Cour d'Appel · 3e chambre — 27 octobre 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 66B



3e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 27 OCTOBRE 2022



N° RG 18/03434 





N° Portalis DBV3-V-B7C-SMIK



AFFAIRE :



[D] [R] épouse [M]

 ...



C/



[U] [C]







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Février 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 2



N° RG : 14/13075



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 





Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS



Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



1 / Madame [D] [R] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 7]



2 / Monsieur [O] [M]

[Adresse 3]

[Localité 7]



présent à l'audience



3 / SCI STELSAM

N° SIRET : 523 461 895

[Adresse 6]

[Localité 7]



Représentant : Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 620 - N° du dossier 003827 

Représentant : Me François THOMAS de la SCP CABINET N M W, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A314



APPELANTS





****************





Monsieur [U] [C]

né le 02 Janvier 1945 à [Localité 8] (06)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20180626

Représentant : Me Marlène GROAS substituant Me Jean-pierre MARTIN de la SELARL JM2ADV, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0158 



INTIME





****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Juillet 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,



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FAITS ET PROCÉDURE



M. [U] [C] a fait l'acquisition d'un bien immobilier situé [Adresse 4] au cours de l'année 2009.



Après avoir déposé un permis de construire le 17 juillet 2009 puis un permis modificatif le 9 février 2010, il a fait réaliser différents travaux dans le but de surélever la maison, de l'agrandir au rez-de-chaussée et de modifier la clôture sur rue.



Dans le courant des mois de juillet et septembre 2011, M. [C] a par la suite mis en vente une partie de ce bien situé au [Adresse 1], auprès de deux agences immobilières, au prix de 1 700 000 euros.



Le 5 juillet 2012, la déclaration d'achèvement des travaux a été déposée à la mairie de [Localité 9] et un certificat de non opposition à la conformité a été délivré le 5 octobre 2012 par la mairie.



M. [O] [M] et Mme [D] [R] épouse [M], qui avaient visité le bien, ont fait une offre pour acquérir le bien au prix de 1 535 000 euros le 5 juillet 2012. M. [C] a accepté leur offre.



Le 31 juillet 2012, une promesse de vente était signée par acte notarié, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt par la société Stelsam, dont M. et Mme [M] sont associés, le délai de réalisation de la vente définitive était prévu au 15 octobre 2012, avec possibilité de prorogation au 31 octobre 2012.



L'acte authentique de vente a été dressé par Me [X], avec la participation de Me [N], notaire assistant le vendeur, le 8 novembre 2012, entre la société Stelsam et M. [C].



M. et Mme [M], à qui M. [C] avait demandé, par courriel du 16 novembre 2012, ce qu'ils proposaient de faire compte tenu du coût qu'avait généré pour lui le report de signature de l'acte authentique de 3 semaines (pour un montant d'environ 7 600 euros), ont alors fait connaître, par courriel du 19 novembre 2012, leur décision de confier les travaux restant à leur charge à un tiers, renonçant à la proposition du vendeur de les réaliser lui-même pour un montant total de 50 000 euros.



Saisie par M. [C] d'un litige relatif au paiement des frais liés à la consommation d'eau, la juridiction de proximité de Puteaux a, par jugement du 19 janvier 2016, condamné M. et Mme [M] à payer à M. [C] une somme de 766,24 euros, en remboursement de factures d'eau, outre 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ce à la suite de l'échec de la tentative de conciliation.



Par acte du 7 novembre 2014, la société Stelsam et M. et Mme [M] ont fait assigner M. [C] devant le tribunal de grande instance de Nanterre en indemnisation de leurs préjudices du fait de l'existence de vices de construction sur les travaux effectués par M. [C], sur le fondement principal de la garantie des vices cachés, de l'obligation de délivrer un bien conforme et de la garantie décennale due par le constructeur de l'immeuble.



Par jugement du 15 février 2018, le tribunal a : 



- débouté M. et Mme [M] de toutes leurs demandes présentées à l'encontre de M. [C], 

- débouté M. [C] de ses demandes à l'encontre de M. et Mme [M],

- rejeté les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Par acte du 16 mai 2018, M. et Mme [M] et la société Stelsam ont interjeté appel. 



Par ordonnance d'incident du 14 janvier 2019, le conseiller de la mise en état a : 



- rejeté les demandes de M. [C] tendant à voir déclarer irrecevable l'appel interjeté par M. et Mme [M] et la société Stelsam, 

- ordonné une mesure d'expertise et commis à cette fin M. [P] [L] avec pour mission de relever et décrire les désordres et malfaçons signalés par Mme [F] dans son rapport du 7 mai 2018, 

- fixé à 5 000 euros le montant de la somme à consigner par la société Stelsam à la régie des avances et recettes du greffe de la cour d'appel de Versailles dans un délai de deux mois à compter du prononcé de la décision, 

- condamné M. et Mme [M] et la société Stelsam aux dépens de l'incident, 

- rejeté la demande formée par M. [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'expert a déposé son rapport le 14 juillet 2021.



Par dernières écritures du 4 mars 2022, M. et Mme [M] et la société Stelsam demandent à la cour de : 



- les déclarer recevables en leur appel, 

- les déclarer recevables en toutes leurs demandes ainsi qu'en tous leurs moyens, 

- rejeter la fin de non-recevoir présentée par M. [C] pour cause de nouveauté du chef des moyens invoqués par la société Stelsam et par M. et Mme [M] et, à titre subsidiaire, le dire en tout état de cause mal fondé, 



A titre principal, sur l'obligation pour M. [C] de garantir les vices cachés et de délivrer un bien conforme :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes de la société Stelsam et de M. et Mme [M], 

- condamner M. [C] à payer à la société Stelsam la somme de 135 101,94 euros en application de la garantie des vices cachés et de l'action estimatoire,

- condamner M. [C] à payer à la société Stelsam la somme de 50 000 euros au titre du remboursement des travaux non-effectués par M. [C],

- condamner M. [C] à payer à la société Stelsam et à M. et Mme [M] la somme de 102378,21euros au titre des travaux effectués par M. et Mme [M] afin de rendre la maison habitable et conforme aux stipulations contractuelles, cette somme sera répartie au prorata des factures payées par chacun d'eux (3 378,28 euros à Mme [M] et le reste des sommes, soit 98999,93 euros à la société Stelsam),



A titre subsidiaire, sur l'obligation de M. [C] de rembourser à M. et Mme [M] et à la société Stelsam les sommes indûment perçues sur le fondement de la répétition de l'indu et sur l'engagement de ses garanties en tant que constructeur-vendeur :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes de la société Stelsam et de M. et Mme [M],

- condamner M. [C] à rembourser à la société Stelsam la somme de 50 000 euros payée par celle-ci au titre des travaux que M. [C] devait réaliser mais qui ne l'ont finalement jamais été, 

- condamner M. [C] au paiement à la société Stelsam la somme de 135 101,94 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi par la société Stelsam et M. et Mme [M] cette somme correspondant aux dépenses nécessaires pour remédier aux désordres qui affectent toujours la maison et validée par l'expert judiciaire,



En tout état de cause,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes de la société Stelsam et de M. et Mme [M],

- rejeter les demandes de M. [C] formées devant les premiers juges tendant au paiement des sommes de 15 000 euros au titre d'un prétendu préjudice moral et de 7 211,96 euros au titre du remboursement des intérêts échus de son prêt bancaire pour la période courant du 15 octobre au 8 novembre 2012, et au versement d'une indemnité de 10 000 euros pour procédure abusive,

Et, en conséquence,

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes de M. [C],

- rejeter toute autre demande formulée par M. [C], ce y compris l'irrecevabilité des demandes des appelants,

- condamner M. [C] à payer à la société Stelsam la somme de 68 640 euros au titre du préjudice de jouissance,

- condamner M. [C] à payer à M. et Mme [M] la somme de 30 000 euros au titre de leur préjudice moral,

- condamner M. [C] à payer à la société Stelsam et à M. et Mme [M] la somme de 28 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [C] aux entiers dépens, ce y compris les frais d'expertise judiciaire.



Par dernières écritures du 23 mars 2022, M. [C] demande à la cour de : 



- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté M. [C] de ses demandes reconventionnelles et de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 



Le réformant pour le surplus et y ajoutant, 



I - Sur les demandes formées par M. et Mme [M] et/ou la société Stelsam au titre des désordres objet de l'expertise judiciaire, 



A titre principal, 

- déclarer irrecevable la demande de réduction de prix formée pour la première fois par M. et Mme [M] dans leurs conclusions récapitulatives n°3 du 20 décembre 2021 à hauteur de 135 101,94 euros à l'encontre de M. [C] sur le fondement de la garantie des vices cachés,

- déclarer irrecevable cette même demande en ce qu'elle est formée au nom de la société Stelsam dans les conclusions notifiées par les appelants le 19 janvier 2022,

- déclarer irrecevable la demande d'indemnisation formée pour la première fois en cause d'appel par la société Stelsam à hauteur de 135 101,94 euros sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil,



A titre subsidiaire,

- débouter M. et Mme [M] de leur demande de réduction de prix formée à l'encontre de M. [C] sur le fondement de la garantie des vices cachés à hauteur de 135 101,94 euros et, en tant que de besoin, confirmer à ce titre le jugement dont appel en ce qu'il a débouté M. et Mme [M] de toutes leurs demandes,

- débouter la société Stelsam de cette même demande formée dans les conclusions notifiées par les appelants le 19 janvier 2022,

- débouter la société Stelsam de ses demandes d'indemnisation fondées sur les articles 1792 et suivants du code civil,



II - Sur les demandes formées par M. et Mme [M] et/ou la société Stelsam au titre des travaux réalisés après la vente, 



A titre principal,

- déclarer irrecevables les demandes tendant à voir condamner M. [C] à payer à M. et Mme [M] les sommes de 102 378,21 euros et de 50 000 euros sur le fondement d'un défaut de délivrance conforme,

Statuant sur la demande formée par la société Stelsam en première instance, omise dans le dispositif du jugement entrepris :

- débouter la société Stelsam de sa demande de remboursement de la somme de 50 000 euros fondée sur la répétition de l'indu,



