Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 28 octobre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2022



(n° 2022/ , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07749 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDRHC



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mars 2021 -Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 20/06311





APPELANTS

 

Monsieur [B] [X] [H], né le 17 mars 1952 à [Localité 5] (92),

[Adresse 2] 

[Localité 3]



Madame [S] [I] [V] épouse [H], née le 19 décembre 1951 à [Localité 4] (Australie)

[Adresse 2] 

[Localité 3]



 Tous deux représentés par Me Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E059 5 assistés de Me Pauline DE LASTEYRIE, avcoat au barreau de Paris, toque : G0013 substituée par Me Martine SADKOWSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : D 2040 



INTIMÉS 



Madame [L] [J] épouse [N] , née le 08 février 1946 à [Localité 6],

[Adresse 1]

[Localité 3]



Monsieur [C] [N] , né le 02 août 1933 à [Localité 7],

[Adresse 1]

[Localité 3]



Tous deux représentés Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075 assistés de Me Hedwige CARDAIROU de la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE , avocat au barreau de PARIS, toque : P0298





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Septembre 2022 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre 

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.





ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



*****



Par acte sous seing privé du 26 février 2020, M. et Mme [N] ont conclu avec

 M. et Mme [H] la vente d'un appartement, d'une cave et de deux box de stationnement au prix de 895 000 euros sous condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts. La date d'échéance de la condition a été fixée au 7 mai 2020 et prorogée au 30 juin 2020.

Le 15 juillet 2020, M. et Mme [N], ont adressé, par le biais de leur conseil, une lettre à M. et Mme [H] les informant que la promesse était devenue caduque faute pour ceux-ci d'avoir justifié des démarches entreprises pour obtenir le prêt bancaire et d'avoir justifié de l'obtention du prêt mais qu'ils renonçaient à percevoir l'indemnité prévue par la clause pénale et donnaient instruction à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'acte avait été conclu de leur restituer la somme placée sous le séquestre de ce dernier.

Le 22 juillet 2020, le notaire de M. et Mme [H] a informé le notaire de M. et Mme [N] qu'ils entendaient régulariser la vente et ont proposé une date de signature de l'acte.

M et Mme [N] ayant refusé de signer l'acte de vente, M. et Mme [H] les ont assignés aux fins de constatation de la vente.

Par jugement du 9 mars 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a déclaré la vente parfaite et condamné M. et Mme [N] à payer à M. et Mme [H] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale.

M. et Mme [H] ont interjeté appel de ce jugement. Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a limité à 10 000 euros la somme due au titre de la clause pénale et les a déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts. Ils sollicitent en conséquence la condamnation de M. et Mme [N] au paiement de la somme de 89 500 euros en application de la clause pénale et de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct qu'ils ont subi.

M. et Mme [H] soutiennent que si le contrat prévoit que 'si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu (...), sans que ce défaut incombe à L'ACQUÉREUR, (...) chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre', cette disposition n'est pas applicable puisque, disposant des fonds utiles pour la réalisation de la vente, ils n'ont pas justifié d'une acceptation ou d'un refus de prêt. Ils affirment en outre que la condition suspensive est stipulée au seul profit des acquéreurs et que M. et Mme [N] ne pouvaient en conséquence se prévaloir de la caducité du contrat. 

Sur la demande fondée sur la clause pénale, ils expliquent avoir été contraints de régler d'importants frais de déménagement et de garde-meubles ainsi que diverses sommes aux personnes qui les ont hébergés et avoir subi un véritable traumatisme psychologique causé par le comportement déloyal de M. et Mme [N].

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts, ils soutiennent avoir subi un préjudice distinct de celui indemnisé par la clause pénale pour s'être trouvés sans solution de relogement en pleine crise sanitaire et avoir été contraints de se faire héberger par des tiers.

M. et Mme [N] ont formé un appel incident et sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré la vente parfaite et les a condamnés au paiement de la somme de 10 000 euros. Ils font valoir que la promesse était devenue caduque et qu'en conséquence il n'y a pu y avoir conclusion de la vente. Ils demandent à la cour d'ordonner la restitution en valeur du bien objet de la vente et de constater l'extinction de cette créance par compensation avec l'obligation réciproque de restitution du prix de vente. 

A titre subsidiaire, ils concluent à la fixation à un euro de la somme due au titre de la clause pénale. 

A titre infiniment subsidiaire, ils demandent à la cour d'ordonner la conciliation entre les parties.

Ils réclament enfin la condamnation de M. et Mme [H] au paiement d'une amende civile dont la cour fixera le montant et à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif.

