par la juridiction de proximité de Gonesse en ses dispositions relatives aux condamnations à paiement prononcées à l'encontre de M. [T] au titre des charges impayés, des frais, et des dommages intérêts, 



Le confirme sur les dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Condamne M. [T] à payer au syndicat de copropriétaires Les Jardins de Fremin Clos A de l'immeuble situé à [Adresse 5], la somme de 4 847,95 euros au titre des charges de copropriété, 1er appel de provision de l'année 2022 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 125,42 euros à compter du 4 septembre 2019, date de la première mise en demeure et à compter de la présente décision sur le surplus. 



Condamne M. [T] à verser au syndicat de copropriétaires Les Jardins de Fremin Clos A, la somme de 88,80 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,



Condamne M. [T] à verser au syndicat de copropriétaires Les Jardins de Fremin Clos A, la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [T] aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 







- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,