Cour d'Appel · 8ème chambre — 2 novembre 2022

N° RG 21/01141 

N° Portalis DBVX-V-B7F-NM6B















Décision du 

Juge des contentieux de la protection de LYON

Au fond

du 08 janvier 2021



RG : 1120000113











[T]



C/



[Z] [C]

S.A.E.M SACVL- SOCIÉTÉ ANONYME DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE LYON





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2022







APPELANTE :



Mme [P] [R] [T] épouse [Z] [C] 

[Adresse 1] 

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Pascal FERRARO, avocat au barreau de LYON, toque : 181



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/002029 du 11/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)







INTIMÉS :



M. [V] [Z] [C]

Chez Mme [X] [O] 

[Adresse 3]

[Localité 5]



défaillant



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007881 du 01/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)





S.A.E.M SACVL- SOCIÉTÉ ANONYME DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Patrick COULON, avocat au barreau de LYON, toque : 808









******



Date de clôture de l'instruction : 10 Janvier 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Septembre 2022



Date de mise à disposition : 02 Novembre 2022

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller





Arrêt Contradictoire à l'égard de la SACVL et par défaut à l'égard de M. [V] [Z] [C], rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



*****



 





Suivant contrat de location du 17 octobre 2012, La SA de construction de la ville de [Localité 6] (SACVL) a donné à bail à M. [Z] [C] [V] et Mme [Z] [C] [R] née [T] [P] pour une durée de 3 ans, un appartement et une cave N°11 sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial de 440,19 euros, outre provision sur charges.



Par acte d'huissier du 23 septembre 2019, le bailleur a fait délivrer à M. [Z] [C] [V] et Mme [Z] [C] [R] née [T] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 1 719,41 euros.



Par acte d'huissier du 26 décembre 2019, la SAEM SACVL a fait assigner M. [Z] [C] [V] et Mme [Z] [C] [R] née [T] [P] afin de voir au principal constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail liant les parties et ordonner l'expulsion de M. et Mme [Z] [C].





Par jugement réputé contradictoire du 8 janvier 2021, le juge du contentieux et de la protection au tribunal judiciaire de Lyon a :


Condamné solidairement M. [Z] [C] [V] et Mme [Z] [C] [R] née [T] [P] à payer à la SAEM SACVL la somme de 11 106,82 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'au mois de novembre 2020 selon état de créance du 17 décembre 2020, les intérêts au taux légal à compter du jugement,

Constaté que le bail consenti par la SAEM SACVL à M. [Z] [C] [V] et Mme [Z] [C] [R] née [T] [P] sur les locaux à usage d'habitation et la cave n°11 sis [Adresse 1] est résilié depuis le 24 novembre 2019,

Dit que M. [Z] [C] [V] et Mme [Z] [C] [R] née [T] [P] doivent quitter les lieux et qu'à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à leur expulsion, tant leur personne que de leurs biens, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

Condamné solidairement M. [Z] [C] [V] et Mme [Z] [C] [R] née [T] [P] à payer à la SAEM SACVL une indemnité d 'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de cessation du bail, à compter du 01 décembre 2020 jusqu'à libération effective et totale des lieux,

Condamné in solidum M. [Z] [C] [V] et Mme [Z] [C] [R] née [T] [P] à payer à la SAEM SACVL la somme de 50 euros (cinquante euros) en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rejeté le surplus des demandes de la SAEM SACVL,

Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

Condamné in solidum M. [Z] [C] [V] et Mme [Z] [C] [R] née [T] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 septembre 2019. 




Le tribunal a retenu que le bailleur avait suivi la procédure imposée par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que le commandement de payer était resté infructueux dans les deux mois, que les créances étaient justifiées.





Par acte régularisé au RPVA le 16 février 2021, Mme [Z] [C] a interjeté appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués soit la totalité du dispositif qui était reproduit.





En ses conclusions récapitulatives et responsives d'appelante N3, régularisées au RPVA le 5 octobre 2021 Mme [Z] [C] demande :



Vu le jugement déféré, le commandement de payer visant la clause résolutoire, le contrat de bail, les textes et la jurisprudence susvisés, les pièces versées aux débats, 




Juger l'appel de Mme [R] [P] [Z] [C] née [T] recevable et bien fondé, 

Rejeter les moyens d'irrecevabilité soulevés in limine litis par la SAEM SACVL, 

Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes formulées par la SAEM SACVL, 

Réformer le jugement déféré pour le surplus,

Juger que la SAEM SACVL a commis une faute ayant contribué à l'aggravation de la dette locative et qui ne saurait être imputée à Mme [R] [P] [Z] [C] née [T], 

Juger la créance revendiquée par la SAEM SACVL contestable et infondée, et subsidiairement la fixer tout ou plus à la somme de 1.130,18 €, 

Juger la SAEM SACVL de mauvaise foi dans la mise en 'uvre abusive et injustifiée de la clause résolutoire,




En conséquence, 


Juger à titre principal n'y avoir lieu à application de la clause résolutoire à l'encontre de Mme [R] [P] [Z] [C] née [T], et subsidiairement en suspendre les effets, 

Juger subsidiairement que Mme [R] [P] [Z] [C] née [T] bénéficiera des plus larges délais de paiement, à savoir la suspension du règlement de sa dette durant les 23 premières mensualités, le solde payable le 10 mois de la 24ème mensualité,

Juger n'y avoir lieu à l'expulsion de Mme [R] [P] [Z] [C] née [T], 

Condamner la SAEM SACVL à payer à Mme [R] [P] [Z] [C] née [T] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices financier et moral, 

Débouter la SAEM SACVL de l'ensemble de ses plus amples demandes, fins et prétentions, 

Condamner la SAEM SACVL à payer à Mme [R] [P] [Z] [C] née [T] la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, à charge pour cette dernière de renoncer au bénéfice de l'aide juridictionnelle en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, 

Condamner la SAEM SACVL aux entiers dépens de première instance et d'appel, y inclus le commandement de payer du 23 septembre 2019.




A l'appui de ses prétentions, l'appelante invoque :




l'absence de prescription de la contestation des consommations d'eau en raison de la non rétroactivité des nouvelles dispositions pour les baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur principe posée par l'article 14 de la loi Alur du 24 mars 2014,

la responsabilité du bailleur à l'origine de la dette locative, la dette visée dans le commandement concernant un arriéré de charges objet d'un contentieux ancien avec une régularisation de charges astronomiques sur l'année 2015, 

la suspension à partir de novembre 2019 du versement des APL en raison de ce litige et la consignation jusqu'au 31 janvier 2021 une somme de 6 412,42 euros puis versement d'un arriéré d'APL de 7 970,63 euros,

les incohérences, mauvaise foi du bailleur, non comptabilisation par le premier juge du montant des APL retenues, consignées avant d'être prises en compte dans le décompte du bailleur, 

sa bonne foi,

une mise en oeuvre de la clause résolutoire injuste et abusive.






En ses conclusions d'intimé en réponse n°3 régularisées au RPVA le 3 janvier 2022 la SA de construction de la ville de [Localité 6], ' S.A.C.V.L' demande :



Vu notamment les textes et jurisprudences susvisés, les pièces versées aux débats, les présentes conclusions récapitulatives, 



I ' Avant toute défense au fond 



Prononcer l'irrecevabilité des moyens nouveaux invoqués par l'appelante tendant à une remise en cause de sa consommation d'eau pour les exercices 2015 et 2016.



Rejeter, à défaut, sa contestation irrecevable parce que prescrite.



II ' A défaut, au fond :



Débouter Mme [P] [Z] [C] de l'ensemble de ses demandes,



Confirmer dans son entier le jugement rendu par M. Le juge du contentieux de la 

protection de Lyon du 08 janvier 2021, 



Condamner solidairement les époux [P] et [V] [Z] [C] à la somme principale de 5 376, 49 € représentant le montant des loyers et charges impayés au 30 novembre 2021 (terme du mois de novembre 2021, sauf à parfaire au jour de l'audience de plaidoiries à intervenir)



III ' En toute hypothèse 



 Condamner les époux [P] et [V] [Z] [C] :


à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

aux entiers dépens de l'instance distrait au profit de Me Coulon sur son affirmation de droit.




