Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 3 novembre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 03 NOVEMBRE 2022



N°2022/416













Rôle N° RG 19/19734 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFLFW







[L] [Y]

[S] [X]





C/



[R] [V]

[M] [K]





































Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES



Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de GRASSE en date du 03 Décembre 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1118000428.





APPELANTS



Monsieur [L] [Y], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté de Me Paul andré GYUCHA, avocat au barreau de GRASSE, plaidant



Madame [S] [X], demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Paul andré GYUCHA, avocat au barreau de GRASSE, plaidant





INTIMES



Monsieur [R] [V] 

né le 07 Février 1959 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assisté de Me Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Irina AIRINEI, avocat au barreau de GRASSE,



Madame [M] [K] 

née le 05 Juillet 1960 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assistée de Me Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Irina AIRINEI, avocat au barreau de GRASSE,











*-*-*-*-*













COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.



Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2022.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.































































EXPOSÉ DU LITIGE



Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [X], propriétaires d'un terrain situé [Adresse 2], ont été autorisés à aménager leur terrain en trois lots.



Par promesse du 30 mars 2017, ils se sont engagés à céder à Monsieur [R] [V] et Madame [M] [K] le terrain à bâtir correspondant au lot n° 2 pour un prix de 152.000 euros.

Les acquéreurs ont versé une indemnité d'immobilisation de 7600 euros entre les mains de Maître [Z], notaire.



Par avenant du 23 mai 2017, les consorts [Y]-[X] ont autorisé les consorts [V]-[K] à installer un bungalow sur le terrain avec la faculté de se raccorder aux réseaux d'eau et d'électricité, en attente de la réalisation de la vente; il était en outre convenu d'une prorogation du délai de la réalisation de la vente.



Par acte d'huissier du 26 juin 2018, Monsieur [V] et Madame [K] ont fait assigner Monsieur [Y], Madame [X] et Maître [Z] aux fins de restitution de l'indemnité d'immobilisation.



Par jugement contradictoire du 03 décembre 2019, le tribunal d'instance de Grasse a statué en ces termes :

'ORDONNE la restitution de l'indemnité d'in1rnobilisation séquestrée de 7.600 euros et autorise Maître [H] [Z] à s'en dessaisir au vu d'une expédition de la présente décision.

DIT que la remise des fonds emportera décharge de la mission de séquestre de Maître [H]

[Z].

DEBOUTE Monsieur [R] [V] et Madame [M] [K] de leur demande de dommages et intérêts.

DEBOUTE Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [X] de leur demande reconventionnelle.

DEBOUTE1es parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [X] à payer à Monsieur [R] [V] et Madame [M] [K] la somme de 1.000 euros sur 1e fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à Maître Jérôme KHATOUNIAN la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [X] aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de Maître GHIGO

ORDONNE l'exécution provisoire'



Le premier a estimé que les vendeurs n'avaient pas justifié de la réalisation des travaux de drainage prévus à titre de condition suspensive. Il en a conclu que les acquéreurs étaient fondés à se voir restituer l'indemnité d'immobilisation.



Il a rejeté la demande de restitution de la somme de 249,10 euros formée par les acquéreurs, correspondante à des frais encaissés par le notaire.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Monsieur [V] et Madame [K] au motif qu'ils ne justifiaient pas d'un préjudice distinct de celui résultant du simple retard dans la restitution de l'indemnité d'immobilisation.

Il a enfin rejeté la demande de remise en état du terrain sollicitée par Monsieur [Y] et Madame [X] en relevant que ces derniers ne démontraient pas l'existence de dégradations commises par leur co-contractants.



Le 26 décembre 2019, Monsieur [Y] et Madame [X] ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :

- ordonné la restitution de l'indemnité d'immobilisation séquestrée de 7 600 euros et autorisé à Maître [H] [Z] à s'en dessaisir au vu d'une expédition de la présente décision, 

-dit que la remise des fonds emportera décharge de la mission de séquestre de Maître [H] [Z], 

- débouté Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [X] de leur demande reconventionnelle, 

- débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires, 

- condamné solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [X] à payer à Monsieur [R] [V] et Madame [M] [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à Maître Jérôme KHATOUNIAN la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile., 

- condamné solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [X] aux entiers dépens, de l'instance, distraits au profit de Maître GHIGO, 

- ordonné l'exécution provisoire.



Monsieur [V], Madame [K] et Maître [Z] ont constitué avocat.



Le 08 mars 2022, le conseiller de la mise en état a donné acte aux appelants du désistement de leur appel à l'encontre de Maître [Z] qui l'a accepté, constaté l'extinction de l'instance d'appel à l'égard de ce dernier et déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur [V] et Madame [K] à hauteur de 18.779, 60 euros.

Cette ordonnance n'a pas fait l'objet d'un déféré.



Par conclusions notifiées le 31 août 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [Y] et Madame [X] demandent à la cour de statuer en ce sens :



'REFORMER le Jugement du Tribunal d'instance de GRASSE du 03 décembre 2019 ;

STATUANT A NOUVEAU,

DIRE ET JUGER que l'indemnité d'immobilisation visée dans l'offre du 30 mars 2017 est acquise à Monsieur et Madame [Y].

CONDAMNER Monsieur [V] [R] et Madame [K] épouse [V] [M] à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 7.600 euros, complétée des intérêts au taux légal depuis le 06 septembre 2017.

CONDAMNER Monsieur [V] [R] et Madame [K] épouse [V] [M] à verser aux époux [Y] la somme de 59.288 euros correspondant aux travaux de remise en état, tels que vises dans le devis de l'entreprise CEVA JARDIN, du 19 octobre 2017.

CONDAMNER Monsieur [V] [R] et Madame [K] épouse [V] [M] à verser aux époux [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



CONDAMNER Monsieur [V] [R] et Madame [K] épouse [V] [M], aux entiers dépens'.



Ils soutiennent que les conditions suspensives de la promesse de vente ont été réalisées et que les acquéreurs n'ont pas levé l'option d'achat, si bien que l'indemnité d'immobilisation leur est acquise.

Ils contestent l'argument adverse selon lequel la création des servitudes et la pose d'un drain d'eaux pluviales constitueraient des conditions suspensives qui n'auraient pas été réalisées.

Ils affirment que la création des servitudes évoquée dans la promesse de vente devait être effectuée à l'occasion de la régularisation de l'acte de vente et qu'en conséquence, il s'agit d'une condition potestative.

Ils affirment avoir fait installer le drain d'eaux pluviales dès le printemps 2017, selon facture du premier mai 2017 de la société OGS CONSTRUCTION. Ils notent justifier des acomptes et du solde versés sur le compte de cette société. Ils contestent s'être créé une preuve à eux-mêmes au motif que Monsieur [Y] serait le gérant de la société OGS CONSTRUCTION.

Ils précisent que les acquéreurs ne souhaitaient plus devenir propriétaires du terrain pour des motifs fallacieux et différents d'une absence de réalisation d'une des conditions suspensives de la promesse de vente (non-conformité du lotissement; refus du permis de construire du fait de cette non-conformité; impossibilité d'installer un mobil home).

Ils reprochent à Monsieur [V] et Madame [K] d'avoir dégradé le terrain en procédant, sans leur autorisation, à l'abattage d'arbres, à la démolition d'une restanque et à des travaux de terrassement. Ils sollicitent un dédommagement fondé sur le devis d'une entreprise.



Par conclusions notifiées le 17 août 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Monsieur [V] et Madame [K] demandent à la cour de statuer en ce sens :

'CONFIRMER le jugement du 3 décembre 2019 rendu par 1e tribunal d'instance de GRASSE, en ce qu'il a :

ordonné la restitution de l'indemnité d'immobilisation séquestrée de 7.600 euros et autorisé Maître [H] [Z] à s'en dessaisir au vu d'une expédition de la présente décision.

Dit que la remise des fonds emportera décharge de la mission de séquestre de Maître [H] [Z].

Débouté Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [X] de l'ensemble de leurs demandes,

ET POUR LE SURPLUS APRES REFORMATION STATUANT A NOUVEAU

- CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [X] à payer à Monsieur [R] [V] et Madame [M] [K] la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts,

- CONDAMNER Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [X] à payer à Monsieur [R] [V] et Madame [M] [K] la somme de 14 229 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [X] aux entiers dépens'.



Ils soutiennent que l'ensemble des conditions suspensives n'a pas été réalisé si bien qu'ils sont en droit de solliciter la restitution de l'indemnité d'immobilisation qu'ils ont versée.

Ils font état de l'absence de création de servitudes, de l'absence de pose d'un drain d'eaux pluviales et de l'absence d'attestation de conformité du lotissement dans les délais requis.



Ils reconnaissent avoir procédé à l'abattage d'arbres et au terrassement du terrain, aux fins de procéder à la construction d'une maison, ce qui témoigne de leur volonté d'acquérir le terrain.

Ils contestent l'existence d'un préjudice subi par Monsieur [Y] et Madame [X] à la suite des travaux qu'ils ont effectués sur le terrain, avec leur accord. Ils ajoutent que ces derniers ont vendu le terrain.



Ils sollicitent des dommages et intérêts liés à l'absence de restitution de l'indemnité d'immobilisation.





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 07 septembre 2022.



MOTIVATION



Selon l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



Aux termes de l'article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. 



Selon l'article 1189 du même code, toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. 



D'après l'article 1190 du même code, dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur.



L'article 1304 du code civil énonce que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. 



Selon l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.



L'acte mentionne, à la suite du paragraphe 7 des 'servitudes à créer' que 'Précision est ici faite sur le plan de masse des lots ci-annexé, il est indiqué la présence d'un drain d'eaux pluviales sur le lot n°3, le VENDEUR s'engage à installer, à titre de condition suspensive, ledit drain sous le chemin d'accès commun (partie lot 2 et partie lot 3)'.





Monsieur [Y] et Madame [X] justifient de la réalisation des travaux par le biais d'une facture du premier mai 2017, établie par la société OGS CONSTRUCTION (pièce 13) au nom de Monsieur et Madame [Y], qui vise notamment 'la création d'une tranchée drainante de 20 mètres cubes'. Ces derniers démontrent s'être acquittés du montant de cette facture en plusieurs versements s'échelonnant du 19 avril 2017 au 05 mai 2017 par le biais d'un relevé bancaire du mois de mai 2017 (pièce 29). Dès lors, le seul fait que Monsieur [Y] soit gérant de la société OGS CONSTRUCTION n'est pas un élément permettant de conclure à une facture de complaisance et à l'inexécution des travaux effectués.



Les parties s'opposent également sur le fait de savoir si l'attestation certifiant la conformité des travaux du lotissement avec l'autorisation de lotir s'analyse comme une conditions suspensive ou pas. Elles ne sont pas d'accord sur le sens à donner à la clause de la promesse de vente qui énonce, dans le chapitre 'Déclaration d'achèvement des travaux' : ' le promettant s'engage à faire exécuter les divers ouvrages indiqués au programme du lotissement. Conformément aux prescription de l'article R 462-1 du code de l'urbanisme, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité devra être adressée à la mairie et l'attestation certifiant la conformité des travaux avec l'autorisation de lotir devra être obtenue au plus tard lors de la réitération authentique de la réalisation des présentes'.



Cet acte mentionnait que la promesse était consentie pour un délai expirant le 15 mai 2017.



L'avenant du 23 mai 2017 stipule que 'l'attestation certifiant la conformité des travaux du lotissement avec l'autorisation de lotir n'ayant pas été obtenue par le vendeur à ce jour, le vendeur et l'acquéreur ont convenu de proroger la durée de l'avant-contrat jusqu'au 05 septembre 2017".



S'il est exact que la promesse de vente ne mentionne pas spécifiquement que l'obtention de l'attestation certifiant la conformité des travaux avec l'autorisation de lotir est constitutive d'une condition suspensive en faveur du bénéficiaire, il apparaît cependant que cette attestation devait être obtenue au plus tard lors de la réitération authentique de la vente et que la prorogation du délai de la promesse de vente, et donc de la date à laquelle aurait pu être passé l'acte authentique, était motivée par l'absence de cette attestation. Ainsi, la commune intention des parties était de faire en sorte que l'obtention de cette attestation soit érigée comme une condition de la vente, puisque la vente n'aurait pu avoir lieu en l'absence d'un tel document. Il s'agit en conséquence d'une condition suspensive, érigée dans l'intérêt du bénéficiaire, puisque le promettant s'engageait à faire exécuter les divers ouvrages indiqués au programme du lotissement.



