Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 27 octobre 2022

AFFAIRE :N° RG 21/00044 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7F-GVDI

  



 ARRÊT N° 



 JB. 





ORIGINE : DECISION en date du 07 Décembre 2020 du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX 

 RG n° 18/00506 





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2022

 







APPELANTE : 



S.A.S. RESIDENCE MEDICALISEE SAINT GATIEN

N° SIRET : 379 741 457

[Adresse 2]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal 



représentée par Me Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX, 

assistée de Me Caroline VELLY, avocat au barreau de ROUEN







INTIMEE :



S.C.I. LE MESNIL SAINT GATIEN

N° SIRET : 379 342 116

[Adresse 5]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal 



représentée par Me Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX, 

assistée de Me Eric BERNARD, avocat au barreau de PARIS







COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,



DÉBATS : A l'audience publique du 30 juin 2022



GREFFIER : Mme LE GALL, greffier



ARRÊT prononcé publiquement le 27 octobre 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme COLLET, greffier











EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS



Selon acte sous seing privé du 28 juin 2010 modifié par avenant du 30 avril 2015, la société civile Le Mesnil [Localité 6] (la SC) a donné à bail à la société Résidence médicalisée [Localité 6] des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à effet au 1er janvier 2009, afin d'y exploiter un établissement d'hébergement de personnes âgées dépendantes (EPHAD), cet acte résiliant le bail conclu le 26 janvier 1991.



Suivant ordonnance du 25 mars 2016, le juge des référés du tribunal de commerce de Lisieux a, sur assignation délivrée le 28 janvier 2016 par le bailleur, notamment condamné le preneur au paiement de la somme provisionnelle de 50.183,69 euros au titre des loyers impayés avec intérêts de droit à compter du 10 décembre 2015.



Par une nouvelle ordonnance du 28 avril 2017, cette même juridiction a, sur assignation délivrée le 4 janvier 2017 par le bailleur, débouté le preneur de son exception d'incompétence et l'a condamné au paiement de la somme de 56.709,62 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2017.



Selon arrêt du 22 février 2018, cette cour a, notamment, confirmé cette décision sauf en ce qui concerne la condamnation au paiement d'une provision et, statuant à nouveau de ce chef, a porté cette condamnation à la somme de 60.969,98 euros TTC au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 31 octobre 2017.



Suivant acte d'huissier du 31 mai 2018, la société Résidence médicalisée [Localité 6] a fait assigner la SC devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins, notamment, de voir condamner cette dernière à lui rembourser le trop perçu de loyers pour la période comprise entre le 1er janvier 2009 et le 30 avril 2015.



Par jugement du 7 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Lisieux a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes en paiement des loyers antérieurs au 31 mai 2013,

- rejeté la demande de nullité du bail du 28 juin 2010 et de son avenant du 30 avril 2015 formée par le preneur,

- rejeté en conséquence les demandes de restitution de la somme de 216.394,20 euros au titre de la période comprise entre juin 2014 et juin 2019, de la somme mensuelle de 295 euros HT soit 352,82 euros TTC au titre du terrain et de la somme mensuelle de 609,80 euros TTC au titre du bâtiment Algeco formées par le preneur,

- rejeté la demande de restitution d'un trop-perçu de loyer au titre du lot n°14 formée par le preneur,

- rejeté la demande de restitution d'un trop-perçu de loyer au titre du lot n°45 formée par le preneur,

- rejeté la demande de restitution des loyers au titre des 4 premiers mois de l'année 2015 formée par le preneur,

- rejeté la demande de dommages-intérêts formée par le preneur,

- condamné le bailleur à payer au preneur la somme de 17.467,55 euros au titre des loyers indûment réglés durant la période comprise entre le 17 mars 2011 et le 30 avril 2015,

- dit que cette somme portera intérêt à compter de sa décision,

- condamné le preneur à payer au bailleur la somme de 7.359,99 euros arrêtée au 30 mai 2019 au titre des loyers dus depuis le 30 avril 2015,

- ordonné la compensation des sommes dues réciproquement par les parties à concurrence de la plus faible des deux sommes,

- rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire,

- condamné la SC aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Selon déclaration du 7 janvier 2021, la société Résidence médicalisée [Localité 6] a interjeté appel de cette décision.



Par dernières conclusions du 22 septembre 2021, l'appelante demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le bailleur à lui payer la somme de 17.467,55 euros au titre des loyers indûment réglés durant la période comprise entre le 17 mars 2011 et le 30 avril 2015.



Subsidiairement sur ce point, si la cour estimait la prescription acquise pour la période antérieure au 2 février 2012, elle demande que la SC soit condamnée à lui verser la somme de 13.762,31 euros TTC à ce titre.



Par ailleurs, elle sollicite la réformation du jugement attaqué en ses autres dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de dire et juger que la SC n'est pas fondée à réclamer un loyer pour les lots 45 et 14 et que le loyer doit donc être réduit de la somme de 1.401,66 euros HT à compter du 30 avril 2015, de sorte que le loyer doit être fixé à la somme de 2.858,41 euros HT à compter de cette date avec indexation annuelle telle que prévue au bail, de condamner le bailleur à lui rembourser les sommes trop perçues antérieurement au 30 avril 2015, à savoir la somme de 38.283,31 euros TTC au titre du bâtiment Algeco, celle de 8.948,10 euros TTC au titre des chambres (lot 14), de condamner le bailleur à lui rembourser la somme de 54.973,04 euros TTC au titre des loyers trop perçus postérieurs au 30 avril 2015 selon décompte du 30 juin 2019, de dire et juger que le bailleur lui reste redevable de la somme totale de 119.672 euros TTC arrêtée au 31 août 2021, de constater qu'après compensation le preneur lui reste redevable de la somme de 30.489,61 euros TTC et de le condamner au paiement de cette somme, de débouter l'intimée de toutes ses demandes et de condamner celle-ci à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts « toutes causes de préjudices confondus », celle de 4.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par dernières conclusions du 1er juillet 2021, la SC demande à la cour de rejeter les demandes de l'appelante, de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté les demandes formées par le preneur, en ce qu'il a condamné ce dernier à lui payer la somme de 7.359,99 euros et ordonné la compensation des sommes dues réciproquement par les parties.



Elle poursuit l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 17.467,55 euros au titre des loyers indûment réglés durant la période comprise entre le 17 mars 2011 et le 30 avril 2015.



Y ajoutant, elle demande à la cour de « fixer le loyer du bail commercial à la somme de 4.660,07 euros HT base 30 avril 2015 soit après indexation selon l'indice de la construction, un montant de 4.755,18 euros HT après indexation à compter du 1er juillet 2021 », de condamner le preneur à lui payer la somme correspondant à la différence entre, d'une part, le montant des loyers dus sur la période entre le 1er mai 2015 et le 30 juin 2021, à savoir la somme de 382.070,73 euros HT, soit 458.484,88 euros TTC, et, d'autre part, le montant des loyers réglés au bailleur par le preneur dont elle pourra justifier le paiement.









Subsidiairement, si les demandes relatives au rejet des demandes concernant le lot 14 étaient rejetées, l'intimée demande à la cour de désigner aux frais et charges du preneur un expert chargé d'évaluer la valeur locative du lot 14 et de dire et juger que le montant du loyer ainsi fixé sera déduit du loyer dû par le preneur.



En tout état de cause, la SC sollicite la condamnation de l'appelante au paiement de la somme de 15.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.



La mise en état a été clôturée le 25 mai 2022.



Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties. 



MOTIVATION



1. Sur l'étendue de la saisine de la cour 



S'agissant de la prescription des demandes en paiement des loyers antérieurs au 31 mai 2013, la cour relève que l'appelante poursuit la réformation de la disposition du jugement entrepris ayant rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de ces demandes, sans toutefois, au dispositif de ses dernières conclusions qui seul saisit la cour, formuler de prétention à cet égard.