A l'appui de ses prétentions, l'intimé invoque :


des moyens nouveaux au soutien d'une nouvelle prétention, alors que Mme [Z] [C] n'avait demandé au premier juge que l'octroi de délai à raison de 300 € par mois en sus du loyer courant pour apurer sa dette, sans contester le quantum de sa dette,

la prescription depuis le 3 octobre 2019 pour les charges de l'exercice 2015 et le 30 novembre 2016 pour celle de l'année 2016,

l'absence de preuve par le preneur d'une inexactitude relevée, 

l'actualisation de sa dette,

le caractère infondé de toute demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.








Les conclusions et pièces de la SAEM SACVL ont été signifiées à M. [Z] [C] par acte du 6 janvier 2022.



Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des disposition de l'article 455 du Code de procédure civile.







MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur l'irrecevabilité des moyens nouveaux :



Aux termes des articles 563 à 566 du code de procédure civile, pour justifier en appel des prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour reposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises aux premiers juges que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



En l'espèce il résulte des mentions du jugement attaqué que Mme [Z] [C] a comparu en personne à l'audience du tribunal et a proposé de s'acquitter des mensualités de 300 euros en plus de son loyer.



Si Mme [Z] [C] ne se serait pas en première instance opposée aux demandes du bailleur, elle est recevable en cause d'appel à soulever la prescription pour faire écarter les prétentions adverses. Cependant, la demande de dommage et intérêts présentée par Mme [Z] [C] pour la première fois en cause d'appel est une demande nouvelle, irrecevable.





Sur la prescription :



L'article 2222 du Code civil indique qu'en cas de réduction du délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.



Par application de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite Loi Alur, toute action dérivant d'un contrat de bail est prescrite par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. 



L'article 14 de la loi Alur qui indique que la loi ne s'appliquera qu'aux contrats conclus ultérieurement à sa date d'entrée en vigueur mentionne des exceptions parmi lesquelles ne figure pas l'article 7-1 susvisé.



Pour autant, l'article 82 de la Loi n°2015-990 du 6 août 2015, dite Loi Macron, en vigueur depuis le 8 août 2015, non évoquée par les parties prévoit : 'Jusqu'à leur renouvellement ou leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l'article 2 et au premier alinéa de l'article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 en cours à la date de publication de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Toutefois (...) 2° l 'article 7-1 de la même loi est applicable, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil.'



En l'espèce, le contrat de bail régissant les rapports entre les parties était en cours à la date d'entrée en vigueur de la Loi du 6 août 2015.



La contestation par les locataires des charges locatives est donc soumise au délai de prescription de trois années.



La contestation par Mme [Z] [C] des charges d'eau porte sur les régularisations des années 2015 et 2016. Le délai de prescription a commencé à courir à partir de la notification de la régularisation des charges soit 22 septembre 2016 pour l'année 2015 et le 30 novembre 2016 pour l'année 2016. 



Mme [Z] [C] produit deux courriers du bailleur en date des 9 septembre 2015 et 25 novembre 2015 relatifs à une demande d'intervention technique pour 'fuite évacuation lavabo' puis 'fuite WC et cuisine' outre une lettre du 26 février 2016 du maire du [Localité 4] indiquant avoir demandé au directeur de la SACVL un réexamen de son dossier et l'annulation de l'intégralité des sommes exigées au titre du paiement de la consommation d'eau, une lettre du bailleur du 21 juin 2016 en réponse à une réclamation du 21 juin 2016 confirmant aux locataires le montant dela régularisation des charges 2015 et mentionnant un changement de compter le 2 novembre 2015.



L'appelante produit aussi copie d'un courrier de l'UFC Que choisir en la forme simple adressée à la SACVL relatif à la régularisation des charges et évoquant une perte importante d'eau après compteur tout en relevant qu'un technicien était venu le 25 novembre 2015 vérifier les installations apparentes et écrivant que l'éventualité d'un défaut de réglage des compteurs n'était pas à exclure non plus. Cette lettre concluait que Mme [Z] [C] demandait une recherche d'une éventuelle fuite sur la canalisation de son appartement ou, à défaut, aux compteurs et demandait dans l'attente de surseoir à toute procédure de recouvrement de la dette d'eau.



Enfin Mme [Z] [C] produit une seconde lettre du maire du [Localité 4] au bailleur demandant à ce que la dette soit annulée en tout ou partie.



Mme [Z] [C] ne justifie pas d'une contestation interruptive de prescription dans le délai de trois années ni même d'une suspension de la prescription. Elle n'a pas non plus saisi la commission départementale de conciliation. L'intimée est forclose à contester les régularisations des charges pour les années 2015 et 2016.





Sur l'application de la clause résolutoire et la demande de délais :



Par application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (....). Le juge peut même d'office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années (...)'



Si Mme [Z] [C] soutient avoir été privée du versement de l'APL du fait du bailleur, elle ne justifie pas de ses dires alors que le bailleur indique une réponse tardive à l'enquête menée en 2020 sur les revenus perçus par l'allocataire en 2018.



Par ailleurs, Mme [Z] [C] conteste l'évolution des décomptes présentés par le bailleur mais la prise en compte d'un loyer majoré résultait de sa non justification des revenus.



Elle ne démontre pas d'une faute de la SACVL ayant contribué à l'aggravation de la dette locative ni du caractère contestable et infondé de la créance du bailleur, ni de la mauvaise foi de celui-ci.





Le bail comporte une clause résolutoire en cas de non paiement du loyer et des charges. Les causes du commandement de payer délivré le 23 septembre 2019 n'ont pas été réglées dans le délai de 2 mois. 



Le bailleur a respecté la procédure imposée par l'article 24 loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 



La cour confirmera donc la décision du premier juge ayant constaté la résiliation du bail à la date du 24 novembre 2019, autorisé l'expulsion en fixant l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location.



Selon le décompte produit par la SACVL prenant en compte les versements de la Caf, il reste dû au 28 août 2022 la somme de 6 872,03 euros au titre de l'arriéré locatif. M et Mme [Z] [C], seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.



L'appelante qui indique être en instance de divorce, avoir trois enfants à charge et bénéficier du RSA sollicite la suspension du règlement de la dette durant 23 mensualités avec paiement du solde le 24ème mois. L'arriéré perdurant depuis 3 ans, son paiement ne peut être reporté à deux années d'autant que Mme [Z] [C] ne précise pas ni ne démontre qu'elle sera en mesure de le solder le 24ème mois. La demande doit être rejetée.





Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. 



Succombant, M. et Mme [Z] [C] supporteront in solidum les entiers dépens de première instance et d'appel.



En équité la cour confirme l'application de cet article en première instance sans y ajouter de nouvelle condamnation en cause d'appel au profit de La SACVL.



Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de Mme [Z] [C].



L'avocat de la SAM SACVL demande la distraction des dépens à son profit, terme employé dans l'ancien code de procédure civile. Il s'avère qu'il entend en réalité bénéficier du droit de recouvrement direct des dépens prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ce qui doit lui être accordé sur sa simple demande dès lors que le ministère d'avocat est obligatoire dans la procédure d'appel et que la partie adverse est condamnée au paiement des dépens. Il sera donc fait droit à cette demande. 







PAR CES MOTIFS





Dit recevable mais prescrite la contestation par Mme [P] [R] [T] épouse [Z] [C] de la régularisation des charges 2015 et 2016,



Confirme le jugement attaqué sauf sur la condamnation au paiement de la somme de 11 106,82 euros correspondant au montant des loyers, charges, indemnités d'occupation jusqu'au mois de novembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du jugement.



Statuant de nouveau sur l'arriéré locatif, 



Condamne solidairement M. [Z] [C] [V] et Mme [Z] [C] [P] [R] née [T] à payer à la SAEM SACVL la somme de 6 872,03 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation selon état de créance du 22 août 2022, terme d'août non inclus, avec intérêts au taux légal.



Rejette toute autre demande.



Condamne in solidum M. [Z] [C] [V] et Mme [Z] [C] [P] [R] née [T] aux entiers dépens avec application au profit de Me Coulon, des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT