Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 26 octobre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 26 OCTOBRE 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/21379 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBAV2



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 17/00121





APPELANTE

 

SARL LM CONCEPT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 792 138 315, 

ayant son siège social : [Adresse 2],



Représentée par Me Morgan JAMET de la SELEURL MJ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0739,





INTIMÉE 



La société SELECTIPIERRE 2 SCPI, représentée par la SA FIDUCIAL GERANCE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 612 011 668, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 314 490 467, 

ayant son siège social : [Adresse 3],



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, 

Assistée de Me Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301,







PARTIE INTERVENANTE FORCÉE :



S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Maître [N] [E], en qualité de liquidateur judiciaire de la société LM CONCEPT, nommée par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 21 mai 2021, assignée en intervention forcée par assignation en date du 23 juillet 2021,

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 440 672 509,

ayant son siège social : [Adresse 1]



Représentée par Me Valerie DUTREUILH, avocat au barreau de PARIS, toque : C0479,



















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre

Monsieur Douglas BERTHE, conseiller, 

Madame Marie GIROUSSE, conseillère. 





Greffier, lors des débats : Madame Liselotte FENOUIL





ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Najma EL FARISSI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte du 30 mai 2013, la société Croissance Immo, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Selectipierre 2, a donné à bail commercial à la société LM Concept des locaux situés [Adresse 2] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2013, moyennant un loyer annuel de 23 000 € en principal par an, la destination prévue au bail étant celle de « prestation de service dans le domaine du bien-être sous l'enseigne Aquaslim ». 



Par courrier du 14 novembre 2016, la société LM Concept a sollicité la déspécialisation plénière de son bail pour voir substituer à l'activité d'aquabiking celle de « salon de thé, restauration rapide à consommer sur place ou à emporter, sans cuisson ou préparation, vente boissons non alcoolisées ». Par courrier du 07 décembre 2016, le gestionnaire de la société Selectipierre 2 a notifié son refus de déspécialisation à la société LM Concept. 



Par exploit du 29 décembre 2016, la société LM Concept a fait assigner à comparaître la société Selectipierre 2 devant le tribunal de grande instance de Paris. Par exploit du 07 décembre 2017, la société LM Concept a fait assigner à comparaître la société Selectipierre 2, en opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 09 novembre 2017 par le bailleur.

Par ordonnance du 06 mars 2018, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures susvisées. 



Par jugement du 22 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 09 novembre 2017 ; ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trois mois du jugement, l'expulsion de la société LM Concept et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; il l'a condamnée à payer à la société Selectipierre 2 la somme de 56 549,11 € majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision arrêtée au 4ème trimestre 2018, majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision ; il a statué sur le sort des meubles et condamné la société LM Concept à payer à la société Selectipierre 2, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des taxes, charges et accessoires qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ; il l'a condamnée à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire, rejeté le surplus des demandes, et condamné la société LM Concept aux dépens avec bénéfice de l'article 699 du même code. 



Par déclaration du 19 novembre 2019, la société LM Concept a interjeté appel total du jugement. Par conclusions déposées le 18 mai 2020, la société Selectipierre 2 a interjeté appel incident. 



Par arrêt du 23 juin 2021, la Cour a constaté l'interruption de l'instance par l'effet du redressemnt judiciaire ouvert à l'égard de la société LM Concept par jugement du 9 janvier 2020, converti en liquidation judiciaire le 21 mai 2021.



Par ordonnance du 30 septembre 2021, le juge commissaire a constaté la résiliation du bail à défaut de paiement des loyers et charges dus postérieurement au 9 janvier 2020.



Le liquidateur est intervenu à la procédure par conclusions déposées le 22 octobre 2021. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 juin 2022. 





MOYENS ET PRÉTENTIONS 



Vu les conclusions déposées le 22 octobre 2021, par lesquelles la société MJA, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société LM Concept, appelante, demande à la Cour de constater que le bail n'était pas résilié au jour de l'ouverture de la procédure collective, d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, d'ordonner la déspécialisation plénière du bail commercial; en tout état de cause, condamner la société Selectipierre 2, au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Vu les conclusions déposées le 22 novembre 2021, par lesquelles la société Selectipierre 2, intimée, demande à la Cour de débouter le liquidateur de toutes ses prétentions, de constater la résiliation du bail par ordonnance du juge commissaire en date du 30 septembre 2021 et d'ordonner, en tant que de besoin, l'expulsion sans délai de la société LM Concept, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique; fixer sa créance en vue de son admission au passif de la société LM Concept à la somme de 85 899,82 € à titre privilégié au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations dus jusqu'au 9 janvier 2020 ; la fixer à la somme de 3 199,22 € à titre chirographaire ; condamner la société LM Concept à lui payer la somme de 42 476,27 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour la période du 10 janvier 2020 au 31 décembre 2021 ; la condamner à débarrasser et nettoyer les emplacements de stationnement au quatrième sous-sol sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir ; la condamner à lui payer la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, la position des parties sera succinctement résumée. 



La société MJA affirme que le motif opposé par la société Selectipierre 2 à l'appui de son refus de déspécialisation plénière du bail n'est pas justifié et ne constitue pas un motif grave et légitime au sens de l'article L.145-52 du code de commerce. Elle expose que la société LM Concept, qui exerçait l'activité « d'aquabiking », a subi des difficultés économiques en raison de la conjoncture économique décroissante affectant le secteur de l'activité. Elle ajoute que la nouvelle activité envisagée se justifie par les impératifs de réorganisation rationnelle de la distribution, et expose que l'activité d'aquabiking ne correspond plus aux besoin de la clientèle du quartier. 



Elle soutient que le contrat de bail commercial en date du 30 mai 2013 n'est pas résilié au jour de l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire le 09 janvier 2020 en l'absence de décision ayant acquis force de chose jugée avant l'ouverture de ladite procédure. 



La société Selectipierre 2 affirme que les demandes relatives à la despécialisation et l'absence de résiliation du bail sont devenues sans objet dès lors que le juge-commissaire du tribunal de commerce de Paris a constaté la résiliation du bail par une ordonnance rendue le 30 septembre 2021. 



Compte tenu de l'ordonnance susvisée, elle renonce à ses demandes d'acquisition de la clause résolutoire du bail, de résiliation judiciaire du bail et de paiement d'une indemnité d'occupation, devenues sans objet. Produisant des factures, elle expose que la société LM Concept est débitrice de la somme de 42 476,27 € au titre des loyers et charges dus postérieurement à l'ouverture de sa procédure collective du 10 janvier jusqu'au 31 décembre 2021. Elle ajoute que sa créance à inscrire au passif de la société appelante s'élève à la somme de 85 899,82 € à titre privilégié et à la somme de 3 199,21 € à titre chirographaire compte tenu de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. 



Elle affirme au soutien d'une photographie prise au mois de mars 2020 que la société LM Concept n'a toujours pas débarrassé ses encombrants de ses parkings et que cette occupation irrégulière n'est pas provisoire mais bien permanente. 





MOTIFS DE L'ARRET





Sur la résiliation du bail et l'expulsion



Le bail litigieux a été résilié par ordonnance du juge commissaire en date du 30 septembre 2021, en application de l'article L 621-12 du code de commerce, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société LM Concept, qui n'a pas fait l'ojet d'un recours. Il convient de constater cette résiliation.



Il est donc justifié d'ordonner l'expulsion de la société locataire à défaut de départ volontaire, dans les termes du jugement entrepris.





Sur la demande de déspécialisation



La résiliation du bail rend la demande de déspécialisation sans objet.



Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande, par substitution de motifs.



Sur la fixation de la créance



La société Selectipierre 2 justifie d'une déclaration de créance en date du 6 février 2020 qui a fait l'objet d'une contestation par lettre de maître [E] en date du 19 octobre 2020 au motif de la procédure judiciaire en cours.



La société Sélectipierre a déclaré maintenir sa déclaration pour la totalité.



Le liquidateur, dans ses conclusions d'appel, n'invoque aucun moyen de contestation de la créance déclarée, et en ne concluant pas au débouté, ne s'oppose pas à la demande de fixation de la créance.



Or, la déclaration de créance porte sur les sommes de 85.899,82 € à titre privilégié et de 3.199,21 € à titre chirographaire.

 

La société Selectipierre 2 est recevable et bien fondée en sa demande de fixer sa créance en vue de son admission au passif de la société LM Concept à la somme de 85.899,82 € à titre privilégié, se décomposant comme suit (Pièces n°12, 14, 15, 17 à 21): 

- Régularisation des charges 2014 : 713,01 € 

- Solde facture travaux MARTIFEL 50% : 733,26 € 

- Solde terme 1 er trimestre 2017 : 6.406,15 € 

- Terme 2 ème trimestre 2017 : 7.825,00 € 

- Terme 3 ème trimestre 2017 : 8.010,64 € 

- Terme 4 ème trimestre 2017 : 7.856,82 € 

- Taxe foncière et TOM 2017 : 1.212,08 € 

- Régularisation des charges 2015 : 1.712,28 € 

- Terme 1er trimestre 2018 : 7.856,82 € 

- Terme 2 ème trimestre 2018 : 7.856,82 € 

- Terme 3 ème trimestre 2018 : 8.755,34 € 

- Terme 4 ème trimestre 2018 : 8.010,86 € 

- Régularisation des charges 2016 : 1.236,14 € 

- Clause pénale (15 %) : 7.375,97 € 

- Régularisation des charges 2017 : 940,53 € 

- Indemnité d'occupation 1er trimestre 2019 : 8.010,86 € 

- Indemnité d'occupation 2 ème trimestre 2019 : 8.010,86 € 

- Indemnité d'occupation 3 ème trimestre 2019 : 9.024,46 € 

- Indemnité d'occupation 4 ème trimestre 2019 : 8.184,62 € 

- Régularisation des charges 2018 : 877,28 € 

- Taxe foncière et taxe sur les ordures ménagères 2019 : 1.245,53 € 

- Indemnité d'occupation 1er trimestre 2020 (au prorata du 01/01 au 09/01/2020): 809,47 € 

- Consignation sur charges 2019 : 2.000,00 € 

- Consignation sur charges 2020 (au prorata du 01/01 au 09/01/2020) : 1.000,00 € 

- Consignation sur taxe foncière et TEOM 2020 (au prorata du 01/01 au 09/01/2020) : 800,00€ 

- Règlement LM CONCEPT du 12/02/2018 : - 2.700,00 € 

- Règlement LM CONCEPT du 08/03/2018 : - 512,08 € 

- Règlement LM CONCEPT du 22/03/2018 : - 5.400,00 € 

- Règlement LM CONCEPT du 18/04/2018 : - 2.700,00 € 

- Règlement LM CONCEPT du 24/05/2018 : - 2.500,00 € 

- Règlement LM CONCEPT du 27/09/2018 : - 5.200,00 € 

- Règlement LM CONCEPT du 12/12/2018 : - 1.300,00 € 

- Règlement LM CONCEPT du 12/12/2018 : - 2.300,00 € 

- Règlement LM CONCEPT du 18/03/2019 : - 7.100,00€ 

- Règlement LM CONCEPT du 14/05/2019 : - 452,90 € 

 --------------- 

TOTAL : 85.899,82 € 



Sauf à qualifier de loyer les sommes que ce décompte désigne comme des indemnités d'occupation, puisque par l'effet de l'ouverture de la procédure collective, la clause résolutoire n'était pas acquise, et dans la mesure où ces sommes correspondent au montant du loyer contractuel, il y a lieu de juger que les sommes ci-dessus, d'ailleurs non contestées, sont justifiées et exigibles en vertu du contrat de bail.



L'appelante ne prétend pas que d'autres paiements devraient venir en déduction de sa dette.



La créance de loyers et charges échus au jour de l'ouverture du redressement judiciaire de la société LM Concept doit en conséquence être fixée au montant de 85 899, 82 € en vue de son admision au passif de la procédure collective.



Le caractère privilégié de cette créance ne fait pas l'objet de contestation.



Les condamnations prononcées au titre des dépens et frais irréptibles par le jugement entrepris du 22 octobre 2019, en ce qu'elles feront l'objet d'une confirmation, sont réputées exigibles au jour du jugement, et pour l'acte de signification du jugement au jour de l'acte, antérieurement à l'ouverture de la procédure collective, et de ce fait doivent être fixées selon la demande au montant de :

- Article 700 du Code de Procédure Civile : 3.000,00 € 

- Commandement de payer : 110,95 € 

- Signification jugement : 88,26 € 

Total : 3.199,21 € 



Sur les sommes dues postérieurement à l'ouverture de la procédure collective



La société Selectipierre 2 se prétend créancière de la somme de 42.476,27 € au titre des loyers et charges dus postérieurement à l'ouverture de la procédure collective et jusqu'au 31 décembre 2021 inclus, se décomposant comme suit (pièces n° 28, 36, 37 et 47) : 

 

- Terme 1 er trimestre 2020 (au prorata du 10/01/2020 au 31/03/2020) : 7.375,15 € 

- Terme 2 e trimestre 2020 : 8.184,62 € 

- Terme 3 e trimestre 2020 : 8.964,28 € 

- Terme 4 e trimestre 2020 : 8.318,27 € 

- Taxe foncière et TOM 2020 (au prorata du 10/01/2020 au 31/03/2020) : 1.237,49 € 

- Terme 1 er trimestre 2021 : 8.318,27 € 

- Terme 2 ème trimestre 2021 : 8.318,27 € 

- Terme 3 ème trimestre 2021 : 8.180,93 € 

- Terme 4 ème trimestre 2021 : 8.294,73 € 

- Régularisation des charges 2019 : 878,27 € 

- Taxe foncière et TOM 2020 : 1.305,99 € 

- Règlement locataire du 15/05/2020 : - 1.900,00 € 

- Règlement locataire du 04/11/2020 : - 7.000,00 € 

- Règlement locataire du 15/04/2021 : - 18.000,00 € 

TOTAL : 42.476,27 € 



Il est constant, pour n'être pas contesté par le liquidateur, suivant l'affirmation de la société Selectipierre, que les clés n'avaieent pas été restituées au bailleur à la date de ses conclusions du 22 novembre 2021, et les parties n'ont pas fait connaître d'évolution de cette situation au jour de la clôture de la présente procédure, le liquidateur faisant plaider la demande de déspécialisation du bail dont le juge commissaire a constaté la résiliation le 30 septembre 2021.



Sauf à juger que la somme due au titre du quatrième trimestre 2021 doit être qualifiée d'indemnité d'occupation, et dans la mesure où ces sommes correspondent au montant du loyer contractuel, il y a lieu de juger que les sommes ci-dessus, d'ailleurs non contestées, sont justifiées et exigibles en vertu du contrat de bail et à titre d'indemnité d'occpation.



L'appelante ne prétend pas que d'autres paiements devraient venir en déduction de sa dette locative.



En conséquence, il sera fait droit à la demande de condamnation de la société LM Concept représentée par son liquidateur judiciaire au paiement de la somme de 42.476,27 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour la période du 10 janvier au 31 décembre 2021.



Sur la libération des emplacements de stationnement



La société Selectipierre 2 affirme que les parkings du quatrième sous-sol demeurent occupés par des biens appartenant à la société LM Concept, en donnant pour preuve une photographie prise en mars 2020, alors que le tribunal avait considéré à juste titre insuffisant le PV de constat du 24 mars 2017, pour identifier précisément les emplacements litigieux.



Or d'une part une simple photographie, en l'absence de tout autre élément qu'elle pourrait corroborer, ne constitue pas une preuve suffisante du fait de l'occupation prétendue. D'autre part, la société Selectipierre 2 qui affirme que la société LM Concept a maintenu sur ces emplacements du matériel lié à l'activité d'acquabiking, ne donne pas de preuve récente de cette occupation alors qu'elle reconnaît que le commissaire priseur a été chargé dans le cadre de la procédure collective de réaliser un inventaire nécessaire à la réalisation de l'actif qui comprend nécessairement ces matériels, dont les suites ne sont pas connues.



La demande de libération de cet espace, dont on comprend qu'il ne fait pas partie des lieux loués concernés par l'expulsion, n'est donc pas fondée. Le jugement qui a rejeté cette prétention doit être confirmé.



Sur les dépens et frais irrépétibles



Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et frais irrépétibles doivent être confirmées, en ce que la réformation partielle qui sera prononcée résulte de l'évolution du litige du fait de la procédure collective.



La société appelante supportera les dépens d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile.



En équité, par application de l'article 700 du code de procédure civile, considérant que depuis la constatation de la résiliation du bail par l'ordonnance du juge commissaire du 30 septembre 2021 qu'il n'a pas contestée, le maintien de l'appel ne se justifiait plus, alors que les créances invoquées ne sont par ailleurs pas contestées, il est justifié de condamner la société LM Concept représentée par la société MJA en qualité de liquidateur judiciaire, à payer à la société Selectipierre 2 la somme de 5000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel.





PAR CES MOTIFS



 Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et et dernier ressort, 



Reçoit en son intervention forcée la société M JA en la personne de Maître [N] [E], Mandataire Judiciaire au redressement et à la liquidation des entreprises, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société LM Concept,



Infirme partiellement le jugement rendu le 22 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris,



Le réforme en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail, condamné la société LM Concept à payer à la société Selectipierre 2 la somme de 56 549, 11 €, et statuant à nouveau, 



Constate la résiliation du bail par ordonnance du juge commissaire du 30 septembre 2021,



Confirme pour le surplus le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à juger qu'il pourra être procédé à l'expulsion sans délai à compter du présent arrêt,



Y ajoutant,



Fixe la créance de la société Selectipierre 2 en vue de son admission au passif de la société LM Concept au montant de 85.899,82 € au titre des loyers et charges dus au 9 janvier 2020, et au montant de 3 199,21 € au titre des condamnations aux dépens et frais irrépétibles de première instance,



Condamne la sociét LM Concept représentée par son liquidateur judiciaire à payer à la société Selectipierre 2 la somme de 42.476,27 € au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation dus postérieurement à l'ouverture de la procédure collective et jusqu'au 31 décembre 2021 inclus,



La condamne à lui payer la somme de 5000 € pour frais irrépétibles d'appel,



La condamne aux dépens.





LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,