Cour d'Appel · 8ème chambre — 2 novembre 2022

N° RG 21/01391 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NNP2















Décision du Tribunal de proximité de Villeurbanne au fond du 10 décembre 2020



RG : 1120001749











[D]



C/



[G]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 02 Novembre 2022







APPELANTE :



Mme [I] [D]

née le 07 Août 1969 à [Localité 6] (TUN)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Yasmina HASSAIRY, avocat au barreau de LYON, toque : 1552



(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/018206 du 19/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)





INTIMÉ :



M. [J] [R] [G]

né le 16 Juin 1945 à [Localité 5]

Chez Monsieur [P] [O] [Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Delphine POTUS, avocat au barreau de LYON, toque : 191





 ******

 

Date de clôture de l'instruction : 07 Décembre 2021



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Septembre 2022



Date de mise à disposition : 02 Novembre 2022



Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller









Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



*****



Selon contrat du 1er juillet 2019, M. [J] [G] a donné à bail à Mme [I] [D] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] [Localité 4]. Selon bail du 5 février 2017, Mme [D] était antérieurement locataire d'un autre logement appartenant à M. [G].



Par actes d'huissier du 28 novembre 2019, M. [G] a fait délivrer à Mme [D] un commandement de payer la somme de 2 298,76 euros au titre d'un arriéré locatif, une sommation d'avoir à justifier de l'assurance habitation et un congé à effet au 30 juin 2020.



Par acte d'huissier du 15 mai 2020, M. [G] a fait assigner Mme [D] aux fins d'obtenir au principal le constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d'assurance et l'expulsion de Mme [D] des lieux loués, outre sa condamnation au paiement de la somme de 2 609 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 22 janvier 2020, outre les loyers et charges dus au jour de l'audience, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges contractuelles jusqu'au départ effectif des lieux.





Par jugement du 10 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, tribunal de proximité de Villeurbanne, a :




déclaré recevable l'assignation délivrée le 15 mai 2020 et l'action de M. [J] [G] régulièrement introduite,

requalifié le contrat de bail signé par M. [J] [G] et Mme [I] [D] le 1er juillet 2019 en contrat de bail de logement vide,

déclaré irrégulier le commandement de payer les loyers du 28 novembre 2019,

rejeté la demande de résiliation du bail fondé sur l'absence de paiement des loyers,

constaté la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties à la date du 29 décembre 2019 pour défaut de justification d'une assurance,

autorisé M. [J] [G] à faire procéder à l'expulsion de Mme [I] [D] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut pour Mme [I] [D] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,

rejeté la demande de travaux sous astreinte,

rejeté la demande de réduction du loyer,

condamné Mme [I] [D] à payer à M. [J] [G] :





la somme de 7 343,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 4 novembre 2020, échéance de novembre 2020 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et charges courants, à compter du 1er décembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.





condamné M. [J] [G] à payer à Mme [I] [D] la somme de 2 555 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

rejeté les demandes de M. [J] [G] et de Mme [I] [D] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [I] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement d'avoir à justifier d'une assurance et de l'assignation,

rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

ordonné la transmission d'une copie du présent jugement représentant de l'État dans le département.




Par déclaration enregistrée au RPVA le 13 février 2021, Mme [I] [D] a interjeté appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués :



'- déclare recevable l'assignation délivrée le 15 mai 2020 et l'action de M. [J] [G] régulièrement introduite,

- constate la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties à la date du 29 décembre 2019 pour défaut de justification d'une assurance,

- autorise M. [J] [G] à faire procéder à l'expulsion de Mme [I] [D] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut pour Mme [I] [D] d'avoir libéré les lieux n dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,

- rejette la demande de travaux sous astreinte,

- rejette la demande de réduction du loyer ,

- condamne Mme [I] [D] à payer à M. [J] [G] : 

 - la somme de 7343,41 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtée au 4 novembre 2020, échéance de novembre 2020 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ,

 - une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et charges courants, à compter du 1er décembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

 - la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

- condamne M. [J] [G] à payer à Mme [I] [D] la somme de 2555 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

- rejette les demandes de M. [J] [G] et de Mme [I] [D] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne Mme [I] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement d'avoir à justifier d'une assurance et de l'assignation.'



Aux termes de ses conclusions reconventionnelles aux fins de rejet, de travaux, et à défaut, aux fins de réduction du loyer régularisées au RPVA le 19 mai 2021, Mme [I] [D] demande :



Vu les dispositions précitées,vu les pièces versées aux débats,



Réformer le jugement déféré et statuer à nouveau :



A titre liminaire :




dire et juger que le bailleur ne satisfait pas aux conditions exigées pour la recevabilité de son assignation en justice et rejeter sa demande en tous points, le condamner aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.




A défaut et à titre principal :




ordonner des travaux aux fins de remédier aux désordres affectant le logement dans un délai imparti au bailleur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et suspendre durant les travaux, le paiement du loyer,

M. [G] [J] devra remplacer les volets vétustes, et remettre aux normes le système électrique, il devra aussi installer un système de chauffage adapté et suffisant dans le logement, rechercher les causes de l'humidité et effectuer des travaux pour pallier aux moisissures, il devra aussi remplacer les serrures des portes cassées.




A défaut, et à titre subsidiaire :



Sur la demande de réduction de loyer :


Mme [D] sollicite que le loyer soit réduit à la somme 378 euros à compter de la prise à bail et jusqu'à ce jour, correspondant à la part APL en raison de l'inhabitabilité du logement.








A défaut et à titre infiniment subsidiaire, sur la demande de dommages et intérêts :




Condamner M. [G] à verser la somme de 6 072 euros à titre de dommages et intérêts, pour indemniser son préjudice lié au trouble de jouissance de l'appartement, 

Condamner M. [G] [J] aux entiers dépens,

Condamner M. [G] [J] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.




À l'appui de ses demandes, Mme [D], fait valoir :




que le logement est indécent en raison des installations électriques non conformes, de la présence d'infiltrations et d'humidité, du manque d'aération et de l'absence de chauffage, que ces mêmes désordres rendent le logement insalubre et impropre à son habitation,

que la locataire peut se prévaloir de l'exception d'inexécution,

que le juge conserve la possibilité de refuser de constater la résiliation du bail en raison de la mauvaise foi du bailleur,

la violation manifeste par le bailleur de ses obligations justifie sa demande de réduction du loyer

qu'à défaut, la locataire devra être indemnisée au titre du trouble de jouissance.




Aux termes de conclusions d'intimé comportant appel incident régularisées au RPVA le 17 août 2021, M. [J] [G] demande :



Vu les articles 6,7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1217,1224 et 1240 et suivants du Code civil, le bail du 1er juillet 2019, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 novembre 2019, la sommation d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire du 28 novembre 2019, le congé pour motif légitime et sérieux du 28 novembre 2019, le Jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne du 10 décembre 2020, 



Confirmer le jugement du Juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Villeurbanne du 10 décembre 2020 en ce qu'il a : 




Déclaré recevable l'assignation du 15 mai 2020, 

Constaté la résiliation du bail existant entre M. [J] [G] et Mme [I] [D] par l'effet de la sommation de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs, visant expressément la clause résolutoire du bail,

Condamné Mme [D] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyer et charges courants jusqu'à parfaite libération de lieux, 

Ordonné l'expulsion de l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 4] et de ses accessoires ainsi que celle de tous occupants introduits de son chef dans les lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, 

Débouté Mme [D] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte, 

Débouté Mme [D] de sa demande de réduction du montant du loyer.




Réformer le jugement du Juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Villeurbanne du 10 décembre 2020 pour le surplus et, statuant à nouveau :

 


Constater la résiliation du contrat de bail existant entre M. [J] [G] et Mme [I] [D] par l'effet du commandement de payer visant expressément la clause résolutoire en date du 28 novembre 2019, 

Constater, quoiqu'il en soit, la résiliation du contrat de bail existant entre M. [J] [G] et Mme [I] [D] par l'effet du congé pour motif légitime et sérieux en raison des manquements graves et réitérés de la locataire à ses obligations délivré le 28 novembre 2019 à effet du 30 juin 2020. 




A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison des manquements graves et réitérés de Mme [D] à ses obligations, 





En conséquence, ordonner l'expulsion de Mme [I] [D] de l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 4] et de ses accessoires ainsi que celle de tous occupants introduits de son chef dans les lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, 


Condamner Mme [I] [D] à payer à M. [J] [G] la somme de 10 425,53 euros au titre des loyers et charges arriérés au 16 juin 2021, montant qui sera actualisé au jour de l'audience, 

Condamner pour le surplus Mme [I] [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges courants jusqu'au départ effectif des lieux, 

Condamner Mme [I] [D] à payer à M. [J] [G] une indemnité de 1 500 euros au titre de sa mauvaise foi et de sa résistance fautive, 

Débouter Mme [I] [D] de toutes fins et prétentions contraires.


 

En tout état de cause, 




Condamner Mme [I] [D] à payer à Monsieur [J] [G] une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile fixée à 1 000 euros pour la première instance et 4 000 euros pour le présent appel, 

Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la sommation du 28 novembre 2019. 




À l'appui de ses prétentions, M. [G] fait notamment valoir :




que compte tenu du contexte sanitaire, la délivrance de l'assignation n'a pu être notifiée à la préfecture que le 18 mai 2020 pour une audience devant se tenir le 2 juillet 2020 avec un report a été ordonné au 24 septembre 2020 et que le délai de deux mois a été couvert ;

que le bail étant résilié, la demande de réalisation de travaux est sans objet,

que le logement était globalement en bon état à l'entrée dans les lieux à l'exception des moquettes situées dans les chambres en état moyen, 

 qu'il avait été convenu d'une entrée de la locataire dans les lieux en mai 2019 afin qu'elle réalise les travaux d'embellissement contre gratuité du loyer pendant deux mois, 

que la locataire n'a demandé une intervention du bailleur qu'en septembre 2019, 

qu'elle a empêché et entravé toute tentative d'intervention des artisans,

que la locataire a dégradé volontairement le bien, précisément l'électricité, 

qu'il existait un danger certain, 

que la responsabilité de la locataire quant à l'état du logement était engagée,

que même les services de l'hygiène avaient procédé au classement du dossier contentieux,

que la locataire avait refusé systématiquement les travaux sollicités dans son logement et était de mauvaise foi,

que le bailleur avait fait le nécessaire dès qu'il avait eu connaissance des problèmes.




Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures déposées à l'audience du 12 septembre 2022 à 9 heures.

Puis l'affaire a été mise en délibéré au 2 novembre 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.



Sur l'irrecevabilité de l'assignation :



En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées(...) L'organisme saisi réalise un diagnostic saisi réalise un diagnostic social et financier selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience (....).



En l'espèce, l'assignation a été transmise à la préfecture en période de crise sanitaire, le 18 mai 2020, pour une audience le 2 juillet 2020 qui sera suivie de renvois, le dossier ayant été retenu à l'audience du 5 novembre 2020. Le délai de deux mois qui n'a pas été respecté vise à permettre la réalisation du diagnostic social et financier. Or celui-ci avait été transmis au greffe de la juridiction dès le 25 juin 2020 et donc avant la première audience. En conséquence, la cour ne retient pas plus que le premier juge l'irrecevabilité de l'assignation. 



Sur le bail et les obligations des parties :



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le bailleur est obligé de délivrer aux locataires le logement en bon état d'usage de réparations ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer.



En application de l'article 1731 du Code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.



Aux termes de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement peut notamment refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation.



Mme [D] invoque l'indécence et l'insalubrité du logement : installations électriques non conformes, présence d'infiltrations et d'humidité, manque d'aération, absence de chauffage, et se prévaut de l'exception d'inexécution concernant le paiement des loyers. Elle sollicite un refus de constatation de la résiliation du bail en raison de la mauvaise foi du bailleur, obligation inhérente au droit des contrats. 



Si le bail non daté mentionne une date d'effet au 1er juillet 2019, les parties s'accordent à dire que la locataire a pris possession des lieux loués avant cette date.



Mme [D] n'indique pas de date mais M. [G] invoque une entrée dans les lieux en mai 2019 ce que confirme l'attestation de Mme [N] habitant [Adresse 2]. La locataire dit que l'état des lieux n'était pas effectué dans l'attente de travaux devant être réalisés par le propriétaire qui par ailleurs la dispensait du dépôt de garantie. Elle verse la proposition d'indemnisation du propriétaire à la suite d'un dégât des eaux du 4 septembre 2018 concernant le carrelage, et une convocation pour expertise le 8 mai 2019. Elle produit également une lettre du bailleur du 27 avril 2019 apparaissant s'adresser à l'expert et évoquant la persistance d'une fuite, il attendait les conclusions avant de faire réparer ne pouvant plus louer l'appartement. Elle produit également des échanges par SMS entre elle et le bailleur le 9 mai 2019 : elle y indique que l'expert venait de finir, 'avait augmenté le devis pour plus de plâtre, couvrant deux loyers, soit jusqu'à fin mai.' Les propos mentionnés dans les messages démontrent de relations chaleureuses.



Le bailleur soutient que Mme [D] était dispensée du paiement des deux premiers loyers en contrepartie de reprise des travaux de rafraîchissement nécessaires.



L'état à l'entrée dans les lieux n'est pas connu mais M. [G] produit l'état des lieux de sortie de l'ancien locataire, constat contradictoire établi le 31 mars 2019 qui mentionne dans la cuisine un problème de fuite d'eau et un carrelage en état dégradé, tandis que l'ensemble du logement est décrit en bon état, sans mention de moisissures dans la salle de bains. Le volet de la cuisine n'était pas hors service, les radiateurs indiqués en bon état.







Un état des lieux d'entrée n'a été établi que le 3 septembre 2019 par Leximpact. Il y était notamment constaté des éléments sales voire vétustes, notamment un radiateur vétuste sale non vérifiable, un volet mal fixé hors service, des traces d'humidité et des moisissures.



Les pièces produites confirment que les travaux préconisés par l'expert à la suite du dégât des eaux correspondaient à deux mois de loyers et que les travaux n'ont pas été réalisés.



Or si M. [G] invoque un accord avec la locataire sur cette réalisation de travaux contre dispense de paiement de loyers, le bail ne comporte aucune clause en ce sens.



Il appartenait donc à M. [G] d'assumer les réparations nécessitées par le dégât des eaux dans la cuisine sans que par application de la présomption édictée par l'article 1731 Code civil puissent lui être imputés les autres désordres mentionnés dans l'état des lieux du 3 septembre 2019, non démontrés comme existants à l'entrée dans les lieux.



La locataire produit également un courrier adressé par le service communal d'hygiène et de santé au mandataire du propriétaire, ensuite d'une visite du 16 décembre 2016 et faisant état de désordres afférents à la forte humidité présente dans l'appartement, mais aussi, l'absence de système de chauffage dans l'une des chambres, la vétusté de l'ensemble des fenêtres, ou encore les volets cassés, obligeant la locataire et ses enfants à demeurer dans le noir en journée.



Il ressort d'une lettre du même service à Mme [D] du 3 août 2020 que celle-ci avait refusé les travaux ordonnés, qu'un électricien avait décrit un état des installations électriques non observé lors des deux visites réalisées par les agents assermentés, et que selon l'électricien, les dégradations ne pouvaient qu'avoir une origine volontaire et humaine.



Mme [D] n'est pas de bonne foi et ne peut se prévaloir d'une inexécution des obligations à sa charge.



Or en application des clauses du bail et conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, elle devait contracter une assurance responsabilité civile outre payer le loyer et la provision pour charges aux termes convenus.



La cour rappelle que l'assignation de M. [G] vise le constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, mais également pour défaut d'assurance.

En ses conclusions, le propriétaire demande en premier lieu la confirmation de la résiliation pour le défaut d'assurance.



En l'espèce, le bail signé entre les parties, dont la requalification par le premier juge est définitive et non discutée devant la cour, comporte en effet une clause conforme à l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance contre les risques locatifs un mois après un commandement resté infructueux. 



L'obligation d'assurance doit être respectée dès la signature du contrat. Les effets de la clause résolutoire ont donc été acquis un mois passé la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire et resté infructueux. La cour confirme donc la décision attaquée en ce qu'elle a constaté la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties à la date du 29 décembre 2019 pour défaut de justification d'une assurance, autorisé M. [J] [G] à faire procéder à l'expulsion de Mme [I] [D].



Il n'y a pas lieu pour la cour de constater si le bail a également été résilié par l'effet du commandement de payer visant l'arriéré locatif également délivré le 28 novembre 2020 ou de statuer sur l'effet du congé donné par le bailleur.



Le bail étant résilié depuis près de deux années, la demande de travaux présentée par Mme [D] pour la première fois lors de l'instance judiciaire ne peut qu'être rejetée d'autant que l 'appelante s'y est opposée comme l'établit notamment, un courrier du 10 septembre 2020 du service communal d'hygiène et de santé mentionnant 'les nombreux refus' de Mme [D] et 'l'impossibilité de réaliser les travaux pour mettre fin aux désordres présents malgré de nombreuses tentatives'



Si Mme [D] maintient sa demande en réduction du loyer, comme le premier juge l'indiquait, cette demande est fondée sur aucun texte et ne peut être examinée qu'en tant que demande indemnitaire.



Compte tenu de la résiliation du bail, la cour confirmera la décision du premier juge qui a fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à la charge de Mme [D] d'un montant équivalent aux loyers et charges courants jusqu'à la libération effective des lieux loués.



M. [G] invoque un arriéré locatif d'un montant de 10'425,53 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 juin 2021. Pour autant le décompte produit comporte au titre de l'échéance de mars 2021, les dommages-intérêts alloués par le jugement dont la cour est saisie outre des frais d'huissier. Après déduction de ces sommes, seules restent dus pour l'échéance de mars 2021 le loyer et la provision pour charges. Il est ainsi établi au 16 juin 2021 un arriéré de 7 991,49 euros.



Mme [D] invoque le préjudice de jouissance qu'elle a subie au regard de l'état du logement. Le premier juge a exactement considéré que M. [G] justifiait :




d'un mail reçu d'un serrurier mandaté par ses soins mentionnant le refus opposé par la locataire à son intervention en octobre 2019,

de plusieurs demandes d'intervention auprès d'un serrurier et d'un électricien pour une mise en sécurité du logement et d'une demande de devis pour la réparation des volets le 22 janvier 2020,

d'une facture du 22 juillet 2020 pour le remplacement d'une fenêtre dans une chambre,

d'une facture du 1er septembre 2020 d'un électricien indiquant ne pas avoir pu réaliser les travaux en raison du refus d'ouverture du logement par la locataire.




Il ressort ainsi des différentes pièces produites aux débats que M. [G] n'a pas entrepris la réalisation des travaux autres que de serrurerie avant le 22 janvier 2020, que Mme [D] du fait des obstacles a subi un préjudice de jouissance uniquement entre le 1er juillet 2019 et fin janvier 2020. Ce préjudice de jouissance doit être évalué à la moitié du loyer, hors charges, et sera donc fixé à la somme de 670 euros X 7 mois / 2 = 2 345 euros.



M. [G] sollicite une indemnité de 1 500 euros au titre de la mauvaise foi de la locataire et de sa résistance abusive. Il vise en ses conclusions l'article 1217 du Code civil précédemment évoqué et qui prévoit notamment la réparation des conséquences de l'inexécution de l'engagement de l'autre partie.



Le propriétaire justifie par les pièces versées, outre celles déjà citées par les attestations de quatre voisins, du préjudice qu'il a subi du fait du comportement de la locataire. Celle-ci n'a pas respecté les obligations à sa charge avec des incidents s'apparentant à des incivilités causées au sein de l'immeuble et a refusé la réalisation des travaux alors que le locataire doit user paisiblement des locaux loués et permettre l'accès aux lieux loués pour les travaux nécessaires au maintien en état. La cour confirmera l'évaluation du préjudice à la somme de 700 euros.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

 

Mme [D] succombant au principal, elle supportera les entiers dépens. Sa demande d'application de l'article 700 du Code de procédure civile doit être rejetée.



En équité, elle devra verser à M. [G] en cause d'appel la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, la cour confirmant la décision du premier juge disant n'y avoir lieu à faire application de cet article en première instance.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



Statuant dans les limites des appels,



Confirme le jugement attaqué en ce qu'il a :




déclaré recevable l'assignation délivrée le 15 mai 2020 et l'action de M. [J] [G] régulièrement introduite, 

constaté la résiliation judiciaire du bail liant les parties à la date du 29 décembre 2019 pour défaut de justification d'une assurance,

autorisé M. [G] à faire procéder à l'expulsion de Mme [I] [D] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut pour Mme [I] [D] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,

 rejeté la demande de travaux sous astreinte,

rejeté la demande de réduction du loyer,

condamné Mme [I] [D] à payer à M. [J] [G] :





une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et charges courant à compter du 1er décembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

la somme de 700 euros à titre de dommages-intérêts.





condamné Mme [I] [D] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement d'avoir à justifier d'une assurance et de l'assignation,

condamné M. [J] [G] à payer à Mme [I] [D] la somme de 2 555 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.




Statuant à nouveau,




condamne Mme [I] [D] à payer à M. [J] [G] la somme de 7 991,49 euros au titre des loyers, charges, et indemnités d'occupation arrêtés au 16 juin 2021 outre intérêts au taux légal.




Y ajoutant,




condamne Mme [I] [D] à payer à M. [J] [G] en cause d'appel la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;





rejette toute autre demande ;





condamne Mme aux dépens de [I] [D]. 






LE GREFFIER LE PRÉSIDENT