Cour d'Appel · 5ème Chambre — 26 octobre 2022

5ème Chambre





ARRÊT N°-313



N° RG 22/00241 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SMHX













Société CARRE FEYDEAU INVESTMENT (CFI)



C/



S.A.S.U. 3 BRASSEURS LG



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 OCTOBRE 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé









DÉBATS :



A l'audience publique du 06 Juillet 2022





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Octobre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



Société CARRE FEYDEAU INVESTMENT (CFI) Société Civile immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 528 972 664, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Patrick MAUBARET, Plaidant, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉE :



S.A.S.U. 3 BRASSEURS LG Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Xavier NGUYEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS











Par acte sous seing privé du 24 juillet 2018, la société civile Carré Feydeau Investment a donné à bail à la société 3 Brasseurs LG des locaux commerciaux dépendant d'un ensemble immobilier situé centre commercial [Adresse 5] pour une durée de 12 années avec un loyer annuel minimum garanti de 

240 000 euros HT et HC.



Arguant de l'absence de règlement régulier des loyers et charges par son preneur à compter du milieu de l'année 2020, la société Carré Feydeau Investment a, par acte du 26 avril 2021, fait assigner la société 3 Brasseurs devant le juge des référés pour obtenir le paiement à titre provisionnel de la somme de 197 856,31 euros à valoir sur le montant des loyers et charges impayés, ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle de 19 758 euros sur le fondement de l'article 26 alinéa 1er du bail, outre 2 000 euros à titre d'indemnité pour les frais non compris dans les dépens.



Par ordonnance en date du 23 décembre 2021, le juge des référés a :

- dit n'y avoir lieu à référé,

- condamné la société 3 Brasseurs LG aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.





Le 17 janvier 2022, la société Carré Feydeau Investment a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 8 juin 2022, elle demande à la cour de :

- réformer l'ordonnance dont appel,

- condamner la SASU 3 Brasseurs LG au paiement de la somme provisionnelle de 102 079,29 euros correspondant aux impayés de loyers et de charges arrêtés au 7 juin 2022 et à défaut, celle reconnue de 97 767,51 euros outre intérêts à compter de la signification de l'assignation introductive d'instance,

- débouter la Société 3 Brasseurs LG de ses demandes, fins et prétentions.

- la condamner au paiement d'une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par dernières conclusions notifiées le 26 avril 2022, la société 3 Brasseurs LG demande à la cour de :

- juger la société Carré Feydeau Investment irrecevable et en toute hypothèse infondée en son appel à l'encontre de l'ordonnance rendue le 23 décembre 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes,

- confirmer l'ordonnance rendue le 23 décembre 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'elle a :

* dit n'y avoir lieu à référé,

* condamné la société 3 Brasseurs aux dépens,

Ce faisant :

A titre principal,

- juger que les demandes de la société Carré Feydeau Investment sont infondées, et se heurtent à des contestations sérieuses ne pouvant être tranchées que par le juge du fond, l'en débouter,

A titre subsidiaire,

- juger que la société 3 Brasseurs LG disposera d'un délai de deux ans pour régler les sommes dont elle serait jugée redevable,

En tout état de cause,

Et rejetant toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse infondée, 

- condamner la société Carré Feydeau Investment à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Carré Feydeau Investment aux entiers dépens avec distraction au profit de l'avocat soussigné aux offres de droit. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Au soutien de son appel, la société Carré Feydeau Investment explique qu'après avoir cessé de procéder au paiement de la quasi totalité des loyers et charges en 2020, la société 3 Brasseurs LG en a réglé une partie en cours de procédure tout en restant débitrice d'une somme de 102 079,29 euros au 7 juin 2022.



Elle rappelle que, pendant la pandémie de Covid-19, le preneur a toujours eu la jouissance des locaux loués et qu'il ne peut invoquer les dispositions de l'article 1722 du code civil ni une prétendue perte partielle de la chose louée.

Elle conteste le fait que la pandémie puisse former un cas de force majeure exonérant le preneur du paiement des loyers et charges.



Concernant sa bonne foi, la société Carré Feydeau Investment signale qu'elle a proposé une périodicité mensuelle du paiement des loyers aux lieu et place d'une périodicité trimestrielle, proposition qui n'a pas été acceptée.

Elle signale que la société 3 Brasseurs LG a cessé unilatéralement d'exécuter l'une de ses obligations issues du bail.



Sur les dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020, elle soutient que le délai prévu par ce texte est expiré depuis le 9 août 2021 et qu'elle peut exiger le paiement des loyers. Elle précise que le preneur ne justifie pas de rentrer dans le champ d'application de ce texte.



Sur le montant des sommes dues, elle signale que le preneur reconnaît devoir une somme de 97 761,51 euros sur la somme revendiquée de 102 079,29 euros.



Elle s'oppose à la demande de délais de paiement du preneur.



En réponse, la SASU 3 Brasseurs LG met en avant le concept de restauration et de micro-brasserie constituant son activité.

Elle affirme que la société Carré Feydeau Investment est contrôlée par la société Proudreed qui est la première foncière privée française, et qui n'a pas été impactée par la pandémie.



Elle explique que le loyer est à double composante : un loyer annuel minimum de 240 000 euros HT/HC indexé annuellement sur la base de l'indice INSEE des loyers commerciaux et un loyer variable additionnel calculé sur la base de 8 % de la différence entre le chiffre d'affaires annuel hors taxe réalisé par le preneur et 3 000 000 euros.



La SASU 3 Brasseurs LG invoque les dispositions prises par le gouvernement à compter du 14 mars 2020 pour lutter contre la propagation du virus et souligne qu'elle a dû fermer son restaurant à deux reprises et subir les autres mesures sanitaires telles que le pass sanitaire.

Elle fait état d'une situation financière catastrophique et rappelle qu'elle avait ouvert ses portes au public le 9 octobre 2019 après un investissement de 2 213 433,80 euros pour l'aménagement du local.

Le preneur indique que le bailleur n'a jamais répondu à ses courriers sollicitant l'annulation des loyers et charges entre le 15 mars 2020 et la fin de la période de fermeture ainsi qu'un accompagnement par la variabilité des loyers en fonction de l'activité réelle.



La SASU 3 Brasseurs LG fait état d'un chiffre d'affaire réduit pour les ventes à emporter et à livrer pour le premier confinement.

Pour le second confinement, elle a sollicité le bailleur pour un paiement mensuel des loyers à compter de la réouverture de l'établissement.



Elle considère que l'assignation de la société Carré Feydeau Investment est déloyale car elle avait réglé les loyers des 2ème et 4ème trimestre 2020.

Elle signale qu'elle a réglé, en cours de procédure, une somme de 51 205,06 euros au titre des charges locatives, ainsi que certains loyers.



Elle discute le montant de la somme réclamée par le bailleur, estimant que ce dernier ne rapporte pas la preuve de la créance alléguée pour son montant et pour les périodes auxquelles elle se rattache.

La SASU 3 Brasseurs LG affirme que l'existence de l'obligation au paiement des loyers est contestable car l'équilibre contractuel a été rompu lors de la pandémie. Elle entend invoquer l'exception d'inexécution et le manquement du bailleur à son obligation de mise à disposition des locaux loués entre le 15 mars 2020 et le 15 juin 2020 et à compter du 30 octobre 2020.



Elle fait état également de la perte de la chose louée au visa de l'article 1722 du code civil et la force majeure pour être dispensée du paiement des loyers et charges.



Le preneur argue de l'obligation de négocier de bonne foi les modalités d'exécution du bail en présence des circonstances exceptionnelles liées à la pandémie.



À titre subsidiaire, la SASU 3 Brasseurs LG sollicite des délais de paiement.



- Sur le principe de créance.



En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement excessif. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



* En application des dispositions de l'article 1719 1° et 3° du code civil, le bailleur est tenu, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant (...)

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



Il n'est pas contesté que depuis la signature du bail, la société 3 Brasseurs LG est entrée en possession des lieux loués et en a joui paisiblement.

Certes les décisions administratives liées à l'état d'urgence sanitaire ont empêché une exploitation normale des locaux mais ces décisions n'ont pas fait cesser leur mise à disposition par le bailleur, ni la possibilité pour le locataire d'en jouir puisqu'il pouvait y accéder physiquement.



En outre, le bail commercial n'a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière ni à un taux de remplissage, ni n'oblige le bailleur à garantir au preneur l'occupation des lieux loués.



