Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 31 octobre 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 31 OCTOBRE 2022









N° RG 22/00905 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MRXN







Société INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES



c/



[T] [D]



























Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE





























Grosse délivrée le : 31 octobre 2022



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 14 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Bordeaux ( RG : 21/01800) suivant déclaration d'appel du 21 février 2022





APPELANTE :



Société INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1]



Représentée par Me Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ :



[T] [D]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]



Non représenté, assigné à étude d'huissier









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET





ARRÊT :



-par défaut



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé en date du 22 mars 1999, à effet au ler avril 1999, la Société Bordelaise Mixte de Construction et d'urbanisme a donné à bail à M. [T] [D] un logement situé [Adresse 2].



Par acte d'huissier en date du 21 mai 2021, la société Incité, venant aux droits de la Société Bordelaise Mixte de Construction et d'urbanisme, a fait délivrer à M. [D] un commandement de payer la somme de 1 859,64 euros au titre de l`arriéré locatif aux fins de mise en 'uvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.



Par acte d'huissier du 23 septembre 2021, la société Incité a assigné M. [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 10 décembre 2021 aux fins d'expulsion et de paiement d'un arriéré locatif.



Par ordonnance contradictoire du 14 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

- Déclaré les demandes tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion et à la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation irrecevables ;

- Condamné M. [D] à payer à la société Incité la somme de 4 588,69 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives à la date du 8 décembre 2021 (échéance du mois de décembre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- Accordé à M. [D] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 128 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

- Dit que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

- Dit, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à 1'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433 1, L.433 2 et R.433 l et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamné M. [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de I'Etat ;

- Condamné M. [D] à payer à la société Incité une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejeté le surplus des demandes ;

- Rappelé que l'ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.



La société Incité a relevé appel de l'ordonnance de référé par déclaration du 21 février 2022



Par conclusions déposées le 6 avril 2022, la société Incité demande à la cour de : 

- Infirmer l'ordonnance en date du 14 janvier 2022 RG n°21/01800 en ce qu'elle a déclaré irrecevables les demandes d'Incité tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation ;

Statuant de nouveau :

- Constater la résiliation du bail conclu entre Incité et M. [D] à la date du 21 juillet 2021 par acquisition de la clause résolutoire prévue audit bail, deux mois après commandement de payer signifié le 21 mai 2020 ;

- Condamner M. [D] à payer à Incité une indemnité d`occupation mensuelle, fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges soit 569,14 euros à compter du 21 juillet 2021 jusqu'à complète libération des lieux, outre les intérêts au taux légal;

- Ordonner la libération immédiate des lieux sis [Adresse 2], par le défendeur et tous occupants de son chef et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ;

- Ordonner l'expulsion des lieux par le défendeur et tout occupant de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et celle d'un serrurier ;

- Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [D] à payer à la société Incité la somme de 4 588.69 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives à la date du 8 décembre 2021 (échéance du mois de décembre incluse) avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision et l'a condamné aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation, et de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat ;

- Condamner M. [D] au paiement de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



M. [D] n'a pas constitué avocat et n'a pas conclu. Signification a été faite à ce dernier de la déclaration d'appel ainsi que des conclusions de la société Incité. 



Au visa de l'article 905 du code de procédure civile, l'affaire a fait l'objet le 16 mars 2022 d'une ordonnance de fixation à bref délai avec clôture de la procédure 15 jours avant la date de l'audience, fixée au 12 septembre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité de l'action de la société Incité [Localité 3] Métropole Territoires 



Par courrier électronique du 24 septembre 2021, réceptionné le 1er octobre 2021, le bailleur a notifié au préfet l'assignation en date du 23 septembre 2021, soit au moins deux mois avant la date de l'audience du 10 décembre 2021.



En outre, le bailleur avait fait connaître à la Caf de la Gironde par courrier du 7 mai 2021 les difficultés de paiement de son loyer par M. [D].



Dès lors, il est établi que les formalités prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige ont été respectées et que l'action est donc recevable.



L'ordonnance déférée sera réformée sur ce point.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences



Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.



En l'espèce, le commandement de payer reproduit, comme il doit le faire à peine de nullité, les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et les trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi N° 90'449 du 31 mai 1998 visant la mise en 'uvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.



Il y a lieu en conséquence de déclarer régulier le commandement de payer délivré à M. [T] [D] le 21 mai 2021.



Les causes du commandement de payer la somme de 1 859,64 euros n'ayant pas été réglées dans le délai de 2 mois suivant sa délivrance, il convient de constater la résiliation du bail au 22 juillet 2021.



M. [T] [D] se maintenant sans droit ni titre depuis cette date, il sera ordonné son expulsion et fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qu'il aurait payés en cas de non résiliation du bail.



Les indemnités d'occupation porteront intérêts au taux légal à compter au fur et à mesure de leur échéance en application de l'article 1231-6 du code civil. 



 Il sera ajouté à l'ordonnance déférée sur ces points.



Sur l'arriéré locatif



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la charge du paiement du loyer incombe au locataire.



Il ressort du décompte produit que M. [T] [D] reste devoir la somme de 6 421,96 euros au 1er avril 2022, échéance d'avril incluse, déduction faite de frais de procédure, M. [T] [D], défaillant, ne produisant aucun justificatif de versement qui n'aurait pas été pris en compte.



L'ordonnance déférée qui a condamné M. [T] [D] à un arriéré locatif sera confirmé avec actualisation de la créance. 



Sur les délais



En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Alur et de l'article 1343'5 du code civil, le juge peut, même d'office, reporter ou rééchelonner la dette lorsque le locataire est en mesure d'apurer l'arriéré pendant un délai n'excédant pas 36 mois.

Il prend en considération les besoins du créancier.

Pendant les délais accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. 



La société Incité [Localité 3] Métropole Territoires ne s'oppose pas à l'octroi de délais et à l'imputation en priorité des paiements sur le capital.



Au vu de l'accord du bailleur, des délais seront octroyés pendant un délai de 36 mois selon les modalités précisées dans le dispositif ci-après.



L'ordonnance déférée qui a octroyé un délai de paiement à M. [T] [D] sera confirmée et il y sera ajouté la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant le cours des délais.



Sur les autres demandes 



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 



M. [T] [D] qui succombe, aura la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement et de la notification au préfet de l'assignation.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



En équité, il n'y a pas lieu en l'espèce à condamnation de ce chef.



PAR CES MOTIFS,



La Cour, 



Infirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a condamné M. [T] [D] à payer à la société Incité [Localité 3] Métropole Territoires un arriéré locatif et a fait droit à la demande de délais de paiement de M. [T] [D], 


Actualisant la créance au titre du bail d'habitation,



Condamne M. [T] [D] à payer à la société Incité [Localité 3] Métropole Territoires la somme provisionnelle de 6 421,96 euros arrêtée au 1er avril 2022, échéance d'avril incluse,



Statuant à nouveau dans cette limite,



Déclare la société Incité [Localité 3] Métropole Territoires recevable en ses demandes,



Constate la résiliation du bail au 22 juillet 2022,



Autorise M. [T] [D] à s'acquitter de sa dette locative en 36 pactes mensuels de 178,88 euros,



Ordonne que les paiements effectués s'imputent en priorité sur le capital dû,



Ordonne en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés,



Dit que si le moratoire est respecté, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,



Dit qu'en cas de non versement du loyer courant et des charges conformément au contrat de location, et au moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, 



Condamne dans ce cas M. [T] [D] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2],



Dit qu'à défaut pour lui de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,



Rappelle que les articles L. 451-1 et R.451-1 et suivants de ce code prévoient que l'huissier de justice chargé de l'exécution procède aux opérations de reprise des lieux lorsqu'il constate que la personne expulsée et les occupants de son chef ont volontairement quitté les lieux postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux prévu à l'article L. 411-1 de ce code, et des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du même code s'agissant des meubles et objets abandonnés sur place,



Fixe à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due au montant égal à celui du loyer et des charges qu'aurait payé le locataire en cas de non résiliation du bail et le condamne à son paiement,



Dit que les indemnités d'occupation porteront intérêts au taux légal au fur et à mesure de chaque échéance,



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [T] [D] aux dépens d'appel en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation au préfet de l'assignation.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,