Cour d'Appel · Chambre civile — 26 octobre 2022

ARRÊT N° 352



RG N° : N° RG 22/00351 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIKQL







AFFAIRE :



[L] [I] Monsieur [I] forme une demande d'aide juridictionnelle

C/

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE (L IMOGES HABITAT)









MCS/MLL





demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à

aire prononcer ou constater la résiliation du bail pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et/ou à ordonner l'expulsion

























grosse délivrée

Me L EMASSON, Me LONGEAGNE, avocats









COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU 26 OCTOBRE 2022



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Le vingt six Octobre deux mille vingt deux la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



[L] [I] Monsieur [I] forme une demande d'aide juridictionnelle

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Marie-laure LEMASSON, avocat au barreau de LIMOGES



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/002719 du 18/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)





APPELANT d'une ordonnance de référé rendue le 13 AVRIL 2022 par le tribunal judiciaire de LIMOGES



ET :



Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE (L IMOGES HABITAT)

dont le siège social est sis au [Adresse 1]

représenté par Me Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES





INTIMÉE

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Selon avis de fixation des articles 905 et suivants du code de procédure civile, l'affaire a été fixée à l'audience du 14 Septembre 2022 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 26 Octobre 2022. 



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leur client.



Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 26 Octobre 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, et d'elle-même, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.



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LA COUR



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Exposé du litige: 



Le 17 mars 2017, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] Métropole ([Localité 4] HABITAT) a donné à bail à M. [L] [I] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 4] (87), moyennant un loyer mensuel de 231,73 euros hors charges.



Par acte d'huissier du 15 décembre 2021, [Localité 4] HABITAT a fait assigner en référé M. [I] aux fins de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et voir ordonner son expulsion, ainsi que sa condamnation à lui payer l'arriéré locatif outre une indemnité mensuelle d'occupation. 



Assigné à étude, M. [I] n' a pas comparu ni ne s'est fait représenter à l'audience. 

 

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 13 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges a notamment :



-au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 20 octobre 2021, et autorisé [Localité 4] HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à l'expulsion de M. [I] dans un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

 

-fixé une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 20 octobre 2021 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges 



- condamné M. [I] à payer à [Localité 4] HABITAT les sommes de :

* 5 510,17 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers et charges arrêtés au 28 février 2022, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 862,71 euros à compter du 19 août 2021, date du commandement de payer, et à compter de la décision pour le surplus,

* 342,69 euros par mois, à titre provisionnel, au titre de l'indemnité d'occupation du 1er mars 2022 (les indemnités dues pour la période du 20 octobre 2021 au 28 février 2022 étant incluses dans la dette de loyers) et jusqu'à libération définitive des lieux

* 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires 

-condamné M. [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 août 2021.



**** 



Appel de la décision a été relevé le 6 mai 2022 par Monsieur [L] [I] dans des conditions de forme et de délai non contestées du chef de toutes ses dispositions .

 

L'affaire a été fixée à bref délai en application des dispositions des articles 905 et suivant du code civil. 



**** 















Par dernières conclusions signifiées et déposées le 19 août 2022, Monsieur [L] [I] demande à la Cour de :



- confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à [Localité 4] HABITAT la somme de 5.510,17 € au titre des loyers et charges arrêtées à la date du 28 février 2022 avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.862,71 € à compter du 19 août 2021, date du commandement de payer, et à compter de l'ordonnance du 13 avril 2022 pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

- le réformer pour le surplus ;

-débouter [Localité 4] HABITAT de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion 

- constater qu'il a repris le versement des loyers et charges en cours 

- lui accorder d'apurer sa dette par des versements mensuels de 250 euros par mois 

- débouter [Localité 4] HABITAT du surplus de ses demandes ; 

- dire n'y avoir lieu à le condamner au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et dire que chacune des parties conservera ses propres dépens. 



A cette fin, il soutient que les problèmes de paiement de son loyer résultent des agissements malveillants de sa mère à son encontre, et qu'il a repris de bonne foi le paiement de ses loyers, outre le paiement d'une somme de 250 euros par mois aux fins d'apurer sa dette. 



Par dernières conclusions signifiées et déposées le 25 août 2022, [Localité 4] HABITAT demande à la Cour de :

- débouter Monsieur [I] de son appel

- confirmer l'ordonnance critiquée dans toutes ses dispositions 

- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour réformerait dans les limites des prétentions de Monsieur [I], ordonner qu'à défaut de paiement de l'arriéré dû ou du loyer courant, la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet, et que faute de départ volontaire de l'occupant des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [L] [I] ou de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de 2 mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, et ordonner que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution 

en toute hypothèse, 

-débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions et prétentions contraires aux présentes 

-condamner M. [I] à lui verser une indemnité d'un montant de 1 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



A cette fin, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] Métropole ([Localité 4] HABITAT) soutient que :

- M. [I] ne justifie ni de l'arrangement existant avec sa mère pour le paiement du loyer, ni des actes qu'il reproche à cette dernière, et que en tout état de cause, cette situation ne le concerne pas, d'autant que le locataire avait les moyens de payer directement son loyer ;

- M. [I] n'a commencé à apurer sa dette locative qu'à compter du mois de juin 2022.



* 



L'arrêt de l'exécution provisoire a été prononcé par le Premier Président de la cour d'appel de Limoges par ordonnance du 19 juillet 2022.











