Cour d'Appel · Chambre 3-4 — 27 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 27 OCTOBRE 2022



N° 2022/ 254













Rôle N° RG 19/18715 - N° Portalis DBVB-V-B7D-

BFISW







Société GALERIA INVEST I





C/



SAS LA HALLE



Société AJRS

Société AXYME

Société SCP BTSG

Société FHB



















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





Me Benjamin AYOUN



Me Romain CHERFILS







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 29 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01667.





APPELANTE



SARL GALLIERA INVEST I agissant poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège est sis [Adresse 5]

représentée par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE et assistée de Me Gérard MOIRE, avocat au barreau de PARIS





INTIMEE



SAS LA HALLE

agissant poursuites et diligences de son représentant légal ayant acquis de plein droit la qualité de partie venant aux droits de la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE

 dont le siège est sis [Adresse 4]

représentée par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





PARTIES INTERVENANTES



Société AJRS SELARL, 

prise en la personne de maître [W] [Z], intervenante volontairement en qualité d'administrateur judiciaire de la société LA HALLE 

dont le siège est sis [Adresse 7]

représentée par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Société AXYME SELARL prise en la personne de Maître [L] [J], intervenant volontairement en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société LA HALLE dont le siège est sis [Adresse 6]

représentée par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



SCP BTSG, prise en la personne de Maître [C] [U], intervenant en sa qualité de liquidateur judiciaire, dont le siège est sis [Adresse 2]

représentée par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE







Société FHB SELARL, prise en la personne de Me [T] [K], intervenant en sa qualité d'administrateur judiciaire de la société LA HALLE dont le siège est sis [Adresse 3]

représentée par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Société CHAUSSEA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, intervenante dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

Ordonnance de désistement du 15 février 2022



*-*-*-*-*











COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 13 Septembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laure BOURREL, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Laure BOURREL, Président

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022,



Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***











FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par acte sous-seing-privé du 9 décembre 1994, la SARL Galliera Invest I a consenti à la Compagnie Internationale Du Textile une convention de sous-location, aux droits de laquelle est venue la Compagnie Européenne De La Chaussure, portant sur un local situé dans le centre commercial [9], sis [Adresse 11]. Ce bail commercial a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 9 décembre 1994 pour se terminer le 8 décembre 2003.



Par acte sous-seing-privé en date du 10 mars 2003, ce bail a été renouvelé par anticipation pour une durée de 12 années, du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2014, moyennant un loyer annuel de 188 176 euros HT et HC, indexée annuellement sur l'indice de la construction.



Par acte d'huissier du 26 septembre 2014, la Compagnie Européenne De La Chaussure a formé une demande de renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2015.



Par acte d'huissier du 28 novembre 2014, la société Galliera Invest I a accepté le principe du renouvellement mais a demandé le maintien du loyer en vigueur à hauteur de 281 079,21 € HT.



Les parties n'ont pas pu trouver d'accord sur le montant du loyer en renouvellement, et la Compagnie Européenne De La Chaussure a notifié le 27 décembre 2016 un mémoire préalable aux termes duquel elle a fait valoir que le loyer devait être réduit à la somme de 160 738 € par an afin de correspondre à la valeur locative, après abattement de 10 % pour charges exorbitantes du preneur et déduction de la taxe foncière supportée par le preneur.



Par exploit du 6 février 2017, la Compagnie Européenne De La Chaussure a fait assigner la société Galliera Invest I et a demandé au juge des loyers de fixer à 166 738 € par an en principal le loyer renouvelé à effet du 1er janvier 2015, d'ordonner à la société Galliera Invest I de rembourser à la Compagnie Européenne De La Chaussure les loyers trop perçus depuis le 1er janvier 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2015, puis à compter de chaque échéance trimestrielle, d'ordonner une expertise préalable conformément à l'article R. 145-30 du code de commerce, de fixer le loyer provisionnel à 166 738 € par an en principal à effet du 1er janvier 2015 jusqu'à la fixation définitive, de condamner la société Galliera Invest I au paiement de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire.



La société Galliera Invest I a répondu que la Compagnie Européenne De La Chaussure ne rapportait pas la preuve de ce que le montant de la valeur locative ne correspondait pas à la somme de 281 079,21 euros, a conclu au rejet des demandes de la société Compagnie Européenne De La Chaussure, à la fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme de 281 079,21 € HT/HC/an, en précisant que toutes les autres clauses du bail seraient maintenues en leur principe, et en la condamnation de la compagnie européenne de la chaussure au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire. 



Par jugement du 15 mai 2017, le juge des loyers commerciaux a dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 1er janvier 2015, a ordonné une expertise et a commis pour y procéder Madame [Y] [D], a fixé le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations de l'indice prévu au contrat, a sursis à statuer sur les demandes présentées, a ordonné l'exécution provisoire et a réservé les dépens.



Par ordonnance du 1er août 2017, Madame [P] [H] a été nommée en remplacement de Madame [D]. L'expert a déposé son rapport le 6 novembre 2018.



Ensuite d'une fusion-absorption, la SASU La Halle est venue aux droits de la société Compagnie Européenne De La Chaussure.



Dans son dernier mémoire, la SASU La Halle a sollicité la fixation en principal du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2015 à 190 512 € par an, le remboursement des loyers trop perçus depuis le 1er janvier 2015 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 6 février 2017, puis à compter de chaque échéance trimestrielle, le débouté de la société Galliera Invest I de ses demandes, sa condamnation au paiement d'une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise les honoraires du géomètre, avec exécution provisoire.



Dans son mémoire en réponse, la société Galliera Invest I a demandé de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme de 281 079,21 € HT/HC/an et au débouté de la société La Halle de ses demandes, avec exécution provisoire, en sa condamnation au paiement d'une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant les frais d'expertise et les frais du géomètre.



Par jugement du 29 octobre 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Marseille a :

-rappelé que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 1er janvier 2015,

vu le rapport d'expertise,

-fixé à la somme de 231 727 €, hors taxes et hors charges, par an, le prix du loyer du bail renouvelé, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

-rejeté les autres demandes,

-dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

-fait masse des dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les frais du géomètre et dit que chaque partie en supportera la moitié,

-dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le premier juge a retenu qu'il y avait une baisse de la commercialité avec l'ouverture de nouveaux centres commerciaux en centre-ville, que la surface était de 1164,46 m², et la valeur au m² de 199 €, et que donc la valeur locative était de 231 727 € par an, hors charges et hors-taxes, que la loi Pinel n'étant pas applicable, les clauses contractuelles n'apparaissaient pas exorbitantes, que le transfert de l'impôt foncier sur le preneur en matière commerciale était un usage marseillais de sorte qu'il n'était pas de nature à entraîner un quelconque abattement, et qu'à défaut d'un quelconque avantage particulier apporté par le bail au preneur, il n'y avait pas lieu à majoration.



Par déclaration du 9 décembre 2019, la SARL Galliera Invest I a relevé appel de cette décision à l'encontre de la SASU La Halle. 



Par jugement du 21 avril 2020, le tribunal de commerce de Paris a placé la SASU La Halle en procédure de sauvegarde, procédure convertie en redressement judiciaire par jugement du 2 juin 2020. Par jugement du 8 juillet 2020, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de cession des divers fonds de commerce de La Halle à la SAS Pégasse, la SAS Blue Sark, la SAS Chausséa, la SAS Superchauss'34, et la SAS Vivarte services. Puis, par jugement du 30 octobre 2020, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la SAS La Halle, a désigné en qualité de liquidateur la SCP BTSG en la personne de Maître [C] [U], et la Selarl Axyme en la personne de Maître [L] [J], et a maintenu en qualité d'administrateur judiciaire la Selarl AJRS en la personne de Maître [W] [Z] et la Selarl FHB en la personne de Maître [T] [K]. 



Ces 4 mandataires judiciaires sont intervenus à la procédure, ainsi que la SAS Chausséa à laquelle le fonds de commerce incluant le bail commercial objet de la présente instance a été cédé aux termes du jugement du tribunal de commerce de Paris du 8 juillet 2020, avec une entrée en jouissance à compter du 15 juillet 2020.



La société Galliera Invest I et la société Chausséa se sont rapprochées et se sont désistées de leurs demandes réciproques. Ce désistement a été acté par ordonnance du juge de la mise en état du 15 février 2022.









Par conclusions du 31 janvier 2022 qui sont tenues pour entièrement reprises, la SARL Galliera Invest I demande à la Cour de :

« Vu les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce,

vu les articles R. 145-3, R. 145-5, R. 145-6, L. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce,

vu les pièces et notamment les termes de comparaison produit,

vu la jurisprudence,

La déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes.

Confirmer le jugement du 29 octobre 2019 en ce qu'il a jugé l'absence de charges exorbitantes pesant sur la société La Halle aux termes du bail renouvelé au 1er janvier 2015.

Infirmer le jugement du 29 octobre 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Marseille en toutes ses autres dispositions.

En conséquence :

Fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2015 concernant les locaux situés [Adresse 11], à la somme de 281 079,21 € HT/HC/an au 1er janvier 2015, soit à la somme, après indexation annuelle consécutive à 304 067,12 € HT HC/an au 1er janvier 2020.

Débouter la société La Halle et la société Chausséa de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner in solidum la société La Halle et la société Chausséa à verser à la société Galliera Invest I la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance.

Condamner in solidum la société La Halle et la société Chausséa à payer à la société Galliera Invest I une somme de 5000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure.

Condamner in solidum la société La Halle et la société Chausséa en tous les dépens au titre de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Benjamin Ayoun, avocat au barreau de Marseille, sur son affirmation de droit. »



Par conclusions du 14 février 2022, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SAS La Halle, la Selarl AJRS en sa qualité d'administrateur judiciaire de la société La Halle, la Selarl FHB en sa qualité d'administrateur judiciaire de la société La Halle, la SCP BTSG² en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société La Halle, et la société Axyme en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société La Halle, demandent à la Cour de :

« Vu les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce,

vu les articles L. 145-2 à L. 145-8 du code de commerce,

Recevoir en leur intervention volontaire la société AJRS prise en la personne de Maître [W] [Z] et la société FHB prise en la personne de Maître [T] [K], maintenu en leur qualité d'administrateur judiciaire de la société La Halle jusqu'à la fin des opérations de cession, la société BTSG² prise en la personne de Maître [C] [U] et la société Axyme prise en la personne de Maître [L] [J], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société La Halle.

Infirmer l'intégralité du jugement rendu par le juge des loyers commerciaux de [Localité 10] en date du 29 novembre 2019 (RG n° 17/01667) en ce qu'il a :

-fixé à la somme de 231 727 €, hors taxes et hors charges, par an, le prix du loyer du bail renouvelé, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

-rejeté les autres demandes,

-dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision,

-fait masse des dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les frais du géomètre et dit que chaque partie en supportera la moitié,

-dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

Fixer à 192 327 € par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2015 dont bénéficiait la société La Halle sur les locaux situés centre commercial [9], [Adresse 11].

Condamner la société Galliera Invest I à rembourser à la société La Halle, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, la société BTSG² prise en la personne de Maître [C] [U] et la société Axyme prise en la personne de Maître [L] [J], les trop-perçus de loyer TTC depuis le 1er janvier 2015 jusqu'au 14 juillet 2020, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 6 février 2017, puis à compter de chaque échéance trimestrielle.

Débouter la société Galliera Invest I de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la société Galliera Invest I à verser à la société La Halle, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, la société BTSG² prise en la personne de Maître [C] [U] et la société Axyme prise en la personne de Maître [L] [J], une somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 10].

Condamner la société Galliera Invest I à verser à la société La Halle, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, la société BTSG² prise en la personne de Maître [C] [U] et la société Axyme prise en la personne de Maître [L] [J], une somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la présente procédure d'appel.

Condamner la société Galliera Invest I aux entiers dépens distraits au profit de la Selarl Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés aux offres de droits qui comprendront :

-les frais de signification de mémoire préalable (85,62 €),

-les frais de l'assignation devant le juge des loyers commerciaux (69,45 €),

-les frais de l'expertise (3151 €) (pièce n° 14),

-les frais du géomètre mandaté au cours des opérations d'expertise,

-les frais de signification du jugement du 7 septembre 2019 (88,69 €)

-le timbre fiscal pour la procédure d'appel (225 €),

-le coût de signification de l'arrêt à intervenir. »



L'instruction de l'affaire a été close le 15 février 2022.



MOTIFS



Préalablement, il convient de rappeler qu'ensuite de l'ordonnance du 15 février 2022 du magistrat de la mise en état, la société Chausséa n'est plus en la cause. Il n'y a donc lieu de statuer sur les demandes qu'elle avait présentées ni sur celles dirigées à son encontre.



Sur la loi Pinel 



L'alinéa 1 de l'article L 145-40-2 du code de commerce, issu de la loi n° 2014- 626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, énonce que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.



Le dernier alinéa de cet article précise qu'un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article et qu'il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui en raison de leur nature ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.



L'article R 145-35 du code de commerce, issu du décret n° 2014 - 1317 du 3 novembre 2014, prise à l'application de la loi n° 2014- 626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, édicte que ne peuvent être imputés au locataire :

1° les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux,

2° les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent,

3° les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement,

4° les honoraires du bailleur lié à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail,

5° dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants imputables à d'autre locataire.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peuvent être conventionnellement pondérés. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées au 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût de remplacement à l'identique.



Par application de l'article 21-II de la loi n° 2014- 626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, ses dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du 3e mois suivant la promulgation de ladite loi, soit aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.



Cependant, les dispositions issues du décret du 3 novembre 2014 sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication de ce décret, lequel a été publié au J.O. du 5 novembre 2014. Ces dispositions sont ainsi applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.



Le bail objet du présent litige est renouvelé à compter du 1er janvier 2015. Dès lors, les dispositions de la loi Pinel et du décret pris pour son application sont toutes applicables.



Sur le loyer du bail renouvelé



Dans la présente instance, le preneur sollicite le maintien du loyer à son montant résultant de la clause d'indexation contenu au contrat, soit au 1er janvier 2015 à 281 079,21 € HT, alors que le preneur soutient que le loyer doit être réduit au regard de la valeur locative des locaux qu'il évalue à la somme de 192 327 € HT.



La période considérée est celle du 1er janvier 2015 au 14 juillet 2020, puisqu'à compter du 15 juillet 2020 un nouveau bail a pris effet avec la SAS Chausséa ensuite de l'accord trouvé entre le bailleur et ce cessionnaire du fonds de commerce ayant appartenu à la SAS La Halle dans le cadre du plan de cession adopté par le tribunal de commerce de Paris par jugement du 8 juillet 2020.



L'article L. 145-33 du code de commerce énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.



1/Le bail objet du présent litige ayant été renouvelé pour une durée de 12 années entières et consécutives, les dispositions de l'article L 145- 34 du code de commerce ne s'appliquent pas, et en conséquence, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, ou à défaut de valeur locative inférieure au loyer, ledit loyer sera maintenu à son prix au 1er janvier 2015.



2/ Les parties n'ont pas toujours saisi la différence à faire entre les critères à prendre en compte pour la fixation du loyer renouvelé au 1er janvier 2015, et les conséquences à tirer de l'application de la loi Pinel au cours de l'exécution du contrat entre le 1er janvier 2015 et le 14 juillet 2020.



Il est admis qu'ensuite de l'entrée en vigueur de la loi Pinel, le bail renouvelé est un nouveau bail, que les clauses contraires à la loi Pinel comprises dans l'ancien bail sont réputées non écrites, et que les actions afin de faire déclarer non écrites ces clauses sont imprescriptibles. 



Les dispositions de la loi Pinel étant d'ordre public, elles s'imposent aux parties et à la Cour qui est tenue d'en tenir compte dans l'appréciation de la valeur locative du bail renouvelé objet du présent litige.







3/ D'après l'expert, les locaux objets du bail sont situés à [Adresse 11] rez-de-chaussée du centre commercial [9], auquel on accède par une bretelle autoroutière. C'est un secteur à forte concentration commerciale depuis [Localité 10] ou depuis [Localité 8], de grandes enseignes telles que IKEA, Leroy Merlin ou Géant Casino étant situées de part et d'autre de l'autoroute. Cette forte concentration de grandes enseignes attire une importante chalandise. 



On accède directement aux locaux loués par le parking.



Les parties contestant la superficie indiquée dans le contrat de bail, l'expert a eu recours à un sapiteur, Monsieur [G], métreur vérificateur, lequel a mesuré les locaux à 1164,46 m².



La surface de vente est de forme régulière, aisément aménageable, les locaux de service, bureaux, salle de repos et casier pour le personnel, entreposage du stock, sont accessibles depuis le fond du local.



La partie des locaux loués affectée à la vente, soit 1000,67 m², se trouve en bon état locatif alors que la partie affectée au back office, soit 163,79 m², est dans un état très moyen, sans fenêtre ouvrant sur l'extérieur, mais n'est pas destiné à l'accueil de la clientèle.



Ces locaux sont appropriés à la nature de l'activité avec une grande surface de présentation.



Le centre commercial présente un état général correct.



Le centre commercial est composé de 2 niveaux, l'étage étant desservi par des escaliers roulants.

À l'étage, les différentes boutiques sont distribuées sur des galeries à l'air libre qui sont toutefois couvertes, le centre de l'ensemble n'étant pas clos.

Au rez-de-chaussée, les locaux commerciaux sont de taille plus importante avec des marques comme Boulanger ou Casa.



Au titre des caractéristiques du bail, le bailleur conclut que doivent être retenues les références hautes qui sont soumises à l'appréciation de la Cour, alors que le preneur ne discute pas ce point. 



Cependant, l'expert souligne que d'une part il existe une concurrence de proximité avec Géant Casino qui comporte une galerie marchande d'environ 40 commerces, que d'autre part, le flux des chalands par coursive est peu courant.



Il n'y a donc pas lieu de prendre uniquement les références hautes, d'autant que le nombre des références soumises à la Cour est restreint à 4. Toutes les références seront examinées ci-après. 



4/ Lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer indexé, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le locataire d'établir une quelconque modification notable des éléments de commercialité.



Néanmoins, l'expert note dans son rapport que le centre commercial [9] date des années 70, que si ce centre commercial était très attractif, cette donnée a été modifiée avec la rénovation et la création de nouveaux centres commerciaux en hyper centre de [Localité 10], tels que la rénovation de Centre Bourse (en 2013), ou l'ouverture des [12] et des Docks (en 2014), et qu'environ 6 commerces sur 29 sont fermés à l'étage du centre commercial [9] lors de sa visite en 2017. 



Comme le fait remarquer avec raison le preneur, l'expert n'aurait pas dû prendre en compte la fermeture de plusieurs commerces, son constat étant postérieur de 2 ans de la date du renouvellement du bail. Par contre, la rénovation du centre Bourse et surtout la création de deux autres centres commerciaux, concomitant au renouvellement du bail soumis à la Cour, sont de nature à avoir impacté l'activité du centre commercial [9], nonobstant leur éloignement en hyper centre de [Localité 10], eu égard à la configuration de la ville, et à son réseau autoroutier qui pénètre jusqu'au centre-ville, et à la forte attractivité de tout nouveau centre commercial, notamment, des [12]. 



5/ Le bail du 9 décembre 1994 renouvelé le 1er janvier 2003 est exclusivement destiné à la vente de tout article concernant l'équipement de la personne et vêtements, prêt-à-porter, maroquinerie, accessoires et bonneterie. 



Il est précisé que le preneur ne pourra céder son droit au bail qu'à l'acquéreur de son fonds de commerce, le preneur devant aviser le bailleur un mois avant la régularisation de la cession, que le cédant restera garant solidaire du ou des cessionnaires successifs pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, que le preneur ne pourra nantir le droit au bail, qu'il ne pourra pas sous-louer sauf autorisation expresse et écrite du bailleur, que toutefois le preneur pourra sous-louer son droit au bail ou céder ce dernier à une société du groupe Vivarte sous réserve que celui-ci détienne au moins 50 % du capital du cessionnaire et à condition d'exercer la même activité.



Dans ce bail, il est stipulé, notamment, que :

-le preneur aura à sa charge toutes les réparations de quelque nature et de quelque importance que ce soit, y compris le gros entretien et les grosses réparations, par dérogation expresse à l'article 606 du Code civil,

-le preneur devra souffrir et laisser faire sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, tous travaux de réparation, reconstruction, surélévation, agrandissement et autres que le bailleur jugerait nécessaire, quel qu'en soit la nature et la durée, même si cette dernière excédait 40 jours et ce par dérogation expresse l'article 1724 du Code civil,

-le preneur devra faire effectuer à sa charge sous sa responsabilité tous travaux quels qu'en soit l'importance et la nature qui serait imposée par des dispositions législatives ou réglementaires,

-le preneur devra rembourser au bailleur, les impôts, taxes sur les bureaux, entrepôts commercent, les taxes foncières des propriétés bâties et autres frais grevant les locaux loués,

-le preneur devra régler au bailleur les charges de toute nature pouvant s'imputer aux lieux loués et toute dépense nécessitée par la gestion de l'immeuble, y compris les honoraires de gestion locative et technique réglée au gérant de l'immeuble,

-le preneur devra assumer la charge de sa quote-part des primes afférentes aux polices d'assurance souscrites par le bailleur et/la copropriété.



L'annexe 1 de l'acte de renouvellement du 10 mars 2003 intitulé « Règlement de jouissance » mentionne en outre que chaque utilisateur devra s'acquitter de sa quote-part de toutes les charges d'exploitation, d'entretien, de frais et taxes communes grevant l'immeuble tel que :

-dépenses d'énergie des parties communes,

-eau froide,

-entretien et nettoyage des espaces verts, des voies de circulation, des aires de man'uvre et de stationnement,

-gardiennage et entretien du local affecté au gardien,

-participation aux charges communes, amortissements matériels etc.

-charges du restaurant interentreprises,

-charges des équipements spécifiques de l'immeuble (climatisation, chauffage, ascenseur, groupe électrogène etc.)

-toutes charges de copropriété ou d'ASL

-taxe foncière et taxe sur les bureaux, commerces ou entrepôts etc.

-assurance multirisque immeuble,

-honoraires de gestion technique,

-honoraires de gestion du gérant conformément à son mandat,

-travaux d'entretien, de réparation et de mise en conformité,

-etc.



Contrairement à ce que soutient le bailleur, ce bail n'est pas favorable au preneur lequel doit supporter toutes les charges y compris les grosses réparations résultant des dispositions de l'article 606 du code civil, et toutes les taxes et impôts tels que les impôts fonciers.



L'article R 145-8 du code de commerce, qui n'a pas été abrogé par la loi Pinel, énonce que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constitue un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

'

Les obligations découlant de la loi et génératrice de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquée par celui qui est tenu de les assumer.

'



En ce qui concerne la taxe foncière, le bailleur soutient que d'une part, par application de l'article R 145-35 issu de la loi Pinel, la taxe foncière peut être mise à la charge du locataire, que d'autre part, ce report de charge de la taxe foncière sur le locataire est une pratique marseillaise.



Cependant, nonobstant que la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que les impôts, taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement peuvent être mis à la charge du preneur, et qu'il s'agisse d'une pratique marseillaise confirmée par l'expert dans son rapport, cette charge doit entraîner la réduction du prix du loyer du montant de la taxe foncière acquittée.



La taxe foncière payée par la société Compagnie Européenne De La Chaussure aux droits de laquelle est venue la société La Halle, s'est élevée à la somme de 22 676 € HT en 2016, au titre de l'année 2015. Cette somme viendra donc en déduction. 



Le bailleur ayant l'obligation de délivrer un local conforme à sa destination, les travaux de mise en conformité, tout comme les travaux relevant de l'article 606 du code civil sont à la charge du bailleur. Dès lors que dans le bail commercial ces travaux sont mis à la charge du preneur, cette stipulation constitue une clause exorbitante de nature à entraîner une baisse du prix du loyer par rapport à la valeur locative. 

Le preneur sollicite un abattement de 10 à 20 % de ce chef. 



De même, l'assurance de l'immeuble et les frais de gestion de l'immeuble sont des frais qui incombent au bailleur, et lorsqu'ils sont mis à la charge du preneur, constitue une clause exorbitante de nature à entraîner une réduction de loyer.

Pour ces 2 chefs, le preneur sollicite une réduction de 8 %.



Le bailleur fait valoir que par application de la loi Pinel, les travaux relevant de l'article 606 du Code civil, les travaux de mise en conformité, l'assurance de l'immeuble et les frais de gestion de l'immeuble lui incombent dorénavant de façon impérative, et qu'en conséquence, elles ne peuvent entraîner une baisse du loyer sans entraîner un déséquilibre dans les rapports des parties par rapport à la volonté des parties lors de la fixation du loyer initial.

 

Toutefois, les parties qui ont toutes les 2 conclu à l'application de la loi Pinel, ne vont pas jusqu'au bout de la logique de l'entrée en vigueur de ces dispositions : le bailleur ne justifie pas que depuis le 1er janvier 2015, il a pris à sa charge l'assurance de l'immeuble et les frais de gestion de l'immeuble, et le preneur ne sollicite pas le remboursement de ces charges qui sont maintenant à la charge du bailleur.



La loi Pinel doit recevoir application et il sera explicité ci-après comment ces nouvelles dispositions sont prises en compte dans le calcul de la valeur locative du bail objet du présent litige. 



6/En ce qui concerne les loyers de référence, l'expert n'a choisi que deux références :

-Un loyer fixé par jugement du 12 octobre 2015 du tribunal de grande instance de Marseille pour un local de 860 m², situé route des 3 Lucs, à 217 € au 1er août 2008, soit après réévaluation à 226 € au 1er janvier 2015 pour un bail à destination exclusive sans transfert de charges saufs impôts fonciers. L'expert a proposé d'adapter cette valeur de moins de 10 % pour tenir compte de la situation plus avantageuse du local en référence, soit un prix au m² retenu de 203 €.

-Un loyer fixé par jugement du 13 janvier 2014 du tribunal de grande instance de Marseille pour un local de 495 m² situé avenue Peintre Roux, à 210 € au 1er septembre 2008, soit 219 € au 1er janvier 2015 pour un bail à destination exclusive sans transfert de charges saufs impôts fonciers. L'expert là aussi a proposé d'adapter cette valeur de -10 % pour tenir compte de la situation plus avantageuse du local en référence, soit un prix de 197 € le m².



L'expert qui n'a pas choisi pour références des baux concernant des locaux du Centre Commercial [9], n'a précisé ni la destination de ces locaux, ni leur enseigne, ni les raisons de leur situation plus avantageuse justifiant un abattement de 10 %.



Le bailleur a proposé deux références qui sont des baux portant sur des locaux dont il est propriétaire :

- Le bail Casa France dont les locaux de 650 m² sont mitoyens dans le centre commercial des locaux loué à La Halle, à 212 € le m², pour un bail avec transfert de charges complet renouvelé le 1er avril 2013. 

L'expert a proposé un coefficient d'adaptation de 10 %, et a ramené le prix à 191 € le m².

-Le bail Besson Chaussures dans les locaux de 1001 m² sont situés sur le parking du centre commercial [9], à 227 le m², pour un bail avec transfert de charges complet renouvelé le 1er janvier 2015. 

L'expert a proposé un coefficient d'adaptation de 10 %, soit 204 € le m².



Le preneur n'a proposé aucune référence à l'appui de ses prétentions. 



Madame [P] [H] a conclu ainsi que doit être retenue une valeur moyenne au mètre carré de 199 €, en précisant qu'en matière de centre commercial ou de galerie marchande, il n'y a pas lieu à abattement pour les surfaces dites de service.



Le preneur ne discute pas qu'en matière de centre commercial, il n'y a lieu à abattement sur les surfaces de service.



L'expert fixe la valeur locative annuelle des locaux au 1er janvier 2015 à 231 727 € (199 x 1164,46 m²)



Nonobstant, en l'absence de toute justification par l'expert de l'abattement systématique et uniforme de 10 %, cet abattement ne sera pas appliqué d'autant que, s'agissant des locaux de Casa et de Besson Chaussures, qui sont situés dans le même centre commercial ou sur le même parking, il n'y a lieu à appliquer un coefficient d'adaptation. 



Le bailleur prétend que la première référence est relative à un bail concernant d'un entrepôt de 800 m² avec une mezzanine de 150 m². Mais la lecture du jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 12 octobre 2015 démontre qu'il s'agit bien d'une surface de vente même si l'immeuble est de type entrepôt. Il n'y a pas lieu d'écarter cette référence pour ce motif.

 

La seconde référence de l'expert concerne un local proche, soit distant de 400 m et à 5 minutes à pied du centre commercial [9]. La surface de ce local très inférieure à celle des locaux objets du bail litigieux, n'est pas de nature à écarter cet élément de comparaison. Sera juste appliqué un correctif fixé à 5 %, dès lors que le prix au m² diminue avec l'augmentation de la surface louée. Le loyer retenu pour la deuxième référence de l'expert est donc au m² de 208 € (219 ' 11.)



En appel, pour justifier de la pertinence des éléments de comparaison qu'elle a produit à l'expert, la société Galliera Invest I produit aussi la proposition du 2 janvier 2019 de la société Basic-Fit de prendre à bail un local de 1100 m² situé 117 traverse de la Montre, soit à proximité du Centre Commercial [9], au loyer de 190 €/m² la première année, de 210 €/m² la 2e année, de 220 €/m² au 3e année et de 230 €/m² à partir de la 4e année. Cependant, ce document dont il n'est pas précisé s'il lui a été donné suite, est sans effet sur la solution du présent litige au regard de sa date.



Les 2 références choisies par l'expert sont des baux sans transfert de charges sur le preneur sauf les impôts fonciers. 



D'une part ces baux sont conforment aux dispositions de la loi Pinel. 



D'autre part, il n'y a lieu d'y appliquer une quelconque réduction aux titres des charges exorbitantes tel que le souhaite le preneur, puisqu'il n'y a pas de transfert de charges. 



Par contre, les références du bailleur, outre qu'elles manquent d'extranéité puisque la société Galliera Invest I est le bailleur de la société Casa et de la société Besson, ne sont pas utiles puisque contraires aux dispositions impératives de la loi Pinel, et qu'il n'est pas possible de leur appliquer les réductions qui s'imposeraient au titre des clauses exorbitantes et surtout de la taxe foncière. 

Ces 2 références ne sont pas retenues. 



Le prix du mètre carré pour des baux similaires conformes aux dispositions de la loi Pinel est donc évalué à la somme arrondie de 217 € (226 + 208 / 2).



La valeur locative du loyer renouvelé est fixée à la somme de 252 688 € (1164,46 x 217).



De cette somme doit être déduit le montant de la taxe foncière de 22 676 €.



Le loyer au 1er janvier 2015 est fixé à la somme de 230 012 € HT et HC (252 688 - 22 676).



Sur la demande de remboursement du preneur



Les représentants de la société La Halle sollicitent la condamnation de la société Galliera Invest I à lui rembourser le trop perçu du 1er janvier 2015 au 14 juillet 2020.



Le juge des loyers commerciaux s'est déclaré avec raison incompétent pour statuer sur cette demande. Mais eu égard à la plénitude de compétence de la Cour d'appel, celle-ci est compétente pour connaître de cette demande.



Le bailleur ne discute ni dans son dispositif, ni dans le corps de ses conclusions, cette demande de restitution.



Il y sera fait droit.



Par application des dispositions de l'article 1231-7 anciennement 1153-1 du Code civil, en vertu du pouvoir discrétionnaire du juge en la matière, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du 15 juillet 2020.



Sur les autres demandes



L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



La recherche de la valeur locative des locaux a été faite dans l'intérêt des 2 parties. Dès lors, il convient de faire masse des dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les frais du géomètre, et de dire que chaque partie en supportera la moitié.



PAR CES MOTIFS



La Cour,



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Reçoit en leur intervention volontaire la société AJRS prise en la personne de Maître [W] [Z] et la société FHB prise en la personne de Maître [T] [K], maintenus en leur qualité d'administrateur judiciaire de la société La Halle jusqu'à la fin des opérations de cession, la société BTSG² prise en la personne de Maître [C] [U] et la société Axyme prise en la personne de Maître [L] [J], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société La Halle,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rappelé que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 1er janvier 2015, 



L'infirme pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit que la loi n° 2014- 626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, et le décret n° 2014 - 1317 du 3 novembre 2014, sont applicables au bail renouvelé le 1er janvier 2015,



Fixe à la somme de 230 012 € hors taxes et hors charges par an le prix du loyer du bail renouvelé,



Condamne la SARL Galliera Invest I à payer à la SAS La Halle représentée par la société BTSG² prise en la personne de Maître [C] [U] et la société Axyme prise en la personne de Maître [L] [J], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société La Halle, les trop-perçus de loyer TTC du 1er janvier 2015 au 14 juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2020,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Fait masse des dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les frais du géomètre, et dit que chaque partie en supportera la moitié, les dépens d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







LE GREFFIERLE PRESIDENT