Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 27 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 27 OCTOBRE 2022

hg

N° 2022/ 421













N° RG 19/10390 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEQAZ







SCI SCI DU [Adresse 1]





C/



Syndicat des copropriétaires ROME ITALIE



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



SELAS BRUZZO / DUBUCQ



Me Fabrice ANDRAC



























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 04 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01550.



APPELANTE



SCI DU [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège



représentée par Me Philippe BRUZZO de la SELAS BRUZZO / DUBUCQ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Marine NICOLAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIME



Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier «ROME ITALIE» - [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la Société I.P.F (IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES), dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège



représenté par Me Fabrice ANDRAC, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*































COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022



Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller pour le Président Madame Sylvaine ARFINENGO, empêchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





***





























































FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES



La SCI du [Adresse 1] est propriétaire d'un appartement au [Adresse 4]. Le 3 mai 2016, le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer une sommation de payer la somme principale de 13'740,48 € au titre d'un arriéré de charges puis l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Marseille le 19 janvier 2017 en paiement de celle de 14'606,95 €, comptes arrêtés au 1er janvier 2017.



Bien que représentée, la SCI n'a pas déposé de conclusions en temps utile devant le tribunal qui par jugement contradictoire du 4 juin 2019 a :



'condamné la SCI du [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Rome Italie les sommes de :

 *13'153,95 € au titre de l'arriéré de charges, comptes arrêtés au 1er janvier 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2016,

 *1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

'rejeté la demande du syndicat en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

'condamné la SCI du [Adresse 1] aux dépens ;

'ordonné l'exécution provisoire du jugement.



La SCI du [Adresse 1] a régulièrement relevé appel de cette décision le 27 juin 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 septembre 2019 de:



vu l'article 1382 du code civil,

vu l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

'infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau ;

'débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;

'constater le paiement des charges de copropriété par la SCI du [Adresse 1];

' condamner le syndicat au paiement d'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamner le même aux dépens.



Au soutien de son appel, la SCI du [Adresse 1] fait valoir principalement que les charges réclamées par le syndic ne sont toujours pas justifiées nonobstant ses multiples demandes, qu'un contentieux existe sur le paiement des charges de copropriété avec le syndicat depuis 2011, que le 19 décembre 2012 elle a elle-même mis en demeure le syndic de lui rembourser une somme de 4135,94 € par un jeu d'écritures et qu'enfin le syndic IPF n'a de cesse de facturer des frais inexistants de relance.



Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 19 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Rome Italie, demande à la cour de :



vu l'assemblée générale des copropriétaires des 28 juin 2016,15 juin 2017,28 juin 2018 et 25 juin 2019,

vu la sommation de payer délivrer le 3 mai 2016,

vu les articles et suivants du code de procédure civile,

vu la loi du 10 juillet 1965,

vu l'article 30 de la loi du 9 juillet 1991,

vu la loi du 16 décembre 2000 dite loi SRU,

'confirmer la décision entreprise ;

'condamner la SCI du [Adresse 1] à payer au syndicat la somme de 17'476,88€, comptes arrêtés au 23 octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

'condamner la même à payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

'condamner la SCI du [Adresse 1] aux dépens d'appel avec bénéfice de recourement direct.



Le syndicat soutient principalement que la SCI appelante a déjà été condamnée par un jugement précédent du 12 mars 2015 du tribunal judiciaire de Marseille au paiement d'une somme de 6192,29 € pour des charges impayées de janvier à octobre 2013, que ce jugement n'ayant pas été signifié dans le délai de six mois est devenu caduc, que toutefois la SCI n'a formulé aucune offre de paiement amiable alors que le paiement des charges de copropriété est une obligation essentielle du copropriétaire permettant le fonctionnement de la copropriété, qu'à ce jour la dette s'élève à la somme de 17'476,88 € et que la carence de l'appelante oblige le syndicat à des démarches génératrices de frais.



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 30 août 2022.



MOTIFS de la DECISION



Sur le paiement des charges de copropriété :



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.



Au soutien de sa demande en paiement de la somme actualisée à 17'476,88 € le syndicat produit notamment :

-un relevé de propriété et une fiche d'immeuble,

-un titre de propriété,

-un jugement de condamnation précédent,

-un commandement de payer,

-les procès-verbaux d'assemblées générales de 2006 à 2014,

-un contrat de syndic pour les exercices de 2006 à 2016,

-deux décomptes individuels arrêtés successivement au 1er janvier 2017 et 1er octobre 2019.



Ces décomptes dont le premier (cf pièce n°8 du dossier du syndicat) débute à zéro au 2 juillet 2000 constituent une historique utile des imputations de charges, provisions et travaux applicables au lot de la SCI et des règlements opérés par cette dernière ; la SCI qui prétend que des chèques de paiement n'auraient pas été intégrés en crédit ne justifie pas à son dossier d'autres règlements alors que cette charge lui incombe. En revanche, ces décomptes intègrent de nombreux frais dont il sera question ci-après de telle sorte que les charges proprement dites dues au 1er octobre 2019 s'élèvent à 17'476,88 € -13'648,43 € = 3828,45 €.









Parmi les multiples frais précités, la cour relève des frais d'huissier, de premières et secondes relances, de contentieux, d'honoraires d'avocat et d'intérêts de retard. L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.



Les frais d' huissier tenant aux actes de procédure et les honoraires d'avocat doivent être écartés d'emblée ; il en va de même des intérêts de retard dès lors que le syndicat qui n'explique en rien leurs modalités de calcul ne met pas la cour en mesure d'exercer son contrôle. Ses considérations générales sur le caractère non limitatif des frais nécessaires exposés pour le recouvrement d'une créance sont inopérantes alors qu'en l'espèce le syndicat ne justifie d'aucune diligence particulière et pas même d'une réponse aux courriers que lui a adressés la SCI, ne produit aucune facture alors qu'il a imputé de façon répétitive des frais de première relance puis de deuxième relance parfois à un mois d'intervalle, de mise au contentieux sans commune mesure d'un montant total de 13'648 € pour une créance de charges de 3842 €.



Le syndicat ne peut pas plus se prévaloir de frais forfaitaires prévus aux contrats conclus avec le syndic auquel la SCI du [Adresse 1] est étrangère , étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Il faut aussi ajouter, à l'instar du premier juge, que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré.



C'est donc à bon droit que le tribunal a limité ces frais au coût du commandement de payer et d'un premier rappel, soit 208,39 € + 21,70 € = 230,09 €.



Sur le surplus des demandes :



En sollicitant la confirmation du jugement déféré qui déboute le syndicat de sa demande en paiement de dommages-intérêts, ce dernier renonce expressément à cette prétention.



Très largement débouté de ses demandes, le syndicat n'est pas fondé à solliciter l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamnée au paiement d'une dette résiduelle, la SCI du [Adresse 1] ne peut pas plus y prétendre en équité.

En revanche, le rejet de la majeure partie des prétentions pécuniaires du syndicat conduit à laisser à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :



Confirme le jugement déféré en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Rome Italie de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;



L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :



Condamne la SCI du [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Rome Italie les sommes de :



-3828,45 € au titre de l'arriéré de charges et provisions, comptes arrêtés au 23 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2016,

-230,09 € au titre des frais de recouvrement ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ;



Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.



Le greffier Pour le président empêché