Cour d'Appel · 8ème chambre — 2 novembre 2022

N° RG 22/00157 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OBKT









Décision du Juge des contentieux de la protection de LYON en référé du 08 novembre 2021



RG : 12-21-101



[U]

[M]



C/



[B]

[H]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 02 Novembre 2022







APPELANTS :



1/ Monsieur [T] [U], né le 13 août 1936 à [Localité 3] , de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 1]. 

 

2/ Madame [L] [M] épouse [U], née le 1er mars 1942 à [Localité 3], de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 1]. 



Représentés par Me Alizé VILLEGAS, avocat au barreau de LYON, toque : 624





INTIMÉS :



1/ Monsieur [Z] [B], de nationalité française, 21 novembre 1965 à [Localité 2] (49) 

 

2/ Madame [C] [H], de nationalité algérienne, 20 février 1963 à [Localité 4] (Algérie) 

 

demeurant ensemble [Adresse 1] 



Représentés par Me Séverine MARTIN de la SELARL MARTIN SEYFERT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1792







 ******

 

Date de clôture de l'instruction : 07 Septembre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Septembre 2022



Date de mise à disposition : 02 Novembre 2022



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



****

 

Exposé du litige



[T] et [L] [U], âgés respectivement de 85 et 80 ans, sont propriétaires d'une maison avec jardin située [Adresse 1] (Rhône), constituant leur habitation principale. 

 

A cette maison est rattaché un logement indépendant comprenant une pièce de séjour, une cuisine ouverte, deux chambres, une salle de bain et une salle d'eau. 

 

Compte tenu de leur âge, afin de les aider à entretenir le jardin et surveiller la maison pendant leur absence, les époux [U] ont mis ce logement à disposition de [Z] [B] et [C] [H] moyennant un loyer qu'ils indiquent 'minoré' avec en contrepartie l'exécution de différents services de surveillance et d'entretien. 

 

Le 8 novembre 2018, les époux [U] ont ainsi conclu avec [Z] [B] et [C] [H], sa compagne, une convention stipulant la mise à disposition de la maison indépendante, moyennant un loyer minoré de 500 euros par mois, outre 70 euros d'acompte mensuel de charges, avec pour contrepartie notamment le maintien dans les lieux et la surveillance de la propriété lors des absences des propriétaires, notamment en juillet et août, la tonte du gazon à fréquence régulière, lors de l'absence des propriétaires, l'arrosage des végétaux, la surveillance de la piscine lors de l'absence des propriétaires, ainsi que le ramassage des feuilles mortes à l'automne.



Il est également stipulé « qu'une aide ponctuelle à l'entretien du jardin serait appréciée, dans la mesure des disponibilités de chacun » et que [Z] [B] et [C] [H] 'préviendront monsieur [U] de leurs projets d'absence et devront impérativement être présents lors des déplacements ou absence des propriétaires'. 

 

La durée de la convention était d'un an renouvelable par tacite reconduction pour la même durée, avec faculté de résiliation à tout moment en respectant un préavis de deux mois. 

 

A la suite de travaux réalisés par les époux [U] dans le logement (changement des ouvrants, installation de volet roulant électrique, installation d'une climatisation réversible), le loyer mensuel a été porté à 600 euros suivant un avenant signé par les parties le 15 octobre 2019.

 

Des différends sont apparus entre les époux [U] et les consorts [B]-[H], et par lettre remise en main propre du 11 décembre 2019, [T] [U] a décidé de mettre fin à la convention, demandant aux consorts [B]-[H] de quitter les lieux au plus tard le 1er mars 2020.

 

Ces derniers n'ayant pas obtempéré, les époux [U], par lettre recommandée avec avis de réception de leur conseil du 6 mai 2020, ont mis en demeure les locataires de quitter les lieux au plus tard le 31 mai 2020.





Par courrier officiel de leur Conseil du 11 juin 2020, et en réponse à cette mise en demeure, les consorts [B]-[H], après avoir contesté une somme de 300 euros qui leur était réclamée au titre de la taxe d'habitation, ont indiqué qu'ils quitteraient les lieux au plus tard le 31 octobre 2020. 





Par lettre officielle de leur conseil du 8 juillet 2020, les époux [U] ont réitéré auprès des consorts [B]-[H] leur demande de quitter les lieux pour le 31 juillet 2020.



Les consorts [B]-[H] n'ayant toujours pas quitté les lieux, les époux [U], par exploit du 13 avril 2021, ont, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, assigné en référé les consorts [B]-[H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir au principal ordonner leur expulsion, et les voir condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation, au paiement provisionnel des sommes de 600 euros au titre de l'arriéré de loyer et de 909,60 euros au titre des charges impayées.

 

Soutenant qu'il n'y avait lieu à référé sur ces demandes, les consorts [B]-[H] ont demandé à titre reconventionnel que les époux [U] soient condamnés sous astreinte à procéder à l'enlèvement du système de vidéosurveillance qu'ils avaient installé.



Par ordonnance de référé du 8 novembre 2021, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon a : 

 


Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'expulsion avec le concours de la force publique sous astreinte, d'enlèvement et de dépôt des effets des occupants et de condamnation à une indemnité d'occupation provisionnelle formulées par les époux [U] ; 


 


 Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision des époux [U] au titre de l'arriéré de loyers et au titre de l'arriéré de charges ; 


 


Condamné les époux [U] à procéder à l'enlèvement du système de vidéo surveillance placé au-dessus de la porte d'entrée de leur domicile sis [Adresse 1], ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard dans un délai de 3 jours à compter de la signification de l'ordonnance ; 


 


Dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 3 mois, à charge pour les consorts [B]-[H], de solliciter du Juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ; 


 


Condamné in solidum les époux [U] à payer aux consorts [B]-[H] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.




Le juge des référés retient en substance : 




que la convention du 8 novembre 2018 est un contrat de bail d'habitation soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; 





que les époux [U] ne peuvent donner l'effet d'un congé au courrier du 11 juin 2020 émanant des consorts [B]-[H], qui ne respecte pas les formes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, d'autant que ce courrier émane de leur avocat et qu'il n'est pas manifesté la volonté claire de donner congé ;





que les courriers adressés par les époux [U] aux fins d'obtenir que les consorts [B]-[H] quittent les lieux ne peuvent pas plus valoir congé, le formalisme de la loi du 6 juillet 1989 n'étant pas respecté et qu'il n'existe dès lors aucun trouble manifestement illicite justifiant une mesure d'expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation ; 


 


que les époux [U] à l'appui de leur demande de provision pour l'arriéré de loyers, ne produisent aucun décompte et ne précisent pas quelle échéance les défendeurs seraient tenus de payer, ce qui constitue une contestation sérieuse ; 





que s'agissant de l'arriéré de charges réclamé, il existe également une contestation sérieuse, en ce que le contrat est silencieux sur les modalités de fourniture d'énergie et les conditions de facturation et en ce que les pièces produites par les époux [U] à l'appui de leur demande ne permettent d'établir ni l'existence d'un compteur propre au logement, ni la quantité d'énergie consommée en l'absence de relevés du fournisseur d'électricité ou de factures de celui-ci ;





qu'il apparaît qu'une caméra de vidéo-surveillance a été installée au dessus de la porte d'entrée de la partie de la maison occupée par les époux [U], orientée en direction du domicile des consorts [B]-[H] et que ce dispositif est en mesure de capter de manière continue les activités privées du couple, ce qui constitue une atteinte manifeste à leur droit à la vie privée qu'il convient de faire cesser en urgence.




Par déclaration régularisée par RPVA le 4 janvier 2022, les époux [U] ont interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision de l'ordonnance de référé du 8 novembre 2021.



Aux termes de leurs dernières écritures, régularisées par RPVA le 1er septembre 2022, les époux [U] demandent à la Cour de : 




Infirmer l'ordonnance de référé du 8 novembre 2021 dans l'intégralité de ces dispositions ;





Constater la volonté exprimée par [Z] [B] et [C] [H] de mettre fin au bail au 31 octobre 2020 ;


 


Dire et juger que [Z] [B] et [C] [H] ainsi que les éventuels occupants de leur chef sont sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2020, situation caractérisant un trouble manifestement illicite ; 


 


Ordonner la libération des lieux sis [Adresse 1], par [Z] [B] et [C] [H] ainsi que les éventuels occupants de leur chef, avec restitution des clefs aux époux [U] ;





Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et jusqu'au jour de complète libération des lieux et remise des clefs ; 





Autoriser l'expulsion de [Z] [B] et [C] [H] et des éventuels occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ; 





Autoriser l'enlèvement et le dépôt des effets et objets personnels de [Z] [B] et [C] [H] et des éventuels occupants de leur chef en tout lieu approprié, à leurs frais, risques et périls ;





Condamner solidairement [Z] [B] et [C] [H] à payer, en deniers ou quittance, aux époux [U] : 





la somme provisionnelle de 670 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation du mois de novembre 2020 jusqu'à complète libération et restitution du logement, 

la somme provisionnelle de 600 euros au titre du loyer indûment retenu, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation, 

la somme provisionnelle de 2 098,81 euros au titre des charges impayées/indemnité de consommation d'électricité au 6 juin 2022. 


 


Débouter [Z] [B] et [C] [H] de toutes leurs prétentions ; 


 


Condamner in solidum [Z] [B] et [C] [H] à leur payer la somme de 3 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 


 

 

Les appelants exposent : 

 


que des difficultés sont apparues puisqu'ils ont relevé que [Z] [B] et [C] [H] n'exécutaient pas les prestations visées dans la convention et ne respectaient pas les consignes de vie, se comportant sans aucune gêne alors que les deux logements sont contigus, avec vue l'un sur l'autre, raison pour laquelle il leur a été demandé de quitter les lieux au plus tard le 1er mars 2020 ; 







qu'ils n'ont jamais obtempéré, et au surplus n'exécutent plus aucune des prestations prévues par la convention, ni ne règlent leurs charges. 




Ils soutiennent en premier lieu que leur demande d'expulsion, résultant de l'occupation sans droit ni titre du logement est fondée, en ce que : 




le contrat de location a été résilié d'un commun accord, que cet accord doit donc trouver application en vertu des dispositions de l'article 1193 du code civil ;





qu'en effet, en réponse au courrier qu'ils ont envoyé à [Z] [B] et [C] [H], ceux-ci ont répondu par l'intermédiaire de leur précédent Conseil, par courrier officiel du 11 juin 2020, en indiquant qu'ils quitteraient les lieux au plus tard le 31 octobre 2020, exprimant sans aucune ambiguïté leur intention de mettre fin à la convention les liant aux époux [U] ; 





que le courrier d'avocat portant la mention « officiel » engage son client et formalise non pas un congé mais un accord pour mettre fin à la convention locative ; 





qu'en toute hypothèse, à supposer par impossible qu'il s'agisse d'un congé par les locataires, son éventuelle irrégularité ne pourrait être invoquée que par les époux [U], les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en la matière relevant de l'ordre public de protection et seule la personne protégée pouvant s'en prévaloir, soit le bailleur en cas de congé du locataire ; 


 


que le trouble manifestement illicite est donc constitué, qu'il y occupation sans droit ni titre, justifiant par ailleurs le versement d'une indemnité d'occupation ; 





que cette demande est d'autant plus pressante qu'ils subissent les agissements malveillants et violents de [Z] [B] et [C] [H], caractérisés notamment par des dégradations contre leur propriété, notamment avec le collage de carton, sur les vitres de leur habitation, avec des messages de menaces et des affiches diffamatoires et insultantes sur les vitres du véhicule de [Z] [B] et sur les vitres du logement occupé par les consorts [B]-[H] ; 





qu'en outre, le 16 mars dernier, [Z] [B] a porté des coups et exercé des violences physiques à l'encontre de Madame [U]. 






Les appelants soutiennent en second lieu que leurs demandes de provision ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, en ce que : 




Les consorts [B] - [H] n'ont pas payé leur loyer minoré de 600 euros au titre du mois d'août 2020, ce qu'ils ne contestent pas et l'expliquent par des allégations mensongères dont ils ne rapportent pas la preuve, notamment le fait que ne leur auraient pas été réglées de nombreuses heures de travail, et qu'ils auraient été privés d'utiliser les extérieurs (jardin, piscine') puis que l'accès aux boites aux lettres et compteur d'électricité leur auraient été interdit ; 





ils n'ont pas plus réglé les dépenses d'électricité, pourtant à leur charge dans la convention, étant observé que la fourniture d'électricité de la maison principale et du logement attenant est assurée par un seul abonnement avec un compteur principal et un sous-compteur spécifique au logement occupé par les consorts [B]-[H], et qu'il leur a été remis un relevé avec leur consommation en kilowatts-heures ressortant du sous-compteur ;





au début de leur occupation des lieux, les consorts [B]-[H] payaient sans difficulté leur consommation d'électricité et ont cessé de le faire à la suite du différend qui les opposait.




Les appelants soutiennent en troisième lieu que la demande reconventionnelle des intimés relative au système de vidéo surveillance est infondée, alors que : 




ils ne rapportent pas la preuve leur incombant d'une atteinte à l'intimité de leur vie privée ;





pour prévenir les cambriolages de leur maison dont ils ont déjà été victimes à plusieurs reprises, les époux [U] ont installé un système de surveillance incluant une caméra posée au-dessus de la porte d'entrée de la maison, caméra qui n'était aucunement orientée vers le logement des consorts [B]-[H], mais sur le chemin d'accès et la cour menant à leur porte d'entrée ; 





que depuis lors, ils ont enlevé la caméra et l'ont placée à l'intérieur de leur domicile avec une orientation sur la cour intérieure, de sorte qu'aucune vue ne peut être faite sur le logement occupé par les consorts [B]-[H], lesquels produisent deux constats qui n'établissent aucunement que la caméra est orientée dans la direction de leur domicile.




Les appelants font valoir en dernier lieu que les demandes reconventionnelles formées par les consorts [B]-[H] relatives à l'allocation de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et la remise en état de leur installation électrique sont irrecevables en ce que : 




il s'agit de demandes nouvelles, proscrites par l'article 564 du code de procédure civile, et au surplus non présentées dans les conditions et délai énoncé aux articles 910-4 et 905-2 du code de procédure civile. 




Ils ajoutent qu'en toutes hypothèses, ces demandes se heurtent à des contestations sérieuses, alors que :




les troubles de jouissance dont il font état ne sont ni établis ni fondés, 

les dysfonctionnements électriques invoqués ne sont pas crédibles, le logement ayant été loué en parfait état de réparation.




Aux termes de leurs dernières écritures, régularisées par RPVA le 31 août 2022, [Z] [B] et [C] [H] demandent à la Cour de : 




Juger que la convention locative est soumise à la loi du 6 juillet 1989, qu'il n'existe aucun trouble manifestement illicite au soutien des demandes des époux [U], que les demandes en paiement formulées par les époux [U] se heurtent à des contestations sérieuses et que les époux [U] ont installé un système de vidéo-surveillance violant leur vie privée.




En conséquence : 




Débouter les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 





Confirmer l'ordonnance rendue le 8 novembre 2021 par le Juge du contentieux et de la protection de Lyon en toutes ses dispositions.




Y ajoutant : 




Condamner in solidum les époux [U] à leur payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ; 





Condamner in solidum les époux [U] à procéder à l'enlèvement du système de vidéo-surveillance et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;





Condamner les époux [U] à remettre en état l'installation électrique sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir ;





Condamner in solidum les époux [U] à leur payer la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Séverine Martin, avocat.






Les intimés font valoir en premier lieu qu'il n'existe aucun trouble manifestement illicite alors que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, applicables en l'espèce, n'ont pas été respectées par les époux [U], aux motifs : 




que la convention locative querellée est soumise à la loi du 6 juillet 1989 même si le contrat n'y fait pas expressément référence, cette loi étant d'ordre public et trouvant application dès lors que le bien loué est à usage d'habitation ou mixte et qu'il est loué à titre de résidence principale, ce qui est le cas en l'espèce ; 





que le formalisme des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, notamment en son article 15, n'ayant pas été respecté, le congé donné par [T] [U] est sans valeur, notamment parce qu'il ne respecte pas les délais de préavis et ne renvoie à aucun des motifs de congés ;





qu'il convient d'observer en outre que les époux [U] ont procédé à une augmentation de loyers en cours de bail au motif que des travaux auraient été réalisés, laquelle est parfaitement illégale ; 





qu'en cause d'appel, les époux [U] font valoir désormais que la résiliation du bail aurait été décidée d'un commun accord, ce qui ne peut être retenu alors qu'il leur a été demandé de quitter les lieux à plusieurs reprises, et qu'un accord ne peut être considéré comme existant sur la base de mises en demeure et alors que, surtout, le courrier de leur conseil ne peut être analysé comme constituant un accord, le congé ne pouvant émaner de l'avocat du locataire et à défaut de volonté manifeste de quitter les lieux établie ;





qu'étant toujours titulaire d'un contrat de bail, ils ne peuvent donc aucunement être qualifiés d'occupants sans droit, ni titre.




Ils font valoir en second lieu qu'il existe des contestations sérieuses sur les demandes de paiement des époux [U], aux motifs : 




que la preuve n'est pas rapportée de ce qu'ils seraient redevables de la somme de 600 euros au titre d'un arriéré de loyer, aucun décompte locatif n'étant produit étant observé que le bailleur a décidé de mettre à leur charge une participation à leur taxe d'habitation, ce qui ne figure pas dans la convention locative, une telle taxe ne devant de surcroît être réglée qu'au service des impôts et non au bailleur ;





qu'en outre, les époux [U] restent à devoir de nombreuses heures de travail à [Z] [B] au titre de tâches non prévues au contrat de bail, et que leurs agissements sont en totale infraction avec la législation du travail sur le travail dissimulé ;





que s'agissant de l'arriéré de charges réclamé, qui correspondrait à la consommation d'électricité, il n'est justifié du montant réclamé que par des tableaux et relevés de compteur que les époux [U] ont eux mêmes établis, les factures que produisent les époux [U] en cause d'appel n'étant pas plus probantes, s'agissant des factures de leur fournisseur d'énergie concernant leur propre contrat, ouvert à leur seul nom, étant observé que la revente d'énergie est strictement encadrée et nécessite d'obtenir une autorisation, qui fait défaut en l'espèce ;





que si les époux [U] évoquent l'existence d'un sous-compteur, les relevés n'en sont pas fournis, outre que ce sous-compteur n'alimente pas uniquement leur logement mais également l'éclairage des parties extérieures, la pompe de relevage, la cave, ainsi que le moteur électrique de la porte du garage où ils entreposent leur véhicule et le recharge électriquement.




En dernier lieu, les intimés soutiennent être fondés à solliciter l'enlèvement des caméras de surveillance, au visa de l'article 9 du code civil, alors que : 




il ressort du constat d'huissier de Justice du 5 janvier 2022 qu'ils ont fait établir que si la caméra a effectivement été déplacée, elle filme toujours leur domicile, un second constat d'huissier, établi le 22 juillet 2022 effectuant les mêmes constatations.




Enfin, à l'appui de leurs demandes reconventionnelles, qu'ils déclarent recevables, les faits les justifiant étant intervenus postérieurement à leurs premières conclusions, les consorts [B]-[H] font valoir : 




qu'au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 du code civil, ils sont fondés à être indemnisés de leur trouble de jouissance, alors que depuis plus de deux ans, les époux [U] mettent tout en oeuvre pour qu'ils quittent leur logement et se livrent à un véritable harcèlement, ayant même entrepris des démarches auprès de la CAF pour leur faire supprimer le droit à l'allocation logement, étant précisé qu'ils n'ont jamais sollicité l'APL pour leur logement actuel et se trouvent bloqués pour obtenir une APL pour un nouveau logement, puisqu'ils apparaissent auprès de la CAF comme étant en situation d'impayés, ce alors qu'ils sont à jour de leur loyer ; 





qu'ils sont également fondés à solliciter la remise en état de l'installation électrique la climatisation de leur logement ne fonctionnant plus de même que la plupart des prises électriques.




Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.







MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour "juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci 



I : Sur la demande d'expulsion des époux [U] et les demandes accessoires en découlant



L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 1:



Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Au sens de ce texte, le trouble manifestement illicite consiste en toute perturbation qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, le trouble manifestement illicite étant en conséquence constitué dès lors qu'un logement est occupé sans droit ni titre. 



Les époux [U], au visa de l'article 1193 du code civil, soutiennent que c'est le cas des consorts [B]-[H], lesquels seraient occupants sans droit ni titre dès lors qu'il y a eu résiliation d'un commun accord du contrat de location et qu'ils n'ont pas quitté les lieux à la date convenue, les consorts [B]-[H] contestant de leur côté avoir souscrit un tel accord.



Or, force est de constater que l'accord dont se prévalent les époux [U] ne peut résulter du courrier envoyé par le conseil des consorts [B]-[H] le 11 juin 2020 qui ne laisse aucunement transparaître un accord des deux parties pour que logement soit libéré à la date indiquée, le conseil des consorts [B]-[H] s'étant limité aux termes de ce courrier à indiquer 'que ses clients ne pouvaient plus accepter de continuer à respecter un contrat qui n'est pas respecté par les deux parties et qu'ils quitteraient les lieux au plus tard le 31 octobre 2020", outre qu'un tel accord est d'autant moins crédible qu'il s'agit d'une réponse aux différentes mises en demeure de quitter les lieux, appuyées de nombreux reproches, envoyées par les époux [U].







Surtout, comme l'a relevé à raison le premier juge dans son ordonnance, dont la Cour adopte les motifs : 




d'une part, la convention locative signée le 8 novembre 2018 par les parties porte sur un logement à usage d'habitation dont la jouissance est donnée aux consorts [B]-[H] en contrepartie d'un loyer et qui constitue la résidence principale des locataires, laquelle relève nécessairement de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public ;





d'autre part, dès lors qu'il n'est justifié d'aucun congé donné par le locataire selon les formes imposées par l'article 15 du texte sus-visé, à savoir un congé envoyé par lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par acte d'huissier de justice ou remis en main propre, il ne peut être retenu qu'un congé valide a été délivré par les locataires ;





Enfin, la lettre simple en date du 11 décembre 2019, remise en mains propres aux locataires par [T] [U] ne peut pas plus valoir congé dès lors qu'elle ne respecte aucunement le formalisme de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et notamment le délai de préavis de six mois, le congé étant donné pour le 1er mars 2020 et il en est de même des courriers qui lui ont succédé, le courrier du 6 mai 2020 mentionnant un préavis de 25 jours (31 mai 2020) et celui du 8 juillet 2020 mentionnant un préavis de 23 jours (fin juillet 2020).




Dès lors, à défaut de congé valablement délivré, le bail se poursuivait nécessairement et il ne pouvait être retenu l'existence d'un trouble manifestement illicite par une occupation sans droit ni titre des lieux loués.



La Cour en conséquence confirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté les demandes des époux [U] visant à voir ordonner la libération des lieux sous astreinte, ordonner l'expulsion des consorts [B]-[H], et statuter sur les conséquences accessoires de cette expulsion, notamment en termes d'indemnité d'occupation.



II : Sur les demandes en paiement provisionnelles des époux [U]



L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2 :





Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils (Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection )peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En application de ces dispositions, il ne peut être fait droit aux demandes en paiement provisionnelles des époux [U] qu'à la condition qu'elles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.



1) Sur la demande relative à l'arriéré de loyer



Les époux [U] soutiennent que le loyer du mois d'août 2020 n'a pas été réglé par les consorts [B]-[H] et réclament à ce titre une provision de 600 euros.



La Cour constate en premier lieu, ce qu'a relevé à raison le premier juge, qu'aucun décompte locatif n'est produit alors qu'en vertu des dispositions de l'article 1353 du code civil, il appartient aux époux [U] de justifier de la créance qu'ils détiennent à l'encontre de leurs locataires. 



La Cour relève en second lieu qu'en date du 15 octobre 2019, les parties au contrat de bail ont signé un avenant portant le montant du loyer mensuel à 600 euros à compter du 1er décembre 2019 au motif que les bailleurs avaient procédé au changement des ouvrants (portes vitrées et fenêtres) et installé un volet roulant électrique et une climatisation réversible.







La Cour observe, cependant, que le contrat de bail ne prévoyait aucunement la révision du loyer et qu'il ne contenait aucune clause expresse mentionnant une majoration du loyer en cas de réalisation par le bailleur de travaux d'amélioration du logement, ce en contravention avec les dispositions de l'article article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. 



En dernier lieu, la Cour retient que le fait que la CAF ait été avisée du défaut de paiement allégué est inopérant dès lors qu'il ressort de la pièce produite à ce titre (Pièce 25 appelants) que c'est à la demande des époux [U] et sur leurs seules déclarations que le versement d'une aide au logement de la famille [H] (Sic) a été suspendu, étant observé que les consorts [B]-[H] contestent avoir perçu une allocation au titre du logement loué aux époux [U]. 



Au regard de ces éléments, il apparaît que la demande en paiement provisionnel des époux [U] au titre de l'arriéré de loyer se heurte à une contestation sérieuse.



En conséquence, la Cour confirme la décision déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision des époux [U] au titre de l'arriéré de loyer.





2) Sur la demande relative à l'arriéré de charges



Les consorts [U] réclamaient en première instance une provision de 909,60 euros au titre des charges impayées, décompte arrêté au 28 février 2021.



En cause d'appel, ils portent leur demande à la somme de 2 098,81 euros, décompte arrêté au 6 juin 2022, faisant valoir notamment : 




que la fourniture en électricité de la maison principale et du logement attenant est assurée par un seul abonnement avec un compteur principal ;





qu'il existe un sous-compteur spécifique au logement occupé par les consorts [B]-[H] et qu'ils leur ont remis un relevé de consommation en kilowatts- heures ressortant du sous-compteur auquel ils ont appliqué un prix correspondant à la moyenne des consommations et abonnement payés par eux ; 





que les consorts [B]-[H] ne peuvent nier avoir bénéficié de la fourniture d'électricité et doivent donc s'acquitter d'une somme équivalente au prix de leur consommation.




La convention locative du 8 novembre 2018 prévoyait en sa page 1 à la charge des locataires un versement de 70 euros d'acompte mensuel sur charges, sans détailler la nature de ces charges et prévoyait en sa page 2 de façon générale que les dépenses d'eau, d'électivité, la taxe d'habitation, ainsi que la taxe d'ordures ménagères resteraient à la charge des locataires. 



Or, comme l'a relevé à raison le premier juge, il apparaît que le contrat restait silencieux s'agissant des modalités de fournitures d'énergie et des conditions de facturation.



Pour justifier de la somme provisionnelle réclamée, les époux [U] se limitent à produire un relevé de leur compteur EDF manuscrit dressé par leurs soins, des décomptes de consommation d'électricité qu'ils ont également eux mêmes établis (Pièces 9, 11 et 12 appelants) ainsi qu'une photographie non datée d'un compteur et de la consommation d'électricité y figurant qu'ils indiquent être un sous-compteur.



Ils précisent en outre avoir effectué leur calcul sur la base d'un prix de 0,16 euros le KWH correspondant selon eux à la moyenne des consommations et abonnement payés par eux. 



Au vu de ces éléments, il ne peut qu'être constaté que les relevés produits et les sommes demandées ne reposent que sur des éléments non établis contradictoirement et qui ne relèvent que de la seule appréciation des époux [U].







En outre, les consorts [B]-[H] contestent la somme qui leur est réclamée au titre de la consommation d'électricité, faisant notamment valoir que le sous-compteur n'alimente pas uniquement leur logement mais également l'éclairage extérieur, la pompe de relevage, les lumières de la cave et de l'escalier ainsi que le moteur électrique de la porte du garage où est rechargé le véhicule de madame [U], consommation incombant aux seuls époux [U], ce qui n'est pas contesté par ces derniers. 



Dans la mesure où le contrat de bail ne comporte aucune précision sur les modalités de calcul des charges, où les éléments produits par les époux [U] ne permettent pas de déterminer de façon objective et précise quelle est la consommation d'électricité des consorts [B]-[H], lesquels se sont de leur côté acquitté de la provision de charges, il apparaît manifestement que la demande des époux [U] au titre des charges d'électricité se heurte à des contestations sérieuses qui ne peuvent être tranchées au stade du référé.



La Cour en conséquence confirme la décision déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision des époux [U] au titre de l'arriéré de charges. 



III : Sur les demandes reconventionnelles des consorts [B]-[H]



1) Sur l'enlèvement de la caméra de surveillance



Au visa des articles 9 du code civil et 226-1 du code pénal, les consorts [B]-[H] sollicitent :




la confirmation de la décision déférée qui a condamné les époux [U] sous astreinte de 30 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de trois jours de la date de signification de l'ordonnance, à enlever le système de vidéo-surveillance placé au dessus de la porte d'entrée de leur domicile ;





la condamnation des époux [U] à enlever leur système de vidéo-surveillance désormais situé à l'intérieur de leur maison, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la décision à intervenir.




Ils font valoir que la caméra de vidéo-surveillance n'a pas été enlevée dans le délai fixé par le premier juge, ce qu'attesterait un constat d'huissier du 5 janvier 2022 et que si les époux [U] ont déplacé la caméra à l'intérieur de leur maison, celle-ci filme toujours leur domicile.



Les époux [U] demandent quant à eux que la décision déférée soit infirmée et les consorts [B]-[H] déboutés de leur demande reconventionnelle, aux motifs : 




qu'ils ont installé une caméra de vidéo-surveillance au dessus de leur porte d'entrée pour se prémunir des cambriolages et que cette caméra n'était aucunement orientée en direction du domicile des consorts [B]-[H] et ne filmait aucunement leur intérieur ; 





qu'il ont enlevé cette caméra et l'ont placée à l'intérieur de leur domicile, de sorte qu'aucune vue ne peut être faite sur le logement occupé par les consorts [B]-[H]. 






La Cour observe que les consorts [B]-[H] ne font état d'aucun fondement juridique en référé pour appuyer leurs demandes et retient que, par leurs natures, ces demandes doivent être considérées comme étant justifiées par une mesure de remise en état destinée à faire cesser un trouble manifestement illicite, au sens de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. 



S'agissant en premier lieu de la condamnation prononcée par le premier juge, la Cour constate au regard des photographies versées par les intimés aux débats (Pièce 3 intimés) que contrairement à ce que soutiennent les appelants, la caméra qui était placée au dessus de la porte d'entrée du domicile des époux [U] était bien orientée dans la direction de la porte d'entrée du domicile des consorts [B]-[H] et positionnée de telle façon qu'elle était en mesure de capter de manière continue les activités privées des locataires, d'autant que cette porte d'entrée est constituée d'une baie vitrée transparente.



Or, il n'est pas contestable qu'une telle captation d'image constituait une atteinte au droit à la vie privée des consorts [B]-[H] et par la même un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser.



Dès lors le premier juge était fondé à condamner sous astreinte les époux [U] à enlever cette caméra à titre de mesure de remise en état.



La Cour en conséquence, mais pour les motifs précédemment exposés, confirme la décision déférée de ce chef.

 

Il n'est pas contesté en second lieu que la caméra litigieuse a été enlevée du dessus de la porte d'entrée du domicile des époux [U] mais qu'elle est désormais installée à l'intérieur du domicile des époux [U].



Or, contrairement à ce que soutiennent ces derniers, il ressort des constats d'huissier versés aux débats par les intimés (constat du 5 janvier 2022 et constat du 22 Juillet 2022) que la caméra est positionnée désormais dans l'angle droit de la fenêtre de la maison des époux [U] à mi-hauteur et que l'objectif est dirigé et aligné vers la porte d'entrée du logement des consorts [B]-[H], dont il convient de rappeler qu'elle est constituée d'une baie vitrée.



La Cour ne peut dès lors que constater que le trouble manifestement illicite perdure et il est dès lors justifié de prononcer une mesure de remise en état propre à faire cesser le trouble ainsi constaté, étant rappelé que le juge n'est pas lié par la demande présentée à ce titre par une partie et qu'il lui appartient de prononcer la mesure de remise en état qu'il estime appropriée pour faire cesser le trouble manifestement illicite qu'il a caractérisé. 



En conséquence, faisant droit à la demande reconventionnelle des consorts [B]-[H], la Cour condamne les époux [U] à titre de mesure de remise en état à enlever la caméra de vidéo-surveillance et plus généralement tout dispositif de vidéo-surveillance se situant dans le champ de vision du domicile des consorts [B]-[H], ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour sur une durée de trois mois, courant à l'issue d'un délai de huit jours à compter de la signification du présent arrêt.



2) Sur la demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance



Les consorts [B]-[H] font valoir à l'appui de leur demande d'indemnisation que les époux [U] mettent tout en oeuvre depuis deux ans et demi pour qu'ils quittent leur logement par notamment des coupures d'électricité intempestives, l'installation d'une caméra portant atteinte à leur vie privée, l'interdiction d'accès au jardin et la suppression de le nom sur la sonnette.



Cette demande a été présentée pour la première fois dans leurs conclusions régularisées par RPVA le 1er août 2022.



Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter dès leurs premières conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 du même code, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. 



Demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Aux termes de l'article 905-2 du code de procédure civile, s'agissant d'une procédure à bref délai, l'intimé dispose d'un délai d'un mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former le cas échéant appel incident. 



En l'espèce, l'avis de fixation a été rendu le 18 mars 2022, les appelants ont signifié aux intimés leurs premières conclusions le 15 avril 2022 et les premières conclusions des consorts [B]-[H] ont été régularisées par RPVA le 13 mai 2022.



Or, dans ces premières conclusions, les consorts [B]-[H] n'ont présenté aucune demande au titre de leur préjudice de jouissance, demande qui a été présentée pour la première fois dans leurs conclusions régularisées le 1er août 2022. 



Par ailleurs, cette demande n'a aucunement trait à des faits nouveaux nés postérieurement au 13 mai 2022 et ne constitue pas une réplique aux conclusions adverses. 

 

La Cour déclare en conséquence les consorts [B]-[H] irrecevables en leur demande reconventionnelle d'indemnisation de leur préjudice de jouissance.



3) Sur la demande de remise en état de leur installation électrique



Les intimés font valoir, à l'appui de cette demande, que l'essentiel des prises électriques de leur logement ne sont plus alimentées en électricité.



Il s'avère en réalité à la lecture de leurs écritures et des pièces produites (notamment une série de correspondance SMS avec les époux [U], pièce 7 intimés) qu'ils reprochent aux époux [U] non pas une défaillance de l'installation électrique, mais de couper l'électricité au compteur. 



Or, même s'ils ont fait constater cette difficulté dans un constat d'huissier du 22 juillet 2022, il apparaît, à la lecture des correspondances SMS, que les coupures d'électricité ont commencé au début du mois de janvier 2022.



Les consorts [B]-[H] ayant présenté pour la première fois en cause d'appel leur demande de remise en état de l'installation électrique par conclusions régularisées par RPVA le 1er août 2022 et cette demande ne figurant pas dans leurs premières écritures du 13 mai 2022, il en résulte que par application des articles 910-4 et 905-2 du code de procédure civile, elles sont irrecevables.



La Cour en conséquence déclare irrecevable la demande de remise en état de l'installation électrique présentée par les consorts [B]-[H].



IV : Sur les demandes accessoires



Les époux [U] succombant, la Cour confirme la décision déférée qui les a condamnés in solidum aux dépens et à payer aux consorts [B]-[H] in solidum la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, justifiée en équité.



Les époux [U] succombant principalement à hauteur d'appel, la Cour les condamne in solidum aux dépens à hauteur d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Séverine Martin, avocat.



La Cour condamne également les époux [U] in solidum à payer aux consorts [B]-[H] la somme de 3 500 euros à hauteur d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, justifiée en équité. 

 



PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Confirme la décision déférée dans son intégralité et y ajoutant ; 



Condamne [T] et [L] [U] à enlever la caméra de vidéo-surveillance se trouvant à l'intérieur de leur logement et plus généralement tout dispositif de vidéo-surveillance se situant dans le champ de vision du domicile des consorts [B]-[H], ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour sur une durée de trois mois, courant à l'issue d'un délai de huit jours à compter de la signification du présent arrêt ; 







Déclare [Z] [B] et [C] [H] irrecevables en leur demande reconventionnelle d'indemnisation de leur préjudice de jouissance ; 



Déclare [Z] [B] et [C] [H] irrecevables en leur demande reconventionnelle de remise en état de l'installation électrique ; 



Condamne in solidum [T] et [L] [U] aux dépens à hauteur d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Séverine Martin, avocat ; 



Condamne in solidum [T] et [L] [U] à payer à [Z] [B] et [C] [H] la somme de 3 500 euros à hauteur d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. 

 



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT