Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 31 octobre 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 31 OCTOBRE 2022









N° RG 20/00833 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LOW4







Madame [T] [M]





c/



SCI K.L.1























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : arrêt rendu le 28 janvier 2020 (R.G. 19/00382) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 13 février 2020





APPELANTE :



Madame [T] [M], née le 28 Avril 1975, de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



représentée par Maître Jennifer POUJARDIEU, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



SCI K.L.1, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 3] / FRANCE



représentée par Maître Virginie DUPONT DE FREYNE, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 19 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie PIGNON, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Nathalie PIGNON, Présidente, 

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.











EXPOSE DU LITIGE : 



Par acte sous seing privé en date du 5 mai 2013, Madame [T] [M] a pris à bail un local commercial appartenant à la SCI KL1 situé [Adresse 1]) afin d'y exploiter un snack-sandwicherie moyennant un loyer annuel de 3000 euros TTC payable en douze termes égaux le premier de chaque mois soit la somme mensuelle de 250 euros.

Madame [M] a versé à sa bailleresse la somme de 1 500 euros au titre du dépôt de garantie. 

Un état des lieux d'entrée a été dressé le 26 avril 2013. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 02 janvier 2015, Mme [M] a donné congé du local commercial pour la date du 02 juillet 2015.



Selon courrier en date du 24 mars 2015, la SCI KL1 a indiqué à Mme [M] que bien que son congé ne soit pas délivré dans les délais légaux pour une date antérieure à l'expiration du bail ( fin avril ou début mai 2016) , elle acceptait néanmoins son départ anticipé au 02 juillet 2015 en assortissant cette acceptation de plusieurs conditions dans les termes suivants :

'- Paiement des loyers en début de mois jusqu'au 01 juillet inclus

- Etat des lieux contradictoire lors de la remise des clefs

- Remise en état dont le dégraissage, nettoyage, désinfection très rapide afin de permettre des visites du local qui a été vidé. La remise en location la plus rapide dépend de l'état du local

- Nous attendons toujours l'assurance du local du 01 janvier 2015 jusqu'en juillet 2015".



Mme [M] a quitté le local le 2 juillet 2015, et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 3 juillet 2015.



Après mise en demeure de restituer le dépôt de garantie restée vaine, Mme [M] a assigné la SCI KL1 devant le tribunal de grande instance de Bordeaux.



Par jugement du 28 janvier 2020, le tribunal de grande instance de Bordeaux devenu tribunal judiciaire a :

- rejeté l'intégralité des demandes de Madame [T] [M],

- condamné Madame [T] [M] à payer à la SCI K.L.1. les sommes

suivantes :

- la somme de 172,18 euros au titre des frais de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- la somme de 2 500 euros au titre des loyers restant dus,

- la somme de 248 euros au titre des intérêts de retard jusqu'au 14 mars 2016,

- la somme de 190,18 euros au titre de l'état des lieux de sortie,

- la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,

- débouté la SCI K.L.1. pour le surplus,

- condamné Madame [T] [M] aux dépens. 







Mme [M] a régulièrement relevé appel de cette décision par déclaration du 13 février 2020.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par RPVA le 2 avril 2021, Mme [M] demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel, 

Y faisant droit, 

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'intégralité de ses demandes ;

- statuant de nouveau, condamner la SCI KL1 à lui payer la somme de 1 620,46 euros ; 

- débouter la SCI KL1 de ses demandes plus amples et contraires ; 

- A titre subsidiaire, dire et juger qu'elle sera autorisée à s'acquitter des sommes dues dans un délai de paiements sur 24 mois ; 

- condamner la SCI KL1 à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Elle fait valoir : 

- que l'attitude et les actes de la SCI KL1 vont indubitablement dans le sens d'une acceptation de la résiliation anticipée du bail au 3 juillet 2015,

- que les dégradations locatives qui lui sont reprochées sont tout à fait contestables, de sorte que la SCI KL1 était en mesure de relouer le bien dès qu'elle en a restitué les clés le 3 juillet 2015,

- que les travaux effectués dans le local par la SCI KL1 ont, à tout le moins, pris fin en octobre 2015 (date de la facture produite au débat par la SCI KL1), et que dès lors, la SCI KL1 ne justifie nullement ne pas avoir été en mesure de relouer le local à l'issue,

- que la SCI KL1 en s'abstenant de tout calcul, ne rapporte pas la preuve de ce que la somme de 248 euros lui serait due au titre des intérêts conventionnels de 8 % pour paiement tardif des loyers, et que la clause visée par la SCI KL1 est une clause pénale qui, en tant que tel, peut être modérée eu égard au préjudice réellement subi par le créancier. 

- c'est la SCI KL1 seule qui a pris la décision de mandater Maître [K] pour faire réaliser l'état des lieux de sortie. 

- le coût de la sommation interpellative doit être supporté par le créancier et non pas par le débiteur.



Par conclusions transmises par RPVA le 3 août 2022, la SCI KL1 demande à la cour de :

- déclarer recevable mais mal fondé l'appel de Mme [T] [M],

A titre principal

- déclarer irrecevable comme nouvelle la demande de délais de paiement formée par Mme [M] en application de l'article 564 du code de procédure civile, 

- faire droit aux appels incidents de la SCI KL1 et réformer la décision entreprise uniquement en ce qui concerne le radiateur et la sommation de communiquer et statuant de nouveau : 

- condamner Mme [M] à lui payer la somme de 209 euros HT au titre du coût de la fourniture d'un nouveau radiateur,

- condamner Mme [M] à lui payer la somme de 228,86 euros au titre du coût de la sommation interpellative



- pour le surplus, confirmer purement et simplement le jugement rendu par la cinquième chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 janvier 2020 en toutes ses autres dispositions ;

- A titre subsidiaire,

- Si par impossible la Cour venait à réformer la décision entreprise quant à la condamnation de Mme [M] au paiement de la somme de 2500 euros au titre des loyers restant à courir jusqu'à la fin de la période triennale, condamner Mme [T] [M] à lui payer la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;

- Si par impossible, la Cour déclarait recevable la demande de délais de Mme 

[M], l'en débouter ;

- En tout état de cause,

- condamner Mme [T] [M] à lui payer la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens afférents à la présente instance d'appel.



La société intimée fait valoir :

- que Mme [M] a rendu le local loué dégradé et que le coût des travaux de remise en état nécessaires pour remédier à ces dégradations dépasse le montant du dépôt de garantie,

- que le PV de constat établit que Mme [M] a commis une dégradation importante sur la contremarche de l'escalier, dégradation dont elle doit réparation,

- que la porte du local commercial a été endommagée et réparée grossièrement alors qu'elle avait été délivrée en bon état, 

- qu'un radiateur avait été déposé sans être remonté au moment du départ des lieux,

- que Mme [M] a remplacé une fenêtre sans autorisation,

- qu'elle a bien signé le contrat de bail,

- que la demande de Mme [M] au titre du remboursement de la taxe foncière est en prescrite, tandis qu'elle ne justifie pas l'avoir réglée,

- que Mme [M] n'a pas respecté les conditions posées à son départ anticipé, et qu'elle est par conséquent redevable des loyers jusqu'à la fin de la période triennale,

- que la locataire ne rapporte pas la preuve de l'accord de son bailleur pour une résiliation anticipée du bail,

- que la clause pénale est justifiée, que la locataire est tenue de supporter le coût de la moitié du procès verbal de constat d'état des lieux de sortie, et devra rembourser le montant de la sommation interpellative,

- que s'agissant des délais de paiement, Mme [M] ne chiffre pas le montant des mensualités qu'elle verserait sur 24 mois de sorte qu'elle ne fait pas la démonstration de sa capacité à honorer les délais qu'elle demande.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 août 2022.



MOTIFS :



En application de l'article 1732, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.







Pour contester le jugement déféré, Mme [M] soumet à la Cour les mêmes moyens et prétentions que ceux soumis à l'appréciation des premiers juges qui ont, par des motifs pertinents que la Cour fait siens, estimé que :
- il est constant que les parties ont signé un contrat de bail en date du 5 mai 2013et que cet acte, qui ne fait nulle référence à l'acte du 26 avril 2013, qui reprend les mêmes dispositions particulières que ce dernier, sauf à mentionner en page 2 un nouveau numéro SIREN concernant l'activité de la locataire, ainsi que des précisions en cas d'utilisation du gaz en page 3, et ne comporte pas de conditions générales, contrairement à l'acte du 26 avril 2013, refléte la commune intention des parties, de sorte que les conditions générales de l'acte

du 26 avril 2013 sont exclues du champ contractuel;

- Mme [M] ne conteste pas la retenue de la somme de 300 euros opérée

par le bailleur sur le dépôt de garantie au titre de la dépose d'un point d'eau

installé par elle dans la réserve du local commercial,

 - il résulte par ailleurs de la comparaison de l'état des lieux d'entrée du 26 avril

