Cour d'Appel · Chambre 3-4 — 27 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 27 OCTOBRE 2022



N° 2022/ 253













Rôle N° RG 19/18700 - N° Portalis DBVB-V-B7D-

BFIRT







[H] [D] épouse [V]





C/



SARL GAMBETTA IMMOBILIER





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





 Me Estelle PIDOUX





Me Christine BALENCI





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 21 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00578.





APPELANTE



Madame [H] [D] épouse [V]

née le 01 Septembre 1943 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Estelle PIDOUX, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE



SARL GAMBETTA IMMOBILIER, 

prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège est sis [Adresse 2]

représentée par Me Christine BALENCI, avocat au barreau de TOULON













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 13 Septembre 2022 en audience publique devant la cour composée de : 





Madame Laure BOURREL, Président

Madame Anne CHALBOS, Présidente

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, magistrat rédacteur







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022,



Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :



Suivant acte du 12 décembre 1975, Monsieur [Y] [D] aux droits duquel est venue Madame [H] [D], a donné à bail commercial à Monsieur [Z] et Madame [K] aux droits desquels est venue la SARL Gambetta Immobilier, des locaux situés [Adresse 2].



Le 25 février 2015, une demande de renouvellement du bail a été notifiée à la bailleresse pour le 1er avril 2015, laquelle par acte du 31 mars 2015, a accepté le principe du renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions à l'exception du loyer. 



Après mémoire délivré le 10 août 2015, la bailleresse a, par assignation délivrée le 4 janvier 2016, saisi le juge des loyers du tribunal de grande instance de Toulon qui par jugement du 21 septembre 2017 a ordonné une expertise confiée à Monsieur [M] afin de rechercher si une modification notable des facteurs locaux de commercialité s'était produite. 



Monsieur [M] a déposé son rapport le 5 décembre 2018 aux termes duquel il a estimé qu'il n'existait pas d'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité et a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 5 748euros par an et par jugement du 21 novembre 2019, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Toulon a retenu le rapport d'expertise et a fixé le loyer à la somme de 5 748euros par an et a condamné Madame [D] au paiement d'une somme de 1 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le 9 décembre 2019, Madame [D] a interjeté appel de cette décision. 





Dans ses conclusions déposées et notifiées le 20 avril 2020, Madame [D] demande à la Cour de :

Vu les articles 1343-1 du code civil, 

Vu les articles R 145-3 R 145-27 du code de commerce, 

Vu les articles L 145-9 et L 145-33 du code de commerce, 

Réformer le jugement querellé en toutes ses dispositions, 

Dire et juger que le loyer déplafonné par tacite reconduction au-delà de 12 ans, 

Fixer à la somme de 2 288,55euros par trimestre le loyer hors charges dû par la SARL Gambetta immobilier à la date du 1er avril 2015 pour le bail renouvelé aux clauses et conditions du précédent bail et dans les termes de l'article L145-34 du code de commerce, 

Dire et juger que la SARL Gambetta Immobilier sera tenue au paiement des intérêts au taux légal en vertu des articles L 1343-1 et suivants du code civil,

Condamner la SARL Gambetta Immobilier à payer à Madame [D] la somme de 4 000euros à titre de dommages et intérêts et 4 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Elle soutient que le bail est bien un bail commercial, que la demande de renouvellement du 23 février 2015 émanant de la locataire qualifie le bail de 'commercial', que le 7 juillet 2018, la locataire a sollicité l'application de l'indice ILC, applicable pour les baux commerciaux, que lorsque la durée du bail dépasse 12 ans, le loyer du bail renouvelé est déplafonné, que cette règle s'impose aux parties, que les dispositions de la loi Pinel limitant à 10% par an le loyer déplafonné ne s'appliquent que pour les baux conclus postérieurement au 1er septembre 2014, qu'elles ne s'appliquent pas en l'espèce pour un bail datant de 1975, que le loyer doit être fixé à la valeur locative. 



Elle soutient que le local d'une superficie de 83,22m² est en bon état dans un environnement de bonne qualité, que le bail est destiné à toute activité et ne contient aucune restriction à la jouissance des lieux, que les locaux sont situés à proximité du port dans un quartier dynamique et touristique et d'un accès aisé, que le prix au m² dans le voisinage est de 11,75euros le m² soit 9 154,20euros par an soit 2 288,55euros par trimestre. 

 

 

Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 7 avril 2020, la SARL Gambetta demande à la Cour de :

Vu les dispositions de l'article L 145-33 du Code de Commerce,

Confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions,

Homologuer le rapport [M] en ce qu'il conclut qu'il ne s'est pas produit de modifications notables des facteurs locaux de commercialité qui seraient susceptibles de justifier une hausse ou une baisse significative du loyer commercial versé au propriétaire,

Dire et juger que les clauses du bail devront s'appliquer et que le montant du loyer devra rester fixé à la somme de 5748 € / an,

Débouter Madame [D] de toutes ses demandes d'augmentation, fins et conclusions,

A titre subsidiaire : 