Le trouble de jouissance résultant de la fermeture administrative de certains sites ou des restrictions de circulation ne résulte que de décisions administratives indépendantes de la volonté des bailleurs. Il ne peut en être fait reproche au bailleur et ce d'autant plus que la société 3 Brasseurs LG a procédé à une activité de vente à emporter ou à livrer.



Ce moyen n'est pas retenu.



* Au visa de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un ou l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.



Le bien loué n'a pas été détruit ne serait-ce que partiellement ; il ne souffre d'aucune non-conformité. L'impossibilité d'exploiter s'explique par l'état d'urgence sanitaire qui ne vise que l'activité économique exercée et non pas les locaux. Les mesures de police administrative sont sans lien avec la destination contractuelle du bien loué et leur effet ne peut être assimilée à la perte de la chose.



Le moyen tiré de la destruction partielle n'est pas retenu.



* En application de l'article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.



Si la pandémie de Covid-19 est un événement imprévisible, il ne peut être considéré comme un événement irrésistible rendant manifestement impossible toute mesure d'exécution dès lors que l'obligation concernée est de nature pécuniaire et qu'elle est toujours susceptible d'être exécutée, les difficultés d'exécution étant par ailleurs dues non pas à la pandémie mais aux mesures gouvernementales.



Ce moyen n'est pas retenu.



* Au visa de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



Tout d'abord, il ne peut être reproché au bailleur sa volonté de voir exécuter le bail au regard des dispositions légales et contractuelles.

Ensuite, les positions divergentes du bailleur et du preneur sur l'exigibilité des loyers ne peuvent constituer une infraction à la bonne foi puisque les loyers étaient exigibles. Aucune obligation n'était imposée au bailleur pour abandonner les loyers.

La SASU 3 Brasseurs LG ne peut invoquer l'importance de la bailleresse et de la société Proudreed, puisqu'elle fait partie elle-même d'une société exploitant en France 36 établissements.



Au regard des difficultés rencontrées par le preneur, la bailleresse a rappelé, dans un courriel du 2 avril 2020, l'absence de disposition légale le dispensant du paiement du loyer et a proposé un règlement mensuel du loyer. Le preneur n'a pas répondu à ce courriel, alors qu'il a sollicité ce paiement mensuel par courrier du 30 octobre 2020,et ne peut reprocher à la bailleresse de ne pas avoir répondu à ses courriers.



Aucun élément du dossier ne démontre que le bailleur a manqué à son obligation de bonne foi.



Ce moyen n'est pas retenu.



En conséquence, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé.



- Sur le montant de la somme due.



Contrairement aux conclusions de la société Carré Feydeau Investment, le preneur n'a pas invoqué les dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 dans ses dernières conclusions.



La bailleresse réclame le paiement de sommes au titre du gardiennage pour 2ème et 4ème trimestre 2021, à un solde sur le 2ème trimestre 2021, au premier trimestre 2021. Le preneur ne justifie pas de leur paiement.



La SASU 3 Brasseurs LG communique un état comptable dans lequel elle reconnaît devoir la somme de 97 667,51 euros.



En conséquence, la SASU 3 Brasseurs LG est condamnée au paiement de la somme de 97 667,51 euros à titre de provision avec intérêts à compter de l'assignation.



- Sur les délais.



Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement de la somme due.



La cour constate l'absence de tout élément justifiant de la situation financière actuelle de la SASU 3 Brasseurs LG qu'elle considère particulièrement fragilisée.

À défaut d'élément probant, la SASU 3 Brasseurs LG est déboutée de sa demande.



- Sur les autres demandes.



Succombant en appel, la SASU 3 Brasseurs LG est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer à la société Carré Feydeau Investment la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens étant par ailleurs précisé que les dispositions de l'ordonnance sur les dépens sont confirmées.







PAR CES MOTIFS





Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Infirme l'ordonnance entreprise sauf en sa disposition concernant les dépens ;



Y ajoutant,



Condamne la SASU 3 Brasseurs LG à payer à la société Carré Feydeau Investment la somme de 97 767,51 euros à titre de provision avec intérêts à compter de l'assignation ;



















Déboute la SASU 3 Brasseurs de sa demande en délais de paiement ;



Déboute la SASU 3 Brasseurs LG de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne la SASU 3 Brasseurs LG à payer à la société Carré Feydeau Investment la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;



Condamne la SASU 3 Brasseurs LG aux dépens.



La greffièreP/La présidente empêchée,

 Mme Virginie Parent