Quant à elle, l'intimée poursuit l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 17.467,55 euros au titre des loyers indûment réglés durant la période comprise entre le 17 mars 2011 et le 30 avril 2015 mais pas de la disposition ayant rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de paiement des loyers antérieurs au 31 mai 2013, sollicitant par ailleurs la confirmation du jugement attaqué en ce qu'il a rejeté les demandes formées par le preneur sans formuler de prétention quant à la recevabilité de ces demandes.



Enfin, l'appelante invoque dans les motifs de ses dernières conclusions la prescription d'une partie des demandes reconventionnelles en paiement de loyers formées par l'intimée, sans toutefois former de prétention tendant à voir déclarer ces demandes irrecevables au dispositif de ses dernières écritures qui seul saisit la cour.



Ainsi, la cour ne se trouve saisie d'aucune prétention relative à la recevabilité des demandes des parties au regard des règles de prescription.



Concernant la validité du bail du 28 juin 2010 et de son avenant du 30 avril 2015, contestée par le preneur en première instance, il y a lieu de relever que la société Résidence médicalisée [Localité 6] poursuit l'infirmation de la disposition du jugement entrepris ayant rejeté sa demande d'annulation de ces contrats mais ne formule, au dispositif de ses dernières conclusions qui seul saisit la cour, aucune prétention à cet égard.



Sur ce point, l'intimée sollicite la confirmation du jugement attaqué en ce qu'il a rejeté les demandes du preneur.











2. Sur la demande de restitution des loyers afférents au terrain cadastré AN [Cadastre 4] P et AN [Cadastre 1]



Selon les articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution et celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.



Le bail initial conclu le 26 janvier 1991 portait sur la parcelle AN [Cadastre 3] d'une contenance de 1 ha à laquelle a été ajouté, par avenant du 25 avril 2002, « un terrain contigu à l'ensemble » cadastré AN [Cadastre 4] P d'une contenance de 32 a 32 ca, moyennant un supplément de loyer d'un montant annuel de 3.000 euros HT à compter du 1er mai 2002, soit de 295,08 euros HT par mois.



Le bail conclu le 28 juin 2010 porte sur les parcelles AN [Cadastre 3] d'une contenance de 1 ha et AN [Cadastre 1] d'une contenance de 32 a 32 ca, moyennant un loyer global mensuel de 3.975 euros HT.



Les parties s'accordent sur le fait que la parcelle cadastrée AN [Cadastre 4] P correspond à celle cadastrée AN [Cadastre 1], qui apparaît comme étant contiguë à la parcelle AN [Cadastre 4], ce qui est corroboré par le relevé cadastral produit par le bailleur.



Or, comme l'a exactement retenu le tribunal, le bailleur a, à partir du 28 juin 2010, continué de facturer un loyer complémentaire au titre de la parcelle contiguë à celle cadastrée AN [Cadastre 4], alors que le bail conclu à cette date prévoit le versement d'un loyer global en contrepartie de la location de ces deux parcelles.



Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a condamné le bailleur à payer au preneur la somme de 17.467,55 euros au titre des loyers trop perçus à ce titre pour la période comprise entre le 17 mars 2011 et le 30 avril 2015.



3. Sur la demande de restitution de loyers afférents au lot 14



La société Résidence médicalisée [Localité 6] fait grief au jugement attaqué de l'avoir déboutée de sa demande de restitution de la somme de 53.688,95 euros perçue au titre du loyer correspondant au lot 14 entre le 30 juin 2014 et le 30 juin 2019 aux motifs qu'elle ne rapportait pas la preuve d'un trop-perçu et qu'il importait peu que les chambres constituant ce lot aient été cédées à Mme [H] et que celle-ci ait consenti à l'appelante un bail commercial portant sur ce lot, alors que le lot 14, mentionné dans le bail commercial du 28 juin 2010 complété par avenant du 30 avril 2015, avait été cédé par la société Le Mesnil [Localité 6] à Mme [H] le 3 septembre 2009, laquelle avait consenti à la société Résidence médicalisée [Localité 6] un bail commercial sur ce lot, moyennant un loyer annuel d'un montant de 10.737,79 euros TTC.



Comme le soutient à juste titre l'appelante, la société Le Mesnil [Localité 6] ne pouvait donner à bail commercial, par acte sous seing privé du 28 juin 2010 complété par avenant du 30 avril 2015, le lot 14 composé de deux chambres individuelles n°401 et 402 ainsi que des 3.595/100.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, alors que que ce lot avait auparavant été cédé, par acte authentique du 3 septembre 2009, à Mme [S] [H], laquelle avait consenti à l'appelante un bail commercial sur ce lot à compter de cette même date, moyennant un loyer d'un montant annuel de 10.737,79 euros TTC. 





Le loyer perçu par la société Le Mesnil [Localité 6] doit donc être diminué du montant du loyer payé par la société Résidence médicalisée [Localité 6] à Mme [H] pour le lot 14, non utilement contesté, sans qu'il soit utile d'ordonner une expertise sur ce point.



Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce sens. 



4. Sur la demande de restitution de loyers afférents au lot 45



L'appelante fait grief au jugement entrepris d'avoir rejeté ses demandes au titre des loyers afférents au lot 45 au motif que le bâtiment administratif de type Algeco figurait dans la désignation des lieux loués dans le lot en cause et qu'il n'était pas établi que la société Résidence médicalisée était propriétaire de ce bâtiment, alors que celle-ci avait fait construire ce bâtiment le 3 novembre 2007.



Si l'appelante produit une facture de la société Algeco datée du 3 novembre 2007 portant sur la fourniture, le transport et l'assemblage de deux constructions à usage de salle de réunion sur le site de la résidence médicalisée [Localité 6], c'est à bon droit que la société Le Mesnil [Localité 6] fait valoir que ces constructions sont devenues sa propriété par accession en vertu de l'article 555 du code civil, au titre des améliorations apportées par le preneur à l'occasion de l'exécution du bail du 26 janvier 1991, qui a pris fin avec la conclusion du bail commercial consenti le 28 juin 2010, de sorte que le rejet de la demande de restitution des loyers perçus pour le lot 45 formée par le preneur sera confirmé.



5. Sur les demandes reconventionnelles 



La société Le Mesnil [Localité 6] demande à la cour de « fixer le loyer du bail commercial à la somme de 4.660,07 euros HT base 30 avril 2015 soit après indexation selon l'indice de la construction, un montant de 4.755,18 euros HT après indexation à compter du 1er juillet 2021 » et de condamner le preneur à lui payer la somme correspondant à la différence entre, d'une part, le montant des loyers dus sur la période entre le 1er mai 2015 et le 30 juin 2021, à savoir la somme de 382.070,73 euros HT, soit 458.484,88 euros TTC après indexation, et, d'autre part, le montant des loyers réglés au bailleur par le preneur dont elle pourra justifier le paiement.



Elle expose que la somme mensuelle de 3.606,57 euros HT retenue en référé par cette cour était fixée à titre provisoire, pour la partie non soumise à contestation sérieuse, qu'il convient de retenir le montant du loyer fixé par l'avenant du 25 avril 2015.



L'appelante réplique que le loyer doit être fixé à la somme mensuelle de 2.858,41 euros HT à compter du 1er mai 2015, déduction faite des sommes mensuelles de 748,17 euros HT au titre du lot 14 et de 653,49 euros HT au titre du bâtiment de type Algeco. 



Elle indique avoir effectué des versements d'un montant global de 226.477,64 euros entre le 1er mai 2015 et le 30 juin 2019. 



Contrairement à ce que soutient le preneur, il ne saurait être déduit de l'appel par le bailleur d'un loyer d'un montant de 3.606,57 euros HT et non de 4.260,07 euros HT comme prévu à l'avenant du 30 avril 2015 un « aveu de ce que le bail ne pouvait être appliqué comme portant sur des chambres louées et un Algeco également loué à tort » ni un « aveu de la reconnaissance du bien-fondé de la position prise par la cour d'appel dans sa décision du 28 février 2018 » ayant retenu un loyer d'un montant mensuel de 3.606,57 euros HT, faute de constituer une renonciation claire et non équivoque au droit de recouvrer le loyer prévu contractuellement, étant en outre rappelé que l'arrêt rendu par cette cour le 28 février 2018, statuant sur appel d'une ordonnance de référé, est dépourvu d'autorité de chose jugée au principal.



Aux motifs de ses dernières conclusions, l'appelante soutient que les demandes de l'intimée concernant la période antérieure au 1er juillet 2016 sont prescrites, sans toutefois former de prétention sur ce point au dispositif de ses écritures qui seul saisit la cour, faute de demander que ces demandes soient déclarées irrecevables.



Au regard des motifs qui précèdent, il y a lieu de fixer le loyer à la somme mensuelle de 3.511,90 euros HT (4.260,07 euros HT-748,17 euros HT), outre l'indexation prévue à l'avenant du 30 avril 2015, à compter du 1er mai 2015 et de condamner la société Résidence médicalisée [Localité 6] à payer cette somme à la société Le Mesnil [Localité 6].



6. Sur la demande de dommages-intérêts



La société Résidence médicalisée [Localité 6] reproche à la société Le Mesnil [Localité 6] d'avoir continué de facturer des loyers supérieurs à ceux retenus par la première décision du juge des référés, d'avoir facturé « pour la période antérieure à la cession [des parts de la société Résidence médicalisée [Localité 6]] des loyers indus obligeant [celle-ci] à saisir la justice », d'avoir facturé « pendant de nombreuses années un surloyer », et ce, sans justifier d'un décompte précis, sans justifier auprès du commissaire aux comptes l'existence de deux comptes créditeurs « portés dans la société Résidence médicalisée [Localité 6] » et sans permettre de vérifier la réciprocité des comptes.



Cependant, l'appelante n'allègue ni ne justifie de la réalité d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par la condamnation à son profit de l'intimée à la restitution des sommes perçues indûment par cette dernière, la société Résidence médicalisée [Localité 6] se bornant à former une demande de dommages-intérêts « toutes causes de préjudices confondus ».



Le rejet de cette demande de dommages-intérêts sera donc confirmé.



7. Sur la compensation



Conformément aux demandes des parties, la disposition ordonnant la compensation des sommes dues réciproquement par les parties sera confirmée.



8. Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.



La société Le Mesnil [Localité 6], qui succombe en ses principales prétentions, sera condamnée aux dépens d'appel.



Il n'y a pas lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Le Mesnil [Localité 6] à payer à la société Résidence médicalisée [Localité 6] la somme de 17.467,55 euros au titre des loyers indûment réglés durant la période comprise entre le 17 mars 2011 et le 30 avril 2015 et dit que cette somme produira intérêt à compter de cette décision ;



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de restitution de loyers au titre du lot 45 formée par la société Résidence médicalisée [Localité 6] ;



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la société Résidence médicalisée [Localité 6] ;



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de restitution de loyers au titre du lot 14 formée par la société Résidence médicalisée [Localité 6] ;



Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et dans les limites de l'appel,



Condamne la société Le Mesnil [Localité 6] à payer à la société Résidence médicalisée [Localité 6] la somme de 8.948,10 euros au titre des loyers indûment perçus au titre du lot 14 du 30 juin 2014 au 30 avril 2015 ;



Fixe le loyer à la somme mensuelle de 3.511,90 euros HT (4.260,07 euros HT-748,17 euros HT), outre l'indexation prévue à l'avenant du 30 avril 2015, à compter du 1er mai 2015 et condamne la société Résidence médicalisée [Localité 6] à payer cette somme à la société Le Mesnil [Localité 6] ;



Constate que la société Résidence médicalisée [Localité 6] a versé à la société Le Mesnil [Localité 6] la somme de 226.477,64 euros entre le 1er mai 2015 et le 30 juin 2019 ;



Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Condamne la société Le Mesnil [Localité 6] aux dépens d'appel ;



Dit n'y avoir lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT













M. COLLET F. EMILY