Cour d'Appel · 3ème Chambre — 27 octobre 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 21/03045 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FUSD

Minute n° 22/00349





[J]

 C/

[R], [J]









Ordonnance Référé, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 02 Décembre 2021, enregistrée sous le n° 12-21-407

 

 

COUR D'APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE 

ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2022







APPELANTE :



Madame [N] [J]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001867 du 13/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)







INTIMÉES :



Madame [K] [R]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ



Madame [B] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Non représentée



DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 23 juin 2022 tenue par Monsieur MICHEL, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 27 octobre 2022





GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES







COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :





PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller



ARRÊT : contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 10 décembre 2015, M. [F] [Y] a consenti un bail à Mme [N] [J] portant sur un local d'habitation situé à [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 354 euros outre 40 euros de provision sur charges. Par acte du même jour, Mme [B] [J] s'est portée caution des engagements de la locataire. Le 10 mai 2019, le bien immobilier a été vendu à Mme [K] [R]. 



Par acte d'huissier du 18 janvier 2021, Mme [R] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et l'acte a été dénoncé à la caution le 21 janvier 2021.



Par actes d'huissier des 8 et 13 Juillet 2021, Mme [R] a fait citer Mme [N] [J] et Mme [B] [J] devant le juge au contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la locataire et la voir condamner solidairement avec la caution à titre provisionnel à lui verser une somme au titre de l'arriéré locatif, une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance réputée contradictoire du 2 décembre 2021, le juge des référés a': 

- déclaré recevables les prétentions de Mme [R]

- constaté la résiliation du bail entre Mme [N] [J] et Mme [R] à compter du 18 mars 2021

- ordonné l'expulsion de Mme [N] [J] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin 

- condamné Mme [N] [J] et Mme [B] [J] à payer solidairement à Mme [R] par provision la somme de 896 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2021 augmenté des intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2021

- condamné Mme [N] [J] à payer à Mme [R] une provision de 394 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2021jusqu'à libération des lieux 

- condamné solidairement Mme [B] [J] à payer à Mme [R] cette indemnité provisionnelle d'occupation dans la limite de la somme de 13.288 euros et jusqu'au 9 décembre 2024 conformément à l'engagement de caution 

- rejeté les autres demandes

- condamné Mme [N] [J] et Mme [B] [J] à payer in solidum à Mme [R] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et Mme [N] [J] aux frais et dépens, y compris le commandement de payer du 18 janvier 2021 et sa dénonciation du 21 janvier 2021.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 23 décembre 2021, Mme [N] [J] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a déclaré les prétentions formées par Mme [R] recevables, constaté la résiliation du bail à compter du 18 mars 2021, ordonné son expulsion et de tout occupant de son chef, l'a condamnée à payer à Mme [R] par provision les sommes de 896 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2021 et de 394 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2021, outre 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les frais et dépens, y compris le commandement de payer du 18 janvier 2021 et sa dénonciation.



Aux termes de ses dernières conclusions du 24 mai 2022, l'appelante demande à la cour de': 

- prendre acte du désistement de son appel à l'égard de Mme [B] [J]

- à titre principal annuler l'ordonnance de référé et inviter Mme [R] à mieux se pourvoir 

- subsidiairement infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions

- débouter Mme [R] de l'ensemble de ses demandes 

- la condamner à lui fournir l'ensemble des quittances de loyer pour tous les loyers acquittés depuis le 10 mai 2019 sous peine d'astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir

- l'admettre au bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire 

- condamner Mme [R] aux entiers frais et dépens des deux instances.



A titre principal, elle expose que l'intimée ne justifie pas d'une assignation valable à son égard, de sorte que l'ordonnance est nulle. Subsidiairement, elle expose avoir réglé l'intégralité du passif locatif dès le mois d'août 2021 comme il ressort du dernier décompte et que Mme [R] a fait preuve de mauvaise foi en omettant d'informer le tribunal du paiement de l'arriéré locatif. Elle ajoute que la bailleresse ne justifie pas de la réalité ni du montant des charges locatives réclamées, que le montant de la dette locative n'est pas justifié et qu'il existe une contestation sérieuse. Elle ajoute que Mme [R] refuse de lui fournir les quittances de loyer, seules sept lui ayant été adressées par mail et sollicite leur remise sous astreinte, sa demande fondée sur l'article 835 du code de procédure civile n'étant pas sérieusement contestable.



Aux termes de ses dernières conclusions du 21 mars 2022, Mme [R] demande à la cour de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, de débouter Mme [N] [J] de l'ensemble de ses demandes et la condamner au paiement de la somme de 2.000 euros pour procédure abusive et dilatoire et celle de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d'appel.



Sur la nullité de l'ordonnance, elle expose que l'assignation a été remise à Mme [N] [J] à personne le 8 juillet 2021. Sur le fond, elle conteste les allégations de l'appelante sur le paiement de l'intégralité des loyers, soutient que la clause résolutoire était déjà acquise au mois d'août 2021 lorsqu'elle prétend avoir régularisé ses impayés, que le versement ne correspondait pas à l'intégralité de sa dette, qu'elle ne paye plus son loyer et ses charges depuis septembre 2021 et que l'arriéré locatif s'élève aujourd'hui à la somme de 1.816,25 euros. Elle soutient ne pouvoir délivrer de quittance en l'absence de paiement, qu'elle a toujours remis les quittances des loyers payés à sa locataire qui a pu bénéficier des APL, de sorte qu'elle n'a pas à être condamnée à lui transmettre lesdites quittances sous astreinte. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022.



MOTIFS DE LA DECISION :



Sur le désistement partiel de l'appel



En application de l'article 401 du code de procédure civile, le désistement de l'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.



En l'espèce, il convient de constater le désistement d'appel de Mme [N] [J] à l'égard de Mme [B] [J] qui n'est assorti d'aucune réserve et en l'absence d'appel ou de demande incidente.



Sur l'annulation de l'ordonnance de référé



En l'espèce, si Mme [N] [J] soutient que Mme [R] ne justifie pas d'une assignation valable à son égard, il ressort des pièces de la procédure qu'elle a régulièrement été assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz par acte d'huissier remis à personne le 8 juillet 2021 (pièce n°11). Dès lors, la demande d'annulation de l'ordonnance est rejetée.



Sur la recevabilité des prétentions



Selon l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



En l'espèce, si Mme [N] [J] a formé appel de la disposition de l'ordonnance ayant déclaré recevable les prétentions formées par Mme [R], il est relevé qu'elle ne forme aucune demande d'irrecevabilité aux dispositif de ses conclusions d'appel, de sorte que la cour n'a pas à statuer de ce chef. L'ordonnance est confirmée.



Sur la résiliation du bail



Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



En l'espèce, le commandement de payer notifié le 18 janvier 2021 à Mme [N] [J], rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, vise la somme de 560 euros au titre de l'arriéré locatif, soit 140 euros pour les mois de juillet, septembre et novembre 2020 et janvier 2021. 



Au vu du décompte établi par la bailleresse (pièce n°12), il a été versé la somme de 442 euros par la CAF dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a produit ses effets au 18 mars 2021, les autres règlements invoqués par l'appelante étant postérieurs à l'acquisition de la clause résolutoire, étant observé qu'elle indique elle-même que la dette a été apurée en août 2021. En l'absence de contestation sérieuse, l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail et ordonné l'expulsion de Mme [N] [J]. 



Sur l'arriéré locatif



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il est rappelé qu'en application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'espèce, il est relevé que Mme [R] sollicite la confirmation de l'ordonnance ayant condamné Mme [N] [J] à lui verser une provision de 896 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2021, sans former d'autre demande actualisée en appel, de sorte que la cour ne peut statuer que sur les loyers et charges impayés au 31 mars 2021. Au vu du décompte récapitulatif (pièce n°12) et des quittances de loyer produites par l'intimée, il est établi que :

- la somme due au titre de l'année 2019 a été effacée par une décision de surendettement 

- sur l'année 2020, les loyers de janvier à juin ont été réglés (quittance de règlement intégral pour les mois de mars et avril) et de juillet à décembre il a été réglé la somme globale de 1.954 euros sur celle de 2.364 euros de loyers (394 x 6) d'où un restant dû de 410 euros

- en 2021, les loyers de janvier et février ont été réglés (quittances) et sur le loyer de mars 2021 il reste dû 248 euros.



Sur les loyers et charges impayés au 31 mars 2021 soit la somme de 658 euros, il est observé que Mme [N] [J] a bénéficié d'une somme de 1.227 euros qui a été versée à la bailleresse en août 2021 selon le décompte actualisé, que cette somme est susceptible d'avoir apuré l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2021 par application des règles d'imputation des paiements et qu'il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision. En conséquence il convient d'infirmer le jugement et dire n'y avoir lieu à référé de ce chef.



Sur l'indemnité d'occupation



En raison de la résiliation du bail, Mme [N] [J] occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste débitrice d'une indemnité mensuelle d'occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges, de sorte qu'il convient de confirmer l'ordonnance l'ayant condamnée à verser à Mme [R] une indemnité d'occupation provisionnelle de 394 euros par mois à compter du 1er avril 2022 jusqu'à libération des lieux loués.



Sur la délivrance des quittances de loyer



Aux termes de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.



Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.







En l'espèce, Mme [R], sur qui repose la charge de la preuve, ne justifie pas avoir adressé à la locataire la totalité des quittances pour les loyers effectivement réglés, puisqu'elle ne verse aux débats que celles relatives au mois de mars et avril 2020, janvier, février, juillet et août 2021 et qu'il ressort de son propre décompte que d'autres loyers ont été intégralement réglés. Il convient donc de faire droit à la demande sans qu'il soit nécessaire de l'assortir d'une astreinte. 



Sur la demande de dommages et intérêts



L'exercice d'une action ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol, l'appréciation inexacte que l'une des parties fait de ses droits ne constituant pas une faute susceptible d'engager sa responsabilité à ce titre. Par ailleurs la simple affirmation du caractère abusif de la demande ne peut suppléer la nécessaire démonstration et justification du préjudice allégué.

 

En l'espèce, Mme [R] ne démontre pas que l'appelante aurait agi abusivement en contestant la décision de première instance, qui de surcroît a été partiellement infirmée, et doit être déboutée de sa demande d'indemnisation.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Par décision du 13 avril 2022 Mme [N] [J] a bénéficié de l'aide juridictionnelle totale, de sorte qu'il n'y a donc pas lieu de statuer sur la demande d'aide juridictionnelle provisoire.



Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



Chaque partie succombant partiellement en ses demandes en appel, il n'y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens d'appel seront partagés par moitié.



PAR CES MOTIFS :



LA COUR,



DEBOUTE Mme [N] [J] de sa demande d'annulation de l'ordonnance de référé du 2 décembre 2021 ; 



CONSTATE le désistement d'appel de Mme [N] [J] à l'égard de Mme [B] [J] ; 



 CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :

- déclaré recevables les prétentions de Mme [K] [R]

- constaté la résiliation du bail conclu entre Mme [N] [J] et Mme [K] [R] à compter du 18 mars 2021

- ordonné l'expulsion de Mme [N] [J] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin

- condamné Mme [N] [J] à payer à Mme [R] une provision de 394 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2021jusqu'à libération des lieux 

- condamné Mme [N] [J] à payer in solidum à Mme [K] [R] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les frais et dépens, y compris le commandement de payer du 18 janvier 2021 et sa dénonciation du 21 janvier 2021 ; 



L'INFIRME en ce qu'il a'condamné Mme [N] [J] à payer à Mme [R] la somme provisionnelle de 896 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2021 et statuant à nouveau, 



DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2021 en raison de l'existence d'une contestation sérieuse ; 



DEBOUTE en conséquence à Mme [R] de sa demande de condamnation de Mme [N] [J] à lui verser la somme provisionnelle de 896 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2021 ; 



Y ajoutant,



ORDONNE à Mme [K] [R] de remettre à Mme [N] [J] l'ensemble des quittances de loyer pour tous les loyers acquittés depuis le 10 mai 2019 sans astreinte ; 





DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'aide juridictionnelle provisoire ; 



DEBOUTE Mme [K] [R] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire ; 



DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel; 



CONDAMNE Mme [N] [J] d'une part et Mme [K] [R] d'autre part, à supporter chacune la moitié des dépens d'appel.







LE GREFFIER LE PRESIDENT