Cour d'Appel · 8ème chambre — 2 novembre 2022

N° RG 21/01348 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NNMY







Décision du Tribunal de proximité de VILLEURBANNE

au fond du 28 janvier 2021



RG : 11-20-0028







S.A. ALLIADE HABITAT



C/



[W] [M]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 02 Novembre 2022





APPELANTE :



SA de HLM ALLIADE HABITAT, immatriculé au RCS de Lyon sous le numéro B 960506152, ayant son siège social sis [Adresse 1]), prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliés ès-qualités audit siège



Représentée par Me Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 502





INTIMÉ :



M. [C] [W] [M]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Défaillant



 ******

 

Date de clôture de l'instruction : 07 Décembre 2021



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Septembre 2022



Date de mise à disposition : 02 Novembre 2022



Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller



Arrêt par défaut, la signification de la déclaration d'appel ayant été signifiée à M. [W] [M] le 30 mars 2021 en l'étude d'huissier. 

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,









Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



*****



Exposé du litige

 

Par acte du 18 octobre 2013, la SA de HLM Allliade Habitat a donné à bail à [C] [W] [M] un logement à usage d'habitation, dont elle est propriétaire, situé à [Adresse 4], moyennant un loyer initial mensuel de 440,52 €, outre charges courantes, payable mensuellement à terme échu. 



Un commandement de payer la somme de 3 281,28 € au principal, loyer du mois de juin 2019 inclus, au titre de l'arriéré de loyers et charges a été délivré par le bailleur le 3 juillet 2019.



Aux motifs qu'il n'avait pas été satisfait aux causes de ce commandement et que les loyers n'étaient plus réglés, la SA de HLM Allliade Habitat, par acte du 21 juillet 2020, a assigné [C] [W] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne, aux fins de voir, au principal, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, statuer sur les conséquences de cette résiliation et voir [C] [W] [M] condamné à lui régler la somme de 7 942,55 € au titre de la dette locative, décompte arrêté au 30 juin 2020. 



A l'audience qui s'est tenue le 10 décembre 2020, la SA de HLM Allliade Habitat a actualisé sa créance à la somme de 3 753,40 €, décompte arrêté au 2 décembre 2020, échéance du mois de novembre 2020 incluse. 



Par jugement contradictoire du 28 janvier 2021 le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne, a :

 


Débouté la SA de HLM Allliade Habitat de ses demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail, à voir expulser [C] [W] [M] et à le voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation ; 





Condamné [C] [W] [M] à payer au bailleur la somme de 3 753,40 € au titre des loyers et charges arrêtés au 2 décembre 2020, échéance du mois de novembre 2020 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ; 





Autorisé [C] [W] [M] à s'acquitter de sa dette locative par 14 versements mensuels successifs de 250 € chacun et un 15ème versement égal au solde ; 





Dit que le premier versement devra intervenir avant le 15 du mois suivant la signification du jugement et les suivants avant le 15 de chaque mois, et qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse ; 


 


Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 





Rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ; 


 




Condamné [C] [W] [M] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation ; 


 


Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 




Le Tribunal retient en substance : 




que le principe et le montant de la créance locative sont établis par les pièces produites ; 







qu'en application des dispositions combinées des articles 1728 et 1741 du code civil, le défaut de paiement des loyers est un manquement grave du locataire susceptible de justifier le prononcé de la résiliation du bail ; 





qu'en l'espèce, [C] [W] [M] a rencontré des difficultés de paiement après 21 ans d'occupation sans incident, a maintenu des paiements afin de limiter la dette en dépit de ses difficultés et que la violation de son obligation de payer les loyers n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ; 





que la situation financière difficile dont justifie [C] [W] [M] justifie qu'il lui soit accordé des délais de paiement pour se libérer de sa dette locative. 






Par déclaration régularisée par RPVA le 22 février 2021, la SA de HLM Allliade Habitat a interjeté appel de l'ensemble des dispositions du jugement du 28 janvier 2021. 

 

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 27 avril 2021, la SA de HLM Allliade Habitat demande à la Cour de : 

 


Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Villeurbanne du 28 janvier 2021 de tous ses chefs de dispositions.




Statuant à nouveau :

 


Prononcer la résiliation du bail en raison du manquement grave de [C] [W] [M] à ses obligations de locataire, dont celle de paiement régulier de ses loyers ; 





Ordonner par conséquent l'expulsion de [C] [W] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours d'un serrurier et de la force publique ; 





Condamner [C] [W] [M] à lui régler la somme de 7 496,59 € au titre de la dette locative actualisée, décompte arrêté au 19 avril 2021, et ce sans délais de paiement, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, outre les loyers, charges et indemnité d'occupation échus à la date de l'audience ; 





Condamner [C] [W] [M] à lui payer une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges courants tels qu'ils auraient été dus en l'absence de résiliation de bail et ce jusqu'au départ effectif des lieux loués ; 





Condamner [C] [W] [M] à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et de 500 € pour la procédure d'appel ;





Condamner [C] [W] [M] aux dépens de l'instance. 






L'appelante fait valoir : 




que [C] [W] [M] n'a pas payé ses loyers et charges depuis le mois de mai 2020 et que la dette de loyers est de 7 496,59 € au 19 Avril 2021, mois de mars inclus ; 





que le défaut de paiement des loyers est un élément suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail quand aucun effort n'a été effectué pour régler la dette et qu'en l'espèce, [C] [W] [M] n'a jamais justifié des difficultés qu'il alléguait et n'a aucunement maintenu des paiements pour limiter la dette, puisqu'il n'a pas versé les loyers depuis une année ;





qu'il n'est aucunement justifié d'accorder à [C] [W] [M] des délais de paiement, puisque les loyers n'ont pas été réglés depuis le mois de mai 2020, outre qu'au surplus, [C] [W] [M] n'a pas respecté l'échéancier qui lui a été accordé par le Tribunal. 




[C] [W] [M] n'a pas constitué avocat et les conclusions d'appelant de la SA de HLM Allliade Habitat lui ont régulièrement été signifiées le 30 avril 2021. 



Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DÉCISION



1) Sur la résiliation du bail et ses conséquences



Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur a deux obligations principales, dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus. 



Aux termes de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.



Enfin, en application de l'article 1134 du code civil ancien, applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 





En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du décompte en date du 1er décembre 2021 produit par le bailleur :




qu'un commandement de payer les loyers pour un montant en principal de 3 281,28 €, comprenant le loyer du mois de juin 2019, a été délivré à [C] [W] [M] le 3 juillet 2019 ;





qu'à la suite de la délivrance de ce commandement, [C] [W] [M] n'a procédé qu'à des paiements partiels, et que la dette de loyers a par la suite régulièrement augmenté, alors que le paiement du loyer et charges courantes continuait à courir et que les versements opérés étaient bien insuffisants pour couvrir les sommes dues au bailleur ; 





qu'ainsi, au 30 juin 2020, les arriérés de loyers s'élevaient à la somme de 7 942,55 €, loyer du mois de juin 2020 inclus. 




Par ailleurs, il ressort du décompte produit qu'à compter du 20 juillet 2020, [C] [W] [M] a cessé tout règlement, l'arriéré de loyers s'élevant ainsi à la somme de 3 753,40 € au 30 novembre 2020, puis à 7 496,59 € au 31 mars 2021, loyer du mois de mars 2021 inclus. 



Enfin, au 30 novembre 2021, la dette locative s'élevait à la somme de 22 775,64 €, loyer du mois de novembre 2021 inclus, sans que [C] [W] [M] n'ait toujours procédé à un quelconque règlement, les seules sommes créditées au décompte locatif correspondant à une régularisation de charges opérée par le bailleur au mois d'octobre 2021. 



Cette absence de paiement des loyers sur une durée de plus d'un an, ce alors qu'il apparaît à l'examen du décompte que [C] [W] [M] n'a pas tenté de limiter sa dette comme l'a retenu à tort le Tribunal à son audience du 10 décembre 2020 puisqu'aucun règlement n'avait été effectué depuis le mois de juillet 2020, constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, au sens des articles 1728 et 1741 du code civil, justifiant qu'il soit fait droit à la demande de résiliation de bail du bailleur. 



La Cour en conséquence infirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande de résiliation de bail de la SA de HLM Allliade Habitat et statuant à nouveau : 




Prononce la résiliation du bail intervenue entre [C] [W] [M] et la SA de HLM Allliade Habitat ; 





Ordonne par conséquent l'expulsion de [C] [W] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours d'un serrurier et de la force publique ; 





Condamne [C] [W] [M] à payer à la SA de HLM Allliade Habitat une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges courants tels qu'ils auraient été dus en l'absence de résiliation de bail et ce jusqu'au départ effectif des lieux loués, conformément à ce qui était stipulé à l'article 5-7 du contrat de bail en cas de résiliation du bail. 




2) Sur la demande en paiement de la SA d'HLM Allliade Habitat au titre de l'arriéré locatif et sur la demande de délais de paiement



Le Tribunal a condamné [C] [W] [M] à payer au bailleur la somme de 3 753,40 € au titre des loyers et charges arrêtés au 2 décembre 2020, échéance de novembre 2020 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement. 



LA SA D'HLM Allliade Habitat justifie par le décompte en date du 19 avril 2021 qu'elle produit que la dette locative s'élevait à la somme de 7 496,59 €, au 30 mars 2021, échéance du mois de mars 2021 incluse, somme dont elle demande le paiement, en y ajoutant les loyers et charges échus à la date de l'audience.



Pour autant, elle n'a produit aucun décompte actualisé au 12 septembre 2022, date de l'audience devant la Cour, le décompte versé par l'appelante aux débats s'arrêtant au 30 novembre 2021 et ne permettant pas de déterminer la somme due au 12 septembre 2022 au titre de l'arriéré de loyers. 



Surtout, si elle justifie avoir signifié ses conclusions d'appelant et les pièces présentées à l'appui de sa demande à [C] [W] [M] le 30 avril 2021, dont le décompte s'arrêtant au 19 avril 2021, elle ne justifie pas en revanche avoir signifié à [C] [W] [M] le décompte du 1er décembre 2021, celui-ci n'ayant pas pu dès lors avoir connaissance de sommes réclamées à son encontre postérieures au 30 avril 2021. 



La Cour en déduit qu'il ne peut être fait droit à la demande en paiement d'arriérés de loyers que dans la limite de la somme de 7 496,59 € figurant au décompte du 19 avril 2021.



En conséquence, la Cour confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné [C] [W] [M] à payer au bailleur la somme de 3 753,40 € au titre des loyers et charges dus au 2 décembre 2020, sauf à actualiser le montant de la dette et donc de condamner [C] [W] [M] à payer à la SA de HLM Allliade Habitat la somme actualisée de 7 496,59 € au titre de la dette locative, décompte arrêté au 19 avril 2021.



Enfin, il ressort du décompte du 19 avril 2021 que la somme de 3 281,28 € réclamée aux termes du commandement du 3 juillet 2019, qui devait être réglée dans les deux mois, a fait l'objet d'un règlement partiel à hauteur de 1 754,29 € au 3 septembre 2019, un solde de 1 526,99 € restant dû à cette date. 



La Cour retient en conséquence que la somme de 7 496,59 € doit porter intérêt au taux légal sur la somme de 1 526,99 € à compter du 3 septembre 2019, et à compter de la date des conclusions d'appelant signifiées le 30 avril 2021 pour le surplus, par application des articles 1344 et 1231-6 du code civil. 



La SA de HLM Allliade Habitat demande également l'infirmation de la décision déférée en ce qu'elle a accordé à [C] [W] [M] des délais de paiement. 



Il ressort des dispositions de l'article 1343-5 du code civil que le juge, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux années. 







En l'espèce, le décompte du 1er décembre 2021 démontrait que [C] [W] [M] n'avait procédé à aucun règlement depuis le 20 juillet 2020 et [C] [W] [M] n'ayant pas constitué avocat en cause d'appel, la Cour ne dispose d'aucun élément pour établir la réalité des difficultés financières alléguées en première instance.



Surtout, il apparaît que postérieurement à l'audience de première instance, aucun réglement n'a été effectué et qu'en outre l'échéancier accordé par le premier juge n'a pas été respecté, et bien plus n'a jamais fait l'objet d'un début d'exécution. 



Au regard de ces éléments, la Cour infirme la décision déférée en ce qu'elle a accordé à [C] [W] [M] des délais de paiement sur une période de 15 mois et statuant à nouveau : 



Déboute [C] [W] [M] de sa demande de délais de paiement. 





3) Sur les demandes accessoires



[C] [W] [M] succombant, la Cour confirme la décision déférée qui l'a condamné aux dépens de la procédure de première instance, mais l'infirme en ce qu'elle a rejeté la demande présentée par la SA de HLM Allliade Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau de ce chef, condamne [C] [W] [M] à payer à la SA de HLM Allliade Habitat la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, justifiée en équité. 



Pour la même raison, la Cour condamne [C] [W] [M] aux dépens à hauteur d'appel et à payer à la SA de HLM Allliade Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 500 € à hauteur d'appel, justifiée en équité. 





PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Infirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté les demandes de résiliation de bail, d'expulsion de [C] [W] [M] et de paiement d'indemnité d'occupation présentées par la SA de HLM Allliade Habitat et statuant à nouveau : 



Prononce la résiliation du bail intervenu entre [C] [W] [M] et la SA de HLM Allliade Habitat ; 



Ordonne l'expulsion de [C] [W] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours d'un serrurier et de la force publique ; 



Condamne [C] [W] [M] à payer à la SA de HLM Allliade Habitat une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges courants tels qu'ils auraient été dus en l'absence de résiliation de bail et ce jusqu'au départ effectif des lieux loués ;



Condamne [C] [W] [M] à payer à la SA de HLM Allliade Habitat la somme de 7 496,59 € au titre de la dette locative actualisée, décompte arrêté au 19 avril 2021, outre intérêt au taux légal sur la somme de 1 526,99 € à compter du 3 septembre 2019, et à compter du 30 avril 2021 pour le surplus ;



Infirme la décision déférée en ce qu'elle a accordé à [C] [W] [M] des délais de paiement sur une période de 15 mois et statuant à nouveau : 



Déboute [C] [W] [M] de sa demande de délais de paiement. 











Confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné [C] [W] [M] aux dépens de la procédure de première instance, mais l'infirme en ce qu'elle a rejeté la demande présentée par la SA de HLM Allliade Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, condamne [C] [W] [M] à payer à la SA de HLM Allliade Habitat la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne [C] [W] [M] aux dépens à hauteur d'appel ;



Condamne [C] [W] [M] à payer à la SA de HLM Allliade Habitat la somme de 500 € à hauteur d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. 







LE GREFFIERLE PRÉSIDENT