2013, établi et signé par les parties, et de l'état des lieux de sortie du 3 juillet 2015 dressé par huissier de justice que :

- un trou a été réalisé et rebouché dans une contremarche, ce trou donnant dans le logement voisin appartenant à la SCI K.L.1. et précédemment loué à Mme [M], peu important que la photographie introduite dans son procès-verbal de constat par l'huissier de justice ait été prise depuis cet appartement voisin, l'Huissier ayant constaté l'existence de ce trou rebouché du côté du local commercial et très grossièrement rebouché du côté de l'appartement voisin,

- par application de l'article 1730 du code civil, Mme [M] est donc tenue d'en supporter le coût de réfection, fixé à la somme de 180 euros hors taxe, suivant devis du 15 juillet 2015 produit par la SCI K.L.I.,outre les frais de déplacement à hauteur de 90 euros HT,

- le côté extérieur de la porte d'entrée a été endommagé et réparé grossièrement, et les frais de remise en peinture de la porte d'entrée, comportant une sous-couche sur le bois extérieur et la peinture pour bois extérieur, visés au devis du 15 juillet 2015 versé par la bailleresse, sont donc strictement nécessaires à la remise en état de la porte, dont la réparation grossière nécessite une mise en peinture, et concernent uniquement des travaux extérieurs et non intérieurs comme prétendu par Mme [M].



Par ailleurs, la fenêtre de la réserve à pan fixe a été changée par la locataire, et si Mme [M] conteste désormais le fait que la fenêtre initiale était pourvue de carreaux opaques, alors que celle posée était munie de carreaux transparents, dès lors qu'elle était tenue de rendre la chose telle qu'elle l'avait reçue, par application de l'article 1730 du code civil, c'est à juste titre que le premier juge a estimé qu'elle devait supporter le coût du changement de fenêtre, fixé à la somme de 862,18 euros, ce d'autant que le procès verbal de constat d'huissier du 3 juillet 2015 mentionne l'accord de la locataire pour supporter le coût de changement de la fenêtre. 





En revanche, concernant le radiateur présent sous l'escalier, Mme [M] l'ayant déposé et ne l'ayant pas remonté lors de son départ des lieux loués, il lui incombe de rapporter la preuve que le dit radiateur, une fois remis en place, ne présentait aucun dysfonctionnement. 



Elle ne rapporte pas cette preuve en l'espèce, faute d'avoir procédé à la remise en place et c'est donc à tort que le premier juge a limité aux frais de pose et remise en peinture des scellements la somme mise à la charge de la locataire. 



Le jugement sera réformé de ce chef, et Mme [M] condamnée à payer à la SCI KLI la somme de 209 euros HT à ce titre. 



S'agissant de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la SCI KL1 n'ayant pas relevé appel incident, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes présentées à ce titre par la SCI KLI.



Mme [M] maintient quant à elle sa demande tendant à voir condamnée la SCI KL1 à lui rembourser la taxe foncière payée à tort, mais elle ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, du règlement de la taxe, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention. 



Il n'y a pas lieu de statuer sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, que Mme [M] ne prétend pas avoir réglée.



S'agissant de la demande en paiement de loyer, pour contester le jugement déféré, Mme [M] soumet à la Cour les mêmes moyens et prétentions que ceux soumis à l'appréciation des premiers juges qui ont, par des motifs pertinents que la Cour fait siens, estimé que :
- aux termes de l'article L.145-4 du code de commerce, dont les termes sont repris dans le bail du 5 mai 2013, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ; toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire ;

- en l'espèce, bien que la première période triennale expire le 4 mai 2016, Mme [M] a donné congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 janvier 2015 pour la date du 2 juillet 2015, ce qu'a accepté le bailleur aux conditions suivantes :

'- Paiement des loyers en début de mois jusqu'au 01 juillet inclus

- Etat des lieux contradictoire lors de la remise des clefs

- Remise en état dont le dégraissage, nettoyage, désinfection très rapide afin de permettre les visites du local qui a été vidé. La remise en location la plus rapide dépend de l'état du local.

