Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 26 octobre 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 26 OCTOBRE 2022



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04888 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNGG



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Janvier 2022 -Président du TJ de PARIS RG n° 21/52018





APPELANTES

 

S.A.S.U. MK MURAT prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° SIRET : 844 79 8 2 80

Représentée par Me Emmanuelle GUEDJ de la SELARL CABINET D'AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau d'ESSONNE

assistée par Me Samuel GUEDJ, avocat au barreau de l'Essonne



S.C.I. MKF MURAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° SIRET : 844 62 5 0 79

Représentée par Me Emmanuelle GUEDJ de la SELARL CABINET D'AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau d'ESSONNE

assistée par Me Samuel GUEDJ, avocat au barreau de l'Essonne







INTIMEE 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le cabinet MONTFORT ET BON, pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

et par Me Auriane GAY, avocat au barreau de PARIS









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 26 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre 

Mme Patricia LEFEVRE, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Patricia LEFEVRE, conseillère dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN





ARRET :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier lors de la mise à disposition.



******

La SCI Mkf Murat est propriétaire, pour les avoir acquis le 6 février 2019, du local commercial en rez-de-chaussée constituant le lot numéro 1 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2] ainsi que des lots numéros 45 et 46 soit deux caves en sous-sol. 



La société Mk Murat, qui exploite désormais dans ces locaux un commerce à l'enseigne Franprix, a fait exécuter des travaux afin de les transformer en surface de vente.



Faisant valoir que ces travaux affectaient des parties communes et avaient été entrepris sans autorisation de la copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a, par actes extra-judiciaires des 25 avril et 6 juin 2019, fait assigner les sociétés Mk Murat et Mkf Murat devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir leur condamnation sous astreinte, à remettre les parties communes en leur état antérieur sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble et à leur frais, selon les modalités qu'il précise.



Par ordonnance contradictoire en date du 14 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a : 

- ordonné aux sociétés Mk Murat et Mkf Murat de remettre en état les locaux du lot n°1 en procédant aux travaux suivants sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble :

- reconstruction intégrale du mur situé au rez-de-chaussée, dont la partie supérieure subsiste et figure page 2 et 3 du constat d'huissier du 15 juin 2019 et objet de l'étude de la société Oscult BTP, selon les plans de cette étude et de la copropriété (pièce demandeur n°2) ;

- suppression de la porte donnant accès aux parties communes situées au sous-sol ;

- reconstruction par un mur de brique ou de tout matériau jugé équivalent par l'architecte de l'immeuble de l'espace de percement de la porte donnant accès aux parties communes situées au sous-sol ;

- dit que les diligences de l'architecte de l'immeuble seront aux frais avancés des sociétés Mk Murat et Mkf Murat et qu'elles devront s'exécuter dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une durée maximale de 6 mois ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus ; 

- condamné in solidum les sociétés Mk Murat et Mkf Murat à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Dans sa motivation, le juge des référés a constaté qu'il ne pouvait pas statuer sur la régularité du procès-verbal de constat du 27 février 2019, ce qui excédait ses pouvoirs, mais il a écarté cette pièce des débats dans l'attente qu'il puisse être statué au fond sur cette question.



Le 3 mars 2022, les sociétés Mk Murat et Mkf Murat ont interjeté appel et aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 septembre 2022, elles demandent à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, d'infirmer l'ordonnance entreprise dans ses dispositions entrant en voie de condamnation à leur encontre et statuant à nouveau, de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes et de le condamner à supprimer la bavette installée sur la porte du sous-sol et à procéder à la remise en état de la porte sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance rendue et au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elles ont exposés en première instance, une somme de 5 000 euros étant sollicitée au titre des frais exposés à hauteur d'appel.

Sur l'appel incident, elles soutiennent la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes du syndicat des copropriétaires et subsidiairement, elles sollicitent qu'il lui soit donné acte de leurs protestations et réserves à la mesure d'expertise sollicitée par le syndicat des copropriétaires qui devra supporter la charge de la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demande à la cour de débouter les sociétés Mk Murat et Mkf Murat de leurs demandes et d'infirmer l'ordonnance querellée en ce qu'elle a écarté des débats le procès-verbal de constat d'huissier du 27 février 2019 et dit n'y avoir lieu à référé sur ses demandes de remise en état du plancher et du tréfonds, de dépose des installations électriques installées dans les parties communes en sous-sol, des sanitaires privatifs avec pompe de relevage et WC Sanibroyeur installés au sous-sol et des enseignes, de la vitrine et des éléments de façades affectant l'aspect extérieur de l'immeuble et statuant à nouveau sur ces points, de :

- condamner solidairement et à tout le moins in solidum et sous astreinte, pour chacune des injonctions, de 2000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, les sociétés Mk et Mkf Murat à remettre les parties communes de l'immeuble, en l'état où elles se trouvaient avant les travaux, conformément aux plans de construction d'origine, le tout sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble aux frais des appelantes en procédant à : 

- la remise en état du plancher bas en rez-de-chaussée et du plancher haut en sous-sol du lot n°1 qui ont été percés, ainsi que du tréfonds qui a été affouillé ;

- la dépose des installations électriques posées dans les parties communes en sous-sol des caves ;

- la dépose des sanitaires privatifs avec pompe de relevage et WC Sanibroyeur installés au sous-sol du lot n°1 ;

-la dépose des enseignes, de la vitrine et des éléments de façades ayant affecté l'aspect extérieur de l'immeuble ;

- dire que les travaux seront considérés comme réalisés conformément aux règles de l'art lorsqu'ils auront fait l'objet d'une vérification et d'un rapport de conformité délivré par l'architecte de l'immeuble, et ce aux frais exclusifs et solidaires ou à tout le moins in solidum des sociétés Mk Murat Mkf Murat.

Enfin, il sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise pour le surplus et la condamnation solidaire ou à tout le moins in solidum des appelantes au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel et aux dépens d'appel.

A titre subsidiaire, il réclame la désignation d'un expert afin d'examiner les travaux réalisés tant au rez-de-chaussée qu'en sous-sol, précisant sa mission et sollicitant que la mesure soit ordonnée aux frais avancés des sociétés appelantes. 





SUR CE, LA COUR 



En premier lieu, les sociétés Mk Murat et Mkf Murat critiquent la décision du juge des référés qui les a contraintes à remettre en l'état antérieur le mur situé à l'intérieur du local commercial, mur qui gênait la circulation des clients et limitait le métré des linéaires de gondole. Elles invoquent les dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qui les autorisent à disposer librement des parties privatives et contestent que le mur litigieux soit une partie commune, celui-ci n'étant pas porteur et ne comprenant pas dans la partie démolie, de conduits de fumée. 



Le syndicat des copropriétaires soutient tout au contraire, qu'il s'agit d'un mur de refend qui plus est, dans lequel passaient des conduits de fumée et donc aux termes du règlement de copropriété, une partie commune qui ne pouvait pas ainsi qu'il l'a été, être démoli sans étude structurelle préalable suffisante et sans autorisation de l'assemblée générale, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite



En application de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Aux termes du règlement de copropriété, constituent des parties communes spéciales au bâtiment A (dont dépendent les lots de la SCI appelante) :

- les fondations, les éléments porteurs, concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment : 

gros murs, façades, pignons, refends, etc..et, d'une façon générale, les éléments verticaux et horizontaux de structure, leurs ravalements intérieurs, extérieurs, mais non les revêtements superficiels dans les parties privatives ; 

- les gros oeuvre des planchers (...) 

- les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privatives, mais non les portes donnant accès à chaque partie privative ; 

- les murs et cloisons supportant des planchers, mais non les enduits et revêtements à 

l'intérieur de chaque lot ;

- les canalisations, conduites, prises d'air et réseaux de toute nature, avec leurs coffres, gaines et accessoires, les conduits de fumée et de ventilation, les souches et têtes de cheminées et leurs accessoires, y compris les parties y afférentes qui traversent les locaux privatifs, mais à l'exclusion des branchements et raccordements particuliers à un seul local privatif (...).



Ainsi que le relève le syndicat des copropriétaires, les plans de l'immeuble matérialisent le mur litigieux situé à l'intérieur du local commercial de la même manière que les gros murs de l'immeuble, ce que reprend d'ailleurs le plan réalisé par le cabinet Oscult BTP auquel la société Mk Murat a confié le soin de procéder à une étude de faisabilité (pièce Murat n°3). 



Ce cabinet précise, dans cette étude datée du 24 janvier 2019, que ce mur est en brique et d'une épaisseur de 40 cm. Il a ensuite attesté, le 20 mai 2019, qu'il s'agissait d'un mur de conduits de cheminée. Il ne participe pas au cheminement des charges des planchers, donc c'est un mur autoporteur sans expliquer les raisons qui l'ont conduit à préconiser dans son étude, alors que le mur serait indépendant du reste du gros oeuvre, un renforcement par poteaux métalliques et poutre, dont il a vérifié la résistance au flambement.



Pa ailleurs, le cabinet Oscult BTP limite son analyse au report des charges des planchers sans analyser plus avant la structure de l'immeuble et la participation du mur litigieux à sa stabilité. Il ne vient pas démentir que ce mur constitue un refend transversal qui assure le contreventement du bâtiment ainsi que le retient le cabinet BTP consulting mandaté par le syndic de l'immeuble (pièce Murat n°10). Le constat de ce cabinet repose sur une analyse des plans et des lieux ; il précise que selon les plans, le mur est sur toute la hauteur de l'immeuble depuis le sous-sol, que si son rôle non porteur des planchers reste donc à déterminer, le mur reste toutefois porteur des murs supérieurs et il note, qu'au niveau du sous-sol, les poutres du plancher son orientées transversalement, ce qui laisse supposer d'un report (de charges) sur un refend longitudinal.



La dénégation des appelantes de la qualification de partie commune ne repose que sur le fait que le mur litigieux ne serait pas porteur des planchers mais elles ne démentent pas utilement qu'il participe à la stabilité de l'immeuble. A ce titre il constitue, en application du règlement de copropriété, une partie commune qu'elles ne pouvaient pas démolir sans autorisation du syndicat des copropriétaires, l'article 9 de loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne permettant aux copropriétaires de disposer librement que de leurs parties privatives.



La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a ordonné la remise en état des lieux, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite que constitue la démolition d'une partie commune en contravention avec le règlement de copropriété et avec les dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui imposent dans cette hypothèse une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. L'absence d'atteinte à la solidité de l'immeuble à la supposer établie est, par conséquent, indifférente. 



S'agissant de la remise en état du mur ouvert entre le local commercial en sous-sol et le couloir des caves, les appelantes font valoir qu'elles n'ont fait que rétablir une ouverture existante ainsi qu'il ressort de l'examen des plans de l'immeuble et du constat qu'elles ont fait dresser, le 5 mars 2019, ce que conteste le syndicat des copropriétaires.



Ainsi qu'il ressort de la description du lot n°1 figurant à l'attestation de propriété conforme sur ces points à la description figurant au règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] que ce lot est composé au rez-de-chaussée avec accès sur le [Adresse 5], d'un local commercial et au sous-sol, d'un local commercial, les deux niveaux communiquant entre eux par un escalier. Il n'est pas fait mention d'autre accès au lot n°1 que celui sur rue. 



Le plan de division en copropriété permet de connaître l'état de cet immeuble haussmanien à la date de sa mise en copropriété. Il ne matérialise, en sous-sol, aucune porte d'accès au local en sous-sol dépendant du lot n°1 mais un simple renfoncement lié à une moindre épaisseur du mur, alors que l'ouverture sur le couloir des caves et des autres locaux en sous-sol apparaît clairement (rupture dans la continuité de leur clôture et flèche).



