Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 10 — 31 octobre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 10



ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2022



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00361 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4C7



Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Août 2020 -TJ de CRETEIL - RG n° 18/05245





APPELANT

 

LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D'[Localité 9] Le Directeur Régional des Finances Publiques d'[Localité 9] et du département de [Localité 10] qui élit domicile

En ses bureaux du Pôle Fiscal Parisien 1,

 Pôle Juridictionnel Judiciaire,

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC430



INTIME 



Monsieur [C] [G]

Domicilié [Adresse 3]

[Adresse 3]



Représenté par Me Dominique LAURANT de la SEP Cabinet LAURANT & MICHAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : D0939



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Edouard LOOS, Président 

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente

Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Sylvie MOLLÉ



ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Edouard LOOS, Président et par Sylvie MOLLÉ, Greffier présent lors du prononcé.



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte de donation-partage reçu le 20 mai 2010 par Maître [J] [T], notaire associé à [Localité 5] et publié aux services de publicité foncière de [Localité 6] (4e bureau) le 13 juillet 2010 et de [Localité 10] (2e bureau) le 18 août 2020 et le 26 août 2020, M. [L] [G] et son épouse, Mme [Z] [D] épouse [G] ont transmis à leurs deux enfants, MM. [C] et [O] [G] divers biens immobiliers situés à [Localité 10] et dans le [Localité 12] et notamment la nue-propriété de cinq lots sis dans un immeuble au [Adresse 2].

 

La valeur en toute propriété de l'ensemble des biens sus-désignés a été fixée, hors pourcentage relatif à la donation, à 288 000 euros.

 

Le 13 juin 2013, la brigade de fiscalité immobilière du centre des finances publiques de [Localité 14] dépendant de la Direction Départementale du [Localité 12] (ci-après dénommée « la DDFIP 94 ») a notifié à M. [C] [G] une proposition de rectification de droits de mutation supplémentaires sur le fondement des articles 666, 761, 777 et 779 du code général des impôts au motif que la valeur vénale des biens considérés, telle que retenue dans l'acte, était inférieure à leur valeur vénale estimée par l'administration fiscale selon la méthode par comparaison, soit une insuffisance d'assiette taxable de 852 000 euros.Une proposition de rectification similaire a été adressée à son frère, M. [O] [G].

Au vu de ce qui précède, un avis de mise en recouvrement a été émis le 7 octobre 2013 pour le montant total de 211 477 euros, intérêts de retard et majorations inclus.



Un dégrèvement a été prononcé d'office le 23 novembre 2013 si bien que le montant des droits en principal a été ramené à 132 369 euros au lieu de 136 449 euros.

 

Par courrier recommandé en date du 16 mars 2015, le contribuable a porté réclamation contentieuse, laquelle est restée sans réponse pendant plusieurs années, ce qui correspond à mie décision de rejet implicite de l'administration fiscale.

 

Par acte d'huissier de justice en date du 23 mai 2018, M. [C] [G] a fait assigner la DDFIP 94 aux fins d'obtenir la décharge des impositions contestées, intérêts de retard et pénalités compris.

 

Par jugement rendu le 31 août 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a statué comme suit :

 

- dit que la proposition de rectification contradictoire du 13 juin 2013 est suffisamment motivée conformément aux dispositions des articles L. 57 et L. 17 du livre des procédures fiscales ;

- annule partiellement l'avis de mise en recouvrement émis le 7 octobre 2013 à l'encontre de M. [C] [G] ;

- prononce la décharge de la majoration de 40% pour manquement délibéré mise à la charge de M. [C] [G] et mentionnée sur l'avis de mise en recouvrement du 7 octobre 2013 ;

- dit qu'il appartiendra à l'administration fiscale de procéder au recalcul des sommes dues (droits, intérêts de retard, pénalité) par le contribuable compte tenu de l'insuffisance d'assiette taxable évaluée désormais à 584 784 euros ;

- condamne l'Etat, pris en la personne du Directeur régional des finances publiques d'[Localité 9] et de [Localité 10], à payer à M. [C] [G] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle engagés ;

- rejette toutes les autres demandes des parties.

 

Par déclaration du 28 décembre 2020, le Directeur régional des finances publiques d''[Localité 9] et du département de [Localité 10] a interjeté appel du jugement.

 

Par dernières conclusions signifiées le 10 juin 2022, le directeur régional des finances publiques d'[Localité 9] et du département de [Localité 10] demande à la cour de le recevoir en son appel et l'y déclarer fondé, d'infirmer le jugement entrepris, de reconnaître fondées les rectifications effectuées par l'administration, de rejeter toutes les demandes de M. [C] [G], de le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel et de rejeter sa demande d'indemnité de procédure.

 

Par dernières conclusions signifiées le 16 juin 2021, Monsieur [C] [G] demande à la cour, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, de rejeter toutes autres demandes de l'administration et la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.







