Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 6 — 28 octobre 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 6



ARRET DU 28 OCTOBRE 2022



(n° /2022, 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17003 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CATIK



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 17/16413







APPELANTE

 

SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT représentée par son Directeur Général

[Adresse 4]

[Localité 5]



Assistée et représentée par Me Armelle MONGODIN de la SELEURL EQUITY JURIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0541







INTIMES 



Monsieur [H] [L]

[Adresse 6]

[Localité 7]



Assistée et représenté par Me Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251



Maître [K] [C] Es qualité de « Mandataire liquidateur » de la société « Constructions Traditionnelles du Val de Loire (CTVL) »

[Adresse 3]

[Localité 2]



Non assisté, non représenté



Maître [T] [V] Es qualité de « Mandataire liquidateur » de la « société Constructions Traditionnelles du Val de Loire (CTVL) »

[Adresse 1]

[Localité 2]



Non assisté, non représentée









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 16 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de Président

Mme Valérie GEORGET, Conseillère 

Mme Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Valérie GUILLAUDIER dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffière lors des débats : Mme Suzanne HAKOUN





ARRET :



- par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu au 07 octobre 2022 puis prorogé au 21 octobre 2022 et au 28 octobre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de Président et par Suzanne HAKOUN, Greffière, présente lors de la mise à disposition.





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par contrat en date du 31 octobre 2014, M. [L] a confié à la société Constructions Traditionnelles du Val de Loire (la société CTVL) la construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan sur son terrain situé à [Localité 7]) pour un prix initial de 131 000 euros.



Une garantie de livraison a été souscrite auprès de la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment (la CGI Bâtiment).



Les travaux ont débuté le 22 juin 2015.



Par jugement du tribunal de commerce d'Orléans en date du 18 mai 2016, la société CTVL a été placée en liquidation judiciaire et Maîtres [V] et [C] désignés en qualité de liquidateurs.



Par courrier en date du 4 juillet 2016, M. [L] a déclaré sa créance d'un montant de 47 593 euros.



Par courrier en date du 6 juillet 2016, M. [L] a rectifié cette déclaration à hauteur de 72 263 euros.



Par courrier en date du 15 septembre 2016, la CGI Bâtiment a informé M.[L] de la désignation de la société Geoxia aux fins d'achèvement des travaux.



Le 2 mars 2017, Maître [V] a sollicité le rejet de la créance déclarée par M. [L].



Le 31 mars 2017, M. [L] a contesté ce rejet et fait parvenir au liquidateur les justificatifs de sa créance.



Par ordonnance du 10 octobre 2017, le juge commissaire du tribunal de commerce d'Orléans a sursis à statuer sur l'admission de la créance.



M. [L] a répondu aux appels de fonds successifs de la CGI Bâtiment et s'est acquitté de l'intégralité du prix convenu, soit 132 879 euros, après déduction des pénalités de retard dues par le constructeur à hauteur de 17 451,41 euros et prise en compte de la franchise de la CGI Bâtiment à hauteur de 5%, soit 6 643,95 euros.



L'ouvrage a été réceptionné sans réserve le 21 juillet 2017.



Par acte d'huissier en date du 27 novembre 2017, M. [L] a assigné la CGI Bâtiment, Maître [V] et Maître [C], ès qualités de mandataires liquidateurs de la société CTVL, devant le tribunal de grande instance de Paris en réparation de ses préjudices.



Par jugement du 11 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris a statué en ces termes :



'Déclare recevables les demandes formées par M. [H] [L] à l'encontre de Maître [K] [C] et de Maître [T] [V] ès qualités de mandataires liquidateurs de la SAS CTVL,

'Fixe au passif de la SAS CTVL les créances de M. [H] [L] à hauteur des sommes suivantes, sous réserve des montants déjà réglés au même titre à ce dernier par la SA Caisse de Garantie immobilière du Bâtiment :

'9 400 euros TTC au titre des peintures intérieures ;

'1 960 euros TTC au titre des revêtements de sol ;

'1 395 euros TTC au titre de l'écran de sous toiture ;

'Condamne la SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment à payer à M. [H] [L] les sommes de :

'9 400 euros TTC au titre des peintures intérieures ;

'1 960 euros TTC au titre des revêtements de sol ;

'1 395 euros TTC au titre de l'écran de sous toiture ;

'6 643,95 euros au titre du remboursement de la franchise ;

'Condamne la SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment, Maître [K] [C] et Maître [T] [V], ès qualités de mandataires liquidateurs de la SAS CTVL, à payer à M. [H] [L] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

'Condamne la SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment, Maître [K] [C] et Maître [T] [V], ès qualités de mandataires liquidateurs de la SAS CTVL, aux dépens de l'instance ;

'Admet les avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

'Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ;

'Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.





Par déclaration en date du 22 août 2019, la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour d'appel de Paris M. [L], Maîtres [C] et [V], ès qualités de mandataires liquidateurs de la société CTVL.







Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2022, la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment demande à la cour de :



'La dire et juger recevable et bien fondée en son appel,



Y faisant droit,



Ecarter des débats la pièce n°39 et les conclusions n°3 de M. [L], 



Infirmer le jugement rendu le 11 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Paris, en ce qu'il a :

'Fixé au passif de CTVL les créances de M.[L] à hauteur des sommes de :

'9 400 € TTC au titre des peintures intérieures,

'1 960 € TTC au titre des revêtements de sol,

'1 395 € TTC au titre de l'écran sous toiture,

'Condamné la SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment à payer à M. [L] les sommes de :

'9 400 € TTC au titre des peintures intérieures,

'1 960 € TTC au titre des revêtements de sol,

'1 395 € TTC au titre de l'écran sous toiture,

'6 643,95 € TTC au titre du remboursement de la franchise,

'Condamné la SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment et Me [C] et Me [V], es qualités de mandataires liquidateurs de la SAS CTVL, à payer à M.[L] :

'la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens de l'instance,



Statuant à nouveau,



Du chef de la demande au titre des travaux non chiffrés,

'Constater que seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l'irrégularité résultant de l'absence de clause manuscrite du maître de l'ouvrage du chef des travaux dont ils se réservent l'exécution et constater que le maître de l'ouvrage ne sollicite pas une telle sanction,

'Dire et juger que M. [L] était parfaitement informé du coût des travaux de revêtements muraux et de sol ainsi que d'écran sous toiture en ce qu'ils étaient chiffrés à la colonne 2 listant les travaux non indispensables à l'habitabilité de l'ouvrage restant à la charge de M.[L],



En conséquence,

'Débouter M. [L] de sa demande tendant à voir la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment condamnée à lui payer du chef des suppléments de prix :

'9 400 € TTC au titre des peintures intérieures,

'1 960 € TTC au titre des revêtements de sol,

'1 395 € TTC au titre de l'écran sous toiture,



Du chef de la demande en remboursement de la franchise,

'Dire et juger que le garant de livraison est en droit d'appeler en paiement une franchise de 5 % du prix convenu en cas de dépassement du prix convenu établi en l'espèce par les paiements effectués au profit de Geoxia,



En conséquence,

'Débouter M. [L] de sa demande tendant à voir CGI BAT condamnée à lui payer du chef du remboursement de la franchise la somme de 6 643,95 € TTC,

'Condamner M. [L] à payer à la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment les sommes de :

'9 400 € TTC au titre des peintures intérieures,

'1 960 € TTC au titre des revêtements de sol,

'1 395 € TTC au titre de l'écran sous toiture,

'6 643,95 € TTC au titre de la franchise,



Qui lui ont été payées en exécution du jugement de première instance assorti de l'exécution provisoire,



De l'appel incident de M. [L],

'Débouter M.[L] de son appel incident,

'Constater que le dispositif des conclusions de M. [L] ne saisit la cour de céans d'aucune demande au titre des places de stationnement en grave calcaire,



En conséquence,

'Dire et juger irrecevable toute demande de ce chef,



En tout état de cause,

'Confirmer le jugement rendu le 11 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Paris, en ce qu'il a débouté M.[L] tendant à voir la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment condamnée à lui payer :

'2 903 € (2280 + 623) au titre des autres surcoûts découlant du défaut de chiffrage de la notice descriptive,

'400 € au titre de la moins-value pour non-réalisation du double encollage du carrelage,

'2 904 € au titre de la réalisation de la terrasse en grave calcaire,

'995,25 € au titre de la révision BT01 du prix,

'12 832,12 € au titre du préjudice matériel,

'5 000 € au titre du préjudice moral,

'10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

'Les mêmes sommes inscrites au passif de la société CTVL.



Des frais irrépétibles et dépens,

'Condamner M.[L] à payer à la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

'Condamner M.[L] aux dépens de l'instance,

'Autoriser Maître Mongodin, avocat du barreau Paris, à procéder au recouvrement desdits dépens sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2022, M. [L] demande à la cour de :



'Recevoir et déclarer bien fondées l'ensemble des demandes formées par M. [L], 

'Débouter la SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment de l'ensemble de ses demandes ;

'Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

'Fixé au passif de la société Constructions Traditionnelles du Val de Loire (CTVL) les sommes de :

'9 400 € TTC au titre des peintures intérieures ;

'1 960 € au titre des revêtements de sols ;

'1 395 € TTC au titre de l'écran sous toiture ;

'5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance ;

'Aux entiers dépens de première instance ;

'Condamné la SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment à payer à M.[L] les sommes de :

'9 400 € TC au titre des peintures intérieures ;

'1 960 € au titre des revêtements de sols ;

'1 395 € TTC au titre de l'écran sous toiture ;

'6 643,95 € au titre du remboursement de la franchise;

'5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance ;

'Aux entiers dépens de première instance ;

'L'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

'Condamner la CGI BAT à payer à M. [L] les sommes de :

'2 903 euros au titre des autres surcoûts découlant du défaut de chiffrage de la notice descriptive ;

'400 euros au titre de la moins-value pour non-réalisation du double encollage du carrelage, 

'2 904 euros au titre de la réalisation de la terrasse en grave calcaire, 

'995,25 euros au titre de la révision BT01 du prix, 

'12 832,12 euros au titre du préjudice matériel ;

'5 000 euros au titre du préjudice moral ;

'Fixer au passif de la société CTVL les sommes de : 

'2 903 euros au titre des autres surcoûts découlant du défaut de chiffrage de la notice descriptive ;

'400 euros au titre de la moins-value pour non-réalisation du double encollage du carrelage, 

'2 904 euros au titre de la réalisation de la terrasse en grave calcaire, 

'995,25 euros au titre de la révision BT01 du prix, 

'12 832,12 euros au titre du préjudice matériel ;

'5 000 euros au titre du préjudice moral ;

'10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

'Condamner la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment à payer à M. [H] [L] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

'Condamner la SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment à prendre en charge les dépens de l'instance. 



La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant ont été signifiées à Maîtres [V] et [C] les 3 décembre 2019 et 5 juin 2020 (articles 656 et 658 du code de procédure civile) qui n'ont pas constitué avocat. 



Les conclusions d'intimé et d'appel incident ont été signifiées aux liquidateurs judiciaires le 12 février 2020.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 juin 2022.



MOTIFS



Sur la demande de la CGI Bâtiment aux fins que soient écartées des débats les conclusions n°3 de M. [L] et sa pièce n°39



La CGI Bâtiment soutient que, par conclusions notifiées le 18 mai 2022, c'est-à-dire la veille de l'audience fixée pour la clôture, M. [L] a ajouté 12 pages à ses précédentes écritures et une nouvelle pièce, une consultation juridique en date du 18 mars 2022, ce qui l'a empêchée, en violation de l'article 16 du code de procédure civile, d'y répondre et d'obtenir la consultation d'un professeur de droit des sûretés.



Cependant, si la date de clôture avait été fixée initialement au 19 mai 2022, force est de constater qu'elle a été reportée, conformément à la demande de la CGI Bâtiment, et fixée par le magistrat en charge de la mise en état au 2 juin 2022. 



La CGI Bâtiment a donc disposé d'un délai suffisant pour répondre aux conclusions de M. [L] du 18 mai 2022, étant observé qu'elle avait elle-même conclu le même jour.



Dès lors que le principe de la contradiction a été respecté, la demande de la CGI Bâtiment sera rejetée.



Sur les demandes de M. [L] relatives aux travaux de peintures intérieures, revêtements de sols et écran sous-toiture



Moyens des parties



La CGI Bâtiment soutient que les travaux de peintures intérieures, revêtements de sol et écran sous toiture étaient chiffrés dans la notice descriptive. Elle fait également valoir que l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ne sanctionne pas les travaux non chiffrés en mettant automatiquement à la charge du constructeur le coût des travaux réservés, seule la nullité du contrat de construction de maison individuelle, qui n'est pas demandée par M. [L], étant prévue, sous réserve que le défaut d'information ait eu pour effet de vicier le consentement du maître de l'ouvrage. 



M. [L] réplique que la notice descriptive mentionne les travaux indispensables non compris dans le prix convenu mais ne prévoit aucun chiffrage dans la colonne prévue à cet effet contrairement aux obligations légales et réglementaires en la matière, que le constructeur a, postérieurement à sa signature du récapitulatif, ajouté les montants dans une seconde colonne qu'elle s'est abstenue d'inclure au coût global des travaux et que ces postes qui n'étaient pas renseignés dans le contrat le jour de sa signature constituent des suppléments de prix qu'il n'a pas été mis en mesure d'accepter, le constructeur devant régler les travaux stipulés comme à la charge du maître de l'ouvrage mais non chiffrés.



Réponse de la cour



Aux termes de l'article L231-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige, 



'Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes : 



a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ; 



b) L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ; 



c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble; 



d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :



-d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;



-d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;'



Selon l'article R231-4 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige, 



'I.-Est aussi annexée au contrat visé à l'article L. 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble. 



II.-Cette notice fait la distinction prévue à l'article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n'est pas compris dans le prix. 



La notice mentionne les raccordements de l'immeuble à l'égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d'eau, de gaz, d'électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s'il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l'ouvrage. 



La notice doit porter, de la main du maître de l'ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.'



En l'espèce, le contrat de construction de maison individuelle en date du 31 octobre 2014, signé par le maître de l'ouvrage et le constructeur, mentionne que le prix convenu, forfaitaire et définitif, est de 131 000 euros TTC et que les travaux à la charge du maître de l'ouvrage s'élèvent à 6 670 euros TTC. 



Selon la notice descriptive du 31 octobre 2014, signée par M. [L] et le constructeur, les travaux restant à la charge du maître de l'ouvrage d'un montant de 6 670 euros TTC correspondent au coût du chemin d'accès au chantier, au coût du branchement des réseaux et à l'estimation pour branchements sur domaine public, M. [L] ayant signé une mention manuscrite aux termes de laquelle il en accepte le coût et la charge.



La notice descriptive mentionne également que les travaux de peinture, revêtements et sous-toiture ne sont pas compris dans le prix convenu et restent à la charge du maître de l'ouvrage (pages 6 et 10) et que le chiffrage de ces postes figure en page 17. 



La page 17 de la notice descriptive, signée par les parties, intitulée 'récapitulatif' précise, pour les travaux non compris dans le prix convenu restant à la charge du maître de l'ouvrage, dans la colonne n°2, que le coût des peintures intérieures est de 9 400 euros TTC, le coût des revêtements de sol thermo-plastique ou moquettes est de 1 960 euros TTC et le coût de la sous-toiture de 1 797 euros TTC. 



Contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, le coût de ces travaux non compris dans le prix convenu figure dans la notice descriptive. 





M. [L] verse aux débats un exemplaire de la notice descriptive, signée par ses soins, sur laquelle la colonne n°2 est vierge et ne comporte pas le coût des travaux des peintures intérieures, revêtements et sous-toiture.



Cependant, force est de constater que cet exemplaire de la notice n'est pas signé par le constructeur. 



M. [L] soutient que le constructeur a ajouté ces montants postérieurement à sa signature. 



Les éléments versés aux débats ne permettent pas de démontrer cet ajout postérieur du constructeur, le fait que le coût de ces travaux ne figure pas dans le 'total à reprendre sur page de garde' ni sur la page des conditions particulières du contrat, qui mentionnent uniquement les travaux d'un montant de 6 670 euros TTC, est insuffisant pour l'établir, étant observé que ces documents ne comportent qu'une seule date et que leur contenu n'a jamais été contesté par le maître de l'ouvrage avant la présente procédure.



Il résulte du contrat de construction de maison individuelle et de la notice descriptive signés par les parties que les travaux de peinture intérieure, revêtements de sol et de sous-toiture, pour un total de 13 157 euros TTC, n'ont pas fait l'objet d'une mention signée par laquelle le maître de l'ouvrage en accepte le coût alors qu'ils ne sont pas compris dans le prix convenu.



Cependant, seule la sanction de la nullité du contrat de construction de maison individuelle est applicable à l'irrégularité résultant de l'absence de clause manuscrite par laquelle le maître de l'ouvrage précise et accepte les travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.(3e Civ., 21 juin 2018, pourvoi n° 17-10.175, Bull. 2018, III, n° 73)



Or, M. [L] ne sollicite pas la nullité du contrat mais le paiement du coût de ces travaux par le constructeur et le garant de livraison. 



En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la CGI Bâtiment à payer à M. [L] les sommes de 9 400 euros, 1 960 euros et 1 395 euros et les demandes de ce chef seront rejetées. 



La CGI Bâtiment demande la condamnation de M. [L] à lui restituer les sommes payées dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement. 



Cependant, le présent arrêt, infirmatif sur ces points, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement.



Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande.



Sur la demande de M. [L] de remboursement du montant de la franchise



Moyens des parties



La CGI Bâtiment soutient que la garantie de livraison est une des conditions suspensives à la formation du contrat de construction de maison individuelle, de sorte que cette garantie n'est jamais fournie lors de la signature du contrat mais a posteriori, que la garantie est un acte de cautionnement unilatéral qui n'est pas soumis à l'acceptation du maître de l'ouvrage et que la stipulation d'une franchise ne rend pas le cautionnement synallagmatique.





Selon M. [L], la franchise lui est inopposable et le procédé est illégal, le garant sollicite l'application de sa franchise sans produire aucun contrat signé, même avec le constructeur, établissant l'existence et l'application de celle-ci, la garantie de livraison est une sûreté personnelle et donc un acte bipartite, la formation de la garantie de livraison s'opère par un échange de consentements en deux étapes, l'offre et l'acceptation qui transitent par le constructeur et la limitation de la garantie de livraison par une franchise ne peut s'appliquer sans avoir été formellement acceptée par le maître d'ouvrage.



Réponse de la cour



Aux termes de l'article L.231-6 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige, 



'I.-La garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. 



En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge : 



a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu ; 



b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ; 



c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret. 



La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet.'



Selon l'article L.231-4 e) du code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction de maison individuelle peut être conclu sous la condition suspensive de l'obtention de la garantie de livraison.



La garantie de livraison de l'ouvrage à prix et délai convenus à laquelle s'engage le garant en application de l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation s'analyse en un cautionnement de caractère particulier stipulé en faveur du maître de l'ouvrage en cas de défaillance du constructeur et en une garantie légale d'ordre public et autonome. (3e Civ., 15 janvier 2003, pourvoi n° 01-14.697, Bull. 2003, III, n° 1; 3e Civ., 22 septembre 2010, pourvoi n° 09-15.318, Bull. 2010, III, n° 164 ).



En l'espèce, conformément aux dispositions légales susvisées, le contrat de construction de maison individuelle signé par les parties le 31 octobre 2014 stipule qu'il est conclu sous condition suspensive de l'obtention par le constructeur de la garantie de livraison prévue à l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation et que l'attestation de cette garantie sera adressée au maître de l'ouvrage dans le délai prévu pour la réalisation des conditions, étant observé qu'il est précisé que l'article L.231-6, qui prévoit la possibilité d'une franchise, est reproduit dans le contrat. 



La CGI Bâtiment verse aux débats un acte de cautionnement en date du 1er juillet 2015 aux termes duquel elle se porte caution solidaire, en faveur de M. [L], de l'exécution par le constructeur de son obligation de livrer l'ouvrage dans les conditions convenues au contrat de construction et elle s'engage notamment à verser, en cas de défaillance du constructeur, les sommes excédant le prix garanti, au delà d'une franchise de 5 % qui reste à la charge du maître de l'ouvrage, nécessaires à la réalisation de la construction faisant l'objet du contrat, les conditions générales annexées en page 2 de cette attestation rappelant les limites de sa garantie conformément à l'article L.231-6 du code de la construction et de l'habitation (pièce n° 20 de la CGI Bâtiment). 



Contrairement à ce que soutient M. [L], le dispositif légal et le contrat signé par les parties n'imposent nullement la transmission d'un 'contrat cadre' conclu avec le constructeur et l'acceptation formelle par le maître de l'ouvrage de la franchise, étant rappelé que le cautionnement fourni par le garant de livraison a un caractère particulier et que la garantie en découlant ne saurait s'analyser, comme cela est soutenu, en un acte bipartite entre le maître de l'ouvrage et le garant de livraison.



M. [L] ne conteste pas qu'il a bien été destinataire de cette attestation dans le délai prévu pour la réalisation de la condition, et partant informé que la CGI Bâtiment entendait faire application, comme cela est prévu par la loi, d'une franchise si sa garantie était mobilisée, étant observé qu'il ne l'a jamais remise en cause avant la présente procédure.



Enfin, il ne peut être soutenu que le maître de l'ouvrage doit connaître exactement les termes de la garantie de livraison au moment de la signature du contrat de construction puisque l'article L231-4 du code de la construction prévoit expressément la possibilité pour le constructeur que la garantie de livraison fasse l'objet d'une condition suspensive, le contrat de construction de maison individuelle ne pouvant, dans ce cas, être définitivement formé que lors de la réalisation de celle-ci.



Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu que la franchise n'était pas opposable à M. [L] et condamné la CGI Bâtiment à lui rembourser la somme versée, étant observé qu'en cause d'appel, M. [L] soutient uniquement le caractère non opposable de celle-ci.



Sur les autres demandes de M. [L]



- le drainage périphérique :



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [L] au titre du drainage périphérique pour les mêmes motifs que ceux des premiers juges, que la cour adopte, et auxquels il convient d'ajouter qu'il n'est pas démontré que le chiffrage réalisé par le constructeur dans le contrat de construction n'était pas réaliste.



- la réalisation de deux places de parking en grave calcaire:



La CGI Bâtiment soutient que la demande de ce chef n'est pas mentionnée dans le dispositif des conclusions de M. [L], et partant, qu'elle est irrecevable. 



Cependant, M. [L] a formé une demande générale dans ses conclusions au titre des ' autres surcoûts découlant du défaut de chiffrage de la notice descriptive' à hauteur de 2 903 euros, qui inclut, au vu des développements de ses conclusions, la demande concernant la réalisation des places de parking en grave calcaire à hauteur de 1 560 euros, qu'il avait déjà formulée devant les premiers juges.



La demande de la CGI Bâtiment aux fins que celle-ci soit déclarée irrecevable sera rejetée.



M. [L] soutient que les plans du permis de construire, qui ont valeur contractuelle, mentionnent deux places de parking en calcaire sablé sur géotextile qui n'ont pas été prévues ni chiffrées dans la notice descriptive. 



La cour constate que le plan du permis de construire prévoit effectivement que les deux places de parking non closes (6x5m) sont prévues en 'calcaire sablé sur géotextile'. (pièce n°11 de M. [L]). 



La réalisation de places de parking en grave calcaire est donc entrée dans le champ contractuel, étant observé que la CGI Bâtiment soutient uniquement que cette prestation n'est pas indispensable à l'utilisation de l'ouvrage.



Il résulte de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation et de la notice descriptive type prévue par l'article R. 231-4 du même code que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés même s'ils ne sont pas indispensables à l'implantation de la maison ou à son utilisation.



Dès lors que la réalisation des parkings prévus en grave calcaire était entrée dans le champ contractuel, le constructeur devait en indiquer le coût, même si elle n'était pas indispensable à l'utilisation de la maison. 



De même, le fait que M. [L] n'ait pas fait de réserve sur ce point au moment de la réception est manifestement inopérant.



Il n'est pas contesté qu'aucun chiffrage n'a été réalisé pour ces travaux, de sorte qu'ils doivent être mis à la charge du constructeur.



En conséquence, le jugement sera infirmé sur ce point et la CGI Bâtiment sera condamnée à payer à M. [L] la somme de 1560 euros TTC correspondant au devis versé aux débats (pièce n°22) et cette créance fixée à l'encontre de la société CTVL, en liquidation judiciaire, étant observé qu'il y a une contradiction entre les motifs du jugement, aux termes desquels il est fait droit à cette demande, et son dispositif, qui l'a rejette. 



Sur les demandes relatives à la moins-value de 400 euros (double encollage du carrelage) et à la terrasse :



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes, pour les mêmes motifs que ceux des premiers juges, que la cour adopte.



Sur la demande de révision du prix



Comme retenu à bon droit par les premiers juges, le garant de livraison, qui couvre le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, ne saurait être tenu de la révision du prix prévue au contrat.





Sur les demandes au titre des préjudices matériels et moral :



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que la faute du constructeur n'était pas démontrée, M. [L] ne pouvant affirmer, comme il le fait dans ses écritures, qu'il lui a proposé'un contrat illégal'.



Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a retenu l'absence de faute du garant de livraison pour les mêmes motifs que ceux des premiers juges, que la cour adopte, étant observé que M. [L] ne produit en cause d'appel aucune pièce complémentaire sur ce point.









Sur les frais du procès



Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



En cause d'appel, chaque partie conservera la charge de ses dépens et toutes les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.





PAR CES MOTIFS



Rejette la demande de la Caisse de Garantie immobilière du Bâtiment de rejet des conclusions n°3 du 18 mai 2022 et de la pièce n°39 de M. [L], 



Déclare recevable la demande de M. [L] au titre de la réalisation en grave calcaire des places de parking, 



Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, mais seulement en ce qu'il : 



- condamne la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment à payer à M. [L] les sommes de 9 400 euros TTC au titre des peintures intérieures, 1 960 euros TTC au titre des revêtements de sol, 1 395 euros TTC au titre de l'écran de sous toiture;

- condamne la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment à payer à M. [L] la somme de 6643,95 euros au titre du remboursement de la franchise;

- rejette la demande de M. [L] au titre de la réalisation des places de parking en grave calcaire;



Statuant à nouveau de ces chefs : 



Rejette les demandes de M. [L] dirigées contre la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment au titre des peintures intérieures, revêtements de sol et de l'écran de sous toiture, 



Rejette la demande M. [L] dirigée contre la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment au titre du remboursement de la franchise, 



Dit que M. [L] dispose d'une créance de 1560 euros TTC à l'encontre de la société CTVL, en liquidation judiciaire, 



Condamne la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment à payer à M. [L] la somme de 1560 euros TTC au titre de la réalisation des stationnements en grave calcaire, 



Confirme le jugement pour le surplus, 



Y ajoutant, 



Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour, 



Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel, 



Rejette toutes les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La greffière, La Conseillère faisant fonction de Président,