Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 28 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 28 OCTOBRE 2022



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03172 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFHSO



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Décembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1221003054





APPELANTE



Mme [H] [V]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée et assistée par Me Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0024



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001228 du 02/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





INTIMEE 



S.C.I. BROUSSAIS COLLANGE prise en la personne de son représentant légal, 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338

Assistée par Me Hervé JOYET, avocat au barreau de PARIS, substituant Me Cécile ATTAL



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier, lors de la mise à disposition. 







Le 25 septembre 2020, la SCI Broussais Collange a donné à bail à Mme [D] un appartement à usage d'habitation et un emplacement de stationnement n°43 dépendant de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Mme [V], mère de Mme [D], y est hébergée à titre gracieux par cette dernière. 



Les loyers n'ayant plus été réglés, la SCI Broussais Collange a fait délivrer à Mme [D], le 28 avril 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire. 



Par acte du 6 juillet 2021, la SCI Broussais Collange a fait assigner Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de constat de la résiliation du bail du logement et de l'emplacement de stationnement, expulsion du locataire et de tous occupants de son chef et condamnation de cette dernière au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. 



A l'audience, la SCI Broussais Collange a sollicité la condamnation solidaire de Mmes [D] et [V], cette dernière étant intervenue volontairement à l'instance.



Par ordonnance du 13 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection a : 


constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies à la date du 29 juin 2021 ;

condamné Mme [D] et Mme [V] à payer la somme provisionnelle de 13.493,42 euros à la SCI Broussais Collange, à la date du 22 novembre 2021 (novembre 2021 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés ;

autorisé Mme [D] à s'acquitter de cette dette par versements mensuels consécutifs de 1.000 euros, en sus des loyers et charges courants, le dernier versement devant solder la totalité de la dette ;

dit que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de l'ordonnance ;

suspendu les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et dit qu'en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

dit qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité au titre du retard comme d'un seul terme courant comme il vient d'être dit :


la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,

l'expulsion de Mme [D], comme celle de tous occupants de son chef, dont Mme [V], du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] sera poursuivie au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du même code,

les délais octroyés sur les dépens seront caducs et ces sommes seront immédiatement exigibles ;




condamné en outre dans ce cas, Mme [D] et Mme [V], à payer à la SCI Broussais Collange une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne et la remise des clés ;

dit que le seul non-respect des délais de paiement, pour les sommes dues au titre des dépens n'a pas de répercussion sur la clause résolutoire du bail ;

condamné Mme [D] et Mme [V] à payer 1.100 euros à la SCI Broussais Collange en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [D] et Mme [V] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 28 avril 2021.




Par déclaration du 7 février 2022, Mme [V] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif à l'exception de celui relatif à la suspension des effets de la clause résolutoire. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 septembre 2022, Mme [V] demande à la cour de : 


déclarer les conclusions de la SCI Broussais Collange irrecevables ;

infirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions ; 


statuer à nouveau


débouter la SCI Broussais Collange de ses demandes ;

mettre à la charge de Mme [D] l'intégralité des arriérés locatifs (loyers et indemnités d'occupation restant à devoir), celle-ci étant seule titulaire du bail et prenant en charge son hébergement ;

la mettre hors de cause. 




Par ordonnance du 14 septembre 2022, les conclusions remises par la SCI Broussais Collange ont été déclarées irrecevables en application de l'article 905-2 du code de procédure civile. 



La clôture de la procédure a été prononcée le 28 septembre 2022. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 

 

SUR CE, LA COUR 



Sur les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. 

A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, il est constant que par acte du 28 avril 2021, le bailleur a fait délivrer à Mme [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail les liant, pour avoir paiement de la somme en principal de 3.370 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 21 avril 2021. 

Il n'est pas démontré que dans le délai de deux mois imparti par cet acte, les causes du commandement ont été réglées ou contestées par la locataire. 

Il n'est pas davantage justifié que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi lors de la délivrance de ce commandement de payer alors qu'il est établi que le locataire a été défaillant dans son obligation de paiement, la cour relevant, à la lecture du relevé de compte arrêté au 14 septembre 2022, produit par l'appelante, qu'après déduction de versements, la dette s'établissait encore, à cette date, à la somme de 12.241,06 euros. 

L'ordonnance entreprise ne peut dès lors qu'être confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 juin 2021.



Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation



Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

En l'espèce, si l'obligation de Mme [D] au paiement de l'arriéré locatif ne se heurte à aucune contestation sérieuse, sa dette résultant du bail conclu avec la SCI Broussais Collange, en revanche, l'obligation de Mme [V] au paiement de cette dette est sérieusement discutable dès lors que tiers au contrat, elle n'a souscrit aucune obligation à ce titre envers le bailleur. 

L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné Mme [V] à payer une provision au titre de l'arriéré locatif. 

Le premier juge a suspendu les effets de la clause résolutoire dont les conditions d'acquisition sont réunies à la date du 29 juin 2021. 

Il en résulte qu'à défaut pour Mme [D] de respecter l'échéancier de paiement ou de régler le loyer courant à sa date d'exigibilité, la clause résolutoire sera réputée acquise et cette dernière sera considérée comme occupante sans droit ni titre à compter du 29 juin 2021 ainsi que l'a exactement prévu le premier juge. 

Dans cette hypothèse, son obligation au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation sans droit ni titre résultant du défaut de paiement des loyers, n'est pas sérieusement contestable. 

En revanche, l'obligation de Mme [V], qui occupe le logement du chef de la locataire, au paiement d'une indemnité d'occupation n'apparaît pas établie avec toute l'évidence requise en référé. Il convient donc d'infirmer l'ordonnance entreprise sur ce point. 



Sur la demande de mise hors de cause 



Il n'y a pas lieu de prononcer la mise hors de cause de Mme [V], laquelle, intervenue volontairement devant le premier juge et ayant interjeté appel de sa décision, est partie au procès. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Au regard de l'issue du litige en cause d'appel, Mme [V] ne sera pas condamnée aux dépens de première instance ni au paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés par le bailleur devant le premier juge et la SCI Broussais Collange sera tenue aux dépens d'appel. 

PAR CES MOTIFS 



Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été fait appel sauf en celles ayant condamné Mme [V] au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité d'occupation, d'une indemnité au titre des frais irrépétibles et aux dépens de première instance ; 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de Mme [V] au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation ;



Dit n'y avoir lieu de condamner Mme [V] aux dépens de première instance et au paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés par la SCI Broussais Collange devant le premier juge ;



Rejette la demande de Mme [V] tendant à sa mise hors de cause ; 

 

Condamne la SCI Broussais Collange aux dépens d'appel.





Le Greffier, Le Président,