Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 31 octobre 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 31 OCTOBRE 2022









N° RG 22/00597 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MQ7X







[P] [T]



c/



Etablissement Public OPH AQUITANIS ETROPOLE



























Nature de la décision :APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE

























Grosse délivrée le : 31 octobre 2022



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 20 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 21/01591) suivant déclaration d'appel du 04 février 2022





APPELANTE :



[P] [T]

née le 19 Septembre 1976 à [Localité 4] (Gabon)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]



Représentée par Me Marie-isabelle TEILLEUX, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



OPH AQUITANIS Office Public de l'Habitat de [Localité 3] METROPOLE, au capital de 1.976.929 €, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1]



Représentée par Me Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte du 17 octobre 2019, l'office public de l'habitat de [Localité 3] Métropole Aquitanis (Aquitanis) a donné à bail à Mme [P] [T] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 546,43 euros, outre une provision sur charges.



L'OPH Aquitanis a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. 



Par acte du 10 septembre 2021, l'OPH Aquitanis a fait assigner Mme [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé essentiellement pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement d'un arriéré de loyers.



Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 20 janvier 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a : 

- Constaté, à la date du 13 mai 2021, l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2019 et liant l'office public de l'Oph de [Localité 3] Métropole Aquitanis à Mme [P] [T], concernant le bien à usage d'habitation situé [Adresse 5] ;

- Ordonné en conséquence à Mme [P] [T] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

- Dit qu'à défaut pour Mme [P] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'office public de l'habitat de [Localité 3] Métropole Aquitanis pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- Dit n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

- Condamné Mme [P] [T] à payer à l'office public de l'habitat de [Localité 3] Métropole Aquitanis à titre provisionnel la somme de 5 800,63 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 10 décembre 2021, échéance de novembre 2021 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

- Condamné Mme [P] [T] à payer à l'office public de l'habitat de [Localité 3] Métropole Aquitanis à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 1er décembre 2021 et jusqu'à la date de la libération des lieux ;

- Fixé cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 725,18 euros ;

- Dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail ;

- Condamné Mme [P] [T] à payer à l'office public de l'habitat de [Localité 3] Métropole Aquitanis la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejeté les plus amples demandes des parties ;

-Condamné Mme [P] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

-Rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



Mme [T] [P] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 4 février 2022. 



Par conclusions déposées le 4 mars 2022, Mme [T] [P] demande à la cour de : 

-Déclarer Mme [T] recevable et bien fondée en son appel de l'ordonnance de référé, prise par le juge des contentieux de la protection le 20 janvier 2022 en ce qu'elle a : 

- Constaté à la date du 13 mai 2021 l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2019 et liant l'Office public de l'Habitat de [Localité 3] Métropole à Mme [P] [T], concernant le bien à usage d'habitation situé [Adresse 5] ;

- Ordonné en conséquence à Mme [P] [T] de libérer les lieux avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

- Dit qu'à défaut pour Mme [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 3] Métropole pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- Condamné Mme [P] [T] à payer à l'Office Public de l'Habitat de [Localité 3] Métropole Aquitanis, à titre provisionnel, la somme de 5 800,63 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 10 décembre 2021, échéance de novembre 2021 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

- Condamné Mme [P] [T] à payer à l'Office Public de l'Habitat de [Localité 3] Métropole Aquitanis à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 1er décembre 2021 et jusqu'à la date de libération des lieux ;

- Fixé cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 725,18 euros ;

- Dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail ;

-Condamné Mme [P] [T] à payer à l'Office Public de l'Habitat de [Localité 3] Métropole Aquitanis la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné Mme [P] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; 

En conséquence: 

Réformer l'ordonnance du 20 janvier 2022 et statuant à nouveau : 

- A titre principal : 

* Ordonner la suspension de la clause résolutoire pour une durée de 24 mois ;

* Juger que durant le délai, Mme [T] s'acquittera de la somme de 270 euros, par mois au titre de l'arriéré en sus du loyer courant ;

* Juger n'y avoir lieu à expulsion durant ce délai ;

* Voir ramener à la somme de 4 990,63 euros le montant des sommes dues au titre de l'arriéré de loyer arrêté à la date du 10 décembre 2021, sans préjudice des droits APL de la concluante ;

* Juger qu'en cas de régularisation, la clause résolutoire sera réputée non acquise ;

- A titre subsidiaire:

* Octroyer à Mme [T] un délai de deux ans pour se reloger en application des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution ;

* Octroyer à Mme [T] un délai de deux ans pour s'acquitter des sommes dues, en application de l'article 1343-5 du code civil ;

* Ramener le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 558,63 euros, montant équivalent au loyer ; 

- En tout état de cause, débouter la société Aquitanis de ses demandes ;

- Statuer ce que de droit sur les dépens. 



Par conclusions déposées le 18 mars 2022, la société Aquitanis office public de l'habitat de [Localité 3] Métropole demande à la cour de : 

- Confirmer l'ordonnance de référé du 20 janvier 2022 dont appel en toutes ses dispositions ;

- Condamner Mme [P] [T] au paiement du montant actualisé de la dette locative qui s'élève au 8 mars 2022 à la somme de 5 472,45 euros (pièce n°15), outre l'indemnité mensuelle d'occupation prévue dans l'ordonnance du 20 janvier 2022 à hauteur de 725,18 euros ;

- Rejeter l'ensemble des demandes de Mme [P] [T] ;

En tout état de cause:

- Condamner Mme [P] [T] au paiement de la somme de 2 000euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.

Au visa de l'article 905 du code de procédure civile, l'affaire a fait l'objet le 2 mars 2022 d'une ordonnance de fixation à bref délai avec clôture de la procédure 15 jours avant la date de l'audience, fixée au 12 septembre 2022. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'arriéré locatif



Mme [P] [T] fait valoir qu'elle ne reste devoir que la somme de 4 990,63 euros au 10 décembre 20221, le bailleur n'ayant pas pris en compte ses versements des mois d'octobre, novembre et décembre 2021 pour un montant total de 810 euros.



Au vu du décompte produit par le bailleur, Mme [P] [T] reste devoir au 7 mars 2022 la somme de 5 472,45 euros, terme de février 2022 compris, déduction faite d'intérêts et de frais de procédure qui doivent être pris en compte distinctement, trois versements de 270 euros en octobre, novembre et décembre 2021, soit 810 euros, ayant été déduits par l'Oph de [Localité 3] Métropole Aquitanis et Mme [P] [T] ne justifiant pas de paiements supplémentaires qui n'auraient pas été pris en compte.



L'ordonnance déférée qui a condamné Mme [P] [T] à payer à l'Oph de [Localité 3] Métropole Aquitanis la somme de 5 800,63 euros au 10 décembre 2021 sera réformée.



Sur le montant de l'indemnité d'occupation



Mme [P] [T] sollicite qu'il soit ramené à 558,63 euros, montant du loyer mensuel.





L'Oph de [Localité 3] Métropole Aquitanis demande la confirmation de la décision déférée qui a pris en compte pour la calculer non seulement le loyer mais également la provision pour charges.



C'est à bon droit que le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation due par Mme [P] [T] à une somme égale au montant du loyer et des charges mensuels qu'elle aurait payés en cas de non résiliation du bail, indemnisant ainsi justement le bailleur du préjudice subi du fait du maintien dans les lieux de Mme [P] [T] malgré la résiliation du bail.



L'ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.



Sur les délais de paiement



En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Alur et de l'article 1343'5 du code civil, le juge peut reporter ou rééchelonner la dette lorsque le locataire est en mesure d'apurer l'arriéré pendant un délai n'excédant pas 36 mois.



Il prend en considération les besoins du créancier.



Pendant les délais accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. 



Mme [P] [T] sollicite un délai de 24 mois et l'Oph de [Localité 3] Métropole Aquitanis s'y oppose.



Mme [P] [T] justifie d'un dernier revenu fiscal de référence de 7 448 euros avec 5 enfants à charge outre des prestations familiales et une pension alimentaire versée par le père des enfants à hauteur de 100 euros mensuels.



Son loyer, charges comprises, s'élève à 715 euros et l'allocation logement est d'un montant de 497 euros.



Force est de constater que Mme [P] [T] n'a pas de capacité de remboursement.



En outre, l'arriéré qui se montait à environ 3.350 euros à la date de délivrance du commandement était de 5.800 euros à la date de l'assignation et est encore de plus de 5 400 euros au 7 mars 2022, date de fin de l'arrêté de compte.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il sera ajouté à la décision déférée le débouté de Mme [P] [T] de cette demande. 



Sur la demande de sursis à expulsion



En application de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution modifié par la loi Alur, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.







Selon l'article L412-4 du même code ces délais ne peuvent être inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans pour les baux conclus après le 26 mars 2014 et de un mois à un an pour les baux conclus antérieurement.

Pour la fixation de ce délai, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par fait de guerre, la situation de famille et de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441'2-3 et L 441'2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.



En l'espèce, Mme [P] [T] justifie d'une séparation récente d'avec le père de ses cinq enfants en bas-âge et de revenus modestes.



Compte tenu de sa situation familiale, il lui sera accordé un délai de 6 mois courant à compter de la signification du présent arrêt pour lui permettre de se reloger décemment.



Il sera ajouté à l'ordonnance déférée sur ce point.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



Mme [P] [T], qui n'avait pas comparu en première instance, en supportera la charge.

 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



L'équité ne commande pas d'allouer d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



PAR CES MOTIFS, 



La Cour,



Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a condamné Mme [P] [T] à payer à l'Oph de [Localité 3] Métropole Aquitanis la somme de 5.800,63 euros à titre de loyers et charges,



Statuant à nouveau dans cette limite,



Condamne Mme [P] [T] à payer à l'Oph de [Localité 3] Métropole Aquitanis la somme de 5 472,45 euros, arrêtée au 7 mars 2022, terme de février 2022 compris,



Y ajoutant,



Déboute Mme [P] [T] de sa demande de délais de paiement,



Ordonne le sursis à expulsion de Mme [P] [T] pendant un délai de 6 mois courant de la signification du présent arrêt, 



Déboute Mme [P] [T] de sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 558,63 euros, 



Dit n'y avoir lieu à allocation d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Condamne Mme [P] [T] aux entiers dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,