Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 25 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 25 OCTOBRE 2022



N° 2022/336 













Rôle N° RG 19/09363 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BENCI







[V] [H]

[O] [M] épouse [H]

[J] [A]

[G] [N] épouse [A]





C/



[K] [X]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS



Me Edouard BAFFERT 











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 24 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/09141.





APPELANTS



Monsieur [V] [H], 

né le 08 Mai 1942, de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

plaidant par Me Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE



Madame [O] [M] épouse [H]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

plaidant par Me Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE



Monsieur [J] [A]

né le 30 Novembre 1943 à [Localité 5], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

plaidant par Me Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE



Madame [G] [N] épouse [A]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

plaidant par Me Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE





INTIME



Monsieur [K] [X]

né le 07 Décembre 1942 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

plaidant par Me Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*









COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Louise DE BECHILLON, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Olivier BRUE, Président

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2022.







ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2022,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSE DU LITIGE



Par acte notarié en date du 17 septembre 2012, M. [V] [H], M. [J] [A] et Mme [G] [N] épouse [A], ont régularisé avec M. [K] [X] et M. [B] [X] une promesse de vente portant sur une parcelle de terrain à bâtir de 15 500 m2 sise à [Adresse 7], à prélever sur une parcelle de plus grande importance cadastrée section B n°[Cadastre 2] pour une surface de 01 ha 76a et 27ca. 



Le prix du bien était fixé à 960.000 euros, payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse. 



Au titre des conditions suspensives, figurait notamment une condition ayant trait à l'obtention d'une autorisation expresse, pour les bénéficiaires, de lotir. 

L 'acte précisait par ailleurs que, dans les huit jours calendaires de l'obtention du permis d'aménager, le bénéficiaire déposerait, à titre de dépôt de garantie, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de 48.000 euros. 









La promesse était consentie pour un délai expirant le 19 septembre 2013. 

Ce délai a fait l'objet de prorogations intervenues par le moyen de réitérations de promesse en date du 29 octobre 2014 et du 29 juin 2016, passées en I 'Etude de Me [P] [Y], notaire à [Localité 9] ; le délai pour la réitération de l'acte a finalement été porté au 28 février 2017. 



M. [B] [X] est décédé le 17 octobre 2016. 

L 'acte authentique n' étant pas intervenu, par assignation délivrée en date du 18 août 2017, M. [V] [H], Mme [I] [M] épouse [H] M. [J] [A] et Mme [G] [N] épouse [A] ont fait assigner M. [K] [X] devant le tribunal de grande instance de Marseille. 



Par jugement rendu le 24 mai 2019, le tribunal a notamment :



- constaté la caducité de la promesse de vente liant d'une part Messieurs [V] [H] et [J] [A] et d'autre part M. [K] [X], 

- débouté M. [V] [H], Mme [I] [M] épouse [H], M. [J] [A] et Mme [G] [N] épouse [A] de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'encontre de M. [K] [X]; 

- débouté M. [K] [X] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive; 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [V] [H], Mme [I] [M] épouse [H], M. [J] [A] et Mme [G] [N] épouse [A] ensemble aux dépens. 



Appel sur les deux premiers chefs a été interjeté par M. [V] [H], Mme [I] [M] épouse [H], M. [J] [A] et Mme [G] [N] épouse [A], par déclaration en date du 12 juin 2019.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2021, M. [V] [H], Mme [I] [M] épouse [H] M. [J] [A] et Mme [G] [N] épouse [A] demandent à la cour de :

- réformer le jugement rendu le 25 mai 2019 par le TGI de Marseille en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse de vente, débouté les consorts [A]/[H] de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'encontre de M. [K] [X], les a condamnés aux dépens et a rejeté toute autre demande,

- condamner M. [K] [X] à leur payer la somme de 48 000 euros au titre de la clause pénale dont le paiement aurait du être garanti par le dépôt de garantie, outre les intérêts depuis la mise en demeure en date du 11 avril 2017, 

- condamner M. [K] [X] à leur payer la somme de 48 000 euros à titre de dommages et intérets si mieux n'aime la cour, 

- condamner M. [K] [X] à leur payer la somme de 17 160 euros au titre de la remise en état du terrain objet des présentes, 

- débouter M. [K] [X] de toutes ses demandes reconventionnelles, 

- condamner M. [K] [X] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'aticle 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Se fondant sur les dispositions des articles 1152, 1226, 1231-5 et 1589 du code civil, ils font valoir que la clause pénale contenue dans la promesse de vente prévoit que 'au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique (...), elle devra verser à l'autre partie la somme de 48 000 euros à titre de clause pénale'. 

Les appelants ajoutent que la principale condition suspensive à charge des bénéficiaires consistait en l'obtention d'une autorisation de lotir, qui a été accordée par la mairie le 25 juillet 2016 et que ce permis est dévenu définitif le 25 septembre 2016, conformément aux dispositions de l'article R424-13 du code de l'urbanisme. 



Ils en déduisent donc que les consorts [X] auraient donc dû verser la somme dans le délai de huit jours suivants l'obtention du permis, soit le 1er août 2016, de sorte que cette attitude fautive justifie le paiement de la clause pénale, le décès de [B] [X] le 17 octobre 2016 étant sans incidence sur le versement de la clause pénale, la promesse de vente précisant que 'si le décès survient après la réalisation des conditions suspenseives, l'indemnité versée restera acquise au promettant, la partie le cas échéant non encore verseée ne sera pas due par les ayants droit, sauf si ce non versement résulte d'un retard de paiement'. 



En réponse au moyen tiré de la caducité de la clause pénale développé par M. [K] [X], les consorts [H]-[A] exposent que la clause pénale n'est pas affectée par la caducité du compromis, dès lors que ladite caducité est due à la défaillance d'une des parties; qu'en tout état de cause, si les parties ont prévu un dépot de garantie et que celui-ci n'est pas versé, les vendeurs peuvent se voir attribuer des dommages et intérêts du montant de la clause pénale, ayant subi un préjudice en raison de l'immobilisation du bien pendant cinq années. 



Au soutien de leur demande en condamnation à des dommages et intérêts pour remise en état du terrain, les appelants exposent que la promesse de vente évoquait le paiement d'une clause pénale indépendemment de tous dommages et intérêts. Ils estiment en l'espèce avoir subi un préjudice lié à l'abattage de plusieurs arbres sur la propriété, les contraignant désormais à procéder à l'installation d'une clôture.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2019, M. [K] [X] demande à la cour de :

- déclarer les consorts [H]/[A] mal fondés en leur appel les en débouter,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes,

- accueillant [K] [X] en son appel incident, 

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes de celui-ci,

- condamner Monsieur [A] et Monsieur [H] au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages intérêts pour procédure abusive ainsi que celle de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Se fondant sur les dispositions des articles 1103 et 1231-5 du code civil, il expose que la promesse de vente du 29 octobre 2014 est devenue caduque au décès de [B] [X], en application de la clause intitulée 'Résiliation d'engagement par les ayants droit du bénéficiaire', prévoyant qu'en cas de décès d'un des bénéficiaires, l'indemnité d'immobilisation ne sera pas due, sauf si le décès survient après la réalisation des conditions suspensives. 

Il estime qu'il n'est pas démontré par les appelants que l'ensemble des conditions suspensives étaient réalisées à la date du décès, et s'agissant du permis de construire, évoque un courrier du notaire des consorts [H]-[A] indiquant que le délai de réitération de l'acte définitif expirait le 28 février 2017, soit plusieurs mois après le décès.









L'intimé indique que la seule sanction du non versement de la somme prévue est la nullité de la promesse de vente 'si bon semble au promettant' selon les termes exacts de l'acte, et indique que ceux-ci ne se sont pas prévalus de cette clause, puisqu'ils ont sollicité amiablement le versement du dépôt de garantie ainsi que la communication des pièces requises pour la rédaction de l'acte définitif. 



M. [K] [X] conteste toute défaillance fautive à l'origine de la non réitération de la vente dans le délai imparti, considérant que la caducité de la promesse de vente n'est due qu'au décès de l'un des bénéficiaires.



En réponse à la demande tendant à l'indemnisation de la remise en état du terrain, il indique que la seule pièce produite est un devis, et qu'aucun lien de causalité entre l'abattage des arbres et la détérioration de la clôture n'est établi. 



Enfin, au soutien de sa demande indemnitaire, il indique que les consorts [H]-[A] savaient parfaitement qu'il ne pourrait seul acquérir la parcelle et ont malgré tout initié cette procédure.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2022 et l'affaire appelée en audience de plaidoiries le 19 septembre 2022.







MOTIVATION 





Sur la demande de condamnation au versement de la clause pénale 



En application des dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.



Les consorts [H]-[A] sollicitant la condamnation de M. [K] [X] au paiement de la clause pénale prévue à l'acte portant promesse de vente, d'un montant de 48 000 euros estimant que ce paiement aurait du être couvert par le dépôt de garantie, il leur appartient de démontrer que les termes de la promesse signée et reconduite à plusieurs reprises ouvrent droit à cette condamnation.



Il convient d'emblée d'écarter le moyen développé par M. [K] [X] tendant à déduire de la caducité de la promesse l'inapplicabilité de la clause pénale contenue à l'acte. 

En effet, si le paragraphe 'Résiliation d'engagement par les ayants droit du bénéficiaire' prévoit en son premier alinéa qu'au cas de décès du bénéficiaire avant la constatation authentique de la réalisation de la promesse, celle-ci sera caduque, ce même article en son alinéa 2 a prévu le traitement de la question de l'indemnité d'immobilisation. 



Il incombe en revanche aux consorts [A]-[H] de rapporter la preuve de l'applicabilité de la clause pénale, dont ils sollicitent le bénéfice à l'occasion de la présente instance, étant précisé que l'alinéa sus cité stipule qu'en cas de décès du bénéficiaire (ou de l'un d'entre eux), l'indemnité d'immobilisation ne serait pas due, sauf si ce décès intervenait après la réalisation des conditions suspensives. 



L'acte contient plusieurs conditions suspensives, outre celle relative au droit de préemption, relatives à l'origine de propriété, l'urbanisme, la situation hypothécaire, et l'obtention d'une autorisation de lotir. 

Cette dernière condition, à laquelle seul le bénéficiaire peut renoncer, requiert l'obtention d'un permis d'aménager purgé de tout recours.



Pour démontrer que cette condition est réalisée, les consorts [H]-[A] produisent aux débats un certificat de permis tacite délivré par le maire de la Commune de [Localité 6] en date du 5 septembre. Le maire y 'certifie que [X] [K] est titulaire d'un permis d'aménager enregistré sous le numéro PA 006 057 16 G0001 pour le projet ci-dessus référencé depuis le 25/07/2016.'



Ce certificat a été délivré en application des dispositions de l'article R424-13 du code de l'urbanisme, lequel dispose qu' 'en cas de permis tacite ou de non-opposition à un projet ayant fait l'objet d'une déclaration, l'autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants droit.

Ce certificat mentionne la date d'affichage en mairie ou la date de publication par voie électronique de l'avis de dépôt prévu à l'article R.* 423-6.

En cas de permis tacite, ce certificat indique la date à laquelle le dossier a été transmis au préfet ou à son délégué dans les conditions définies aux articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales.'



En l'espèce, le certificat ne mentionne pas la date d'affichage en mairie ou de publication. Or, le délai de recours ouvert aux tiers est de deux mois à compter du premier jour de la période d'affichage du permis d'aménager sur le terrain pendant une période continue de deux mois conformément aux dispositions de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme.



Il appartenait aux consorts [H]-[A] de démontrer que le permis obtenu était définitif pour avoir été purgé de tout recours de tiers, au moyen de l'affichage de ce permis, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, de sorte qu'il n'est pas établi que le permis d'aménager était purgé de tout recours.



Il n'est ainsi pas rapporté la preuve de ce qu'au décès de M. [B] [X] la condition suspensive d'obtention d'un permis d'aménager était réalisée comme l'exigeaient les stipulations contractuelles et il n'est pas davantage allégué ni démontré que les autres conditions suspensives prévues (et notamment la situation hypothécaire et les renseignements d'urbanisme) étaient réalisées. 



Dans ces conditions, il doit être fait application de clause intitulée 'Résiliation d'engagement par les ayants-droit du bénéficiaire'figurant en page 14 de l'acte, en application de laquelle en cas de décès du bénéficiaire, ou de l'un d'entre eux, l'indemnité d'immobilisation ne serait pas due. 



Les appelants qui ne rapportent pas la preuve d'un comportement fautif de M. [K] [X] autre que l'absence de réalisation des conditions suspensives, ne pourront pas davantage obtenir la condamnation de ce dernier à leur payer des dommages et intérêts, l'immobilisation du bien durant cinq années ayant fait l'objet de prorogations acceptées par les parties. 



Les consorts [A]-[H] seront donc déboutés de leur demande et le jugement confirmé de ce chef.











Sur la demande de dommages et intérêts pour remise en état 



Les appelants fondent leur demande indemnitaire sur la lettre de la promesse de vente, indiquant que la clause pénale plus avant évoquée peut être versée indépendemment de tous dommages et intérêts. 



Il leur appartient néanmoins de rapporter la preuve d'un fait fautif de la part de M. [K] [X] leur ayant directement causé un dommage. 



En l'espèce, les consorts [A]-[H] estiment que les arbres abattus par les consorts [X] ont causé la détérioration de la clôture de la parcelle. 

Ils ne produisent au soutien de leur demande qu'un devis datant du 27 avril 2017, ce qui est insuffisant à rapporter la preuve d'un préjudice réellement et directement causé par M. [K] [X]. 



Les consorts [A]-[H] seront donc déboutés de leur demande et le jugement sera confirmé de ce chef.





Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive 



L'article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l'abus du droit d'agir en justice par le versement d'une amende civile au trésor public et de dommages et intérêt à l'adversaire.

L'abus suppose la caractérisation d'une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d'ester en justice. 



En l'espèce, il n'est pas démontré que par cette procédure, les consorts [A]-[H] auraient entendu abuser de leur droit d'agir en justice et de causer un dommage à M. [K] [X]. 



Cette demande sera donc rejetée et le jugement confirmé de ce chef.





Sur les frais du procès



Succombant au principal, M. [V] [H], Mme [I] [M] épouse [H], M. [J] [A] et Mme [G] [N] épouse [A] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Ils seront par ailleurs condamnés à régler à M. [K] [X] la somme de 1 500 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en vue de la présente instance.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour, 



Y ajoutant, 



Condamne M. [V] [H], Mme [I] [M] épouse [H], M. [J] [A] et Mme [G] [N] épouse [A] in solidum aux dépens de l'instance et dit qu'ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 



Condamne M. [V] [H], Mme [I] [M] épouse [H], M. [J] [A] et Mme [G] [N] épouse [A] in solidum à régler M. [K] [X], la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.









LE GREFFIERLE PRÉSIDENT