Vu les dispositions de l'article l 145-37 du code de commerce,

Dire et juger que le loyer révisé ne pourra pas être supérieur à 10 % de sa valeur locative soit pas plus de 6.322,80 €/an = > soit 1580,70 € / trimestre ou 526,90 € / mois,

Sur la demande de dommages et intérêts : 

Dire et juger que la SARL Gambetta n'a fait qu'exercer son droit légitime de contester les demandes de Madame [D], 

Dire et juger que Madame [D] ne démontre pas l'intention de nuire ou l'abus de droit de la part de la SARL Gambetta immobilier, 

Dire et juger qu'elle ne démontre pas avoir subi un préjudice, 

Déboute Madame [D] de sa demande de dommages et intérêts,

En tout état de cause :

Débouter Madame [D] de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et d'imputabilité des dépens à la charge de la SARL Gambetta immobilier,

Mettre à la charge exclusive de Madame [D] les frais d'expertise,

Condamner Madame [D] à payer une somme de 3 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner Madame [D] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Christine Balenci.



Elle fait valoir qu'elle a sollicité un renouvellement de son bail en 1984, demande qui n'a pas été acceptée par le bailleur et réitérée le 30 août 1999, en vain. 



Elle expose que l'évolution des facteurs locaux de commercialité sur l'activité n'a pas eu un impact significatif, que le local loué est situé 'en entresol' et non au 'premier étage', que le fait que l'entrée se fasse par un escalier d'accès particulier ainsi que par un ascenseur ne donne aucun chaland à l'agence immobilière, que c'est l'entrée commune de l'immeuble qui dispose d'un ascenseur et qu'il n'y a aucune vitrine extérieure donnant sur la rue visible par les passants, que le bail du 12 décembre 1975 ne mentionne pas en toutes lettres le terme 'bail tous commerces', qu'aux termes des clauses du bail, il est indiqué 'le preneur ne peut sous-louer ou céder son bail qu'avec l'autorisation et l'assentiment écrit du bailleur qui se réserve le droit de donner son accord', que cette clause défavorable au preneur doit entraîner une minoration du loyer.

 

En ce qui concerne l'état des locaux, elle soutient que le fait que le local présente un bon état d'entretien ne peut constituer un argument en vue de l'augmentation du loyer dans la mesure où aucun travaux n'a jamais été fait par le bailleur, que les menuiseries datent de la construction de l'immeuble (entre 1953 et 1954) et qu'elle a dû en 2016 installer une climatisation réversible pour un montant de 5 755.80 € TTC car les chauffages au gaz existant devenaient dangereux.



Elle fait valoir que le fait que le local soit situé à proximité du port de [Localité 5], sur la place Gambetta, à proximité immédiate du marché provençal, n'est pas un facteur de dynamisation pour le fonds considéré, que le [Adresse 4] n'a aucun rapport avec le quartier de la place Gambetta, que les deux lieux sont éloignés et ne sont pas comparables en termes de passage, que l'agence ne travaille pas avec les touristes et ne fait pas de location saisonnière mais réalise la majeure partie de son chiffre d'affaire avec l'activité de syndic d'immeubles.



Elle soutient que les clauses du bail doivent s'appliquer et le montant du loyer plafonné doit rester fixé à 5 748 € / an montant du loyer corrigé de l'indice puisqu'il ne s'est pas produit d'augmentation des facteurs locaux de commercialité, et qu'en tout état de cause, si l'article L 145-37 devait s'appliquer, le loyer ne pourra pas être fixé à plus de 6.322,80 €/an comme le préconise l'expert (correspondant à 10% d'augmentation à savoir : 5 748 € / an x 10 % = 6 322,80euros /an = > soit 1580,70 € / Trimestre ou 526,90 € / mois.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 février 2022.



Motifs :



Les parties sont en l'état d'un bail commercial en date du 12 décembre 1975 portant sur des locaux situés selon le bail ' [Adresse 3]. La locataire a sollicité par acte du 23 février 2015 le renouvellement du bail avec effet au 1er avril 2015, demande acceptée en son principe par la bailleresse par acte du 31 mars 2015. Le bail s'est renouvelé aux mêmes clauses et conditions à l'exception du prix que la bailleresse souhaite voir porter à la somme de 12 000euros. 



Sauf accord contraire des parties, le prix du bail renouvelé est fixé dans son montant selon la règle du plafonnement à moins d'une modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, conformément aux dispositions de l'article L145-33 du code de commerce. 



Toutefois en cas de tacite prorogation du bail au-delà du terme contractuel et pendant une durée effective totale excédant 12 ans, le loyer n'est plus soumis à la règle du plafonnement conformément aux dispositions de l'article L145-34 du même code. 









En l'espèce, le bail initial conclu le 12 décembre 1975 s'est prolongé par l'effet de la tacite prorogation pendant une période expirant le 1er avril 2015 soit pendant une période de 40 ans. Ainsi, le loyer échappe à la règle du plafonnement, le bail s'étant poursuivi au-delà d'une durée 12 ans. 



En l'absence d'accord des parties, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative qui doit être fixée en tenant compte des éléments prévus à l'article L145-33 du code de commerce visé ci -dessus, le juge appréciant souverainement à partir de ces critères le loyer du bail renouvelé. 



Toutefois, Monsieur [M], expert judiciaire désigné par jugement 21 septembre 2017 du tribunal de grande instance de Toulon évoque dans son rapport déposé le 5 décembre 2018 et soumis au contradictoire des parties, l'application des dispositions de l'article R145-11 du code de commerce relatives aux prix des locaux à usage exclusif de bureaux qui sont fixés par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents sauf à être corrigés en fonction des différences entre les locaux de comparaisons et le local considéré. Les loyers des locaux de bureaux échappent à la règle du plafonnement. 



En application des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, il incombe au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux, sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. 



En l'espèce, la Cour, saisie d'un litige portant sur le renouvellement d'un bail commercial, doit donner à ce contrat son exacte qualification qui est de bail commercial portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux, restituant ainsi au contrat son exacte qualification qui est de nature à déterminer l'action à engager. En procédant ainsi, la Cour n'introduit aucun élément nouveau dans le débat, sachant que cette notion de bail à usage de bureau a été à juste titre relevée par l'expert judiciaire et soumise au débat contradictoire des parties. 



Si le caractère d'une location est déterminé, non par l'usage que le locataire a pu faire de la chose louée, mais par la destination que lui ont donnée, d'un commun accord, les parties contractantes, tel n'est pas le cas en l'espèce, le bail ne mentionnant aucune destination des lieux. 



Dès lors, en l'absence d'une destination précise des locaux au sein du contrat de location, du 12 décembre 1975, il convient de prendre en compte l'activité du preneur à bail pour qualifier des locaux comme étant à usage exclusif de bureaux. Le seul critère pour retenir l'usage de bureaux est la nature intellectuelle de l'activité par opposition aux activités supposant une manipulation de marchandises ou une intervention manuelle sachant que le caractère d'usage exclusif de bureau n'est pas incompatible avec le fait pour le preneur d'y recevoir clients et fournisseurs dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt ni à la livraison de marchandises. 



Tel est le cas en l'espèce, le local à usage d'agence immobilière étant utilisé à des fins de prestations purement intellectuelles. 



Dés lors il convient de fixer son loyer en comparaison avec les prix pratiqués dans les environs pour des locaux équivalant conformément aux dispositions de l'article R145-11 du code de commerce. Monsieur [M] a retenu des références locatives de bureaux situés en rez de chaussée et en étage se situant dans la basse ville de [Localité 5]. Il convient d'écarter les baux concernant des activités commerciales, d'une rentabilité sans commune mesure avec celle d'une agence immobilière, pour retenir uniquement des locaux dans lesquels est exercée une activité similaire qui permet d'obtenir un prix au m² de 116,70euros. 



Toutefois, l'expert note que l'environnement commercial reste fragile ainsi qu'en témoignent les nombreux locaux restés inoccupés au alentour, notamment dans la ville basse qui a vu décroître sa commercialité. Le local considéré se situe en étage, sans vitrine extérieure donnant sur la rue permettant d'attirer le chaland et souffre, selon l'expert, d'une commercialité moyenne. De surcroît, le bail met à la charge du preneur les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil, ce qui doit entraîner une minoration du loyer par rapport à ceux des locaux de comparaison. 



Il convient de retenir le prix au m² de 100euros par an soit une valeur locative applicable de 8 322euros pour 83,22m² représentant la surface du local déterminée par l'expert judiciaire, arrondi à 8 300euros par an à compter du 1er avril 2015.



Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, l'article L145-34 du code de commerce dans sa rédaction issue de ce texte législatif qui prévoit le lissage des loyers déplafonnés, ne s'applique pas lorsque la cause du déplafonnement est un usage de bureaux comme en l'espèce. En effet, ce texte n'autorise le lissage dans le temps de l'augmentation de loyer que lorsque le déplafonnement résulte d'une modification des facteurs locaux de commercialité ou d'une clause du contrat relative à la durée du bail. Tel n'est pas le cas en l'espèce. 



Sur les dommages et intérêts :



Madame [D] sollicite l'octroi d'une somme de 4 000euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral résultant de la présente procédure.

 

Le droit d'agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s'estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu'autant que les moyens qui ont été invoqués à l'appui de la demande sont d'une évidence telle qu'un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu'il n'a exercé son action qu'à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui. 



En l'espèce, l'appréciation inexacte de ses droits par la SARL Gambetta n'est pas constitutive d'une faute et la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



La recherche de la valeur locative des locaux ayant été faite dans l'intérêt des deux parties, il convient de faire masse des dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et de dire que chaque partie en supportera la moitié.





PAR CES MOTIFS 



La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire : 



Infirme le jugement rendu le 21 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Toulon, 



Fixe à la somme de 8 300euros par an à compter du 1er avril 2015, le prix du loyer du bail renouvelé afférent aux locaux situés [Adresse 2] donné à bail commercial à la SARL Gambetta, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,



Condamne la SARL Gambetta à payer sur l'arriéré résultant du loyer ainsi fixé, les intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances échues depuis le 1er avril 2015, 

 

Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,



Rejette toute autre demande,









Fait masse des dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et dit que chaque partie en supportera la moitié.

 



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT