Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 26 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 26 OCTOBRE 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/27223 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B62RL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny - RG n° 18/00640





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic la société FONCIERE LELIEVRE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 349 157 230 

C/O Société FONCIERE LELIEVRE

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

ayant pour avocat plaidant : Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG





INTIMEE 



Madame [S] [B]

née le 17 novembre 1954 à [Localité 5] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Suzanne DUMONT VAYSSADE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1097 substituée par Me Marie-Leïla DJIDERT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1097







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * 





FAITS & PROCÉDURE



Mme [S] [B] est propriétaire de lots au sein d'un immeuble situé [Adresse 1]. 



Par acte d'huissier du 5 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]) a assigné Mme [B] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins d'obtenir :

- sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :


13.485,22 € (dont 71,76 € de frais de mise en demeure) correspondant aux charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2016, date de la mise en demeure,

2.000 € de dommages et intérêts ;

2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;


- le rejet de ses demandes,

- l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 



Par jugement du 7 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :



- condamné Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.378,32 € à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 octobre 2018, pour la période allant du 8 novembre 2010 au 2 octobre 2018, appel pour le 4ème trimestre 2018 et versement du 1er octobre 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2016, date de la mise en demeure,

- accordé à Mme [B] des délais de paiement et dit qu'elle pourra s'acquitter de sa dette de 2.378,32 € par 11 versements mensuels de 200 € et un 12ème versement constitué du solde, en plus des charges appelées par le syndic de copropriété, étant précisé :


que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois,

que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

que le solde de la dette devra être réglé le 12ème mois, 

qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou des charges courantes, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,


- débouté les parties du surplus de leurs demandes ; 

- condamné Mme [B] aux dépens ; 

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions. 



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 30 novembre 2018.



La procédure devant la cour a été clôturée le 23 mars 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions du 17 mars 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, à :

- infirmer le jugement,

statuant à nouveau,

- condamner Mme [B] à lui payer les sommes suivantes : 


11.545,31 € (dont 71,26 € au titre des frais de mise en demeure et de 73,62 € au titre des frais de procédure) au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtées au 14 mars 2022, somme augmentée des intérêts légaux à compter du 10 juin 2016, date de la dernière mise en demeure,

2.000 € à titre de dommages et intérêts,

2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 


- condamner Mme [B] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel ;



Vu les conclusions du 17 mars 2002 par lesquelles Mme [B], intimée, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble aux dépens ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; 



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 





Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété :



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'une somme de 9.298,17 €, correspondant aux causes du jugement du 5 janvier 2011 du tribunal d'instance de Pantin, pourtant réglée, a été déduite à tort par les premiers juges ;



Mme [B] répond que les versements mensuels qu'elle a effectués depuis 2011, correspondent à la somme de 96,11 € prévus par le plan de surendettement entré en vigueur le 31 août 2011 et les charges en cours, que le syndicat des copropriétaires a affecté ses paiements au règlement de la dette de 9.298,17 € en violation des dispositions du plan de surendettement, faisant comme s'il n'existait pas ;



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : 



- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [B],

- un décompte arrêté au 26 septembre 2017 courant d'un solde antérieur de 14.022,24 € et portant mention d'un solde débiteur de 14.047,16 € au 1er octobre 2017 inclus

- un historique du compte arrêté au 9 juin 2017 et débutant par la somme de 9.298,17 €

correspondant aux charges visées par le tribunal d'instance de Pantin dans son jugement du 5 janvier 2011,

- les appels de fonds du 1er trimestre 2011 au 3ème trimestre 2017 et les régularisations de charges annuelles 2010 à 2017, 

- les procès-verbaux d'assemblée générale pour les années 2010 à 2017, portant approbation des comptes des années 2009 à 2016 et vote des budgets prévisionnels 2017 et 2018

- le certificat de non contestation de ces assemblées,

- les contrats de syndic,

- le jugement du tribunal d'instance de Pantin du 5 janvier 2011 condamnant Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 9.298,17 € au titre des charges impayées au 18 octobre 2010, 

- le plan conventionnel de redressement de la commission de surendettement des particuliers portant sur une dette de charges de 9.226,36 € au 23 mai 2011, ce qui implique qu'elle correspond à la période concernée par le jugement du 5 janvier 2011,

- les mises en demeure des 17 février 2011 présentée le 21 février, 17 octobre 2012 présentée le ... (date illisible), et celle du 10 juin 2016 présentée le 11 juin portant sur un principal de 15.310,56 € 

- un extrait du règlement de copropriété , 

- un décompte au 27 avril 2018 courant du 1er octobre 2009 à cette date, et portant mention d'un solde débiteur de 13.585,22 €,

- les appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2022 et les régularisations de charges 2018, 2019 et 2020,

- les factures d'huissier relatives aux assignations des 15 février 2018 et 5 octobre 2017

- un décompte au 31 mai 2018,

- l'assignation du 5 octobre 2017 devant le tribunal de grande instance de Bobigny,

- le décompte des sommes dues au 2 octobre 2018, arrêté à la somme de 11.821,87 €, appel pour le 4ème trimestre 2018 et versement du 1er octobre 2018 inclus, en ce compris la somme de 71,76 € au titre des frais de mise en demeure et de 73,62 € au titre des 'honoraires assignation',

- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2018, 27 juin 2019, 13 janvier 2021 et 19 juillet 2021portant approbation des comptes 2017 à 2020 et vote des budgets prévisionnels 2021 et 2022,

- les certificats de non contestation de ces assemblées, 

- la facture d'intervention dans l'appartement de Mme [B] (148,50 € TTC),

- le décompte au 21 avril 2021 portant mention d'un solde débiteur de 10.280,92 €,

- les factures de frais de gestion du syndic, 

- le décompte au 14 mars 2022 portant mention d'un solde débiteur de 11.545,31 € ;



L'article 1342-10 nouveau du code civil dispose :



'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. 

 A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement' ;



L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l'article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne' ;



S'il est exact que Mme [B] a obtenu un plan de surendettement incluant sa dette de charges d'un montant de 9.226,36 € au 23 mai 2011 remboursable au moyen de 96,11 € outre les charges courantes, il n'est pas justifié d'une affectation spécifique des sommes supplémentaires réglées mensuellement, de sorte que c'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires a imputé les règlements effectués à la dette la plus ancienne soit les causes du jugement du tribunal d'instance de Pantin du 5 janvier 2011 ;



A la date de l'arrêté de compte de première instance, les règlements effectués avaient soldé les causes de ce jugement ;



Par ailleurs, contrairement aux affirmations de Mme [B], il résulte des appels de fonds et relevés produits (pièces 5, 6, 8, 13 et 14 de Mme [B]) qu'aucun chèque n'a été affecté au paiement de la dette de parking, toutes les écritures en ce sens ayant été annulées ;



La somme due selon décompte arrêté au 9 octobre 2018, pour la période allant du 8 novembre 2010 au 2 octobre 2018, appel pour le 4ème trimestre 2018 et versement du 1er octobre 2018 inclus, est celle de 11.608,64 € [11.821,87 €- 213,23 €(71,76 €+73,62 €+67,85€ au titre des frais sur lesquels il sera statué plus loin)] ;



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a retenu à cette date la somme de 2.378,32 € ;



Le syndicat des copropriétaires actualise en appel la somme réclamée au titre des charges impayées et réclame une somme de 11.545,31 € arrêtée au 14 mars 2022 ;



Le décompte arrêté à cette date fait en effet mention d'un solde débiteur de 11.545,31 € ;



Ce décompte contient toutefois des frais sur lesquels il sera statué plus loin ;



Il convient de déduire la somme de 1.647,61 € décomposée comme suit :

- les frais du décompte de première instance : 139,61 € (71,76 € +67,85€) la somme de 73,62 € a été recréditée le 18 juillet 2019

- les frais de suivi contentieux des 19.12.2018, 23.09.2019, 31.01.2020, 30.04.2020, 31.10.2020, 30.04.2021 et 2.12.2021 pour : 250 € + 250 € + 120 € + 120 € + 240 €+ 264 € + 264 € = 1.508 € ;



Ainsi la somme due au titre des charges de copropriété impayées est celle de 9.897,70 € ;

 Mme [B] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires ladite somme au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtées au 14 mars 2022, somme augmentée des intérêts légaux à compter du 11 juin 2016, date de présentation de la mise en demeure ;

 

 

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement :



Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



La somme réclamée par le syndicat des copropriétaires se décompose comme suit :

- les frais du décompte de première instance : 213,23 € (71,76 €+73,62 €+67,85€) 

- les frais de suivi contentieux des 19.12.2018, 23.09.2019, 31.01.2020, 30.04.2020, 31.10.2020, 30.04.2021 et 2.12.2021 pour : 250 € + 250 € + 120 € + 120 € + 240 €+ 264 € + 264 € = 1.508 € ;



En application de l'article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure pour 71,76 € ;



En revanche, les frais de suivi contentieux n'entrent pas dans la catégorie des frais de l'article 10-1 précité et relèvent des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin ;



Le coût de l'assignation et les honoraires d'huissier relèvent quant à eux des dépens ; 



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande au titre des frais ;



Mme [B] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 71,76 € au titre des frais de recouvrement nécessaires ;





Sur la demande de dommages et intérêts :



Depuis plusieurs années Mme [B] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;



S'il résulte des décomptes produits que Mme [B] a respecté son échéancier à hauteur de 96,11 € par mois, il apparaît qu'elle n'a pas réglé ses charges courantes et de travaux dès lors que sa dette se maintient à un niveau élevé et correspond encore à la somme de 9.824,08 € au 14 mars 2022, soit une somme supérieure à celle qui était due lors de l'établissement du plan de surendettement, ce qui démontre sa mauvaise foi ;



Les manquements systématiques et répétés de Mme [B] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;



Mme [B] doit être condamnée à payer à ce titre la somme de 200 € ;







Sur la demande de délais de paiement :



Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a alloué à Mme [B] des délais de paiement au vu des pièces produites relatives à ses revenus et charges, dont il résulte qu'elle dispose de ressources modestes ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens mais à l'infirmer sur l'application qui a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Mme [B], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel ; 



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [B] ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement ; 



Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a accordé des délais de paiement à Mme [S] [B], en ce qu'il l'a condamnée aux dépens et a ordonné l'exécution provisoire ;



Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant, 



Condamne Mme [S] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 9.897,70 € au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtées au 14 mars 2022, avec intérêts légaux à compter du 11 juin 2016 ;



Condamne Mme [S] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 71,76 € au titre des frais de recouvrement nécessaires ;



Condamne Mme [S] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 200 € à titre de dommages-intérêts ;

 

Condamne Mme [S] [B] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 1.200 € par l'application de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel ; 



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT