Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 novembre 2022

1ère Chambre





ARRÊT N°349/2022



N° RG 21/01130 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RLW2













M. [E] [R] [V] [F]

Mme [O] [F] épouse [C]

M. [K] [F]

Mme [L] [F] épouse [B]



C/



Mme [P] [I] divorcée [N]

SARL OFFICE NOTARIAL LOIRE ET SILLON





















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport,





GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 28 Juin 2022





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 18 octobre 2022 à l'issue des débats





****





APPELANTS :



Monsieur [E] [R] [V] [F]

né le 23 Octobre 1932

[Adresse 2]

[Localité 8]

venant aux droits de Mme [U] [S] [G] [H] épouse [F]



Représenté par Me Antoine PLATEAUX de la SELARL PUBLI-JURIS, Postulant, avocat au barreau de [Localité 7]

Représenté par Me Vincent CHUPIN, Plaidant, avocat au barreau de [Localité 7]



Madame [O] [F] épouse [C]

née le 20 Mars 1958 

[Adresse 6]

[Localité 8]

venant aux droits de Mme [U] [S] [G] [H] épouse [F]



Représentée par Me Antoine PLATEAUX de la SELARL PUBLI-JURIS, Postulant, avocat au barreau de [Localité 7]

Représentée par Me Vincent CHUPIN, Plaidant, avocat au barreau de [Localité 7]



Monsieur [K] [F] 

né le 10 Décembre 1960 2

[Adresse 1]

[Localité 8]

venant aux droits de Mme [U] [S] [G] [H] épouse [F]



Représenté par Me Antoine PLATEAUX de la SELARL PUBLI-JURIS, Postulant, avocat au barreau de [Localité 7]

Représenté par Me Vincent CHUPIN, Plaidant, avocat au barreau de [Localité 7]



Madame [L] [F] épouse [B] 

née le 22 Novembre 1964 

[Adresse 3]

[Localité 4]

venant aux droits de Mme [U] [S] [G] [H] épouse [F]



Représentée par Me Antoine PLATEAUX de la SELARL PUBLI-JURIS, Postulant, avocat au barreau de [Localité 7]

Représentée par Me Vincent CHUPIN, Plaidant, avocat au barreau de [Localité 7]









INTIMÉES :



Madame [P] [I] divorcée [N]

née le 06 Septembre 1967 à [Localité 7] (44)

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représentée par Me Thomas GIROUD, avocat au barreau de [Localité 7]



SARL OFFICE NOTARIAL LOIRE ET SILLON, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 10]



Représentée par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Constance PARIS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES









EXPOSE DU LITIGE



Par délibération du 30 juin 2003, la commune d' [Localité 8] a créé la zone d'aménagement concerté du « Vallon des Garettes ».



La réalisation de cette ZAC a été confiée à l'aménageur [Localité 7] Métropole Aménagement. 

M. [F] a souhaité réaliser un programme de construction de six lots destinés à l'habitation sur un terrain lui appartenant situé dans la zone d'aménagement concerté « Vallons des Garettes ».



En l'absence d'acquisition du foncier par l'aménageur, M. [F] a conclu le 23 août 2016 avec [Localité 7] Métropole et [Localité 7] Métropole Aménagement sur le fondement des dispositions de l'article L. 311-4 du code de l'urbanisme, une convention de participation ayant pour objet de déterminer les conditions de sa participation au coût des équipements de la ZAC.



Cette convention indiquait que « Le constructeur envisage un programme de construction de 470 m² de surface plancher répartis en 5 lots (hors stationnement et logement social).

 (').

« Au regard de la destination de la construction ainsi que du projet de demande d'autorisation d'urbanisme le montant prévisionnel de la participation due par le constructeur s'élève à 34 510,00 € ».



Par ailleurs, elle comportait en son article 6 intitulé « transfert de l'autorisation-mutation », la clause suivante : « La présente convention est opposable non seulement au constructeur mais également à ses ayants droit à quelque titre que ce soit.

Dès lors que le terrain ci-avant désigné et les constructions s'y trouvant seraient pour tout ou partie vendus ou qu'ils feraient l'objet de contrats conférant des droits réels à un tiers, ou encore en cas de transfert des permis de construire, les obligations résultant de la présente convention seront transférées de plein droit aux bénéficiaires de ces ventes ou transferts. Le constructeur s'engage à faire insérer dans les actes afférents, l'obligation pour son acquéreur ou tout tiers détenteur des droits réels d'exécuter et de transmettre aux acquéreurs successifs, les obligations résultant de la présente convention de participation auxquelles il n'aurait pas été satisfait ». 



M. [F] a obtenu le 6 octobre 2016, un permis d'aménager pour la création de six lots à usage d'habitation.



Selon une promesse unilatérale de vente signée le 1er décembre 2016, M. [E] [F] et son épouse Mme [S]-[G] [H] épouse [F] ont vendu à Mme [P] [I] divorcée [N] un terrain à bâtir de 244 m² formant le lot n° 2 du lotissement autorisé par le permis d'aménagement. 



Mme [I] divorcée [N] a obtenu son permis de construire le 4 septembre 2017.



La vente a été réitérée par acte authentique reçu 10 octobre 2017 par Me [A], notaire à [Localité 10].



Cet acte comportait une clause « fiscalité de l'urbanisme », aux termes de laquelle le vendeur informait les acquéreurs des lots qu'ils seraient également redevables de la participation due à [Localité 7] Métropole suite à la signature de la convention de participation le 23 août 2016 avec [Localité 7] Métropole et [Localité 7] Métropole Aménagement sur le fondement des dispositions de l'article L. 311-4 du code de l'urbanisme. 

 

Il était précisé qu'à ce sujet, les acquéreurs s'engageaient à adresser à [Localité 7] Métropole la copie de leur permis de construire, afin de recevoir directement les appels de fonds correspondants. 

 

Ladite convention était annexée à l'acte de vente. 



Le 26 avril 2018, [Localité 7] Métropole Aménagement a émis une facture au nom de M. [E] [F] d'un montant de 32 915 € en application de la convention précitée. Les époux [F] se sont acquittés de cette somme le 16 mai 2018.

 

Le 17 janvier 2019, le conseil des époux [F] a mis en demeure Mme [I] divorcée [N] d'avoir à payer aux époux [F] la participation au titre de la convention d'aménagement, soit la somme de 6 742,50 €. 



Les parties ne sont pas parvenues à un accord amiable s'agissant du paiement de cette participation. 



C'est dans ce contexte que par acte d'huissier du 6 juin 2019, M. [E] [F] et son épouse Mme [S]-[G] [H] épouse [F] ont fait assigner Mme [I] divorcée [N] devant le tribunal d'instance de [Localité 7] aux fins de la voir condamner à leur rembourser la somme de 6 742,50 € au titre de la participation acquittée en application de la convention du 23 août 2016 et à leur payer la somme de 2 000 € chacun au titre des frais irrépétibles. 

 

Par exploit du 25 octobre 2019, Mme [P] [I] divorcée a fait assigner la SCP [A], [D], [Y] en garantie. 

 

Par exploit du 21 octobre 2020, elle a fait assigner aux mêmes fins la SARL Office notarial Loire et Sillon venant aux droits de la SCP [M] [A], [T] [D]-[Y]. 

 

Suivant jugement du 12 janvier 2021, le Tribunal judiciaire de [Localité 7], a : 

- débouté les époux [F] de leurs demandes,

- condamné les époux [F] aux dépens,

- condamné les époux [F] à verser à Mme [P] [I] divorcée [N] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné les époux [F] à verser à la SARL Office notarial Loire et Sillon venant aux droits de la SCP [M] [A], [T] [D]-[Y] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

 

Consécutivement au décès de Mme [S]-[G] [H] épouse [F], ses ayant-droit Mme [O] [F] épouse [C], M. [K] [F] et Mme [L] [F] épouse [B] sont intervenus volontairement à la procédure. 



Suivant déclaration du 17 février 2021, M. [E] [F], Mme [O] [F] épouse [C], M. [K] [F] et Mme [L] [F] épouse [B] ont relevé appel de ce jugement.

 

Aux termes de leurs dernières conclusions, transmises et notifiées au greffe le 6 septembre 2021 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, les consorts [F] demandent à la cour de :

- infirmer la décision du tribunal judiciaire de [Localité 7] du 12 janvier 2021 en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau : 

- déclarer les demandes des consorts [F]-[H] recevables et bien fondées, et en conséquence :

à titre principal

- condamner Mme [I] divorcée [N] à payer la somme de 6 742,50 € aux consorts [F]-[H],

à titre subsidiaire, 

- condamner la SARL Office notarial Loire et Sillon, venant aux droits de la SCP [M] [A] & [T] [D]-[Y], à payer la somme de 6 742,50 € aux consorts [F]-[H] ;

en tout état de cause, 

- condamner solidairement la SARL Office notarial Loire et Sillon, venant aux droits de la SCP [M] [A] & [T] [D]-[Y], et Mme [I] divorcée [N] ou à défaut l'un ou l'autre à payer la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles aux consorts [F]-[H],

- condamner solidairement la SARL Office notarial Loire et Sillon, venant aux droits de la SCP [M] [A] & [T] [D]-[Y], et Mme [I] divorcée [N] ou à défaut l'un ou l'autre aux entiers dépens.



Les consorts [F] exposent que l'article L. 311-4 du code de l'urbanisme impose au lotisseur de répercuter sur les acquéreurs successifs des terrains la participation due à l'aménageur, tant que celle-ci n'a pas été entièrement payée. Dans cette hypothèse, le constructeur partie à la convention n'est plus tenu à la dette vis à vis de l'aménageur, son obligation ayant été transférée avec la propriété du terrain aux colotis.

Ils font ainsi valoir que Mme [I] divorcée [N] est devenue constructeur dès lors qu'elle a obtenu son permis de construire et que l'obligation de régler la participation due à l'aménageur lui a été transférée lors de la vente, ce que cette dernière a expressément accepté en signant l'acte notarié.

Invoquant les principes de force obligatoire du contrat et de responsabilité contractuelle, ils considèrent que Mme [I] divorcée [N] ne peut tenter de se soustraire à son obligation contractuelle en alléguant un défaut d'information pré-contractuelle nullement caractérisé en l'espèce.

Estimant que Mme [I] divorcée [N] est in fine seule redevable avec les autres colotis de cette taxe de participation, les consorts [F] s'estiment bien fondés, par le mécanisme de la subrogation, à réclamer à cette dernière le remboursement des sommes réglées à [Localité 7] Métropole Aménagement. 

Pour ces mêmes raisons, ils écartent les allégations de dol formulées à leur encontre à défaut de toute preuve d'une intention dolosive. 

Subsidiairement, ils rappellent que le notaire avait connaissance de l'existence de la convention depuis le mois de juillet 2016 de sorte qu'aucune communication tardive ne peut leur être reprochée. Ils considèrent que le notaire a manqué à son obligation d'information vis à vis des parties de sorte qu'il doit assumer la prise en charge de la participation litigieuse. 



Aux termes de ses dernières conclusions, transmises et notifiées au greffe le 29 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, Mme [P] [I] divorcée [N] demande à la cour de :

à titre principal, 

- Infirmer le jugement, mais seulement en ce qu'il a jugé que les consorts [F] sont fondés en vertu de l'article 6 de la convention d'aménagement à exercer leur recours contre leur acquéreur sur le fondement de l'article 1317 du code civil, 

et statuant à nouveau sur le chef infirmé : 

- dire et juger que la participation prévue à l'article L. 311-4 du code de l'urbanisme n'est pas due par Mme [I] divorcée [N],

en conséquence, 

- débouter les consorts [F] de l'ensemble de leurs prétentions, telles que formées à l'encontre de Mme [I] divorcée [N], 

à titre subsidiaire, 

- infirmer le jugement, mais seulement en ce qu'il a jugé que la SARL Office notarial Loire et Sillon n'a pas manqué à son devoir de conseil et d'information, 

et statuant à nouveau sur le chef infirmé :

- dire et juger que la SARL Office notarial Loire et Sillon, anciennement SCP [M] [A] & [T] [D]-[Y], notaires associés, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité, 

en conséquence, 

- condamner la SARL Office notarial Loire et Sillon, anciennement SCP [M] [A] & [T] [D]-[Y], notaires associés, titulaires d'un office notarial [Adresse 9] à [Localité 10] à relever et garantir Mme [I] divorcée [N] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à l'occasion de l'instance engagée par M. [E] [F] et Mme [S] [H],

à titre infiniment subsidiaire, 

- confirmer le jugement, mais seulement en ce qu'il a admis la faute commise par les consorts [F] et le préjudice qui est en résulté pour Mme [I] divorcée [N], 

en tout état de cause,

- débouter les consorts [F] de l'ensemble de leurs prétentions, telles que formées à l'encontre de Mme [I] divorcée [N], 

y ajoutant,

- condamner la ou les parties succombantes à verser à Mme [I] divorcée [N], une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel, 

- condamner la ou les parties succombantes aux entiers dépens de l'appel.



Mme [P] [I] divorcée [N] fait grief au premier juge d'avoir fait une interprétation erronée de l'article 311-4 du code de l'urbanisme et de la convention de participation en considérant que la charge finale de cette taxe devait reposer sur les acquéreurs constructeurs de leur maison individuelle alors que M. [F] en qualité de lotisseur constructeur du lotissement, à ce titre titulaire du permis d'aménager, est le seul débiteur de la participation aux frais d'aménagement de la ZAC. 

Elle expose que l'article 6 de la convention ne constitue en rien une prescription de répartition de la charge définitive de la dette résultant de l'obligation de versement imposée au constructeur, mais seulement une garantie de recouvrement pour l'aménageur. Elle rappelle que M. [F] avait six mois pour s'acquitter de cette participation suivant l 'obtention du permis d'aménager, ce qu'il s'est abstenu de faire, de sorte qu'il ne peut s'appuyer sur la violation de sa propre obligation contractuelle pour lui faire supporter le paiement. 

Elle fait valoir qu'en définitive, il n'existe aucun fondement légal ou contractuel pouvant justifier la demande en paiement formée par les consorts [F] lesquels ne justifient pas de leur créance. 

Subsidiairement, si elle devait être considérée comme redevable de cette participation, elle considère que le notaire instrumentaire a manqué à son devoir de conseil en ce qu'il n'a fait aucune référence à cette taxe représentant environ 8% du prix de vente dans la promesse, et en ce que par la suite, il ne lui a transmis aucun projet d'acte authentique avant la signature de sorte que cette clause, insérée à la dernière minute dans l'acte authentique sans s'assurer qu'elle en avait bien eu connaissance préalablement, n'a été découverte que le jour même de la signature.

Très subsidiairement, elle estime que cette participation financière lui a été sciemment dissimulée par le lotisseur qui a attendu le jour de la signature de l'acte authentique pour insérer une clause de remboursement alors qu'il pouvait le faire dès le stade de la promesse de vente. Elle considère que la réticence dolosive de M. [F] est caractérisée et engage sa responsabilité. Elle sollicite donc la confirmation du jugement en ce qu'il a considéré qu'en raison de la faute des époux [F], la contribution à la dette devait s'établir à hauteur de 100% pour les époux [F] et 0% pour Mme [I] divorcée [N]. 



Aux termes de ses dernières conclusions, transmises et notifiées au greffe le 9 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, la SARL Office notarial Loire et Sillon demande à la cour de :

- confirmer la décision dont appel, 

en tout état de cause 

- statuer ce que de droit sur la demande principale, 

- débouter les consorts [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SARL Office notarial Loire et Sillon, 

- débouter Mme [I] divorcée [N], de toutes ses demandes fins et conclusions à l'encontre de la SARL Office notarial Loire et Sillon,

- condamner Mme [I] divorcée [N] et les consorts [F] in solidum à verser à la SARL Office notarial Loire et Sillon une indemnité de 2.500 € au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [I] divorcée [N] et les consorts [F] in solidum à verser à ladite SARL Office notarial Loire et Sillon aux entiers dépens, 

 - autoriser la SCP AB LITIS - Maître Sylvie Pelois - Maître Amélie Amoyel-Vicquelin Avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 

Le notaire conteste tout manquement à son obligation d'information vis à vis de Mme [I] divorcée [N]. Il soutient que celle-ci était parfaitement informée de l'existence d'une taxe à payer en plus du prix de vente. Par ailleurs, il rappelle que Mme [I] divorcée [N] a signé en toute connaissance de cause l'acte authentique aux termes duquel elle a accepté de prendre en charge une quote-part de la participation due à [Localité 7] Métropole au titre des équipements publics réalisés sur la ZAC. Cet engagement étant parfaitement clair, il estime que Mme [I] divorcée [N] ne peut s'y soustraire en invoquant un manquement du notaire à son devoir d'information. En tout état de cause, il rappelle que les conséquences d'un engagement librement souscrit et déclaré valable ne constitue pas un préjudice indemnisable de sorte que Mme [I] divorcée [N] n'est pas fondée en ses demandes. 

Il conclut par ailleurs au rejet de la demande subsidiaire formée par les consorts [F] tendant à l'octroi de dommages et intérêts correspondant au montant réglé par ces derniers au titre de la convention, en rappelant que la convention de participation ne lui a été adressée que tardivement par le vendeur (le 3 octobre 2017) de sorte qu'il n'a pas pu en faire état dans la promesse de vente. Le notaire estime donc que le défaut d'information de Mme [I] divorcée [N] n'est que le fait des consorts [F]. Enfin, il expose que dans l'hypothèse où la cour estimerait que Mme [I] divorcée [N] n'est pas débitrice au titre de la convention de participation, la demande des consorts [F] tendant à leur verser sous forme de dommages-et-intérêts le montant d'une créance inexistante serait alors dénuée de tout fondement juridique.



MOTIVATION DE LA COUR



1/ Sur la demande principale en paiement



L'article L. 311-4 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 en vigueur jusqu'au 25 novembre 2018, applicable au cas d'espèce, dispose que : « Il ne peut être mis à la charge de l'aménageur de la zone que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone. 

Lorsque la capacité des équipements programmés excède les besoins de l'opération, seule la fraction du coût proportionnelle à ces besoins peut être mise à la charge de l'aménageur. 

Lorsqu'un équipement doit être réalisé pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans plusieurs opérations successives devant faire l'objet de zones d'aménagement concerté ou de conventions de projet urbain partenarial, la répartition du coût de cet équipement entre différentes opérations peut être prévue dès la première, à l'initiative de l'autorité publique qui approuve l'opération. 

Lorsqu'une construction est édifiée sur un terrain n'ayant pas fait l'objet d'une cession, location ou concession d'usage consentie par l'aménageur de la zone, une convention conclue entre la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale et le constructeur précise les conditions dans lesquelles celui-ci participe au coût d'équipement de la zone. La convention constitue une pièce obligatoire du dossier de permis de construire ou de lotir ». 

 

Conformément aux dispositions précitées, une convention de participation a été signée le 23 août 2016 notamment entre [Localité 7] Métropole Aménagement désignée comme l'aménageur et M. [F] désigné comme le constructeur. 

 

L'article 1er de la convention précise son objet en ces termes : « La présente convention a pour objet de déterminer les conditions de participation du constructeur au coût des équipements de la ZAC ».



Cet article 1er précise que : « Le constructeur envisage un programme de construction de 470 m² de surface de plancher répartis en 5 lots (cf annexe 1), (hors stationnement et logement social). 

(') 

Le constructeur déposera pour cela un permis d'aménager. La présente convention doit être obligatoirement annexée au dossier de permis d'aménager». 



L'article 3 relatif au montant de la participation énonce que : « (') Au regard de la destination de la construction ainsi que du projet de demande d'autorisation d'urbanisme le montant prévisionnel de la participation due par le constructeur s'élève à 34510 €' ». 

 

L'article 4 relatif aux modalités de versement stipule que : « 4.2.- Le constructeur s'engage à verser la participation au coût des équipements publics de la zone selon l'échéancier suivant, sur la base d'une facture émise par [Localité 7] Métropole Aménagement : 

- la totalité de la somme due dans un délai de six mois après la notification de l'arrêté de permis d'aménager.

Le constructeur s'engage expressément à notifier à [Localité 7] Métropole Aménagement copie de l'arrêté délivrant le permis de construire ou d'aménager dans le délai de 15 jours à compter de son obtention (...) ». 



Enfin, il ressort de l'article 6 que  « Dès lors que le terrain ci-avant désigné et les constructions s'y trouvant seraient pour tout ou partie vendus ou qu'ils feraient l'objet de contrats conférant des droits réels à un tiers, ou encore en cas de transfert des permis de construire, les obligations résultant de la présente convention seront transférées de plein droit aux bénéficiaires de ces ventes ou transferts. Le constructeur s'engage à faire insérer dans les actes afférents, l'obligation pour son acquéreur ou tout tiers détenteur des droits réels d'exécuter et de transmettre aux acquéreurs successifs, les obligations résultant de la présente convention de participation auxquelles il n'aurait pas été satisfait ».



En premier lieu, aux termes de cette convention conclue avec l'aménageur, M. [F] est désigné comme étant le « constructeur », à ce titre redevable de la participation au coût des équipements publics de la ZAC.



C'est d'ailleurs bien au regard de son projet de construction que le montant provisionnel de sa participation a été déterminé à hauteur de 34.510 € comme le précise l'article 3 précité. 



En outre, la convention met clairement la participation due à l'aménageur à la charge du constructeur ayant déposé la demande de permis d'aménager (anciennement permis de lotir) dont elle est une pièce obligatoire. 



Or, c'est M. [F] qui a déposé le 5 février 2016 une demande de permis d'aménager, lequel a été obtenu le 6 octobre 2016. 



Le fait générateur de la dette est d'ailleurs bien la délivrance du permis d'aménager d'après l'article 4 de la convention, lequel précise que la totalité de la somme est exigible dans un délai de six mois après la notification de l'arrêté de permis d'aménager. 



Par ailleurs, comme le souligne à juste titre la partie intimée, le permis d'aménager délivré le 6 octobre 2016 indique en son article 9 relatif aux « taxes», que : « Les constructions qui seront réalisées sur les lots du lotissement seront passibles de la Taxe d'Aménagement du Département. Cette taxe sera mise à la charge des constructeurs et sera redevable 12 à 24 mois après la date d'obtention du permis de construire ». 



Il en ressort que le permis d'aménager précise de quelle taxe le constructeur, au sens de bénéficiaire d'un permis de construire, sera redevable. Or, il n'est question que de la Taxe d'Aménagement du Département.



Cette taxe a été acquittée par Mme [I] divorcée [N] ainsi qu'elle en justifie (Pièces n° 3-1 et 3-2 ). 



En revanche, le permis d'aménager ne mentionne pas que la participation financière due à l'aménageur sur le fondement de l'article L. 311-4 du code de l'urbanisme devrait être supportée, in fine, par les bénéficiaires des permis de construire. 



Il s'avère donc que M. [F] est l'unique « constructeur » redevable de la participation sur le fondement du code de l'urbanisme et de la convention qu'il a signée.



Enfin, il est observé que dans un courrier du 23 novembre 2017, la chambre des notaires analysait que M. [F] était bien le redevable légal de cette participation (pièce n°10 [F]). 



Cette analyse était manifestement partagée par Me [A], lequel indiquait très clairement à M. [F], dans un courriel daté du 18 juillet 2016, que la convention s'imposait à lui et qu'il n'était pas envisageable de s'y soustraire, en lui rappelant que la participation financière serait exigible 6 mois après l'obtention du permis d'aménager. La possibilité de transférer la charge de cette participation aux acquéreurs des lots à construire n'était nullement envisagée. 



En second lieu, les consorts [F] ne peuvent soutenir de bonne foi qu'en vertu de l'article 6 de la convention, M. [E] [F] était contractuellement tenu de répercuter le paiement de cette participation sur les acquéreurs des lots, le transfert de propriété emportant automatiquement le transfert de la dette pour le cas où la participation n'aurait pas été entièrement réglée au jour de la vente.



Contrairement à ce qu'ils soutiennent, la convention de participation ne prescrit aucune règle de contribution à la dette résultant de l'obligation de versement imposée au constructeur en vertu du code de l'urbanisme. 



L'obligation faite au constructeur au sens de ladite convention (c'est à dire au lotisseur) d'avoir à faire insérer dans les actes de vente ultérieurs l'obligation pour l'acquéreur d'exécuter et de transmettre aux acquéreurs successifs les obligations résultant de la convention de participation, doit s'analyser comme une garantie de recouvrement stipulée en faveur de l'aménageur (en l'occurrence [Localité 7] Métropole Aménagement) dans l'hypothèse où le constructeur n'aurait pas satisfait à son obligation de paiement, et non comme la possibilité pour M. [F] de se décharger unilatéralement sur l' acquéreur de ses obligations légales et contractuelles.



En effet, l'interprétation proposée par les appelants aboutirait à une clause purement potestative puisqu'il suffirait pour le débiteur de ne pas payer la participation dans les délais requis pour pouvoir la faire supporter aux acquéreurs. 



Cette clause n'a vocation à jouer que subsidiairement, en cas de défaillance du débiteur principal qui est M. [F]. En l'occurrence, dès lors qu'il n'est pas contesté que celui-ci a finalement réglé la participation due à l'aménageur, il n'y a pas lieu de faire application de cette clause.



En troisième lieu, de manière incohérente, bien que pensant être contractuellement tenu en vertu de la convention signée avec [Localité 7] Métropole Aménagement, de répercuter sur les futurs acquéreurs le montant de la participation, M. [F] n'a pourtant fait insérer aucune mention relative au paiement de cette taxe dans la promesse de vente. Il n'a pas davantage fait annexer ladite convention à l'avant contrat afin de la rendre opposable à l'acquéreur du lot, et ce en complète contradiction avec les dispositions de l'article 6 de la convention. 



De fait, la promesse de vente acceptée par Mme [I] divorcée [N] ne fait aucune mention de cette participation au titre des coûts prévisibles, alors même que le coût global de l'opération est détaillé dans l'acte. 



Le montant de la participation financière était pourtant connu avant la signature de la promesse et pouvait donc parfaitement y figurer en précisant le mode de calcul des quote-parts respectives des allotis. 



M. [F] pouvait d'autant moins passer sous silence ce coût supplémentaire lors de la formation du contrat, que celui-ci était loin d'être anecdotique (8 % du prix de vente) et entraînait une augmentation significative du montant global de l'opération. 



Il s'ensuit que la convention invoquée par M. [F] au soutien de sa demande en paiement est parfaitement inopposable à Mme [I] divorcée [N].



C'est en outre tout à fait vainement que M. [F] tente de rendre ladite convention opposable à ses acquéreurs en s'appuyant sur la signature sans réserve de l'acte authentique de vente dans lequel était insérée la clause suivante : « le vendeur informe l'acquéreur que les acquéreurs des lots seront redevables de la Taxe d'Aménagement aux taux et suivant les modalités en vigueur, lors de la délivrance de l'autorisation de construire.

Les acquéreurs des lots seront également redevables de la participation due à [Localité 7] Métropole suite à la convention de participation dont copie ci-jointe (article L.311-4 du code de l'urbanisme). A ce sujet, l'acquéreur s'engage à adresser à [Localité 7] Métropole la copie de son permis de construire afin de recevoir directement l'appel de fonds correspondant.

Toutes autres taxes ou participation que la commune appliquerait sur le terrain à l'occasion ou après la délivrance du permis de construire seront à la charge de l'acquéreur qui s'y oblige. 

Dans l'éventualité où ces taxes auraient été avancées par le lotisseur, elles lui seraient remboursées par le titulaire du permis de construire à la première demande.



D'une part, le seul acte qui engage Mme [I] divorcée [N] est la promesse unilatérale de vente signée le 1er décembre 2016. Or, celle-ci ne comporte aucune mention relative à cette participation. L'acte authentique n'étant que la réitération de cette promesse, il ne peut en modifier les termes sauf si ces modifications ont été expressément acceptées par la partie qui s'oblige.



Il ne peut être considéré en l'espèce que Mme [I] divorcée [N] a expressément accepté de prendre à sa charge le règlement de cette participation au seul motif qu'elle a signé l'acte authentique, dès lors qu'il ne ressort nullement de celui-ci que son attention a été particulièrement attirée sur ce point. 



Non seulement, cette clause figure au milieu d'un article général relatif aux différentes taxes d'urbanisme lui incombant, notamment la taxe d'aménagement départementale dont elle s'est d'ailleurs acquittée sans difficulté. Mais encore, contrairement à la pratique usuelle des notaires, ce paragraphe qui modifiait ses engagements précédents n'a pas été contresigné ni même paraphé par Mme [I] divorcée [N] afin de matérialiser son assentiment exprès à l'insertion de cette disposition. 



D'autre part, ni l'acte authentique (qui ne donne aucune indication de montant) ni la convention annexée (qui ne fait état que d'un montant global provisionnel à hauteur de 34.510 €) ne précisait le montant de cette participation pour Mme [I] divorcée [N]. Pourtant à la date de la réitération de la vente, celui-ci était déterminable, puisque le nombre de m² de surface constructible était connu, le permis de construire ayant été délivré. Dès lors, il ne peut être considéré que l'insertion de cette clause particulièrement imprécise dans l'acte authentique a créé une quelconque obligation contractuelle à l'égard de Mme [I] divorcée [N]. 



La créance revendiquée par les consorts [F] ne repose donc sur aucun fondement légal ni contractuel. 



En définitive, le seul moyen pour M. [F] de répercuter sur les acquéreurs la participation qu'il devait à l'aménageur était d'intégrer celle-ci au prix de vente, au stade de la promesse.



S'il ne l'a pas fait, comme le suggère l'absence de mention de cette participation dans la promesse de vente, cet oubli (qui lui est exclusivement imputable) ne saurait être  rattrapé  par l'insertion dans l'acte réitératif de vente, d'une clause ayant pour conséquence de revenir, sans l'accord express de l'acquéreur, sur un élément essentiel du contrat, à savoir le prix. 



Par ailleurs, il n'est pas exclu que cette participation, bien qu'elle ne soit pas mentionnée dans la promesse, ait bien été prise en compte par M. [F] dans la détermination du prix de vente proposé à Mme [I] divorcée [N], de sorte que la demande en paiement aboutirait à lui faire payer deux fois cette participation financière. 



En considération de ces éléments, la cour considère que la demande en paiement n'est pas fondée. Le jugement ayant débouté M. et Mme [F] de cette demande ne pourra qu'être confirmé. 



Dans la mesure où il est fait droit à la demande principale de Mme [I] divorcée [N], il n'y a pas lieu d'examiner les demandes et moyens subsidiaires relatifs à la responsabilité du notaire à l'égard de l'acquéreur.



 2°/ Sur la responsabilité du notaire à l'égard du vendeur



Les consorts [F] sollicitent la garantie du notaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle de droit commun. 



L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



Il est admis que le notaire est tenu à l'égard des parties à un devoir d'information qui n'est que le prolongement de son obligation d'assurer l'efficacité des actes auxquels il prête son concours.



En l'espèce, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir mentionné cette participation dans la promesse de vente et de ne pas avoir annexé la convention conclue avec [Localité 7] Métropole Aménagement. 



En effet, il n'est pas démontré que le notaire était en possession de la convention litigieuse avant le 3 octobre 2017, date à laquelle M. [K] [F] a adressé à l'étude un courriel indiquant « vous trouverez en pièce jointe le SCAN de la convention de participation reçu hier par courrier du cabinet RIOT ». Or, à cette date, la vente avec Mme [I] divorcée [N] était déjà conclue. 



En revanche, la faute du notaire réside dans l'insertion à l'acte définitif de vente de la clause selon laquelle : « Les acquéreurs des lots seront également redevables de la participation due à [Localité 7] Métropole suite à la convention de participation dont copie ci-jointe (article L.311-4 du code de l'urbanisme) ». 



Cette clause a manifestement été insérée à la demande du vendeur (« le vendeur informe les acquéreurs... »).



Or, l'analyse de la convention du 23 août 2016 à laquelle Mme [I] divorcée [N] n'était pas partie ainsi que l'absence de toute mention de cette participation dans la promesse de vente auraient dû conduire le notaire à refuser d'ajouter cette clause dans l'acte définitif.



Le notaire ne disposait en effet d'aucun document contractuel lui permettant de considérer que l'acquéreur avait accepté en amont le règlement de cette participation ni que la convention du 23 août 2016 lui avait été rendue opposable. 



Comme précédemment indiqué, cette clause insérée au stade de l'acte authentique ne pouvait donc valablement engager Mme [I] divorcée [N] qu'à la condition de mettre à sa charge une obligation de paiement déterminée, portée spécifiquement à sa connaissance par le notaire et expressément acceptée par elle.



Or, il ressort des développements qui précédent que tel n'est pas le cas en l'espèce. Par conséquent, cette clause était radicalement dépourvue de toute efficacité. 



Le notaire devait donc conseiller au vendeur de renoncer à insérer dans l'acte authentique cette clause qui était manifestement vouée à l'échec. 



À ce titre, il a manqué à son devoir d'information vis à vis du vendeur. 



En revanche, il ne peut être considéré que la faute du notaire a fait perdre une quelconque chance aux consorts [F] de ne pas avoir à supporter in fine le paiement de cette participation.



En effet, il est établi que M. [F] était le seul redevable de cette participation aux termes de la convention signée avec [Localité 7] Métropole Aménagement et qu'il n'existait aucun fondement légal ni contractuel lui permettant de solliciter au stade de la signature de l'acte authentique, la prise en charge de cette taxe par les allotis. 



Tout au plus, le manquement du notaire à son obligation d'information sur l'opportunité d'insérer dans l'acte authentique une clause manifestement vouée à l'échec a t-elle pu décevoir l'espoir du vendeur de ne pas voir sa marge bénéficiaire rognée par le paiement de cette taxe. Cependant, il s'agit là d'un préjudice moral qui n'est pas allégué. 



Les consorts [F] qui ne justifient d'aucune perte de chance seront par conséquent déboutés de leur demande à l'encontre du notaire. Le jugement sera également confirmé sur ce point.



3°/ Sur les dépens et les frais irrépétibles



Les dispositions du jugement relatives au frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. 



Succombant en appel, les consorts [F] seront condamnés in solidum aux dépens et déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il n'est pas inéquitable de les condamner sur ce même fondement à payer à Mme [P] [I] divorcée [N] la somme de 3.000 € ainsi que la somme de 1.000 € à la SARL Office notarial Loire et Sillon, au titre des frais irrépétibles d'appel.



La SARL Office notarial Loire et Sillon sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dirigée contre Mme [P] [I] divorcée [N].



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 7] le 12 janvier 2021 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant :



Déboute M. [E] [F], Mme [O] [F] épouse [C], M. [K] [F] et Mme [L] [F] épouse [B] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la SARL Office notarial Loire et Sillon de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dirigée contre Mme [P] [I] divorcée [N].



Condamne in solidum M. [E] [F], Mme [O] [F] épouse [C], M. [K] [F] et Mme [L] [F] épouse [B] à payer à Mme [P] [I] divorcée [N] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum M. [E] [F], Mme [O] [F] épouse [C], M. [K] [F] et Mme [L] [F] épouse [B] à payer à la SARL Office notarial Loire et Sillon la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum M. [E] [F], Mme [O] [F] épouse [C], M. [K] [F] et Mme [L] [F] épouse [B] aux dépens d'appel. 



Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l'avance sans avoir reçu provision.





LE GREFFIERLE PRÉSIDENT