Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 27 octobre 2022

AFFAIRE : N° RG 21/00950 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7F-GXCX

  



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CHERBOURG EN COTENTIN 

 en date du 11 Mars 2021 - RG n° 20-000319





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2022

 



 



APPELANTE :



PRESQU'ILE HABITAT

N° SIRET : 275 000 156 00016

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée et assistée de Me Marc CLEMENT DE COLOMBIERES, avocat au barreau de CHERBOURG

 



INTIME :



Monsieur [U] [I]

né le 17 Novembre 1982 à [Localité 4] (50100)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]



représenté et assisté de Me Pascale GRAMMAGNAC-YGOUF, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021003037 du 24/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)





DEBATS : A l'audience publique du 27 juin 2022, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme LE GALL, greffier



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,





ARRÊT prononcé publiquement le 27 octobre 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme COLLET, greffier 







* * *



Par acte sous seing privé du 11 juillet 2017, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 4] 'PRESQU'ÎLE HABITAT' (ci-après désigné l'OPH) a donné à bail à M. [U] [I] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 183,28€, outre les charges.



Par acte d'huissier en date du 29 janvier 2020, le bailleur a fait signifier à M. [I] un commandement de payer les loyers et charges échus d'un montant de 124,83€, visant la clause résolutoire insérée au bail. 



Par jugement 11 mars 2021, auquel la cour renvoie pour un exposé plus complet des faits et de la procédure antérieure, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-En-Cotentin, saisi par l'OPH, a :

- Déclaré recevable l'assignation délivrée par I' Office Public de l'Habitat de la Communauté Urbaine de [Localité 4] "Presqu'île Habitat" ; 

- Constaté que l'intégralité de la dette d'impayés de loyers et de charges a été réglée par Monsieur [I] [U] au 02 novembre 2020 ; 

- Dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur, l'Office Public de l'Habitat de la Communauté Urbaine de [Localité 4] "Presqu'île Habitat", depuis le 10 juillet 2020, date d'effet du commandement de payer délivré le 29 janvier 2020, est en conséquence réputée n'avoir pas joué ; 

- Débouté l'Office Public de l'Habitat de la Communauté Urbaine de [Localité 4] "Presqu'île Habitat" de sa demande de résiliation de bail, d'expulsion de Monsieur [I] [U] et d'indemnité d'occupation ; 

- Débouté l'Office Public de l'Habitat de la Communauté Urbaine de [Localité 4] "Presqu'île Habitat" de sa demande de condamnation de Monsieur [I] [U] au titre de la créance de loyer et au paiement d'une indemnité d'occupation, 

- Rejeté toute demande plus ample ou contraire ; 

- Condamné Monsieur [I] [U] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Communauté Urbaine de [Localité 4] "Presqu'île Habitat" la somme de 100€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

- Condamné Monsieur [I] [U] au paiement des dépens, en ce compris le coût de l'assignation et du commandement de payer ; 

- Accordé à Monsieur [I] [U] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire ; 

- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. 



Par déclaration du 2 avril 2021, l'OPH a interjeté appel de cette décision.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 21 juin 2021, l'OPH demande de :

Réformer le jugement en ce qu'il a : 

- Constaté que l'intégralité de la dette d'impayés de loyers et de charges a été réglée par 

Monsieur [I] [U] au 02 novembre 2020 ; 

- Dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur depuis le 10 juillet 2020, date d'effet du commandement de payer délivré le 29 janvier 2020, est en conséquence réputée n'avoir pas joué ; 

- Débouté l'Office Public de l'Habitat de la Communauté Urbaine de [Localité 4] "Presqu'île 

Habitat" de sa demande de résiliation de bail, d'expulsion de Monsieur [I] [U] et d'indemnité d'occupation ; 

- Débouté l'Office Public de l'Habitat de la Communauté Urbaine de [Localité 4] "Presqu'île 

Habitat" de sa demande de condamnation de Monsieur [I] [U] au titre de la créance de loyer et au paiement d'une indemnité d'occupation, 

- Rejeté toute demande plus ample ou contraire ; » 

En conséquence, 

- Constater la résiliation du contrat de bail susvisé, 

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [I] de ses biens et de tout occupant de son chef dans le mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, au besoin avec l'assistance de la Force Publique, 

- Prévoir à défaut de libération des lieux dans le délai précité, le règlement d'une indemnité d'occupation égale au loyer hors A.P.L. prévu au contrat de bail résilié outre les charges, à la charge de Monsieur [U] [I] 

- Condamner Monsieur [U] [I] au paiement des sommes dues au titre des loyers et charges jusqu'à la date d'acquisition de la clause résolutoire, outre les indemnités d'occupation et charges échues à partir de la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'au jour de l'arrêt à intervenir, soit la somme arrêtée au 31 mars 2021 de 382,01 €. 

Confirmer le jugement en ce qu'il a : 

- Condamné Monsieur [U] [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens et le condamner de nouveau au paiement d'une somme de 1.000 € pour les frais irrépétibles exposés devant la cour, 

- Le Condamner aux dépens d'appel.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 13 septembre 2021, M. [I] demande de :

- Confirmer la décision entreprise ;

A titre subsidiaire,

- Suspendre le jeu de la clause résolutoire ;

- lui accorder les plus larges délais de paiement ;

- statuer ce que de droit quant aux dépens.



 L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mai 2022. 



Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 



MOTIFS 



Aux termes de l'article 24 modifié de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



L'OPH reproche au premier juge d'avoir, après avoir constaté que les causes du commandement n'avaient pas été réglées dans le délai imparti et estimé dès lors que la clause résolutoire insérée au bail était acquise au bailleur depuis le 10 juillet 2020, néanmoins maintenu le contrat de bail au motif que l'intégralité de la dette locative avait été réglée avant l'audience. Il soutient que le juge n'avait pas à prendre en compte les réglements intervenus postérieurement au délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer qui au surplus résultent de rappels APL et RLS.



M. [I] demande de confirmer la décision entreprise au besoin par substitution de motifs en lui accordant des délais rétroactifs et en constatant qu'au jour du jugement, la clause résolutoire n'avait pu produire ses effets.



Il ressort des pièces versées aux débats, en particulier de l'historique du compte arrêté au 31 mars 2021, que l'intimé ne s'est pas acquitté des causes du commandement (124,83€) dans le délai imparti (deux mois suivant le commandement de payer augmenté du délai COVID) soit avant le 10 juillet 2020, date à laquelle il était redevable de la somme de 932,02€.



Il convient donc de constater l'acquisition de la clause résolutoire incluse au bail à cette date.



Par la suite, la dette a été payée grâce à un prêt CAF d'un montant de 565€ et à des rappels APL et RLS (réduction loyer solidaire) au titre des mois de mai à juillet 2020. Il n'est pas démontré que la suspension de ce dispositif est imputable au bailleur.



Le décompte montre que depuis un dernier rappel APL du 17 novembre 2020, aucun réglement n'est intervenu, étant observé que depuis novembre 2019, les seuls paiements réalisés émanent de la CAF et qu'au 31 mars 2021, le preneur reste débiteur de la somme de 382,01€, de laquelle il convient de déduire les frais de poursuite à hauteur de 133,80€ (49,89€ + 83,91€), soit un solde de 248,21€.



M. [I] perçoit pour seuls revenus le RSA. 



Il ressort de ces éléments que la défaillance de M. [I] dans le paiement des loyers perdure, ce qui a généré une nouvelle dette locative, certes de montant modique, mais que l'intimé est manifestement dans l'incapacité de régler avec ses faibles revenus.



En conséquence, M. [I] est débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.



Les demandes de l'OPH de constat de la résiliation du bail, d'expulsion et d'indemnité d'occupation sont accueillies dans les conditions exposées au dispositif de la décision.



M. [I] succombant, est condamné aux dépens de l'appel.



L'équité commande de débouter l'OPH de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,



INFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel ;



Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,



DEBOUTE M. [I] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;



CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu entre M. [I] et l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 4] 'PRESQU'ÎLE HABITAT', à compter du 10 juillet 2020 ;



ORDONNE l'expulsion de M. [I] de ses biens et de tout occupant de son chef des locaux, objet du bail, dans le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; 

 

CONDAMNE M. [I] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 4] 'PRESQU'ÎLE HABITAT' une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés ; 



CONDAMNE M. [I] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 4] 'PRESQU'ÎLE HABITAT' la somme de 248,21€ à titre d'indemnité d'occupation arrêtée au 31 mars 2021 ;



DEBOUTE l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 4] 'PRESQU'ÎLE HABITAT' de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel ;



CONDAMNE M. [I] aux dépens de l'appel ;



DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

 

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









M. COLLETF. EMILY