M. et Mme [N] font valoir qu'il existe une contradiction dans la condition suspensive et qu'une distinction aurait dû être faite entre la réalisation de la condition suspensive et la renonciation à celle-ci, de sorte qu'il ne pouvait que résulter la réalisation de la promesse et non la réalisation de la condition suspensive. La promesse de vente prévoyait ainsi la possibilité pour le vendeur de se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive pour retrouver sa pleine et entière liberté. Il en découle selon eux que la clause pénale n'a pas à s'appliquer dès lors qu'ils démontrent que la condition suspensive d'obtention de prêt n'a pas été réalisée dans le délai contractuellement fixé par les parties. Ils font valoir que les dépenses réalisées d'hébergement ont été engagées à la seule initiative de M. et Mme [H].

M. et Mme [N] affirment enfin ne pas disposer de fonds nécessaires pour la restitution du prix de la vente et être par conséquent dans l'impossibilité matérielle de remettre en l'état les parties. Ils sollicitent la compensation entre l'obligation pour les M. et Mme [H] de restituer l'appartement en valeur et la restitution du prix de vente par eux. 

SUR CE : 

Attendu que l'acte stipule que 'si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe 1, sans que ce défaut incombe à L'ACQUÉREUR et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe 6 chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre' ; que l'acte dispose ensuite qu' 'En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de L'ACQUÉREUR comme en cas de comportements ou de réticence de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1178 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre' : qu'il ajoute que 'si l'acquéreur décide de renoncer à la présente condition suspensive soit parce que le montant total des prêts offerts est inférieur à celui des prêts sollicités, soit pour des raisons de pure convenance personnelle, il devra le notifier au vendeur et/ou au mandataire avant l'expiration du délai fixé au paragraphe 1. Cette notification formulée par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé, devra obligatoirement contenir la mention manuscrite prévue par l'article L. 312-17 du code de la consommation' ;

Attendu qu'il est constant que M. et Mme [H] ne justifient pas avoir fait des demandes de prêt aux conditions fixées par l'acte ; qu'en conséquence, en application de l'article 1304-3, alinéa 1, la condition suspensive est réputée réalisée ; qu'ainsi, les obligations du contrat sont maintenues comme si la condition avait été effectivement accomplie ; qu'il s'ensuit que M. et Mme [H] étaient fondés à exiger de M. et Mme [N] la signature de l'acte notarié de vente ; que si le contrat prévoit que lorsque les acquéreurs décident de renoncer à la condition, ils doivent en informer les acquéreurs dans le délai de la condition, le non-respect de ces règles contractuelles n'a pas pour effet d'entraîner la caducité de l'acte dont seuls ces derniers peuvent se prévaloir dès lors que la condition a été stipulée dans leur seul intérêt ; qu'en conséquence, c'est à bon droit que le tribunal a déclaré la vente parfaite ;

Attendu que la clause pénale de l'acte de vente prévoit que :

'Les conditions suspensives étant réalisées, l'une des parties ou ses ayants droit viendrait à refuser de régulariser la présente vente, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites, de justice et tous droits et amendes et devra en outre payer à l'autre parties la somme de : 

La somme de quatre vingt neuf mille cinq cents euros (89 500 euros), sera réputée constituer la clause pénale prévue aux présentes. 

A titre d'indemnité forfaitaire de clause pénale' ;

Attendu que M. et Mme [N] ayant refusé de signer l'acte de vente, il convient, en application de cette clause, de les condamner à payer à M. et Mme [H] la somme de 20 000 euros après réduction du montant des dommages-intérêts qu'elle prévoit qui apparaît manifestement excessif au regard du préjudice subi par ces derniers, constitué par le stress causé par l'incertitude dans laquelle ils se sont trouvés alors qu'ils avaient vendu leur logement et ont été contraints de rechercher des solutions d'hébergement avant l'exécution de la décision du tribunal qui a contraint M. et Mme [N] de leur délivrer le bien qu'ils avaient acquis ; 

Attendu que faute de justifier d'un préjudice au titre des 'frais de poursuites, de justices et tous droits et amendes' dont ils étaient fondés à réclamer l'indemnisation en sus du montant de la clause pénale, il convient de débouter M. et Mme [H] de leur demande en paiement de dommages-intérêts supplémentaires, les frais de justice engagés en première instance et en appel étant compensés par les indemnités allouées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que les demandes de M. et Mme [H] ayant été partiellement accueillis, M. et Mme [N] ne sont pas fondés à leur réclamer des dommages-intérêts pour procédure abusive ;



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 

Confirme le jugement sauf en ce qu'il condamne M. et Mme [N] à payer à M. et Mme [H] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale ;

Statuant à nouveau de ce chef :

Condamne M. et Mme [N] à payer à M. et Mme [H] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale ;

Déboute M. et Mme [N] de leur demande en paiement de dommages-intérêts ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [N] et les condamne à payer à M. et Mme [H] la somme de 4 000 euros ;

Les condamne aux dépens d'appel.



LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,