A titre subsidiaire, 

- débouter M. et Mme [M] de leurs demandes tendant à voir condamner M. [C] à leur payer les sommes de 102 378,21 euros et de 50 000 euros sur le fondement d'un défaut de délivrance conforme et, en tant que de besoin, confirmer le jugement dont appel à ce titre,

- débouter la société Stelsam de ces mêmes demandes formées dans les conclusions notifiées par les appelants le 19 janvier 2022,

Statuant sur la demande formée par la société Stelsam en première instance, omise dans le dispositif du jugement entrepris :

- débouter la société Stelsam de sa demande de remboursement de la somme de 50 000 euros fondée sur la répétition de l'indu,



III - Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. et Mme [M] et/ou la société Stelsam



A titre principal,

- déclarer irrecevable la demande formée pour la première fois en cause d'appel tendant à voir condamner M. [C] à verser à M. et Mme [M] et à la société Stelsam la somme de 68 640 euros au titre d'un préjudice de jouissance,



A titre subsidiaire,

- débouter M. et Mme [M] et la société Stelsam de leur demande tendant à voir condamner M. [C] à leur verser la somme de 68 640 euros au titre d'un préjudice de jouissance,



En tout état de cause,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté M. et Mme [M] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral et de jouissance à hauteur de 30 000 euros,

- débouter la société Stelsam de sa demande d'indemnisation d'un préjudice moral et de jouissance à hauteur de 30 000 euros,



IV - Sur les demandes reconventionnelles formées par M. [C]



Recevant M. [C] en son appel incident et y faisant droit, 

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté M. [C] de ses demandes,

Statuant à nouveau, 

- condamner in solidum la société Stelsam et M. et Mme [M] à payer à M. [C] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :




50 000 euros en réparation de son préjudice moral

30 000 euros pour procédure abusive

7 211,96 euros en réparation de son préjudice financier.




En tout état de cause,

- débouter M. et Mme [M] et la société Stelsam de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner in solidum la société Stelsam et M. et Mme [M] à payer à M. [C] la somme de 30 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la société Stelsam et M. et Mme [M] à payer les entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais et honoraires de l'expert judiciaire, avec recouvrement direct.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2022.



SUR QUOI



Sur la garantie des vices cachés, le tribunal a retenu que si la qualité de professionnel de l'immobilier ou de constructeur du vendeur excluait l'application de la clause de non garantie des vices cachés prévue à l'acte de vente, M. [C] avait procédé à la vente en qualité de vendeur particulier, qualité spécifiquement énoncée à l'acte, estimant que la qualité de professionnel ne pouvait nullement se déduire du seul fait d'avoir procédé à la division d'un immeuble en deux biens immobiliers, ni même du fait d'avoir procédé ou fait procéder par sa propre société aux travaux de division et de réhabilitation du bien. Le tribunal a par ailleurs jugé, à titre surabondant, que les demandeurs n'établissaient pas la preuve de l'existence de vices cachés.



Sur l'obligation de délivrance conforme, les demandeurs faisaient valoir l'existence de nombreux défauts de conformité (notamment, les sols ne comprenant aucun revêtement, les peintures non achevées, l'absence de cuisine installée dans la maison, l'écoulement des eaux de pluie ne s'effectuant pas correctement sur les terrasses, les gardes corps des terrasses n'étant pas conformes à la réglementation, le toit terrasse ne comportant aucun accès'), en ce que le bien délivré à la suite de la signature de l'acte authentique n'était pas conforme à la description figurant dans l'acte de vente et en ce qu'il n'était pas habitable en l'état. Ils faisaient en outre grief à M. [C] de n'avoir jamais réalisé les travaux convenus lors des pourparlers. 



Le tribunal a retenu que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve de ce qu'ils s'étaient entendus avec M. [C] sur la réalisation de certains travaux devant être effectués par celui-ci et dont le montant aurait été inclus dans le prix de vente, de sorte qu'ils ne pouvaient se plaindre d'un manquement de sa part à son obligation de délivrance conforme. Il a considéré que si le bien avait effectivement été livré à l'état brut, il appartenait aux demandeurs de justifier de ce qu'un accord existait avec le vendeur quant au niveau de finition attendu, aucune précision n'ayant en l'occurrence été portée au compromis de vente quant à l'état du bien vendu. Les premiers juges ont par ailleurs relevé qu'aucune précision ou réserve n'avait été portée par écrit et qu'aucune difficulté n'avait été soulevée avant la réitération de la vente par acte authentique, intervenue alors que les acquéreurs avaient effectué plusieurs visites et qu'ils ne pouvaient ignorer l'absence de tout aménagement intérieur jusque dans les derniers jours de la vente. Ils ont en outre estimé que l'accord pour la vente du bien à l'état brut se déduisait non seulement des attestations établies par les agences immobilières mais également des annonces publiées au moment de la mise en vente du bien, lesquelles indiquaient que le bien était a' aménager et que les travaux pouvaient être réalisés par le vendeur ou les acheteurs, au choix. Enfin, le tribunal a considéré qu'il n'était pas établi que les travaux avaient été confiés à M. [C] et qu'il ressortait au contraire d'un courriel du 19 novembre 2012 que les acquéreurs avaient fait le choix de confier lesdits travaux à un tiers. 



Sur la garantie décennale et la qualité de constructeur, les demandeurs soutenaient que la responsabilité de M. [C] était engagée en sa qualité de constructeur de l'ouvrage, faisant notamment état de fissures provoquant des infiltrations, et que ce dernier s'était engagé à réparer les dommages causés par vice de construction sur les travaux effectués à son initiative et sous sa responsabilité. Le tribunal a toutefois retenu que les pièces versées aux débats étaient insuffisantes à établir la réalité du désordre et ne permettaient pas de déterminer si les travaux dont les demandeurs critiquaient la réalisation avaient été effectués antérieurement ou postérieurement la vente. Il a par ailleurs relevé qu'il n'était plus possible de connaître la réalité des malfaçons alléguées, ni de leurs conséquences sur l'état de l'immeuble, compte tenu de l'absence d'expertise judiciaire réalisée dans un temps proche de la vente et de la réalisation de nombreux travaux pour pouvoir prendre possession du bien acheté. 



Sur la demande subsidiaire au titre de la répétition de l'indu, les demandeurs alléguaient avoir indûment payé une somme de 50 000 euros à M. [C] pour l'accomplissement de travaux, finalement non réalisés. Le tribunal a estimé qu'il n'était pas démontré qu'un accord était intervenu entre le vendeur et les acquéreurs quant à la réalisation de travaux pour le montant allégué et que les demandeurs ne justifiaient pas avoir versé une telle somme. Il a, au contraire, considéré qu'il s'inférait des échanges entre les acquéreurs et le vendeur que, d'une part, les travaux restant à effectuer n'étaient pas inclus dans le prix de vente et étaient soumis à la signature d'un devis entre les parties et que, d'autre part, les acquéreurs avaient finalement pris la décision de ne pas confier la réalisation des travaux à M. [C] mais de faire appel à un tiers.

 

Sur les demandes de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral formulées par les demandeurs et le défendeur ainsi que la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, le tribunal a retenu que des torts réciproques étaient à l'origine de l'évolution de ce conflit de voisinage justifiant que toute demande de dommages et intérêts pour préjudice moral à ce titre soit écartée, seul un apaisement des relations étant à même de réparer une situation ainsi figée. Pour ce même motif, le tribunal a également rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. [C]. 



Sur les demandes principales



M. [C] demande à la cour de déclarer irrecevable la demande en réduction de prix formée par les intimés, s'agissant d'une demande nouvelle en appel, les intéressés ne sollicitant en première instance que des dommages-intérêts.



Les appelants se contentent de solliciter le rejet de cette demande dans le dispositif de leurs écritures sans y consacrer le moindre développement dans les motifs de celle-ci.



Il est exact que devant les premiers juges, les époux [M] et la société Stelsam visaient indistinctement dans leurs écritures comme fondement principal de leurs demandes la garantie des vices cachés et l'obligation de délivrance conforme et que la société Stelsam sollicitait notamment la somme de 102 378,21 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi correspondant aux frais exposés après la remise des clés pour remettre la maison en état.



En appel, à titre pincipal, la société Stelsam et les époux [M] sollicitent la même somme de 102 378,21 euros 'au titre des travaux effectués par les époux [M] afin de rendre la maison habitable et conforme aux dispositions contractuelles' mais la société Stelman demande également la somme de 135 101,94 euros 'en application de la garantie des vices cachés et de l'action estimatoire'.



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



Tel n'est pas le cas de la demande de réduction de prix (135 101,94 euros) désormais formée en appel, qui s'ajoute à celle formée devant les premiers juges à titre de dommages-intérêts (102 378,21) réitérée en appel. 



Aucun élément nouveau n'est survenu depuis le jugement entrepris, le conseiller de la mise en état n'ayant ordonné une mesure d'expertise que pour trois des nombreux désordres allégués par les appelants dès la première instance.



La demande de réduction de prix d'un montant de 135 101,94 euros est donc irrecevable.



En second lieu, M. [C] soulevait l'irrecevabilité de la demande de réduction de prix en tant que formée par les époux [M], mais ceux-ci ont retiré cette demande dans leurs dernières écritures.



Enfin, M. [C] soutient que la demande formée par M. et Mme [M] à hauteur de 102 378,21 euros est irrecevable dès lors que, fondée sur un défaut de délivrance conforme, seule la société Stelman, qui a acquis le bien a qualité pour agir.



Les appelants se contentent de solliciter le rejet de cette demande dans le dispositif de leurs écritures sans y consacrer le moindre développement dans les motifs de celle-ci.



Aux termes de l'article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.



Ainsi et en l'absence de la moindre explication de la part des époux [M], ces derniers, qui ne sont pas les acquéreurs du bien, n'ont pas qualité pour agir à l'encontre du vendeur sur le fondement d'un manquement à l'obligation de délivrance, en sorte que leur prétention de ce chef n'est pas recevable.



En outre, la cour ajoute que devant les premiers juges cette somme de 102 378,21 euros n'était réclamée que par la société Stelman en sorte que M. et Mme [M] ne sauraient se prévaloir en appel d'un préjudice qu'ils n'ont pas invoqué en première instance. Leur demande est donc nouvelle en cause d'appel au sens de l'article 564 du code civil.



A titre principal, subsistent donc :



- la demande de condamnation de l'intimé à payer à la société Stelsam la somme de 50 000 euros au titre du remboursement des travaux non effectués par M. [C]

- la demande de condamnation du même à payer à la société Stelman la somme de 102 378,21 euros 'au titre des travaux effectués par M. et Mme [M] afin de rendre la maison habitable et conforme aux stipulations contractuelles'.



S'agissant des ces deux prétentions, les appelants ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance, sans même développer la moindre critique précise du jugement entrepris. 



Or, le jugement déféré repose sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte ; en l'absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ces deux chefs de demande. Toutefois, le dispositif de la décision entreprise ne rejetant que les demandes formées par les époux [M], il sera complété pour statuer sur ces mêmes demandes en tant que formées conjointement par la société Stelman.



Sur les demandes subsidiaires

 

Seule subsiste la demande fondée sur la garantie du vendeur-constructeur à hauteur de 135 101,94 euros au profit de la société Stelsam 'à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi par la société Stelsam et M. et Mme [M] cette somme correspondant aux dépenses nécessaires pour remédier aux désordres qui affectent toujours la maison et validée par l'expert judiciaire'.



M. [C] invoque l'irrecevabilité de cette demande au motif que la société Stelman sollicite désormais une indemnisation au titre des désordres subsistants alors qu'en première instance elle ne demandait que le remboursement, sous forme de dommages-intérêts, des 'frais exposés après la remise des clefs pour remettre la maison en état'. 



La société Stelman ne développe aucun argument en réplique à cette demande, se contentant de solliciter de la cour qu'elle déclare ses demandes recevables.



La demande de la société Stelman est recevable, elle porte sur le paiement par M. [C] de la somme correspondant à la remise en état du bien vendu après la vente, quand bien même elle fonderait désormais sa prétention sur le rapport de l'expert judiciaire désigné par le conseiller de la mise en état.



Cette fin de non recevoir sera donc rejetée.



M. [C] ne conteste pas que sa responsabilité puisse être engagée sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil mais considère que la preuve n'est pas rapportée que les désordres allégués soient effectivement imputables aux travaux qu'il a réalisés. 



***



L'expert avait pour mission, notamment, et en premier lieu de 'rappeler avec précision les travaux réalisés sous la maîtrise d'ouvrage de M. [C]' et de n'examiner que les trois désordres suivants :



- les traces d'humidité relevant d'infiltrations d'eau en provenance de balcons et terrasses extérieures construites en extension de la maison existante par le vendeur

- l'absence de VMC

- la non conformité aux normes en vigueur des garde-corps des terrasses et balcons.



L'article 1792 du code civil dispose que 'Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère'



En vertu de l'article 1792-1 2° du code civil, est réputée constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.



Les vices ou défauts de conformité apparents lors de la réception dans toute leur ampleur et conséquences n'ayant pas fait l'objet de réserves au moment de la réception sont couverts de sorte que pour ces vices et défauts aucune action en réparation n'est plus possible, que ce soit sur le fondement de la responsabilité décennale ou biennale, de droit commun, ou la garantie de parfait achèvement.

 

Enfin, pour que la responsabilité du constructeur puisse être retenue sur ce fondement, il est nécessaire, comme énoncé par l'article 1792 du code civil, que les dommages compromettent la solidité de l'ouvrage, ou que l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs, ils le rendent impropre à sa destination.



La responsabilité décennale ne joue donc que si :



- l'ouvrage a été réceptionné

- l'ouvrage est atteint de désordres compromettant sa solidité ou le rendant impropre

à sa destination

- le désordre est caché à la réception.



Le vendeur étant ici constructeur d'une partie du bien, faute de réception, le point de départ des garanties se situe à la date d'achèvement des travaux, qui en l'espèce sera fixée à la date à laquelle M. [C] a adressé à la mairie la déclaration d'achèvement, soit le 5 juillet 2012. 



Sur l'absence de VMC



L'expert indique qu'il n'y a pas de ventilation permanente dans la maison, pas d'entrée d'air en menuiserie ; une ventilation devra être créée à la lumière des exigences du règlement sanitaire départemental 92 (art 40) et du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, bien que toutes les menuiseries extérieures en façade soient ouvrantes. Il précise que le seul désordre qui paraît imputable au déficit de ventilation est l'écaillage de la peinture en plafond de la sallle de bains du 1er étage.



Or, la maison vendue par M. [C] préxistait aux travaux qu'il a réalisés en 2010, elle a été construite en 1957.



M. [C] a réalisé les travaux suivants :



- aménagement du 2ème étage avec création d'une salle de bains et d'une terrasse (anciennement en combles aménagés en une chambre) avec une toiture terrasse

- agrandissement côté jardin par une terrasse en entresol

- modification de la clôture sur rue.



Il ne saurait donc être reproché à M. [C] de ne pas avoir installé une VMC dans une maison construite en 1957 sur laquelle il a procédé à des travaux qui ne comprenaient pas la mise en oeuvre d'une telle installation. 



Il convient de rappeler que les époux [M] n'ignoraient rien de l'état d'achèvement des travaux et de la composition du bien puisqu'ils l'ont visité à plusieurs reprises. Il leur avait d'ailleurs été proposé par M. [C] de procéder aux travaux nécessaires pour l'habitabilité après la vente, pour 50 000 euros, mais ils ont préféré les confier à un tiers, la société SNFB. Cette dernière a établi le 15 février 2014 un constat et récapitulé les travaux dont la réalisation lui a été confiée, et il en résulte qu'il n'existait dans la maison ni cuisine, ni salle de bains, ni salle de douches, que la plomberie et l'électricité n'étaient pas installées dans les salles de bains et la cuisine. La société SNBF atteste qu'elle a 'procédé aux créations suivantes' : cuisine, salle de bains, salle de douche, chambre parentale, dressing cloisonnement des différentes pièces, installation de toute la plomberie, installation de l'électricité, pose des revêtements de sol, pose des garde-corps et rembardes d'escaliers aux différents niveaux.



L'absence de VMC, parfaitement apparente, (et signalée dans le rapport du 7 février 2014 de la société CPE (M. [Y]) mandatée par les appelants) auquel la société Stelman n'a d'ailleurs pas songé à remédier ne peut donc être imputée au vendeur, étant ajouté qu'il ne s'agit pas d'un désordre au sens de l'article 1792 du code civil puisqu'il ne porte pas atteinte à la solidité de l'ouvrage et ne le rend pas impropre à son usage.



L'expert n'est d'ailleurs même pas certain qu'il soit à l'origine du moindre dégât puisqu'il indique que 'le seul désordre qui paraît (souligné par la cour) imputable au déficit de ventilation est l'écaillage de la peinture en plafond de la salle de bains du 1er étage'.



Les appelants invoquent, si la cour devait considérer qu'un des désordres qu'ils alléguent ne présentait pas le caractère de gravité requis par l'article 1792, la responsabilité pour faute de M. [C] aux motifs qu'il n'a pas souscrit d'assurance pourtant obligatoire et qu'il a réalisé des travaux 'bâclés' et non conformes aux règles de l'art.



S'agissant de l'absence de souscription d'une assurance de responsabilité décennale et dommages-ouvrage, elle était parfaitement connue de la société Stelman (cf l'acte de vente pages 16 à 19) qui a acquis en toute connaissance de cause et ne saurait aujourd'hui l'invoquer utilement.



S'agissant de la qualité des travaux réalisés par M. [C], il a été dit ci-dessus que la réalisation d'une VMC n'entrait pas dans le champ de son intervention. 



Aucune condamnation ne saurait donc être prononcée à l'encontre de M. [C] de ce chef.

 

Sur les garde-corps en terrasse



L'expert a indiqué que la hauteur de ces équipements était insuffisante, que par ailleurs les jours étaient trop importants et 'qu'il y a danger'.



Il a ajouté : 'hors expertise, ce sujet concerne également les mains courantes de l'escalier intérieur, aménagées par l'acquéreur (souligné par la cour)'.



Ce 'désordre' était apparent dès l'achèvement des travaux dans toute son ampleur et l'était donc toujours lors de la vente, de sorte que s'agissant d'un défaut apparent, la société Stelman ne peut utilement agir sur le fondement de l'article 1792 du code civil.



Par ailleurs, alors qu'il n'est pas allégué que ces garde-corps n'aient pas été conformes aux plans annexés à la demande de permis de construire, la cour s'étonne que M. [C] ait pu obtenir un permis de construire comprenant des garde-corps dangereux et une déclaration de conformité de la part de la mairie. Elle s'interroge également sur le fait que la société SNFB (dont les travaux ont été cités ci-dessus) ait posé des mains courantes dangereuses au niveau de l'escalier intérieur, sans que les époux [M] s'en plaignent.



Aucune condamnation ne saurait donc être prononcée à l'encontre de M. [C] de ce chef.





Sur les défauts d'étanchéité



 M. [C] fait valoir que contrairement aux termes du rapport d'expertise, les défauts d'étanchéité allégués par les appelants ne peuvent être imputés aux travaux qu'il a réalisés avant la vente dès lors que :



- les époux [M] ont réalisé de nombreux travaux après la vente, sur lesquels ils n'ont fourni aucun justificatif malgré les termes du jugement dont appel et de l'ordonnance d'incident du 14 janvier 2019 ; 

- il n'est nullement démontré que les traces d'eau constatées à l'intérieur du mur de la salle de bains située au R+2 résultent d'une défaillance de l'étanchéité de la terrasse ; 



- les traces d'humidité constatées au plafond de la salle à manger proviennent d'un 

dysfonctionnement du système de chauffage sur lequel M. [C] n'est aucunement 

intervenu ; 

- l'humidité mesurée sur le mur du R-1 a disparu à la suite de la reprise effectuée pendant les opérations d'expertise et il n'est en outre nullement démontré qu'elle ait été imputable à une défaillance de l'étanchéité de la terrasse supérieure.



Les appelants ne consacrent pas de développements précis sur ce point, se contentant de reprendre les conclusions de l'expert.



Celles-ci manquent de détails.



En tout et pour tout, après avoir éliminé un certain nombre de traces d'infiltration comme étant sans rapport avec les travaux réalisés par M. [C], seuls subsistent, après de nombreuses mises en eau :



- 'R + 2 en cueillie de salle de bain côté rue, désordre d'humidité allégué à hauteur de l'évacuation EP en terrasse

- R - 1 : doublage humide sous terrasse contre le 26 ter. Peinture boursoufflée, plafond sec. Trace de rouille sur poteaux extérieurs.'



S'agissant de l'analyse de l'expert, elle est la suivante :



- pour le désordre en R +2, après l'ultime mise en eau du 4 juin 2020 : 'le faux-plafond était saturé d'humidité en angle ; le colorant bleu de la mise en eau se retrouvait en salle de bains contre les revêtements ; après ouverture et retrait de l'isolant, les murs de brique étaient réellement mouillés (mais pas colorés), aucune infiltration ne semblant provenir de la descente en PVC (quoique l'arrière en angle n'était pas accessible), le batardeau a été percé pour observer l'écoulement dans la descente, sans fuite particulière. Dans ces conditions ce n'est pas la descente qui est défaillante mais l'étanchéité.'

- pour le désordre en R - 1 : 'le doublage reste ponctuellement humide, probablement alimenté par le joint de construction alimenté depuis la terrasse supérieure. Les deux sondages (1 humide à proximité de l'exécutoire et 1 sec à distance) et la destruction de l'acrotère et de l'éxutoire ont montré la non conformité des relevés sous couronnement (inf à 5cm constaté) et contre-mur (pas de costière) comme l'éxutoire en PVC au lieu de plomb. Il n'est pas certain que l'étanchéité en partie courante soit défaillante. Les autres balcons semblent être réalisés selon le même procédé, sans désordres à ce stade.'



Les protestations de M. [C] selon lesquelles l'humidité en R + 2 aurait pour origine un problème de condensation ou un défaut d'entretien ne sont pas pertinentes au regard des dernières constatations de l'expert.



S'agissant du désordre en R - 1, s'il est exact que le mur intérieur est resté sec, l'humidité affectant le doublage a persisté.



Dans son pré-rapport, établi en mars 2021, l'expert a retenu la nécessité de refaire les relevés d'étanchéité 'mais pas les parties courantes' de l'étanchéité et a indiqué qu'il évaluait forfaitairement le coût de l'intervention à 40% du devis proposé par la société Soprema soit la somme de 23 163,76 euros.



Finalement après un dire du conseil des appelants signalant que l'entreprise n'avait pas vocation à faire des 'rustines', l'expert a évalué les mêmes travaux à 70% du devis, soit 40536,56 euros.



La lecture de ce dire permet toutefois de constater que les appelants y écrivent : 'le taux initialement proposé de 40% , qui ne couvre que la réfection/création des relevés d'étanchéité mais ni l'étanchéité des évacuations pluviales ni les problèmes d'étanchéité courantes relevés sur la grande terrasse du RDC semble faible au regard des 3 points ci-dessus. Nous considèrons que le taux de 70% du devis proposé par la Soprema serait plus approprié et nous nous en remettons à votre décision finale'.



Or, sur les trois points que les appelants invoquent dans ce dire deux sont des désordres qui n'ont pas été retenus in fine par l'expert, le troisième étant le suivant : 'les entreprises d'étanchéité ayant pignon sur rue et fournissant une garantie décennale ... se refusent à effectuer des rustines et à fournir cette garantie sur un travail comprenant déjà des désordres et des malfaçons'. 



La cour observe que l'augmentation de 30% du coût des travaux strictement nécessaires pour ce seul motif n'est pas justifiée, la réfection de relevés d'étanchéité ne constituant pas une 'rustine', étant précisé que les nombreuses investigations menées par l'expert n'ont pas mis en évidence la nécessité de refaire toute l'étanchéité.



Vu le périmètre limité des travaux, il n'y a pas lieu de recourir à un maître d'oeuvre.



Ainsi, M. [C] sera condamné à payer à la société Stelsam la somme de 23163,76 euros augmentée de la TVA de 20%, soit 27 796,51 euros TTC.





Sur les autres demandes indemnitaires des appelants



La société Stelman sollicite la somme de 31 891,41 euros au titre 'des coûts supportés par les époux [M] pour réaliser l'ensemble des expertises'.



Ces frais se décomposent comme suit :



- expertise réalisée par Mme [F] : 1 228,80 euros

- sondages réalisés pendant l'expertise judiciaire : 6 654,61 euros

- devis de remise en état des sondages : 10 678,80 euros

- expertise judiciaire réalisée par M. [L] : 13 329,20 euros.







Il n'y a pas lieu de rembourser à la société Stelman le coût total des expertises alors qu'il s'avère in fine que les travaux réalisés par M. [C] n'ont généré qu'une partie des dommages allégués par les appelants. Ainsi seule la moitié du coût du constat réalisé par Mme [F], soit 614, 40 euros sera mise à la charge de l'intimé. Le coût de l'expertise judiciaire fait partie des dépens et sera supporté par moitié par chacune des parties. 



S'agissant du coût des sondages et de la remise en état, soit 17 333,41 euros, puisque sur les six désordres d'humidité examinés, seuls deux relèvent de la responsabilité de M. [C], ce dernier ne sera tenu qu'à hauteur de 50%, soit 8 666,70 euros.



Au total, au titre des frais M. [C] sera condamné au paiement de la somme de 9 281,05 euros.



La société Stelman sollicite la somme de 68 640 euros en réparation de son préjudice de jouissance, caractérisé selon ses dires par la perte de chance de tirer des revenus de la mise en location de cette maison, et par l'atteinte subie par les époux [M] et la société Stelman du fait du défaut d'habitabilité du bien.



M. [C] soutient que cette demande, qui n'avait pas été formée devant les premiers juges est nouvelle en cause d'appel et donc irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.



La société Stelman n'a pas répondu sur ce point.



La prétention sus visée n'est pas nouvelle en cause d'appel, puisque tendant aux mêmes fins que celle soumise aux premiers juges par la société Stelman qui réclamait 102 378,21 euros à titre de dommages-intérêts, somme 'correspondant à l'ensemble des frais exposés après la remise des clefs pour remettre la maison en état', quand bien même le préjudice allégué en appel, qualifié de moral, serait de nature distincte. 



Il convient de rappeler que la société Stelman, dont les époux [M] sont les associés, n'a pas acquis ce bien pour le louer mais pour y loger les époux [M] et leurs enfants, de sorte que ce chef de préjudice est inexistant. Par ailleurs, les deux désordres finalement retenus ne se sont jamais manifestés par des phénomènes contraignant en quoi que ce soit l'occupation du bien. La demande de la société Stelman sera donc rejetée.



Les époux [M] demandent la condamnation de M. [C] à leur payer la somme de 30 000 euros en réparation de leur préjudice moral caractérisé selon leurs dires par :



- des intérêts d'emprunt et primes d'assurance payées

- le loyer de leur ancienne résidence qu'ils ont dû prolonger jusqu'en janvier 2013 pour 2 221,44 euros

- 'pour le différentiel', des conditions dans lesquelles ils ont dû emménager et subir le comportement provocateur de M. [C] à leur égard. 



Les deux premiers chefs de préjudice allégués constituent des préjudices matériels et non moraux.



En tout état de cause, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, faute de prouver que le bien acquis n'était pas conforme, les époux [M] ne peuvent imputer à leur vendeur le délai qui s'est écoulé entre la date de la vente et leur installation effective dans le bien. Les dépenses qu'ils invoquent et les conditions dans lesquelles ils ont dû emménager ne constituent donc pas des préjudices imputables à M. [C].



Le 'comportement provocateur' de M. [C] n'est aucunement démontré.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les époux [M] de leur demande de ce chef. 





Sur les demandes de M. [C]



M. [C] sollicite la condamnation des appelants à lui verser les sommes de 50000 euros en réparation de son préjudice moral, 30 000 euros pour procédure abusive et 7 211,96 euros en réparation de son préjudice financier.



C'est aux termes de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a rejeté la demande formée au titre du préjudice moral et celle relative au préjudice financier.



S'agissant de la prétention fondée sur l'abus de procédure, M. [C] étant in fine condamné par la présente décision, même si les appelants succombent sur la majeure partie de leurs demandes, la procédure intenté ne peut être qualifiée d'abusive.



Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées par M. [C].





Sur les autres demandes 



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais et dépens.



Compte tenu de la légèreté particulière avec laquelle cette procédure a été introduite par la société Stelman et ses associés, qui ne disposaient pas d'éléments de preuve suffisants et ont attendu l'appel pour solliciter une expertise judiciaire qui constituait pourtant un préalable indispensable , il n'y a pas lieu de leur allouer la moindre indemnisation au titre des frais irrépétibles exposés en appel.



Chacune des parties supportera la charge de ses dépens, seule la moitié du coût de l'expertise judiciaire étant mise à la charge de M. [C].







PAR CES MOTIFS 



La cour,



Déclare irrecevables :



- la demande de réduction de prix formée par la société Stelman à titre principal

- la demande fondée sur l'obligation de délivrance formée par M. et Mme [M].



Déclare recevable le surplus des demandes.



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, mais le complétant, en ce qu'il n'a pas statué dans son dispositif sur les demandes présentées par la société Stelman :



Condamne M. [C] à payer à la société Stelman les sommes de :



- 27 796,51 euros au titre des travaux de remise en état des relevés d'étanchéité,

- 9 281,05 euros au titre des frais.



Rejette toutes les autres demandes de la société Stelman.



Rejette les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens, à l'exception des honoraires de l'expert judiciaire qui seront partagés par moitié entre d'une part la société Stelman et les époux [M] et, d'autre part, M. [C]. 





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller pour le Président empêché, et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le Greffier,Le Conseiller pour le Président empêché,