 

SUR CE,



Monsieur [G] sollicite la confirmation du jugement entrepris et ne conteste donc plus l'insuffisance de motivation de la proposition de rectification du 13 juin 2013 ni la méthode de comparaison utilisée pour l'évaluation des immeubles. Les parties ne contestent pas l'abattement de 20 % pour tenir compte de la situation locative ces biens.



Sur l'évaluation des biens



L'article 761 du code général des impôts dispose que, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties.



L'article L.17 du livre des procédures fiscales dispose que : 'En ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation parait inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. »



La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à 1 'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations."



La valeur vénale d'un bien soumis aux droits de mutation est donc le prix auquel ce bien pourrait ou aurait pu se négocier à l'époque à laquelle il y a lieu de l'évaluer dans des conditions normales de marché.





. Sur la méthode d'évaluation des biens



A hauteur d'appel les parties ne contestent pas la méthode d'évaluation retenue par l'administration fiscale, à savoir une évaluation des biens par référence à des termes de comparaison constitués d°immeubles libres de toute contrainte juridique dès lors qu'il est appliqué un abattement prenant en compte la vétusté des biens à évaluer et/ou la contrainte inhérente à leur occupation locative.





. Sur l'aval des notaires, du gestionnaire de l'immeuble et de l'administration fiscale



Monsieur [G] soutient que la valeur des immeubles a été validé par trois notaires, que ce soit par l'acte de changement de régime matrimonial des ses parents en date du 2 mars 2006 qui a évalué les appartements parisiens à 216 000 euros, que du courrier du 6 juin adressé le 19 juillet 2013 par Maître [T] à ses parents concernant le projet d'acte de donation partage, invoquant également l'absence de mise en garde du notaire quant à une évaluation trop faible des biens immobiliers.



Il invoque également l'aval du cabinet de gérance Delioux qui était parfaitement informé de la situation des immeubles et propose une valeur de 337 000 euros.



Enfin, il invoque l'aval de l'administration fiscale qui n'a pas remis en cause les déclarations d'ISF des époux [G] en 2007 e t 2009 qui mentionnaient une valeur des immeubles de 410 000 euros, de sorte qu'en l'absence de redressement, les époux [G], ceux-ci ont pu légitimement croire que les valeurs déclarées étaient conformes au marché, soulignant en outre qu'ils résidaient depuis 20 ans dans le sud de la France.



Ceci étant exposé et comme l'a retenu le tribunal et comme le soutient l'appelante, la déclaration de valeur sur la base d'évaluations recueillies auprès de tiers n'est pertinente que dans l'hypothèse où elle est étayée par des éléments objectifs permettant de justifier qu'elle est conforme à la valeur moyenne d'échange de biens immobiliers intrinsèquement similaires ; qu'en l'espèce, les les appréciations de valeur fournies par les notaires mandatés par les donateurs et par le gérant de l'immeuble de copropriété dans lequel se situe les lots donnés à Messieurs [C] et [O] [G] étant générales et non étayées.



En outre, le fait que l'administration 'scale n'a pas contesté la valeur des biens immobiliers dans le cadre des déclarations effectuées par les donateurs au titre de l'imposition sur la fortune n'est pas constitutif d'une position formelle prise par l'administration au sens de l'article L.80 B 1° du livre des procédures fiscales.



. sur le choix des termes de comparaison



Monsieur [C] [G] conteste les termes choisis par l'administration au motif que les comparables n° 2, 3 et 4 ont une surface substantiellement différente de celles des biens litigieux (respectivement 70m2, 30m2 et 99,54 m2 alors que les biens litigieux disposent d'une surface de 55m2. Il fait valoir que la base Bien des notaires fixe le prix du m2" à [Localité 7] à 3 510 euros et que l'outil Patrim fixe le prix du m2 à une moyenne de 3 933 euros, ce qui donne une valeur des biens de 526 686 euros.



L'administration soutient que le terme ajouté par les premiers juge [Adresse 11] est plus éloigné que le bien à évaluer du RED et du bois de [Localité 14] puisqu'il se situe à [Localité 8], proche des commerces. M. [G] réplique que les deux biens sont situés à 500 mètres l'un de l'autre.



Ceci étant exposé, les biens se situent dans un immeuble édifié en 1880, sans ascenseur et présentent une surface identique de 57 m2(surface déclarée au service cadastral) situés à des étages différents, cinq caves et cinq pièces indépendantes au 5e étage ainsi que la jouissance exclusive du jardin au fond du terrain supportant une construction légère. Ils se situent au [Adresse 2].



C'est par des motifs appropriés que la cour adopte que les références invoquées par l'administration fiscale suivantes ont été rejetées en ce que :

- s'agissant de la mutation du 3 juin 2010 : la surface de cet appartement (30 m2) est nettement inférieure à celle des appartements à évaluer. En outre, ce bien ne dispose d'aucune cave ni dépendance. L'appartement est situé dans un immeuble de moins bonne catégorie (7) ;- s'agissant de la mutation du 30 avril 2010 : la surface de cet appartement (99,54 m2) est nettement supérieure à celle des lots à évaluer et l'appartement est situé dans un immeuble de moins bonne catégorie (7).



Il en est de même concernant les termes de comparaison proposés par M. [C] [G], à partir du ficher Patrim :

les références suivantes examinées à partir des fiches Patrim communiquées parle contribuable seront rejetées pour les motifs exposés ci-après :- s'agissant de la mutation du 4 février 2010 : l'appartement est avec ascenseur d'une surface utile de 66m2 dans un immeuble plus récent (1970) et dans un secteur géographique très différent ;

- s'agissant de la mutation du 14 janvier 2010 : l'appartement est situé dans un immeuble plus récent(1992) et dans un secteur géographique très différent ;

- s'agissant de la mutation du 14 janvier 2010 : l'appartement est situé dans un immeuble plus récent (2011) et dans un secteur géographique très différent.



C'est donc à bon droit que le tribunal a retenu trois termes de comparaison cités par les parties comme étant pertinent, à savoir :

- [Adresse 2] du 27 février 2008 au prix de 5 454 euros/m2,

- [Adresse 4] du 26 août 2009 au prix de 4 429 euros/m2,

- [Adresse 11] du 9 mars 2010 au prix de 2 167 euros/m2,

soit une valeur unitaire moyenne de : (5 454 + 4 429 + 3 167) / 3 = 4 350 euros/m2, déclinée après abattements comme suit :



Sur l'abattement pour vétusté



M. [C] [G] souligne le mauvais état d'entretien des cinq lots et retient et sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu un abattement de 20% pour vétusté. Au soutien de ses allégations, il verse aux débats :

- les factures des travaux de ravalement réalisés dans l'immeuble en 2013 ;

- les travaux de peintures et de remplacement des fenêtres effectués dans un appartement au 2e étage en août et en octobre 2012 ;

L'administration 'scale objecte que les travaux de peintures et de remplacement des fenêtres sont des travaux d'entretien courant qui ne permettent pas de qualifier l'ensemble des biens vétustes et que les vues sur Google-maps des termes de comparaison en 2008 établissent que les immeubles n'avait pas fait l'objet d'un ravalement, soulignant qu'il convient, pour accéder à ces vues d'utiliser l'horloge à gauche pour choisir la date de la vignette.

Elle fait valoir qu'elle a cité un terme de comparaison constitué par un appartement situé au rez de chaussée alors quel qui présente les mêmes caractéristiques sur l'état tant du bâtiment que des parties communes au prix de 5 424 euros ; que s'agissant de l'appartement situé au 2ème étage, les factures de travaux réalisés en 2012 concernant un remplacement de fenêtres dans un logement occupé et de peinture dans un logement vacant ; qu'il s'agit de travaux d'amélioration énergétique et d'entretien courant qui ne justifient pas un abattement supplémentaire sur la valeur vénale, sachant qu'un tel abattement aboutirait à une réduction de plus de 23 000 euros après décote pour occupation de 20 %. .



Ceci étant exposé, il est tout d'abord souligné que les photos de Google-Maps datant de 2008 invoquées par l'appelante n'ont pas été produites par cette dernière. Or, il n'appartient pas à la cour de se livrer à des recherches sur Google-Maps mais aux parties de produire les pièces dont elles entendent faire état.

C'est à bon droit que le tribunal a souligné que  :

- la réfection totale des peintures, la pose d'un nouveau lavabo, la fourniture d'un meuble et le remplacement des fenêtres dans l'appartement du 2e étage à droite ne constituaient pas de menus travaux d'entretien courant, mais s'apparentaient plus à des travaux de rénovation à l'aune de leur montant (près de 7 000 euros au total) et de la durée de vie des équipements cités.

le devis estimatif de ravalement établi le 9 octobre 2013 par la société Galo est très détaillé et donne une idée précise de l'ampleur des travaux d'un montant de 80 000 euros réalisés par la suite dans l'immeuble ;



et retenu qu'au Le tribunal a retenu, qu'au vu des justificatifs fournis sur l'état d'entretien extérieur de l'immeuble et intérieur de l'appartement du 2e étage à droite, notamment les photographies et le factures, il y avait lieu d'appliquer un abattement pour vétusté de 20% pour l'appartement du 2e étage droite et un abattement pour vétusté de 10% pour les autres appartements et de retenir l'évaluation suivante :

. lot du 2e étage droite : 4 350 x 0,80 x 0,80 x 57ème = 158 688 euros,

. s'agissant des 4 autres lots : 4 350 x 0,80 x 0,90 x 57 x 4 = 714 096 euros,

. total : 158 688 + 714 096 = 872 784 euros,

. soit une insuffisance d'assiette taxable de : 872 784 ' 288 000 = 584 784 euros.

Et de dire qu'il appartiendra à l'administration fiscale de procéder au calcul des conséquences financières (droits, intérêts de retard, pénalité) pour le contribuable compte tenu de l'insuf'sance d'assiette taxable évaluée désormais à 584 784 euros.



 Sur l'application de la majoration pour manquement délibéré



L'article 1729 du code général des impôts énonce les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré.

Il est constant qu'il ne s'agit pas d'une majoration automatique, de droit, à l'instar de celle résultant de l'article 1728 du code général des impôts, mais d°une majoration résultant du comportement du contribuable apprécié selon les circonstances de la cause.La bonne foi du contribuable étant toujours présumée, il appartient à l'administration fiscale de rapporter la preuve de la mauvaise foi, laquelle ne saurait se déduire de la seule omission d'un élément sur une déclaration, mais d°un ensemble de circonstances desquelles il résulte que le contribuable a eu l'intention délibérée d'éluder l'imposition qu'il savait due.

En l'espèce, l'administration fiscale a appliqué une majoration de 40% pour manquement délibéré au motif principal que la valeur déclarée dans l'acte de donation à hauteur de 288 000 euros pour la toute propriété des cinq lots de copropriété comparé à la valeur retenue par l'administration fiscale à hauteur de 1 140 000 euros aboutit à une sous-évaluation de 852 000 euros qui représente 265 % de la valeur déclarée.Toutefois, ainsi que le fait valoir M. [C] [G], il convient de prendre en compte les éléments de contexte rappelés notamment dans le jugement du tribunal correctionnel de Draguignan du 7 mai 2019 aux termes duquel le contribuable a été relaxé du chef de fraude fiscale.



M. [L] [G] et Mme [Z] [G], les parents de M. [C] [G],étaient âgés respectivement de 84 ans et de près de 81 ans au moment de la donation-partage. Ils ne vivaient plus en région parisienne depuis près de 20 ans, mais à [Localité 5] dans le [Localité 13]. Pour la donation-partage du 20 mai 2010, ils ont été accompagnés dans leurs démarches par Maître [J] [T], le notaire de [Localité 5], lequel a été interrogé dans le cadre de la procédure pénale et a expliqué :- que la valeur des biens déclarée dans l'acte avait été décidé par ses clients et que lui-même n'avait pas songé qu'il pût y avoir soupçon de fraude ;- qu'il avait été en contact avec l'agence gestionnaire des biens des époux [G] pour la valeur retenue, mais il n'avait jamais eu le sentiment que l'évaluation était sous-estimée à ce point ;- qu'il regrettait de ne pas avoir approfondi plus en détail l'évaluation de ces biens.



Ce même notaire avait déjà implicitement reconnu dans son courrier du 9 mai 2014qu'il n'avait pas rempli son devoir de conseil auprès des parents âgés de M. [C] [G] :« Les valeurs ISR dûment déclarées peuvent servir de base pour l'établissement d'un acte il est vrai que si la donation-partage devait être signée en 2014, je ne me contenterais, plus de telles bases mais de bases comparatives émanant soit de Perval,soit d'agences, avec une moyenne sur deux ou trois calculs... ''Quant à M. [C] [G], il est loisible de penser qu'en signant l'acte de donation-partage par procuration, il a fait légitimement confiance à ses parents et leur notaire, un professionnel de l'immobilier en charge d'une mission de conseil auprès de ses clients. Le demandeur a été du reste relaxé en première instance du chef de fraude fiscale, l'élément moral de l'infraction n'étant pas caractérisé ainsi que l'ont fait observer les juges du tribunal correctionnel de Draguignan.



Dès lors, au vu de ce qui précède, le tribunal considère qu'aucune intention délibérée d'éluder l'impôt ne ressort de l'examen de ce dossier de sorte qu'il sera fait droit à la demande de M. [C] [G] tendant à être déchargé de la majoration de 40 % pour manquement délibéré.



Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en toutes des dispositions.



L'administration fiscale succombant en son appel sera condamnée aux dépens de la présente et à payer à M. [G] la somme de 3 000 euros. 





PAR CES MOTIFS,

La cour,



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



CONDAMNE Monsieur le Directeur régional des finances publiques d'[Localité 9] et du département de [Localité 10] aux dépens d'appel ;



CONDAMNE Monsieur le Directeur régional des finances publiques d'[Localité 9] et du département de [Localité 10] à payer à Monsieur [C] [G] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT







S.MOLLÉ E.LOOS