Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 31 octobre 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 31 OCTOBRE 2022









N° RG 21/03417 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MFDK







[B] [K]



c/



S.C.I. LE BOURDIEU



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le : 31 octobre 2022



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 mai 2021 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 20/01269) suivant déclaration d'appel du 15 juin 2021





APPELANT :



[B] [K]

né le 12 Avril 1948 à FERRYVILLE

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Florence WIART de la SELARL MILANI - WIART, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.C.I. LE BOURDIEU prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège socia [Adresse 2]



Représentée par Me Pierre LANNE, avocat au barreau de BORDEAUX







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 



Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 1994, Mme [F] a donné à bail à M. [B] [K] un logement situé [Adresse 1]. 



Par courrier en date du 9 décembre 2019, M. [K] a donné son congé à Mme [F] pour le 31 mai 2020. 



Par acte d'huissier en date du 5 décembre 2019, la Sci Le Bourdieu venant aux droits de Mme [F] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 9 710 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en 'uvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.



Le locataire a quitté les lieux fin février 2020.



Le 28 mai 2020, la Sci Le Bourdieu a obtenu une injonction de payer portant sur une somme en principal de 9 710 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.



Cette ordonnance a fait l'objet d'une opposition au motif que M. [K] contestait le montant des sommes demandées, que son logement était insalubre et que sa propriétaire n'était pas la SCI mais Mme [F]. 



Par jugement réputé contradictoire en date du 3 mai 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a : 

- Déclaré recevable l'opposition formée par M. [K] à l'ordonnance d'injonction de payer en date du 28 mai 2020 ; 

- Mis en conséquence à néant 1'ordonnance d'injonction de payer du 28 mai 2020 et statuant à nouveau ;

- Condamné M. [K] à payer à la Sci Le Bourdieu la somme de 9 710 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

- Condamné M. [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer;

- Rejeté le surplus des demandes ;

- Ordonné l'exécution provisoire de la décision.



M. [K] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 15 juin 2021. 



Par conclusions déposées le 24 février 2022, M. [K] demande à la cour de : 

- Déclarer M. [B] [K] recevable et fondé en son appel ;

- Confirmer le jugement en ce qu'il a:

*déclaré recevable l'opposition formée par M. [K] à l'ordonnance d'injonction de payer en date du 28 mai 2020 ;

* mis en conséquence à néant ladite ordonnance ;

- Réformer le jugement entrepris pour le surplus ;

En conséquence :

 - Débouter la Sci Le Bourdieu de sa demande de condamnation de M. [B] [K] au paiement de la somme de 9.710 euros ;

- Ordonner que les sommes mises à la charge de M. [B] [K] au titre de la dette locative soient fixées à un montant qui ne saurait être supérieur à 7.759,24 euros;

- Condamner la Sci Le Bourdieu à verser à M. [B] [K] la somme de 3.500 euros en remboursement des équipements réalisés dans le logement loué ;

- Condamner la Sci Le Bourdieu à verser à M. [B] [K] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

- Ordonner la compensation entre ces sommes et le montant de la dette locative restant due par M. [K] ;

A titre subsidiaire :

- Octroyer à M. [B] [K] un moratoire de 24 mois pour s'acquitter de la dette;

- Ordonner que les paiements s'imputent en priorité sur le capital ;

- Ordonner que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles et dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions déposées le 23 novembre 2021, la Sci Le Bourdieu demande à la cour de : 

- Confirmer le jugement du 3 mai 2021 du juge des contentieux de la protection de Bordeaux dans tous ses motifs et notamment en ce qu'il a condamné M. [K] à payer à la Sci Le Bourdieu la somme de 9.7l0 euros avec intérêts au taux légal et condamné M. [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

- Ordonner que les sommes mises à la charge de M. [B] [K] au titre de la dette locative soient fixées à un montant qui ne saurait être inférieur à 8.259,24 euros ;

- Débouter M. [K] de sa demande tendant à la fixation de la dette locative à hauteur de 7.759,24 euros au maximum ;

- Débouter M. [K] de sa demande tendant à la condamnation de la Sci Le Bourdieu à la somme de 3.500 euros en remboursement des équipements réalisés dans le logement;

- Débouter M. [K] de sa demande tendant à la condamnation de la Sci Le Bourdieu à la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

- Débouter M. [K] de sa demande de compensation entre les sommes précitées et le montant de la dette locative ;

- Débouter M. [K] de sa demande tendant à l'octroi de délai de paiement ;

- Condamner M. [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 12 septembre 2022.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 29 août 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'arriéré locatif



M. [B] [K] fait valoir que certains paiements n'ont pas été déduits, de même que le dépôt de garantie et qu'il ne reste devoir que la somme de 7 759,24 euros.



La Sci le Bourdieu ne conteste pas que certains paiements pour la somme totale de 1 130 euros n'ont pas été déduits, de même que le dépôt de garantie mais réplique qu'il reste quand même dû la somme de 8 259,24 euros.



Les parties s'accordent pour dire que le montant réclamé était initialement de 9 710 euros et s'opposent uniquement sur les versements à déduire de cette somme.



Il convient de déduire de cette somme, outre le dépôt de garantie de 670,76 euros, celles de 250 euros versée le 11 juillet 2017, celle de 400 euros le 18 décembre 2018, celle de 150 euros en octobre 2019 et celle de 480 euros le 19 décembre 2019, paiements dûment justifiés soit un solde dû de 7.759,24 euros.





Le jugement déféré qui a condamné M. [K] à payer à la société civile immobilière Le Bourdieu la somme de 8 259,24 euros sera réformé.



Sur les équipements achetés et les travaux réalisés



M. [B] [K] fait valoir qu'il a dû acheter de nombreux équipements et réaliser des travaux pour améliorer un logement qui était insalubre (chauffage, isolation...etc).



La Sci le Bourdieu réplique qu'il n'est pas justifié que des achats de biens indispensables aient été faits.



M. [K] ne justifie pas que le seul achat dont il produit la facture, celle d'un poêle à granulés, ait été rendu nécessaire en raison de l'absence de chauffage dans le logement.



Au demeurant, M. [I] atteste pour lui que dans les années 1995, il a remplacé le poêle à bois par un poêle à granulés « plus écologique ».



En outre, M. [B] [K] ne justifie pas avoir sollicité l'autorisation de son bailleur pour réaliser les travaux dont il se prévaut et notamment installer un poêle à granulés, seule facture qu'il produit.



Il sera ajouté au jugement déféré le débouté de cette demande.



Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance



M. [B] [K] fait valoir que le logement était insalubre et qu'il s'agissait d'une cabane en bois sans confort.



La Sci le Bourdieu réplique qu'il n'est démontré aucun problème d'insalubrité, que M. [B] [K] a vécu 25 ans dans ce logement sans se plaindre d'une prétendue non-conformité du logement et qu'elle n'a reçu aucune mise en demeure, de sa part.



Il ressort des attestations produites émanant de MM. [I], [C] et [S], du rapport du SPANC du 13 novembre 2018 ainsi que des photographies produites dont la Sci le Bourdieu ne conteste pas qu'elles sont celles de la maison louée, que le logement était affecté de la présence de termites, d'infiltrations d'eau lorsqu'il pleuvait, qu'il sentait le moisi et qu'il était également affecté par la remontée d'eaux usées, l'épandage n'étant pas «un système recommandé pour ce logement car les nappes d'eau sont affleurantes dans la commune» selon le SPANC.



Il est produit une mise en demeure que M. [B] [K] aurait adressée à son bailleur par lettre simple du 5 décembre 2019, que ce dernier conteste avoir reçue.



Compte tenu de l'importance de ces nuisances, manifestement déjà présentes au début du bail, de leur durée sur 25 ans, mais aussi du fait que le locataire ne s'en soit pas plaint pendant 25 ans, il lui sera alloué la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.



Il sera ajouté au jugement déféré sur ce point.











Sur la compensation 



En application de l'article 1347 du code civil, lorsque deux personnes sont créancières l'une de l'autre, il s'opère une compensation entre leurs dettes réciproques. 



Elle sera donc ordonnée en l'espèce. 



Il sera ajouté au jugement déféré cette compensation.



Sur la demande de délais



En application de l'article 1343'5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. 

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêt ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.



M. [K] fait valoir qu'âgé de 73 ans, il perçoit une pension de retraite de 1.800 euros et que compte tenu de son loyer de 470 euros, il ne peut s'acquitter de sa dette en un seul pacte.



La société civile immobilière le Bourdieu conclut au débouté au motif de l'ancienneté de la dette.



La société civile immobilière Le Bourdieu n'a pas contesté la situation de M. [K] et le logement comprend de nombreux points d'indécence.



Il sera accordé des délais de paiement à M. [K] comme précisé dans le dispositif ci-après.



Il sera ajouté au jugement déféré sur ce point.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



L'appel de M. [B] [K] étant bien fondé pour partie, la Sci le Bourdieu en supportera donc la charge.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



La Sci le Bourdieu qui succombe, sera condamnée à payer à M. [B] [K] la somme de 1.000 euros sur ce fondement.



PAR CES MOTIFS, 



La Cour,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a fixé une somme due par M. [B] [K] à la Sci le Bourdieu et condamné M. [B] [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement,



Statuant à nouveau ,



Condamne M. [B] [K] à payer à la Sci le Bourdieu la somme de 

7 759,24euros à titre d'arriéré locatif,



Y ajoutant,



Condamne la Sci le Bourdieu à payer à M. [B] [K] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, 



Ordonne la compensation entre les sommes dues par M. [B] [K] et celles dues par la Sci le Bourdieu,



Autorise M. [B] [K] à s'acquitter de sa dette en 21 pactes mensuels de 130euros, à compter du premier jour du mois suivant la signification du présent arrêt, le solde dû le 22ème mois,



Dit qu'à défaut de paiement intégral d'un pacte mensuel, le solde entier redeviendra exigible,



Ordonne que les paiements faits par M. [B] [K] s'imputeront en priorité sur le capital,



Condamne la Sci le Bourdieu à payer à M. [B] [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la Sci le Bourdieu aux entiers dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,