- Nous attendons toujours l'assurance du local du 01 janvier 2015 jusqu'en juillet 2015

- Si cet arrangement de notre part pour votre départ anticipé n'était pas respecté,votre bail sera continue jusqu'au 04 Mai 2016, avec loyers, assurance, états des lieux et remise des clefs tels que nommés ci-dessous' ;

- Mme [M] ne produit aucune pièce aux fins de remettre en cause le décompte réalisé par Maître [K], huissier de justice, le 2 février 2018, lequel fait apparaître que les loyers de mai à juin 2015 ont été payés par versements jusqu'en mars 2016, de telle sorte que la condition relative au paiement des loyers en début de mois n'a pas été respectée par la locataire,



- de même, Mme [M] n'allègue ni ne démontre avoir justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs du 1er janvier 2015 jusqu'en juillet 2015,



- les conditions auxquelles le bailleur avait accepté de déroger à celles qui s'imposaient au preneur, à savoir un congé à l'issue d'une période triennale, n'ayant pas été respectées, les loyers sont dus par Madame [M] jusqu'au 4 mai 2016, peu important que la date de la remise des clefs soit antérieure dès lors que le local n'a pas été reloué entre-temps.



Il sera ajouté que contrairement à ce que soutient l'appelante, le fait pour la SCI KL 1 d'avoir accepté la restitution des locaux et la remise des clés ne signifie pas qu'elle ait renoncé à solliciter le paiement des loyers contractuellement dus jusqu'au terme du bail, que les conditions posées pour un départ anticipé étaient clairement mentionnées dans le courrier du bailleur du 24 mars 2015, et que les dites conditions n'ont pas été respectées par la locataire.



Au contraire, la sommation délivrée le 25 juin 2015 à Mme [M] exprime la volonté claire et non équivoque de la SCI bailleresse de remettre en cause la résiliation anticipée du bail si les conditions posées n'étaient pas remplies.



Enfin il n'est ni démontré ni allégué que le local ait été reloué avant la fin de la périose triennale.



Aucune renonciation, tacite ou expresse, n'étant démontrée à l'égard de la SCI KL1, celle-ci est en conséquence fondée à solliciter le paiement des loyers jusqu'au 4 mai 2016. 



Mme [M] soutient à tort qu'il incombe à la SCI KL1 de démontrer les retards de paiement qu'elle impute à sa locataire, alors que, conformément à l'article 1353 du Code civil, il appartient au preneur de prouver qu'il a payé les loyers qu'il prétend avoir acquittés, et que la preuve d'un paiement ponctuel des loyers n'est pas rapportée en l'espèce. 



Aucun motif ne justifie la réduction de la clause pénale dont le montant ne paraît pas excessif au regard des retards récurrents de paiement, et le quantum en étant justifié par le décompte produit, la décision déférée sera confirmée. 



C'est à bon droit que le premier juge a, conformément aux dispositions de l'article L.145-40-1 du code de commerce , mis à la charge de la locataire la moitié du coût du constat d'état des lieux de sortie. 



La sommation interpellative du 25 juin 2015 ne constitue pas un acte nécessaire dans le cadre de l'exécution du bail avant la restitution des lieux par le preneur, de sorte que c'est à juste titre que le rpemier juge a rejeté la demande de paiement présentée à ce titre.











Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 565 du même code indique que les demandes présentées pour la première fois en appel ne sont pas nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, l'article 566 précisant que ' les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.'



En l'espèce, les délais de paiement prévus à l'article 1343-5 du Code civil constituent une mesure de grâce, et peuvent être sollicités en tout état de cause, de sorte que la demande de délais de paiement est recevable.

 

Aux termes de l'article l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.


Pour remplir les conditions de ce texte, le débiteur de l'obligation doit établir à la fois sa situation personnelle objective qui l'empêcherait de satisfaire à ses obligations, et son comportement pour parvenir à y satisfaire.



La longueur de la seule procédure d'appel a déjà accordé à Mme [M] des délais plus larges que ceux qu'elle sollicite encore, sans qu'elle n'ait entrepris d'apurer sa dette, elle ne présente aucune proposition précise et chiffrée, de sorte que sa demande de délais de paiement doit être rejetée.


Compte tenu de la décision intervenue, les dépens de première instance et d'appel seront laissés à la charge de Mme [M].


Il est équitable d'allouer à la SCI KL 1 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, que Mme [M] sera condamnée à lui payer.
 


PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a fixé à 502 euros HT la somme mise à la charge de Mme [M] au titre de la remise en place du radiateur ;



Statuant à nouveau de ce seul chef de demande ;



Condamne Mme [T] [M] à payer à la SCI KL 1 somme de 209 euros HT au titre de la fourniture d'un nouveau radiateur avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 



Y ajoutant,



Déclare revable la demande de délais de paiement présentée par Mme [T] [M] ;



L'en déboute ;



Condamne Mme [T] [M] à payer à la SCI KL1 la somme de 1.500 euros en application, en cause d'appel, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [T] [M] aux entiers dépens.

 

Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.