La présence de vestiges de scellement d'une porte constatée au cours des travaux, le 5 mars 2019 est indifférente, dès lors que les plans de division en copropriété permettent de constater que celle-ci était condamnée à la date de mise en copropriété, ce dont il s'évince, eu égard aux stipulations du règlement de copropriété sus-énoncées, que le mur était une partie commune, y compris à l'endroit démoli.



Un trouble manifestement illicite est donc également constitué s'agissant de l'ouverture de cette porte. La société Mk Murat ne peut pas se prévaloir des raisons de sécurité qui imposent la réalisation de cet accès. Cette exigence ne la dispensait pas de recueillir l'autorisation du syndicat des copropriétaires préalablement à la réalisation des travaux.



Ainsi que l'a relevé le premier juge, l'obligation pour les appelantes de supprimer la porte d'accès au couloir des caves rend sans objet leur demande reconventionnelle tendant à voir supprimer la bavette installée sur cette porte par le syndicat des copropriétaires.



Dès lors, la décision déférée sera confirmée de ces chefs.



Le syndicat des copropriétaires a formé appel incident, il critique l'ordonnance déférée en ce qu'elle a écarté le constat d'huissier du 27 février 2019, alors que sa validité n'est pas sérieusement contestable puisque l'huissier a obtenu l'autorisation de pénétrer dans les lieux du chef de chantier, salarié de la société Cerelec, entrepreneur. 



Il ressort du constat litigieux que l'huissier instrumentaire, qui ainsi que le relèvent les appelantes, n'était muni d'aucune autorisation judiciaire, a pénétré dans une propriété privée qui à la date de son constat n'était pas ouverte au public, sans recueillir l'accord du propriétaire ou de l'exploitant ou de l'un de leurs représentants ou employés. Dès lors et ainsi que l'a retenu le premier juge, cette pièce, dont la régularité est contestable doit être écartée des débats.



Le rejet de cette pièce, seule visée pour étayer l'allégation d'une atteinte au gros oeuvre du plancher et d'un affouillement du tréfonds pour installer un monte-charge, ne peut que conduire la cour à confirmer la décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande de remise en état de ces parties communes.



Le syndicat des copropriétaires sollicite également qu'il soit fait injonction aux sociétés appelantes, ainsi qu'il l'écrit dans le dispositif de ses conclusions qui fixe les limites du litige dont la cour est saisie, de déposer des installations électriques (en l'espèce le compteur privatif des locaux commerciaux) et non comme il l'évoque dans le corps de ses écritures, de prendre toute mesure auprès de l'opérateur pour qu'il procède à leur déplacement. Dès lors, le compteur installé dans les parties communes étant la propriété du fournisseur d'énergie, ce qui n'est pas contesté, la demande telle qu'elle est formulée ne peut pas prospérer, faute d'intervention forcée de ce dernier.



S'agissant de la demande de dépose des sanitaires privatifs avec pompe de relevage et sanibroyeur installés dans le local en sous-sol, le syndicat des copropriétaires se plaint tout à la fois du piquage sur l'évacuation commune, sans autorisation de l'assemblée générale et de la mise en place d'un dispositif de désagrégation des matières fécales, sans autorisation de l'autorité sanitaire de la ville de [Localité 6], en contravention avec l'article 47 du règlement sanitaire de la commune. Il prétend également que cette installation génère des odeurs nauséabondes dans les parties communes et dans les parties privatives.



Force est de constater qu'aucune pièce ne vient étayer cette dernière allégation et par conséquent, le syndicat des copropriétaires ne peut pas utilement invoquer les dispositions du règlement sanitaire départemental dès lors qu'il ne justifie pas d'un dommage en lien avec leur violation.



Ainsi que le relève les appelantes, le titre de propriété de la SCI Mkf Murat localise les sanitaires du lot n°1 dans le local en sous-sol ce qui conforte leur allégation d'une installation de ceux-ci par de précédents occupants dont les derniers exploitaient dans les lieux une brasserie. Dès lors, l'allégation d'un nouveau piquetage sur les canalisations communes ne présente pas l'évidence nécessaire pour que la cour retienne à ce titre un trouble manifestement illicite consécutif à la violation du règlement de copropriété.



Enfin, le syndicat des copropriétaires réclame la dépose des enseignes, de la vitrine et des éléments de façade au motif qu'ayant affecté l'aspect extérieur de l'immeuble, les modifications de la vitrine et l'apposition d'enseignes devaient être autorisées par l'assemblée générale des copropriétaires. Il explique que certes cette autorisation a été obtenue le 5 mars 2020, mais elle était subordonnée au résultat de l'expertise technique du cabinet BTP consulting, condition qui n'a jamais été remplie.



Ainsi que l'objectent les appelantes, le règlement de copropriété énonce que les occupants des boutiques pourront placer des enseignes au droit de celles-ci à condition qu'elles ne constituent pas une gêne pour les autres occupants de l'immeuble ni ne nuisent à l'harmonie générale de l'immeuble (page 56) et exclut de l'énumération des parties communes les fenêtres, persiennes volets, volets roulants, stores et accessoires ainsi que la vitrine du local commercial du rez-de-chaussée. 



Dès lors, l'autorisation de l'assemblée générale n'était nécessaire s'agissant de la pose d'une enseigne et la modification de la vitrine que dans la mesure où elles portaient atteinte à l'harmonie de l'immeuble, ce qui n'est pas allégué, le syndicat des copropriétaires n'invoquant pas plus une gêne des occupants.



Dans ce contexte, le syndicat des copropriétaires ne peut au seul motif subsistant d'une autorisation donnée sous la condition d'un rapport émanant d'un autre bureau d'études, prétendre que le trouble dont il excipe serait manifestement illicite.



La décision déférée sera, en conséquence, confirmée en ce qu'elle rejette les demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux planchers et tréfonds, au compteur électrique et aux sanitaires et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande relative aux enseignes, vitrines et éléments de façade.



A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires sollicite au visa de l'article 145 du code de procédure civile, la désignation d'un expert judiciaire dont la mission serait aux termes du dispositif de ses écritures, d'examiner tous les travaux (démolition du mur de refend au rez-de-chaussée, création d'un monte-charge, démolition du mur en sous-sol, installation d'un sanitaire en sous-sol).



Pour soutenir cette demande, le syndicat des copropriétaires se contente (page 32 de ses conclusions) d'évoquer ses craintes consécutives à la destruction des murs et notamment celle du mur de refend sans faire la moindre allusion aux autres travaux dont il sollicite l'examen par l'expert. Or le caractère subsidiaire de cette prétention exclut qu'il y soit fait droit au titre des travaux affectant des murs du rez-de-chaussée et du sous-sol, dès lors qu'il a été fait droit aux demandes principales de remise en état de ces parties communes.



Et alors que l'article 145 du code de procédure civile subordonne le prononcé d'une mesure d'instruction à l'existence d'un motif légitime, le syndicat des copropriétaires se dispense de toute démonstration et même d'allégation d'un tel motif s'agissant de l'examen des travaux relatifs à l'installation de sanitaires du sous-sol et du monte-charge et la cour n'a pas à suppléer à sa carence sur ce point.



La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle rejette la demande d'expertise.



Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. Les appelantes seront condamnées aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire au titre des frais exposés par  le syndicat des copropriétaires pour assurer sa défense devant la cour.







PAR CES MOTIFS 



Confirme l'ordonnance rendue le 14 janvier 2022 ;



Y ajoutant 



Déboute le syndicat des copropriétaires de sa de sa demande relative aux enseignes, vitrines et éléments de façade ;



Condamne les sociétés Mk Murat et Mkf Murat à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT