Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 28 octobre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2022



(n° 2022/ , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12640 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCKCK



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2020 -Tribunal judiciaire de MEAUX

 - RG n° 18/04790





APPELANT

 

[J] [F] (décédé)





Madame [H] [K] [S] née le 20 Août 1940 à [Localité 13], héritière de [J] [F] 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [I] [O] [B] [F] épouse [D] née le 18 septembre 1958 à [Localité 17], héritière de [J] [F]

[Adresse 5]

[Localité 9]



Madame [X] [H] [F] née le 24 avril 1964 à [Localité 11], héritière de [J] [F] décédé le 20 septembre 2021

[Adresse 8]

[Localité 2]



Madame [A] [F] née le 02 décembre 1999 à [Localité 17], venant à la sucession de son grand-père [J] [F] par représentation de son père M. [M] [F], renonçant.

[Adresse 6]

[Localité 10]



Intervenantes volontaires en qualité d'héritières d'[J] [F] et en tant que telles appelantes



Toutes représentées par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 



INTIMÉ 



Monsieur [L] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

né le 18 Juin 1992 à [Localité 14]

Représenté par Me Alain BOUAZIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0161









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Août 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président 

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE., conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT :

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président d chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



*****

Par acte sous seing privé en date du 3 février 2018, [W] [F] a vendu en viager à M. [L] [P] un appartement avec emplacement de parking sis [Adresse 4] à [Localité 15], au prix principal de 136 000 euros représentant le bouquet, frais d'agence inclus, payable à concurrence de 2 000 euros avant le 13 février 2018 à titre d'acompte, le solde, soit 134 000 euros le jour de la signature de l'acte notarié, la venderesse se réservant un droit d'usage et d'habitation des biens vendus jusqu'à son décès.

Outre différentes conditions suspensives telle que l'obtention d'un prêt bancaire, le contrat stipule que la promesse synallagmatique de vente constitue dès sa signature un accord définitif sur la chose et le prix et que le vendeur ne pourra en aucun cas refuser de réaliser la vente en se prévalant de l'article 1590 du Code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée. 

L'acte prévoit également que dans le cas où l'une des parties refuserait de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra en outre, payer à l'autre partie, à titre de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de 13 600 euros.

Les parties sont convenues de procéder à la réitération de la vente par acte authentique le 30 avril 2018.

[W] [F] est décédée le 28 mars 2018.

Le 11 avril 2018, la Caisse d'épargne Ile- de- France a adressé l'offre de crédit immobilier à M. [P] 

La réitération de la vente par acte authentique n'a pas été réalisée.

Invoquant la non réalisation de la vente du fait d' [J] [F], légataire universel de [W] [F], M. [L] [P] a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 juin 2018, mis en demeure ce dernier de réitérer la vente par acte authentique. 

Aucun accord amiable n'a pu être trouvé entre les parties et M. [P] a fait assigner [J] [F] aux fins de faire constater l'accord des parties sur la chose et le prix, de constater en conséquence que la vente est parfaite et de condamner le légataire au paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

M. [F] s'est opposé aux demandes en invoquant la caducité de la promesse de vente et subsidiairement la caducité de la vente sur le fondement de l'article 1975 du code civil.

Par jugement du 25 juin 2020, le tribunal judiciaire de Meaux a :


constaté le caractère parfait de la vente conclue entre [W] [F] et M. [L] [P] à la date du 23 mars 2018, portant sur le bien immobilier sis à [Localité 15], [Adresse 4], constitué par les lots n°208 et 431 de l'ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 12], pour un prix principal de 136 000 euros, 

dit que le jugement vaut titre de propriété, contre versement par M. [P] du prix de vente (déduction faite de l'éventuel acompte de 2 000 euros qui aurait été versé au notaire), entre les mains de m. [R], notaire à [Localité 15] (Seine et Marne), dès que le jugement sera définitif,

ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 16] aux charges et conditions de la promesse de vente,

débouté M. [P] de sa demande de dommages et intérêts,

débouté [J] [F] de ses demandes,

débouté [J] [F] de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté le surplus des demandes ;

dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire du jugement ;

condamné M. [F] à payer à M. [P] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.


Pour statuer ainsi et déclarer le caractère parfait de la vente, le tribunal s'est appuyé sur la lettre de la promesse qui stipule que « les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix » ; il a retenu que, suite à sa demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées par la promesse de vente, M. [P] a obtenu le 24 mars 2018 un accord de la banque sur le projet de financement du bien immobilier et qu'en conséquence, la condition suspensive a été réalisée à cette date, dans les délais, ce qui conduit à exclure la caducité de la promesse de vente. 



Pour rejeter l'action en nullité de la vente fondée sur l'article 1975 du code civil, le tribunal retient que si [W] [F] est décédée quatre jours après la vente soit dans le délai de vingt jours, [J] [F] n'apporte pas la preuve qu'elle était atteinte d'une maladie dont elle est décédée.

Le tribunal a enfin jugé que le refus d'[J] [F] de réitérer la vente par acte authentique ne peut s'analyser en une faute ou une résistance abusive, ce dernier étant légitime à sauvegarder ses droits de légataire universel en faisant valoir une analyse juridique discutée par le demandeur.



[J] [F] étant décédé, Mme [H] [S], Mme [I] [F], Mme [X] [F] et Mme [A] [F] (ci-après les consorts [S]-[F]), ses héritières, ont 



interjeté appel du jugement.



Aux termes de leurs dernières écritures, elles demandent à la cour de :


prendre acte de leur reprise d'instance en qualité d'intervenantes volontaires,

débouter M. [P] de son appel incident,

confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [P] de sa demande de dommages et intérêts,

infirmer le jugement en toutes ses autres dispositions

débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner M. [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel, et à leur verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.


Aux termes de ses dernières écritures, M. [P] demande à la cour de : 


débouter les consorts [F] de leurs demandes, 

le recevoir en son appel incident,

confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que la vente était parfaite ;

infirmer le jugement en ce qu'il a retenu que la date de la vente était fixée au 23 mars 2018,

fixer la date de la vente au 3 février 2018,

confirmer le jugement pour le surplus, notamment en ce qu'il vaut titre de propriété contre versement par M. [P] du prix de vente et a ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 16],

ordonner en tant que de besoin, l'expulsion de tout occupant du chef de [W] [F] avec au besoin l'assistance de la force publique de l'appartement sis [Adresse 4],

condamner les consorts [F] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

à titre subsidiaire, confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

en tout état de cause, condamner les consorts [F] à payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.




SUR CE 

Il convient de déclarer recevable la reprise d'instance de Mme [H] [S], Mme [I] [F], Mme [X] [F] et Mme [A] [F] aux lieu et place d'[J] [F].

 

Sur le caractère parfait de la vente à la date du 3 février 2018 

Les consorts [S]-[F] font valoir, au soutien de leur appel et au visa de l'article 1304-6 du code civil, que la vente ne s'est pas réalisée en raison de l'absence de réalisation de la condition suspensive de vente avant le décès de Mme [F].

M. [P] forme appel incident et demande à la cour de dire que la vente était parfaite dès le 3 février 2018.

L'article 1304-6 du code civil dispose que : « l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. Toutefois les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat (').

En l'espèce, l'article 6 de la promesse de vente signée entre [W] [F] et M. [L] [P] stipule que « les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix, et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant des dispositions de l'article 1590 du code civil (') ».

En conséquence les parties ont clairement stipulé que la vente est parfaite dès le jour de la signature de la promesse, ce qui confère de fait un caractère rétroactif à l'accomplissement de la condition suspensive, peu important en l'espèce que la promesse ne l'ait pas indiqué expressément. 

Le fait que la date de réalisation de la condition suspensive de prêt ait été fixée au 28 mars 2018, jour du décès de Mme [F], est sans effet sur le caractère parfait de la vente à la date du 3 février 2018 dès lors que la condition suspensive d'obtention du prêt est stipulée au profit de l'acquéreur qui peut seul se prévaloir de l'absence de réalisation de cette condition suspensive.

En conséquence, en l'espèce, la circonstance qu'à la date du 28 mars 2018 stipulée par la promesse pour la réalisation de la condition suspensive de prêt M. [P] n'avait reçu qu'un accord de principe pour un prêt portant sur une somme de 136 000 euros est sans effet sur la réalisation de celle-ci dès lors que l'acquéreur ne s'est pas prévalu de l'absence de réalisation de la condition suspensive pour solliciter la caducité de la promesse.

Les consorts [F]-[S], qui viennent aux droits de [W] [F] pour l'exécution de la promesse de vente, ne sont donc pas fondés à se prévaloir de ce que M. [P] n'aurait pas eu le financement requis dans le cadre de la suspension suspensive pour arguer de la caducité de la promesse. 

En conséquence il convient de dire que la vente est parfaite à compter du 3 février 2018 et d'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la vente parfaite au 23 mars 2018.

Sur la nullité de la vente sur le fondement de l'article 1975 du code civil

Aux termes des dispositions de l'article 1975 du code civil, le contrat de rente viagère par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat ne produit aucun effet. 

En l'espèce la promesse de vente en viager a été signée entre [W] [F] et M. [L] [P] le 3 février 2018 soit plus de 20 jours avant le décès de [W] [F] intervenu le 28 mars 2018.

Par ailleurs, il n'est ni établi ni soutenu que Mme [F] est décédée d'une maladie qui était connue de M. [P] à la date de la promesse, et aucune absence d'aléa ne résulte des faits de l'espèce. 

Les consorts [S]-[F] seront déboutées de leur demande de nullité à ce titre et le jugement confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [P]

Il résulte du rappel des demandes de M. [P] dans le jugement que, dans ses conclusions du 29 avril 2019, celui-ci sollicitait une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice au motif qu'il avait acquis le bien pour y établir sa résidence principale, que l'offre de prêt lui avait été accordée pour un temps limité et qu'il devra en conséquence renégocier le prêt ; il alléguait donc un préjudice de jouissance, un préjudice moral lié à l'incertitude de sa situation et un préjudice financier.

En cause d'appel, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, M. [P] fait valoir qu'il n'a pu disposer de ce bien, qu'il vit toujours chez ses parents et qu'il a dû subir le comportement déplacé du conjoint de Mme [A] [F].

La demande de M. [P] n'est pas nouvelle au regard des demandes initialement formées en première instance.

Néanmoins le caractère abusif de la résistance de consorts [F]- [S] n'est pas établi dès lors qu'elles étaient légitimes à faire valoir leurs droits, peu important en l'espèce l'issue de la procédure.

Par ailleurs le comportement du conjoint de Mme [A] [F] qui ne peut être imputé aux appelantes ne peut fonder une condamnation de Mmes [S] et [F] à des dommages et intérêts pour préjudice moral.

Le jugement sera confirmé de ce chef. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé de ce chef et l'équité commande de condamner les appelantes à payer à M. [P] la somme de 3 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS : 

Statuant publiquement,

Déclare recevable la reprise d'instance de Mme [H] [S], Mme [I] [F], Mme [X] [F] et Mme [A] [F] aux lieu et place d'[J] [F],

Infirme le jugement en ce qu'il a constaté le caractère parfait de la vente conclue entre Mme [W] [F] et M. [L] [P] à la date du 23 mars 2018, portant sur le bien immobilier sis à [Localité 15], [Adresse 4], constitué par les lots n°208 et 431 de l'ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 12], pour un prix principal de 136 000 euros, 

Statuant à nouveau,

Constate le caractère parfait de la vente conclue entre Mme [W] [F] et M. [L] [P] à la date du 3 février 2018, portant sur le bien immobilier sis à [Localité 15], [Adresse 4], constitué par les lots n°208 et 431 de l'ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 12], pour un prix principal de 136 000 euros, 

Confirme le jugement pour le surplus, 

Condamne Mme [H] [S], Mme [I] [F], Mme [X] [F] et Mme [A] [F] à payer à M. [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel, 

Condamne Mme [H] [S], Mme [I] [F], Mme [X] [F] et Mme [A] [F] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT