Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 26 octobre 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 26 OCTOBRE 2022



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : R N° RG 22/04857 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNDS



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Février 2022 -Président du TJ de BOBIGNY RG n° 21/01675



APPELANTE

 

S.N.C. YETA prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Me Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260





INTIMEE 



Société HK2I INVEST prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Défaillante (assignation remise à personne morale en date du 14/04/2022)







COMPOSITION DE LA COUR 



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Patricia LEFEVRE, conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Jean-Paul BESSON, premier président de chambre

M. Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre 

Mme Patricia LEFEVRE, conseiller



GREFFIER lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER



ARRÊT 

- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

-signé par M. Jean-Paul BESSON, premier président de chambre et par Olivier POIX, greffier, présent lors de la mise à disposition.



Par un acte sous seing privé en date du 22 mai 2017, la société Casya donné à bail commercial à la société Hk2i invest, le lot MN situé au 6ème étage de l'immeuble en copropriété du [Adresse 1] (93) pour une durée de 9 ans, à compter du 25 juillet 2017, pour un loyer annuel hors taxes hors charges de 17 000 euros, payable trimestriellement.



Aux termes d'un acte notarié en date du 30 juin 2018, la société Yeta a acquis divers lots dans l'immeuble sus-mentionné dont celui loué à la société Hk2i invest.



Par acte extra-judiciaire du 24 janvier 2020, la société Yeta a fait délivrer à la société Hk2i invest un commandement de payer les loyers impayés à hauteur de 77 775,66 euros, visant la clause résolutoire inscrite au bail.



Puis par acte extra-judiciaire en date du 7 octobre 2021, la société Yeta a fait assigner la société Hk2i devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin principalement de voir constater la résolution du bail au 25 février 2020 par l'effet de la clause résolutoire, obtenir l'expulsion du preneur aux conditions d'usage et sa condamnation au paiement de provision sur les loyers, charges et accessoires impayés au 31 août 2021 ainsi que sur la pénalité contractuelle de 20%.



Par ordonnance réputée contradictoire du 11 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a constaté l'existence d'une contestation sérieuse relative à la validité du commandement de payer et dit n'y avoir lieu à référé, condamnant la société Yeta aux dépens et rappelant que sa décision est exécutoire par provision.



Le 2 mars 2022, la société Yeta a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions déposées par la voie électronique le 3 mai 2022 et signifiées le 6 mai suivant, elle demande à la cour, au visa des articles 699, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, l'article L.145-41 du code de commerce, les articles 1103 et 1104 du code civil, d'infirmer la décision déférée et statuant à nouveau de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire à son profit et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 25 février 2020 ; 

- ordonner en tant que de besoin l'expulsion de la société Hk2i invest et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique en cas de besoin ; 

- condamner par provision, sous la réserve de l'actualisation de la dette locative, la société Hk2i  invest au paiement des sommes suivantes, selon décompte au 2 mai 2022, sauf  à parfaire :

- loyers, charges et accessoires en principal :189 394,68 euros ; 

- indemnité contractuelle et forfaitaire de 20 % : 37 878,93 euros ; 

- intérêts de retard au taux contractuel, à parfaire au jour du paiement,

- total des sommes dues à parfaire : 227 273,61 euros

- dire que le dépôt de garantie lui est définitivement acquis, conformément aux stipulations  contractuelles ; 

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Hk2i invest au montant du dernier loyer, majoré de 50 %, à compter du 25 février 2021 et jusqu'à son expulsion, alternativement jusqu'au prononcé de l'arrêt ; 

- condamner la société Hk2i invest au paiement de la somme de 3 600 euros par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société Hk2i invest aux entiers dépens d'une part de première instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et d'autre part d'appel, comprenant notamment le coût du timbre fiscal. 



La déclaration d'appel a été signifiée à la société Hk2i invest par acte extra-judiciaire du 14 avril 2022 remis à personne habilitée.





SUR CE, LA COUR 



La société Yeta critique la décision déférée qui a retenu l'existence d'une contestation sérieuse en raison de la possible annulation du commandement de payer, le décompte qui y est joint étant sujet à discussion. Elle affirme que cet acte est régulier, qu'il répond aux exigences posées par la loi et la jurisprudence constante et que les causes du commandement n'ont pas été éteintes. Elle ajoute qu'il n'y a pas lieu à dénonciation de la procédure actuelle en l'absence de créancier inscrit. 



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le juge peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.



Aux termes du décompte joint au commandement de payer, la bailleresse retenait une créance correspondant aux loyers et charges du 2ème trimestre 2018 au 1er trimestre 2020, dont le montant de chaque échéance était précisé. 



L'éventuelle contestation relative au montant des sommes dues aux deux premiers trimestres de l'année 2018, qui ne prendraient pas en compte la réduction du loyer convenue durant la première année du bail (soit jusqu'au 24 juillet 2018) n'affecte en rien la validité du commandement qui contient une information complète et claire quant aux sommes réclamées. 



De surcroît, de jurisprudence constante, le commandement qui serait délivré pour une somme inexacte n'est pas nul pour autant et il demeure valable pour la partie incontestée de la dette.



La décision déférée sera par conséquent, infirmée et la société Hk2i invest, faute d'avoir réglé les causes incontestables de ce commandement, est sans droit ni titre depuis le 25 février 2020. Son expulsion sera ordonnée dans les conditions indiquées au dispositif du présent arrêt.



La société bailleresse sollicite, en exécution du bail, la fixation de l'indemnité d'occupation à hauteur du dernier loyer majoré de 50%. Destinée à sanctionner l'absence de restitution des lieux, cette stipulation constitue une clause pénale qui eu égard à son montant particulièrement élevé est susceptible de conférer au créancier un avantage manifestement excessif et donc d'être soumise au pouvoir modérateur du juge du fond. Dès lors, la provision sur l'indemnité d'occupation due à compter du 26 février 2020 et jusqu'à la libération des lieux sera fixée à un montant équivalent à celui du loyer et charges, taxes et frais tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.



Aux termes du deuxième alinéa de l'article 835 du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.



La société Yeta réclame une provision de 188 394,68 euros qui selon son décompte du 2 mai 2022, correspond à l'arriéré locatif à compter du 2ème trimestre 2018, terme du 2ème trimestre 2022 inclus. 



Bien que sa réclamation porte sur quatre années et un trimestre, que les montants réclamés évoluent au fil du temps, qu'il est porté au débit du compte des régularisations de charges et des impôts, la société bailleresse ne fournit aucune explication sur son décompte et ne produit, en pièces 30 à 32, que neuf factures (2ème et 3ème trimestre 2018, 4ème trimestre 2021, 1er et 2ème trimestre 2022, impôts fonciers 2021, liquidation des charges 2021 et 2022, taxe 2022).



Dès lors, la provision sera fixée au montant incontestable de la créance, soit celui résultant des conditions particulières du bail (un loyer annuel de 21 000 euros ttc outre des charges de 3523,50 euros ttc par trimestre) soit pour la période considérée, la somme de 149 149,50 euros.



S'agissant des autres réclamations provisionnelles, constitue également une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge du contrat, l'indemnité forfaitaire de la section 12-06 des conditions générales du bail qui s'élève à 20 % des sommes pour lesquelles une procédure serait engagée et qui ainsi que l'évoque l'appelante, peut se cumuler avec l'indemnité de 10 % des sommes exigibles (section 10-05), indemnité à laquelle elle n'entend pas, ainsi qu'elle l'écrit, renoncer. Aucune provision ne sera par conséquent allouée au titre de la pénalité de 20 %.



La section 10-06 des conditions générales du bail précise qu'en cas de résiliation du bail par suite d'inexécution de ses conditions pour une cause imputable au preneur, le dépôt demeurera acquis au bailleur au titre de premiers dommages et intérêts, en conséquence, non seulement il s'agit d'une clause pénale mais en sollicitant qu'il soit jugé que ce dépôt lui est acquis, la société Yeta réclame l'exécution de l'obligation elle-même et non une allocation provisionnelle, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.



Enfin, l'allocation d'une indemnité au titre des frais irrépétibles ne peut être envisagée que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la société Yeta ne pouvant pas solliciter le paiement de frais de procédure qu'elle a engagés en application de la section 12-05 du bail, soit le paiement de sa créance alors que le juge des référés peut seulement allouer une provision de ce chef. 



Les dispositions de l'ordonnance entreprise au titre des dépens seront infirmées. La société Hk2i invest sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, incluant pour les premiers le coût du commandement du 24 janvier 2020 et à payer une indemnité au titre des frais exposés par la société Yeta  pour assurer sa défense.





PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance rendue le 11 février 2022 ; 



Statuant à nouveau, 



Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre la société Yeta et la société Hk2i invest à compter du 25 février 2020 ; 



Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux dans les quinze jours à compter de la signification du présent arrêt, l'expulsion de la société Hk2i invest et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, des locaux constituant le lot MN situé au 6ème étage de l'immeuble situé [Adresse 1] (93) ; 



Fixe le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation due par la société Hk2i invest compter du 25 février 2020 jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer augmenté des charges, taxes et frais tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi ;



Condamne la société Hk2i invest à payer à titre provisionnel à la société Yeta la somme totale de 149 149,50 euros arrêtée au 2ème trimestre 2022 (inclus) ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société Yeta ;



Condamne la société Hk2i invest à payer à la société Yeta la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel, les premiers incluant le coût du commandement de payer du 24 janvier 2020. 







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT