Cour d'Appel · 8ème chambre — 2 novembre 2022

N° RG 21/01769 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NONV















Décision du Juge des contentieux de la protection de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE

au fond du 16 février 2021



RG : 19-000614











S.A. ALLIADE HABITAT



C/



[D]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 02 Novembre 2022





APPELANTE :



La société ALLIADE HABITAT, Société anonyme d'HLM à conseil d'administration, inscrite au R.C.S. sous le numéro 860506152, dont le siège social est situé [Adresse 2], venant aux droits de la société HABITATBEAUJOLAIS VAL DE SAONE, SA inscrite au R.C.S. sous te numéro 573 771 227, suite à une fusion absorption en date du 10.10.2019, agissant poursuites et diligences de son président en exercice



Représentée par Me Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, toque : 1929





INTIMÉ :



M. [K] [D]

né le 11 Juin 1973 à 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Défaillant



 ******

 

Date de clôture de l'instruction : 07 Décembre 2021



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Septembre 2022



Date de mise à disposition : 02 Novembre 2022



Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller





Arrêt par défaut à l'égard de l'intimé, [K] [D], la déclaration d'appel et les conclusions d'appelante ayant été signifiés en l'étude d'huissier le 11 mai 2021.







Rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



*****

 

Exposé du litige



Par acte du 15 novembre 2017, la société Habitat Val de Saône, aux droits de laquelle vient la SA Allliade Habitat, a donné à bail à [K] [D] un logement à usage d'habitation, dont elle est propriétaire, situé à [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 373,49 € hors charges.



Un commandement de payer la somme de 1 674,85 € au principal, loyer du mois de juillet 2018 inclus, au titre de l'arriéré de loyers et charges a été délivré par le bailleur le 8 août 2018, ce commandement visant la clause résolutoire.



Aux motifs qu'il n'avait pas été satisfait aux causes de ce commandement dans le délai de deux mois, la société Alliade Habitat, par acte du 2 juillet 2019, a assigné [K] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villefranche-sur-Saône, aux fins de voir, au principal, constater la résiliation du contrat de bail, statuer sur les conséquences de cette résiliation et voir [K] [D] condamné à lui régler la somme de 3 003,23 € au titre de la dette locative, outre diverses sommes au titre de la clause pénale et à titre de dommages et intérêts.



L'affaire a été évoquée une première fois à l'audience du 17 septembre 2019, mise en délibéré au 26 novembre 2019, mais a fait l'objet d'une réouverture des débats aux fins que le bailleur produise le justificatif de son envoi au locataire du questionnaire de surloyer légitimant la facturation de celui-ci. 



L'affaire a en définitive été évoquée à l'audience du 8 décembre 2020, date à laquelle le bailleur a demandé au Tribunal de : 




Constater la résiliation du contrat de bail et ordonner l'expulsion de [K] [D] ;





Condamner [K] [D] à lui payer les sommes de : 





9 147,46 € au titre de la créance locative arrêtée au 30 novembre 2020, 

46 € au titre de la clause pénale, 

250 € pour résistance abusive,

250 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




Le bailleur a sollicité en outre que [K] [D] soit condamné à lui payer une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges dus jusqu'à son départ des lieux. 



Par jugement du 16 février 2021, le tribunal a notamment : 




Constaté que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 8 octobre 2018 par application de la clause résolutoire contractuelle ; 





Condamné [K] [D] à payer au bailleur une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu' à son départ des lieux ; 





Débouté la société Alliade Habitat de sa demande en paiement de la dette locative ; 





Dit que faute pour [K] [D] d'avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux ;

Rejeté les demandes formées au titre de la clause pénale, au titre de la résistance abusive et au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 





Condamné [K] [D] aux dépens de l'instance.




Le Tribunal retient notamment en substance : 




que le commandement de payer du 8 août 2018 étant demeuré infructueux dans le délai de deux mois imparti et [K] [D] n'étant pas en situation de régler la dette locative, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 8 octobre 2018 ; 





qu'il y a lieu de rejeter la demande au titre de l'arriéré locatif, alors qu'il y est intégré un surloyer dans les loyers facturés et que le bailleur d'une part ne justifie pas de l'envoi au locataire du questionnaire annuel de situation fondant le droit à surloyer, d'autre part, ne produit pas de décompte permettant de distinguer le loyer de base du montant sur surloyer appliqué.






Par déclaration régularisée par RPVA le 10 mars 2021, la société Allliade Habitat a interjeté appel des dispositions du jugement du 16 février 2021 l'ayant : 

 


Débouté de sa demande en paiement de la dette locative ; 





Débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 






Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 7 mai 2021, la société Allliade Habitat demande à la Cour de : 

 

Infirmer le jugement entrepris selon les termes de la déclaration d'appel, et statuant à nouveau :




Condamner [K] [D] à lui payer la somme de 2 338,31 € au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 8 octobre 2018, date de la résolution du contrat de bail ; 





Condamner [K] [D] à lui payer la somme de 9 722,23 € au titre d'indemnité d'occupation, arrêtée au 5 mai 2021 ; 





Condamner [K] [D] à lui payer la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 





Confirmer le jugement entrepris pour le surplus et condamner [K] [D] aux entiers dépens de l'instance. 




L'appelante fait valoir : 




qu'elle justifie en cause d'appel de l'envoi du questionnaire annuel fondant son droit à surloyer et que c'est donc à bon droit qu'elle a liquidé le supplément de loyer ; 


 


que le Tribunal aurait pu en tout état de cause arrêter l'arriéré de loyer au 8 octobre 2018 puisqu'aucun supplément de loyer n'avait été imputé à cette date à [K] [D]. 




Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.













MOTIFS DE LA DÉCISION



1) Sur la demande en paiement de la société Alliade Habitat



Il ressort du décompte actualisé versé aux débats par la société Alliade Habitat en date du 5 mai 2021 qu'à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, soit le 8 octobre 2018, il était dû par [K] [D] au titre de l'arriéré de loyer et charges la somme de 2 338,31 €.



Dans la mesure où il apparaît à l'examen du décompte qu'aucun surloyer n'a été comptabilisé au titre de l'année 2018, rien ne s'opposait à ce qu'il soit fait droit à la demande de condamnation de la société Alliade Habitat à ce titre et c'est donc à tort que la décision déférée a retenu que la créance de la société Alliade Habitat au titre de l'arriéré locatif n'était pas déterminée. 



S'agissant de l'indemnité d'occupation due à compter du 8 octobre 2018, la Cour observe qu'un surloyer a été comptabilisé à compter de l'échéance du mois de février 2019. 



Or, la Cour ne peut que constater : 




que s'il est justifié par la société Alliade Habitat de l'envoi à [K] [D] du questionnaire concernant l'enquête supplément de solidarité et d'une mise en demeure à ce titre par un constat d'huissier du 30 novembre 2018, ce qui pouvait justifier de liquider le supplément de loyer pour l'année 2019, conformément à l'article L 441-3 du code de la construction et de l'habitation, dans la mesure où [K] [D] n'avait pas justifié des éléments qui lui étaient demandés, en revanche, le bailleur ne justifie pas de l'envoi de ce questionnaire à la fin de l'année 2019, à valoir sur l'année 2020 ; 





qu'il n'est pas plus justifié de l'envoi du questionnaire à la fin de l'année 2020, pouvant justifier le surloyer pour l'année 2021, le constat d'huissier dressé le 9 décembre 2020 ne portant aucunement mention de [K] [D], contrairement à ce qui est soutenu par la société Alliade Habitat. 






Surtout, la Cour constate que le décompte locatif produit ne détaille aucunement le montant du loyer de base et celui du surloyer, ce qu'avait retenu à raison la décision déférée (étant observé que le montant des charges n'est pas plus mentionné). 



Or, dans la mesure où le surloyer est suceptible d'être déduit pour les périodes non justifiées, où par ailleurs il apparaît à l'examen du décompte que [K] [D] a procédé à des versements réguliers concernant les périodes considérées, la Cour ne peut que constater que la société Alliade Habitat ne rapporte pas la preuve de sa créance, en contravention avec les dispositions de l'article 1353 du code civil. 



Au vu de l'ensemble de ces éléments, la Cour infirme la décision déférée qui a rejeté la demande présentée par la société Alliade Habitat au titre de la créance locative, et statuant à nouveau : 




Condamne [K] [D] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 2 338,31 € au titre de l'arriéré locatif au 8 octobre 2018, date d'acquisition de la clause résolutoire, et rejette le surplus des demandes du bailleur pour la période postérieure. 




2) Sur les demandes accessoires



[K] [D] succombant, la Cour confirme la décision déférée qui l'a condamné aux dépens de la procédure de première instance. 







La Cour confirme également la décision déférée qui a rejetée la demande présentée par le bailleur sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, non justifiée en équité. 



La Cour condamne [K] [D], qui succombe partiellement, aux dépens à hauteur d'appel. 



La Cour rejette la demande présentée par la société Alliade Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, non justifiée en équité. 





PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Infirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande présentée par la société Alliade Habitat au titre de la créance locative, et, 



Statuant à nouveau : 



Condamne [K] [D] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 2 338,31 € au titre de l'arriéré locatif au 8 octobre 2018, date d'acquisition de la clause résolutoire ;



Rejette le surplus des demandes du bailleur pour la période postérieure ; 



Confirme la décision déférée pour le surplus ; 



Condamne [K] [D] aux dépens à hauteur d'appel ; 



Rejette la demande présentée par la société Allliade Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ; 



Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. 







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT