Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 28 octobre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2022





(n° , 4 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07077 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB2QX



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mai 2020 -Tribunal judiciaire de MEAUX

 - RG n° 18/03119





APPELANTE

 

Société civile LA PERSEVERANCE immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 414 280 883, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 assistée de Me Isabelle BONARDI, avocat au barreau de PARIS, toque : D 2069





INTIMÉS 



Madame [B] [L] née le 16 juin 1992 à [Localité 4] (77)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Monsieur [H] [S] né le 22 juin 1992 à [Localité 5] (78)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Tous deux représentés et assistés de Me Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP MORIN-PERRAULT-CAGNEAUX-DUMONT-GALLION, avocat au barreau de MEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Septembre 2022 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre 

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.









ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 14 octobre 2022 prorogée au 21 octobre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



*****

Par acte du 18 mars 2015, la SCI La Persévérance a vendu à M. [S] et Mme [L] au prix de 187 000 euros une maison d'habitation située à [Adresse 2].



Ayant constaté des désordres causés par l'humidité du sous-sol et la non-conformité de l'enduit de façade réalisé avant la vente qui empêche l'évacuation de l'humidité, M. [S] et Mme [L], s'appuyant sur un rapport établi par un architecte, ont assigné la SCI La Persévérance en annulation de la vente sur le fondement du dol, subsidiairement en résolution sur le fondement de la garantie des vices cachés, et en paiement de dommages-intérêts. 



Par jugement du 7 mai 2020, le tribunal judiciaire de Meaux a :

- déclaré recevable l'action en annulation de la vente ;

- prononcé la résolution de la vente ;

- condamné la SCI La Persévérance à payer à M. [S] et Mme [L] :

* la somme de 187 000 euros au titre de la restitution du prix, outre les intérêts produits par la somme de 16 000 euros à compter du 18 mars 2015 ;

* la somme de 24 551,88 euros au titre de l'indemnisation des frais bancaires, de notaire et d'impôts ;

* la somme de 27 652,20 euros au titre de l'indemnisation des frais d'intérêts arrêtés au mois d'octobre 2019, à parfaire ;

* la somme de 4 000 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

* la somme de 2 000 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice moral ;

* la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour rejeter la demande fondée sur le dol, le tribunal a retenu qu'il n'est pas établi que la SCI La Persévérance avait connaissance, au jour de la vente, de l'ampleur des désordres, qui ne sont apparus que dix-huit mois après la vente suite à la dépose de la chape en béton de la cave et de vaines tentatives pour lutter contre l'humidité, ainsi que des difficultés pour y remédier.



Pour accueillir la demande fondée sur la garantie des vices cachés, le tribunal a retenu que la maison présentait au jour de la vente différents vices :

- un revêtement extérieur inapproprié, dont l'acidité attaque la pierre en mettant en péril la structure de l'immeuble ;

- une dégradation rapide du revêtement ;

- un apport important d'humidité provenant de la cave.

Il a constaté que le cumul de ces désordres génère une humidité importante à l'intérieur de l'immeuble, l'humidité provenant de la cave ne pouvant être évacuée puisque le revêtement qu'a fait poser la SCI La Persévérance avant la vente empêche cette évacuation, et que cette humidité crée un risque pour la santé des occupants. Il a ajouté que si les deux premiers vices ne pouvaient être connus par la SCI La Persévérance, tel n'est pas le cas du dernier, de sorte que celle-ci ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie stipulée dans l'acte de vente. Pour justifier cette affirmation, le tribunal s'est appuyé sur l'existence d'un contentieux qui a opposé la SCI La Persévérance à ses anciens locataires portant sur l'humidité de la maison, un rapport technique du 2 décembre 2013 et un procès-verbal de constat d'huissier du 16 décembre 2013.



La SCI La Persévérance a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l'infirmation. A titre subsidiaire, elle demande la condamnation de M. [S] et Mme [L] à lui restituer la maison dans l'état où elle se trouvait au jour de la vente, de rejeter la demande de condamnation en paiement de la somme de 6 199,72 euros au titre des dépenses d'amélioration engagées par M. [S] et Mme [L], de la somme de 10 000 euros au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance et de la somme de 15 000 euros au titre de l'indemnisation du préjudice moral. Elle réclame en outre la condamnation de M. [S] et Mme [L] à lui payer la somme de 6 360 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour contester l'existence d'un vice d'une gravité telle qu'il rend l'immeuble impropre à l'usage d'habitation pour lequel il avait été acquis, la SCI La Persévérance fait valoir que l'architecte de M. [S] et Mme [L] n'avait pas l'indépendance lui permettant de se prononcer objectivement sur les causes des désordres, que le rapport du 2 décembre 2013 n'a fait état que de taux d'humidité entre 1 et 2 %, que le rapport de l'AIPI du 4 novembre 2013 ne contient que des affirmations non étayées par des mesures objectives, que le jugement de la juridiction de proximité qui a statué sur le litige avec ses locataires n'a pas ordonné la réfaction du loyer, que le rapport d'expertise judiciaire ordonnée à l'occasion du litige l'opposant à l'entreprise qui a réalisé les travaux d'enduit n'établit pas que le bien est impropre à sa destination.



M. [S] et Mme [L] concluent à la confirmation du jugement sauf en ses dispositions relatives à l'indemnisation des frais d'intérêts qu'ils chiffrent à 35 784,01 euros au mois d'août 2022, du préjudice de jouissance qu'ils évaluent à 10 000 euros et du préjudice moral qu'ils évaluent à 15 000 euros. Ils réclament enfin la condamnation de la SCI La Persévérance à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de prononcer l'annulation de la vente sur le fondement du dol et de condamner la SCI La Persévérance à indemniser leurs différents préjudices.



SUR CE : 



 Attendu que les moyens soutenus en appel relatif à l'action fondée sur la garantie des vices cachés ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connus et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Attendu qu'à ces justes motifs il sera ajouté que le jugement de la juridiction de proximité, s'il n'a pas fait droit à l'action des locataires de la SCI La Persévérance, a retenu que le bien présentait 'des manifestations d'humidité excessive à certains endroits, notamment dans les pièces habitables et ce malgré une réhabilitation lourde du bien en 2011" ; que le rapport du 5 décembre 2013 établi par un expert fait état d'une humidité importante qui 'a causé des préjudices certains concernant (les) biens meubles ' et a relevé des taux d'humidité importants (l'indication de taux tel que 1.6 % correspondant à 16 % et non 1,6 % comme le prétend la SCI La Persévérance) ; qu'il est ainsi établi l'existence d'un vice antérieur à la vente dont les acquéreurs n'ont pu se rendre compte qu'après avoir occupé le bien et qui rend celui-ci impropre à l'usage auquel il était destiné compte tenu de l'importance de l'humidité dans les pièces habitables, ainsi que l'établit également les nombreuses attestations versées aux débats, vice auquel il ne peut être remédié qu'en réalisant d'importants travaux ; qu'en outre, ces éléments établissent également la connaissance par la SCI La Persévérance du vice, ce qui rend la clause excluant la garantie des vices cachés inapplicable ;



Attendu que la résolution de la vente entraîne la restitution du bien vendu sans qu'il puisse être mis à la charge de M. [S] et Mme [L], qui avaient engagé des travaux, le coût de la remise du bien dans son état au jour de la vente ; 



Attendu qu'il n'y a pas lieu de condamner la SCI La Persévérance au paiement des dépenses d'amélioration que M. [S] et Mme [L] déclarent avoir engagées sans apporter la preuve que les factures produites correspondent à de tels travaux ;



Attendu que les désordres affectant le bien ont causé à M. [S] et Mme [L] un préjudice de jouissance que le tribunal a justement évalué à 4 000 euros ; qu'en revanche, l'existence d'un préjudice moral indépendant de ce préjudice de jouissance n'est pas justifiée ; 



Attendu que la SCI La Persévérance ne contestant pas les autres demandes indemnitaires formées par M. [S] et Mme [L], il convient de confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral et en outre de la condamner à payer à M. [S] et Mme [L] la somme de 35 794,01 euros au titre des 'frais d'intérêts arrêtés au mois d'août 2022" ;



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



Confirme le jugement sauf en ce qu'il condamne la SCI La Persévérance à payer à M. [S] et Mme [L] :

- la somme de 27 652,20 euros au titre de l'indemnisation des frais d'intérêt ;

- la somme de 2 000 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice moral ;



Statuant à nouveau sur ces derniers chefs :



Condamne la SCI La Persévérance à payer à M. [S] et Mme [L] la somme de 35 794,01 euros au titre des frais d'intérêts ;



Déboute M. [S] et Mme [L] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI La Persévérance et la condamne à payer à M. [S] et Mme [L] la somme de 2 000 euros ;



La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par la SCP Morin Perrault Cagneaux-Dumont Gallion conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,