En tout état de cause, dans le doute sur le sens à donner sur la clause énoncée au paragraphe 'déclaration d'achèvement des travaux', celle-ci s'interprète en faveur des acquéreurs. Dès lors, elle ne peut être comprise et analysée que comme une condition suspensive de la vente stipulée au profit des acquéreurs; ces derniers ne pouvaient continuer à attendre sans délai cette attestation; passer l'acte de vente sans cette attestation présentait un réel risque en raison d'éventuelles violations des règles d'urbanisme.



Monsieur [Y] et Madame [X] ne démontrent pas avoir obtenu l'attestation certifiant la conformité des travaux au 05 septembre 2017. Bien au contraire, cette attestation (leur pièce 18) date du 19 octobre 2017, après leur déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux du permis d'aménager datée du 28 septembre 2017 (faite postérieurement au 05 septembre 2017).







Les acquéreurs, dans un courrier du 06 septembre 2017 envoyé au notaire, indiquaient notamment qu'à cette date, les vendeurs n'avaient toujours pas obtenu la conformité pour le lotissement et notaient que les travaux n'étaient toujours pas terminés. Ils précisaient ne plus pouvoir attendre, et faisaient valoir que la date du 05 septembre 2017 était dépassée.



La promesse de vente du 30 mars 2017 énonce, au chapitre 'indemnité d'immobilisation' , 'qu'en considération de la promesse faite au bénéficiaire par le promettant et en contrepartie du préjudice qui pourrait résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu'il éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de (...) 7600 euros(...).

Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelque des conditions suspensives sus-énoncées (...). Elle sera versée au promettant et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire(...) d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées'.



L'acquisition de plein droit de l'indemnité d'immobilisation au profit des vendeurs suppose que les acquéreurs n'aient pas réalisé la vente dans le délai maximum du 05 septembre 2017 aux conditions de la promesse de vente, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.



 Les parties n'ont pas convenu d'une nouvelle prorogation de délai pour passer la vente. Au 05 septembre 2017, il est démontré que les vendeurs n'avaient toujours pas obtenu l'attestation certifiant la conformité des travaux.

Ainsi, Monsieur [Y] et Madame [X] ne peuvent solliciter l'acquisition de l'indemnité d'immobilisation.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré qui a ordonné la restitution de l'indemnité d'immobilisation séquestrée de 7600 euros au profit de Monsieur [V] et Madame [K], autorisé Maître [H] [Z] à s'en dessaisir au vu d'une expédition de la présente décision et dit que la remise des fonds emportera décharge de la mission de séquestre de Maître [H] [Z].



Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [V] et Madame [K] au titre de la résistance abusive de Monsieur [Y] et Madame [X] à leur restituer l'indemnité d'immobilisation.



Monsieur [V] et Madame [K] évoquent des conséquences budgétaires certaines sur leur finances liées à la privation de cette somme conséquente. Ils ne produisent aucune pièce permettant à la cour de caractériser leur préjudice. En conséquence, ils seront déboutés de cette demande de dommages et intérêts et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.













Sur la demande formée par Monsieur [Y] et Madame [X] tendant à voir condamner Monsieur [V] et Madame [K] à leur verser la somme de 59.288 euros correspondant aux travaux de remise en état du bien.



Monsieur [V] et Madame [K] ne contestent pas avoir abattu certains arbres et avoir procédé à des travaux sur le lot qu'ils souhaitaient acquérir. Il n'est pas contesté que le terrain a été vendu par Monsieur [Y] et Madame [X] qui justifient pas l'avoir remis en état conformément au devis qu'ils produisent au débat. Ils ne justifient donc pas d'un préjudice financier liés aux agissements de Monsieur [V] et Madame [K]. Ils ne démontrent pas plus que les travaux et abattage d'arbres effectués par ces derniers auraient entraîné à leur préjudice une perte de chance de mieux vendre leur terrain.

Défaillants dans la preuve d'un préjudice, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Monsieur [Y] et Madame [X] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. Leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.



Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [V] et Madame [K] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés en première instance et en appel pour faire valoir leurs droits. Monsieur [Y] et Madame [X] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le jugement déféré sera confirmé s'agissant des dépens et infirmé en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [Y] et Madame [X] au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe





CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [Y] et Madame [X] à verser à Monsieur [V] et Madame [K] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,



CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] et Madame [X] à verser à Monsieur [V] et Madame [K] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,







CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] et Madame [X] aux dépens de la présente instance.



LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,