Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 25 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 25 OCTOBRE 2022



N° 2022/335 













Rôle N° RG 19/09356 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BENBX







[R] [V]





C/



[J] [O]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Raphaël GOMES

Me Olivier DE PERMENTIER 













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS en date du 22 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00170.





APPELANT



Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 7]



représenté par Me Olivier DE PERMENTIER, avocat postulant de la SCP TGA-AVOCATS, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE et Me Ludovic TOMASI, avocat plaidant.





INTIME



Monsieur [J] [O]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/12249 du 18/10/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 11 Août 1973 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Raphaël GOMES, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022 en audience publique devant la cour composée de : 





Monsieur Olivier BRUE, Président

Mme Danielle DEMONT, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2022.







ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2022,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : 



Par acte authentique reçu le 4 mai 2013, M.[R] [V] a vendu à M.[J] [O] les lots n°10 et 12 d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2], correspondant respectivement à un appartement et des combles, moyennant le prix de

43.000 €.



Se plaignant de désordres liés à des infiltrations en toiture et au niveau de la douche, résultant selon lui, de défauts cachés, M.[J] [O] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Digne Les Bains qui a désigné un expert par ordonnance du 28 mai 2015.



M.[N] a déposé son rapport d'expertise judiciaire le 5 novembre 2015.



Vu l'assignation du 3 février 2017, par laquelle M.[J] [O] a fait citer M.[R] [V], devant le tribunal de grande instance de Digne Les Bains.



Vu le jugement rendu le 22 mai 2019, par cette juridiction ayant :



- Constaté que les vices cachés ont rendu le bien impropre à sa destination normale en diminuant manifestement son usage ; 

 - Dit que la connaissance des vices cachés par le vendeur le prive de la protection de la clause 

d'exclusion de la garantie des vices cachés ; 

 - Prononcé la résolution de la vente conclue le 4 mai 2013 par devant Me Benoît Cazeres 

notaire à [Localité 8], publiée à la conservation des hypothèques de [Localité 6] le 

17 mai 2013 volume 2013 P numéro 3287 ; 



 - Ordonné la restitution réciproque du bien et du prix de vente entre le vendeur [V] 

[R] et l'acquéreur [O] [J] ; 

 - Condamné M [V] à payer à M. [O] la somme de 42.240 euros en restitution du prix de vente et des frais afférents à la vente ; 

 - Condamné M. [V] à payer à M. [O] la somme de 4.500 euros, à titre de dommages et intérêts complémentaires ; 

 - Condamné M. [V] à payer à M. [O] la somme de 3.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 - Condamné M. [V] à supporter les entiers dépens de la procédure, ce compris les frais d'expertise. 



Vu la déclaration d'appel du 12 juin 2019, par M.[R] [V].



Vu les conclusions transmises le 4 mars 2021, par l'appelant.



Il soulève, dans le corps de ses conclusions, la prescription biennale, dès lors que M. [O] indique qu'il aurait eu connaissance des vices qu'il invoque au mois d'août 2013, si bien que le délai pour agir expirait en août 2015; il considère que l'assignation en référé est nulle, au motif que l'huissier de justice n'a pas suffisament vérifié son domicile et qu'il n'en a reçu aucune copie, malgré le transfert de son courrier. Elle n'a donc pu selon lui interrompre le délai de prescription.



M.[R] [V] invoque la clause d'exclusion de garantie des vices cachés incluse dans le contrat de vente, ainsi que sa bonne foi, alors qu'il a réalisé les travaux lui même au cours de l'année 2007 ; qu'il n'a subi aucun désordre jusqu'à sa vente en 2013 et que le voisin confirme ne pas avoir subi de dégâts des eaux pendant cette période.



Il fait valoir que la preuve de l'existence de défauts cachés antérieurs à la vente n'est pas démontrée et rappelle que M.[J] [O] qui a occupé les lieux dès le 23 mars 2013, a pu vérifier l'état de la plomberie et la présence de condensation.



Selon M.[R] [V], le rapport d'expertise judiciaire ne révèle aucun défaut caché rendant le bien impropre à sa destination, ni auncun désordre.



Il rappelle que l'installation d'une douche amovible n'entre pas dans le cadre de la garantie décennale et souligne l'utilisation non conforme des lieux par l'acquéreur dont le voisin déclare qu'il ne fermait pas toujours la fenêtre de toit pendant les intempéries. Il ajoute que les services de la mairie confirment que M. [O] a quitté les lieux à la suite de conflits de voisinage et non de l'état de l'appartement et qu'il n'a pas fait réaliser les travaux après avoir reçu une indemnité de son assureur.



L'appelant insiste sur le caractère exagéré des devis produits, visant des installations avec du matériel coûteux ou des travaux de réfection de toiture relevant de la copropriété.



Il sollicite subsidiairement une nouvelle expertise judiciaire, n'ayant pu donner aucune explication au cours de la première.



Vu les conclusions transmises le 29 août 2022, par M.[J] [O].



Il soulève l'irrecevabilité du moyen tiré de l'annulation de l'assignation délivrée en référé qui n'a pas été réclamée en première instance, précisant que celle-ci porte mention de toutes les diligences de l'huissier de justice pour rechercher le destinataire de l'acte.



M. [J] [O] soutient que l'existence de vices cachés antérieurs à la vente, liés aux travaux réalisés par M.[R] [V], apparus dès le mois d'août 2013, résulte des constatations de l'huissier de justice, et des expertises amiables, ainsi que de l'expertise judiciaire.





Il précise que cette dernière considère que la douche qui comporte de nombreuses malfaçons est inutilisable et signale que l'isolation en l'absence d'un écran sous toiture, obligatoire en zone de montagne est insuffisante, ainsi que la ventilation.



Il expose que l'expert relève que les défauts rendent le logement impropre à sa destination et qu'il a quitté les lieux dès l'année 2014 de ce fait, l'altercation avec un voisin étant intervenue en 2015.



L'intimé observe que la somme de 3303 € perçue de son assurance pour les dommages subis ne lui a pas permis de faire réaliser les travaux de remise en état estimés à 16 997 €.



Il estime que M.[R] [V] ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés alors qu'il ne pouvait en ignorer l'existence pour avoir lui-même réalisé les travaux de réfection de l'appartement.



M.[J] [O] sollicite subsidiairement la mise en jeu de la garantie décennale du constructeur.



Il s'oppose à une nouvelle expertise, rappelant que l'expert judiciaire avait régulièrement convoqué l'appelant qui n'a pas retiré le courrier recommandé envoyé à son adresse et que ses conclusions confirment les constatations des experts d'assurances. Il ajoute que l'expert amiable consulté par M. [V] qui ne s'est pas déplacé sur les lieux n'apporte pas d'éléments techniques pertinents.





Vu l'ordonnance de clôture rendue, le 5 septembre 2022.







SUR CE 



Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir tirée de la demande en annulation de l'assignation en référé:



Il y a lieu d'observer qu'aucune demande en ce sens n'est expressément exprimée dans le dispositif des dernières conclusions d'appel de M.[R] [V] qui seul lie la cour et que cette demande n'avait pas non plus été formulée en première instance.



En outre, aux termes de l'article 564 du code de procédure civile à peine d'irrecevabilité relevée d'office les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour proposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions tirées de l'intervention d'un tiers de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Tel n'est pas le cas en l'espèce.



Cette demande doit donc être déclarée irrecevable.





Sur la prescription :



Aux termes de l'article 1648 du Code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intenté par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.



Ce délai peut être interrompu par une assignation en référée expertise.



En l'espèce M.[J] [O] expose avoir découvert des désordres au cours des mois d'août et de septembre 2013, tel que cela résulte des correspondances ,échangées avec la compagie d'assurance.











Sur une assignation en date du 30 avril 2015, le juge des référés a ordonné une expertise par ordonnance du 28 mai 2015.



Le procès-verbal de recherches infructueuses établi dans les conditions prévues par l'article 659 du code de procédure civile, joint à l'acte susvisé, porte la mention par l'huissier de justice qu'il s'est rendu au dernier domicile connu de M.[R] [V] [Adresse 1] où il a été constaté que son nom n'apparaissait nulle part; qu'il n'existait pas de boîte aux lettres à son nom et qu'il en était de même à l'ancienne adresse de l'intéressé, située [Adresse 4], figurant sur l'acte de vente. Il est précisé que les recherches effectuées auprès des services de la Poste sont restées vaines, ainsi que celle effectuées auprès de l'annuaire téléphonique électronique, du voisinage et des services de la mairie. Cette assignation doit donc être considérée comme régulière en la forme.



L'action fondée sur la garantie des défauts cachés a donc été engagée avant l'expiration du délai susvisé. Elle doit, en conséquence, être déclarée recevable.





Sur le fond:



Il ne peut être prétendu que l'acquéreur aurait eu connaissance des défauts affectant l'immeuble du seul fait de son entrée en jouissance anticipée, avant la signature de l'acte de vente, dès lors que le sinistre d'origine pour la fuite de la toîture, n'est intervenu que postérieurement à celle-ci à la mi août 2013, et le deuxième, lié au défdaut d'étanchéité de la douche, le 18 août 2013.



L'attestation de M. [Z], propriétaire d'un appartement depuis 1996, situé au [Adresse 2], attestant que le dégat des eaux provenant de l'appartement de M. [J] [O] situé au dessus de son appartement est apparu au mois d'août 2013 et qu'avant cette date, aucun sinistre n'était intervenu ne peut remettre en question la chronologie ci-dessus rappelée.



L'acte notarié de vente du 4 mai 2013 précise, relativement à l'état du bien : 

 

« L'acquéreur prend le bien vendu dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état des constructions, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte. » 



Il résulte des dispositions de l'article 1643 du Code civil que le vendeur ne peut invoquer une clause d'exclusion de garantie des défauts cachés dans le cas où il est établi qu'il en avait connaissance et que sa bonne foi ne peut donc être retenue.



Le notaire atteste qu'il a notamment été prévu que la prise de jouissance de l'acquéreur avait été effective rétroactivement à compter du 23 mars 2013, par la prise de possession réelle. 



Le rapport d'expertise établi le 22 juillet 2014 par l'expert désigné par la compagnie d'assurances de l'acquéreur invite ce dernier à se retourner contre l'ancien propriétaire dans la mesure où le départ du dégât des eaux affectant la cabine de douche est antérieur à la prise de possession des lieux.



Le constat d'huissier de justice dressé le 9 septembre 2013 mentionne que la cabine de douche est posée sur de simples cales en bois et que l'eau stagne en abondance dans le bac à douche dans l'angle opposé à l'orifice d'évacuation, révélant un mauvais positionnement ou un déplacement de celui-ci.





Le rapport d'expertise judiciaire déposé le 5 novembre 2015 par M.Éric [N] relève que la cabine de douche qui repose sur de simples cales sans fixation et dont le bac n'est pas horizontal, n'a pas été installée de manière professionnelle, en ce qui concerne le scellement et l'écoulement de l'eau.



Il ajoute que la condensation constatée dans la pièce à l'étage provient de l'absence d'écran sous toiture dont la pose est obligatoire en zone de montagne et de la pose approximative de l'isolation de la toiture.



L'expert judiciaire précise que la responsabilité des désordres incombe à M.[R] [V] qui a réalisé les travaux lui-même.



Il apparaît ainsi que les défauts n'étaient pas apparents à la date de l'entrée dans les lieux .



Qu'ils étaient, en recvanche connus du vendeur, lequel ne peut donc se prévaloir de la clause de non garantie des défauts cachés.



Qu'ils rendent le bien impropre à sa destination.



M. [N] conclut en effet que les désordres constatés, notamment la douche fuyarde, ainsi que le problème de condensation au niveau de la toiture, ne permettent pas une utilisation normale du bien.



Il convient d'observer que l'expert mentionne dans son rapport que M.[R] [V] a été convoqué aux opérations d'expertise par lettre recommandée laquelle n'a pas été réclamée, le retour ne pécisant pas qu'il n'habitait pas l'adresse indiquée.



Sur les observations de l'analyse réalisée par Monsieur [M], conseil technique mandaté par Monsieur [V], il est constaté qu'elles ont été faites sur dossier, sans déplacement sur les lieux.



Elles reposent sur des hypothèses et suppositions sur une éventuelle modification de l'écoulement de la douche par l'acquéreur après la signature de la vente, alors que l'expert judiciaire a constaté sur place que le receveur était posé depuis l'origine sur des cales en bois ne présentant pas une stabilité suffisante.



Si les conseils en matière d'isolation du guide CSTB n'ont pas valeur de DTU, la présence de condensation révèle que l'installation réalisée par le vendeur n'était pas suffisante compte tenu de la localisation de l'immeuble en zone de montagne à une altitude de 1000 m.



Il n'est par ailleurs pas démontré que la présence d'eau était liée au fait que la fenêtre de toit de type Velux aurait été laissée ouverte par M. [O].



Les analyses du technicien consulté par l'appelant n'apparaissent ainsi pas pouvoir remettre en cause les conclusions concordantes de l'expert amiable et de l'expert judiciaire.



Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'ordonner une nouvelle expertise.



L'acquéreur est donc fondé à réclamer la résolution de la vente ainsi que le remboursement du prix et des frais accessoires s'élevant, au vu du relevé de compte de l'étude notariale à la somme de 47'240 €.

 

En application des dispositions de l'article 1645 du Code civil, le vendeur qui connaissait les vices du bien vendu est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.











Cependant en l'état de la résolution de la vente, l'acquéreur n'est pas fondé à réclamer les frais de remise en état de l'appartement.



Le tribunal a fixé à juste titre l'indemnisation du préjudice de jouissance, au vu des attestations d'hébergement et de logement produites, à la somme de 100 € par mois sur 45 mois, soit 

4500 €.



M. [O] ne verse aux débats aucun justificatif des frais de relogement qui auraient été engagés après la date du jugement. Il ne peut donc être fait droit à la demande d'actualisation de l'indemnisation ce chef de préjudice.



Le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne le montant du remboursement du prix et des frais accessoires.



En l'état de sa condamnation, M.[R] [V] ne démontre pas que l'action en justice a été engagée de mauvaise foi à son encontre, ni fondée sur une une erreur grossière équivalente au dol, avec l'intention de nuire au défendeur. Sa demande en dommages et intérêts formée de ce chef est donc rejetée.

 

Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

 





PAR CES MOTIFS





La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la demande en annulation de l'assignation en référé.



Dit n'y avoir lieu d'ordonner une nouvelle expertise.



Confirme le jugement déféré,sauf en ce qui concerne le montant du remboursement du prix et des frais accessoires,



Statuant à nouveau de ce chef,



Condamne M.[R] [V] à payer à M.[J] [O] la somme de 47'240 €, au titre du remboursement du prix et des frais accessoires.



Rejette les demandes complémentaires à titre de dommages et intérêts formées par M.[J] [O].



Rejette la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M.[R] [V].





















Y ajoutant,



Condamne M.[R] [V] à payer à M.[J] [O], la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne M.[R] [V] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.









LE GREFFIERLE PRÉSIDENT