Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 31 octobre 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 31 OCTOBRE 2022









N° RG 22/00958 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MR5O







S.C.I. SOLUJE



c/



[C] [S]



























Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE



 JONCTION AVEC RG 22/01023





















Grosse délivrée le : 31 octobre 2022



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 21 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX ( RG : 21/01524) suivant deux déclarations d'appel du 24 février 2022 et du 28 février 2022





APPELANTE :



S.C.I. SOLUJE agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 5]



Représentée par Me Philippe-adrien BONNET de la SELARL ADRIEN BONNET, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



[C] [S]

née le 18 Décembre 1974 à [Localité 4]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]



Représentée par Me Arnaud BAYLE, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Aux termes d'un acte authentique en date du 11 mai 2018, la Sci Soluje a vendu à la société Immobilière Atlantic Aménagement un ensemble immobilier comprenant deux maisons situées [Adresse 1]).



Aux termes de cet acte, il a été convenu entre les parties que la société Immobilière Atlantic Aménagement aurait la jouissance du bien dans un délai maximum de 18 mois à compter de la signature dudit acte.



Par acte sous seing privé en date du Ier septembre 2018, la Sci Soluje a donné à bail à effet du même jour à Mme [C] [M] veuve [S] et à M. [Y] [T] un logement situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel de 1 100 euros et une provision sur charges mensuelle de 100 euros.



Par courrier en date du 20 mars 2019, M. [T], co-titulaire du bail, a donné congé.



Suivant lettre en date du 4 novembre 2020, la Sci Soluje a indiqué à Mme [S] qu'elle était redevable de la somme de 14 982 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, échéance du mois de novembre 2020 incluse.



Aux termes d'un protocole d'accord du 25 novembre 2020, Mme [S] s'est notamment engagée à quitter les lieux loués au plus tard le 30 novembre 2020.



Mme [S] s'étant maintenue dans les lieux, la Sci Soluje a fait délivrer, par acte d`huissier du 26 février 2021, un congé pour motifs sérieux et légitimes à effet au 31 août 2021.



Suivant acte d'huissier du 25 mai 2021, la Sci Soluje a fait délivrer à Mme [S] une sommation de quitter les lieux en rappelant les termes du protocole transactionnel signé entre elles le 25 novembre 2020.



En vertu d'avenants de prorogation de différé de jouissance successifs en date des 15 avril 2020, 31 décembre 2020 et 29 mars 2021, la Sci Soluje a bénéficié d'un report du droit de jouissance sur l'immeuble jusqu'au 30 septembre 2021.



Par acte du 28 juin 2021, la Sci Soluje a fait assigner Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire statuant en matière de référé à l'audience du 17 septembre 2021. 



Mme [C] [S] a quitté les lieux le 31 août 2021.



Par ordonnance du 21 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- constaté que la société Soluje ne maintient pas sa demande de constatation de résiliation du contrat de bail ;

- Déclaré que la Sci Soluje était irrecevable en ses demandes dirigées à l'encontre de Mme [C] [S] ;

- Rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

- Condamné la Sci Soluje à verser à Mme [C] [S] une indemnité d'un montant de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la Sci Soluje aux dépens ;

- Rappelé que l'ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. 



La S.C.I. Soluje a relevé appel de cette ordonnance par déclarations des 24 février 2022 et 28 février 2022. 



Par conclusions déposées le 26 août 2022, la S.C.I. Soluje demande à la cour de : 

- Déclarer recevable et bien fondé l'appel relevé par la Sci Soluje de l'ordonnance de référé du 21 janvier 2022 ;

 - Réformer l'ordonnance de référé du 21 janvier 2022 en ce qu'elle a dit que la Sci Soluje est irrecevable en ses demandes dirigées à l'encontre de Mme [C] [S], rejeté le surplus des demandes plus amples et contraires, et condamné la Sci Soluje à payer à Mme [C] [S] une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

 - Constater la libération des lieux par Mme [S] à l'échéance du 31 août 2021 ;

- Constater la résiliation du bail à usage d'habitation de Mme [S] à l'échéance du 30 novembre 2020 ;

- Juger que la Sci Soluje justifie d'un intérêt et d'une qualité à agir contre Mme [S];

- Condamner Mme [S] au paiement de la somme actualisée de 10.800 euros au titre de l'indemnité d'occupation du 1er décembre 2020 au 31 août 2021 (1.200 euros / mois x 9 mois), avec intérêt au taux légal à compter du 28 juin 2021, date de délivrance de l'assignation;

- Condamner Mme [S] au paiement de la somme de 1.551,88 euros au titre des frais d'électricité ;

- Débouter Mme [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- Condamner Mme [S] au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner Mme [S] aux entiers dépens d'instance.



Par conclusions déposées le 19 juillet 2022, Mme [S] demande à la cour de : 

A titre principal:

- Confirmer l'ordonnance du juge du contentieux de la protection du 21 janvier 2022 en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire:

-Rejeter la demande de condamnation au paiement des frais d'électricité ;

-En tout état de cause:

-Condamner la Sci Soluje à payer à Mme [C] [M] veuve [S] la somme de 2500 euros au titre des dispositions de 1'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 12 septembre 2022



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 29 août 2022



MOTIFS DE LA DÉCISION



Il sera ordonné la jonction des affaires numéro 22/958 et 22/1023, les deux déclarations d'appel portant sur les mêmes décisions et ayant exactement le même objet.



Sur la recevabilité de l'action de la Sci Soluje



L'article 31 du code de procédure civile prévoit que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. 



Selon l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 



Selon l'article 1199 du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats ne créent d'obligations qu'entre les parties. 



Il résulte des dispositions de l'article 578 du code civil que l'usufruit est un droit réel sur le bien immobilier sur lequel il s'exerce.



La Sci Soluje fait valoir pour l'essentiel que les avenants dûment enregistrés au service départemental de l'enregistrement, sont indissociables de l'acte de vente du 11 mai 2018 en ce qu'ils constituent une condition d'exécution qui est fixée dans l'acte, en l'occurrence le paiement intégral du prix, de sorte que c'est à tort que le premier juge a dit que les avenants ne rendaient pas opposable l'usage de l'usufruit à la locataire faute de publicité foncière et que Mme [C] [S] n'est pas un tiers puisqu'elle est cocontractante de la société civile immobilière dans les rapports locatifs relatifs à l'immeuble.



Mme [C] [S] réplique pour l'essentiel que la régularité et l'authenticité de l'avenant du 15 avril 2020 sont douteuses, seule la signature du représentant légal de la société civile immobilière y étant portée, que pour les autres, à défaut de production d'un document d'identité du représentant légal de la société acheteuse, il est impossible de vérifier sa signature, que les avenants lui sont inopposables puisqu'elle n'est pas intervenue aux actes, qu'ils n'ont pas non plus fait l'objet d'actes authentiques et que l'enregistrement ne correspond pas aux formalités de publicité foncière.



Force est de constater qu'aucun des avenants en date des 15 avril 2020, 31 décembre 2020 et 29 mars 2021 prolongeant la durée de la jouissance de la Sci Soluje sur le bien loué n'a fait l'objet d'une publicité foncière conformément à l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 alors que cette formalité est obligatoire pour les mutations des obligations réelles.



A défaut d'une telle publication, les actes dont s'agit sont inopposables aux tiers.



À cet égard, un simple enregistrement des actes ne saurait pallier le défaut de publicité foncière.



Par suite, ils sont inopposables à Mme [C] [S], locataire, qui est un tiers à l'acte de vente avec réserve d'usufruit pendant un certain délai et aux avenants prolongeant la réserve d'usufruit.



L'ordonnance déférée qui a déclaré la Sci Soluje irrecevable en ses demandes à l'encontre de Mme [C] [S] sera confirmée.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



La Sci Soluje qui succombe en son appel en supportera donc la charge.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



La Sci Soluje qui succombe, sera condamnée à payer à Mme [C] [S] la somme de 800 euros sur ce fondement.









PAR CES MOTIFS, 



La Cour, 



Ordonne la jonction des affaires numéro 22/958 et 22/1023, 



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne la Sci Soluje à payer à Mme [C] [S] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la Sci Soluje aux entiers dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,