MOTIFS DE LA DÉCISION: 





*Sur la dette de Monsieur [L] [I] :



Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [L] [I] ne conteste pas le montant de la dette de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation réclamée par son bailleur et accueilli intégralement par le premier juge, de sorte que sa condamnation provisionnelle 'à payer à [Localité 4] Habitat la somme de la somme de 5.510,17 € au titre des loyers et charges arrêtées à la date du 28 février 2022 avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.862,71 € à compter du 19 août 2021, date du commandement de payer, et à compter de l'ordonnance du 13 avril 2022 pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ' est définitive.



*Sur le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire :



Vu les dispositions de l'article 24 I de la loi numéro 89 '462 du 6 juillet 1989,



Il est constant que :



-le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire jouant de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, 2 mois après la délivrance d'un commandement de payer rester infructueux,



-un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reprenant les dispositions de l'article 24 de la loi numéro 89 ' 462 du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mars 1990 a été signifié au débiteur par huissier de justice le 19 août 2021 lui demandant de régler la somme de 3862,71€ correspondant à la dette locative dans le délai de 2 mois,



- les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées par le locataire dans ledit délai,



de sorte que le premier juge a constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.



Les conditions d'application de la clause résolutoire sont effectivement réunies.



*Sur la demande de délais de paiement et sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :



Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343 ' 5 du Code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.



En l'espèce, il y a lieu d'accueillir les délais de paiement sollicités par Monsieur [L] [I], lequel justifie disposer d'un salaire de 1300 à 1400€ par mois et procéder depuis juin 2022 au règlement en sus du loyer courant et des charges locatives afférentes, d'une somme de 250€ par mois au titre de l'arriéré.



L'état actualisé de sa dette locative arrêté au 13 septembre 2022 produit par l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] Métropole ([Localité 4] HABITAT) mentionne à cette date une somme de 4167,78€ prenant en compte les acomptes mensuels versés par Monsieur [L] [I] ( 150 € en janvier 2022 et 4 acomptes de 250 € par mois du 24 juin 2022 au 13 septembre 2022). 















Il sera donc autorisé à se libérer de l'arriéré dû incluant (les sommes allouées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soit 4967,78€) en 19 mensualités de 250€ et une dernière mensualité égale au solde de la dette en principal, intérêts et frais, étant précisé que les autres acomptes éventuellement versés après le 13 septembre 2022 viendront en déduction de sa dette et s'imputeront sur les dernières mensualités.



*Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire : 



Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, 'pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au cinquièmement et sixièmement du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Il y a lieu par application de ces dispositions, de dire et juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais de paiement accordés sous réserve du respect de ces délais.



À défaut de paiement d'une mensualité à échéance , la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion du locataire et tout occupant de son chef sera poursuivie

avec le concours si nécessaire de la force publique. Le débiteur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail.



*Sur les demandes accessoires :



Succombant en ses prétentions et en son recours, Monsieur [L] [I] supportera les dépens de première instance et d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu'il puisse bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;



Il serait en outre inéquitable de laisser l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] Métropole ([Localité 4] HABITAT) supporter l'intégralité des frais qu'il a dû exposer pour faire assurer la défense de ses intérêts ;



Ainsioutre la somme déjà allouée par le premier juge, une indemnité supplémentaire de 500 euros lui sera accordée en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



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PAR CES MOTIFS



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LA COUR,



Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



Infirme l'ordonnance déférée, sauf en ce qu'elle a condamné Monsieur [L] [I] :



- à payer à [Localité 4] Habitat la somme provisionnelle de 5.510,17 € au titre des loyers et charges arrêtées à la date du 28 février 2022 avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.862,71 € à compter du 19 août 2021, date du commandement de payer, et à compter de l'ordonnance du 13 avril 2022 pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date









-à payer à l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] Métropole ([Localité 4] HABITAT) une indemnité de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens incluant le coût du commandement de payer du 19 août 2021,



Statuant de nouveau et y ajoutant,



Autorise Monsieur [L] [I] à se libérer de la totalité de la somme due à l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] Métropole ([Localité 4] HABITAT) (4967,78 €) incluant les indemnités qui lui ont été allouées au titre de l'article 700 du code de procédure civile (300 € +500 €) en 19 mensualités de 250 €,et une vingtième et dernière mensualité égale au solde de la dette en principal, intérêts et frais à régler aux plus tard le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt,, et ce en sus des loyers et charges en cours, les acomptes éventuellement versés après le 13 septembre 2022 s'imputant sur les dernières mensualités,



Constate que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies,



Dit que les effets de cette clause seront suspendus, et que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si Monsieur [L] [I] respecte les délais qui lui sont accordés ,



Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance :



1) la totalité de la somme redeviendra immédiatement exigible,

2) la clause résolutoire reprendra ses effets,

3) il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [L] [I] et de tous occupants de son chef, deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

 4) il sera condamné à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail,



Condamne Monsieur [L] [I] à verser à l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] Métropole ([Localité 4] HABITAT), une somme de 500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,



Rejette les demandes plus amples ou contraires,



Dit que les dépens d'appel seront supportés par Monsieur [L] [I] et recouvrés conformément aux dispositions de l'aide juridictionnelle.





LE GREFFIER,LA PRÉSIDENTE,











Marie-Laure LOUPY. Corinne BALIAN.