Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 19 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 19 OCTOBRE 2022



N° 2022/ 455









N° RG 20/06140



N° Portalis DBVB-V-B7E-BF73L







[N] [J] épouse [I]



[T] [M] [J]



[O] [Z] [L] [J]



[U] [B] [Y] [J] épouse [W]





C/



[H] [A]

[E] [V] épouse [A]























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Layla TEBIEL 



Me Christophe ROSE

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de Draguignan en date du 20 Octobre 2016 enregistrée au répertoire général sous le n° 11/16/196.





APPELANTS



Madame [N] [J] épouse [I]

née le 25 Août 1947 à LE CANNET DES MAURES (83), demeurant [Adresse 2]



Monsieur [T] [M] [J]

né le 22 Juillet 1949 à [Localité 8] (83), demeurant [Adresse 5]



Monsieur [O] [Z] [L] [J]

né le 03 Juillet 1969 à [Localité 6] (83), demeurant [Adresse 3]



Madame [U] [B] [Y] [J] épouse [W]

née le 28 Octobre 1973 à [Localité 6] (83), demeurant [Adresse 1]



représentés par Me Layla TEBIEL, membre de la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Monsieur [H] [A]

demeurant [Adresse 9]



Madame [E] [V] épouse [A]

 demeurant [Adresse 9]



représentés par Me Christophe ROSE, membre de l'ASSOCIATION ASSOCIATION CABINET ROSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Octobre 2022.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Octobre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Selon contrat en date du 12 juillet 2000 M.et Mme [J] ont donné à bail à M. et Mme [A] un appartement situé au rez-de-chaussée d'une villa sise [Adresse 4] à effet du 1er août 2000. Le bail s'est renouvelé par tacite reconduction.



Considérant que le logement présenterait de nombreux défauts dus à des problèmes d'humidité, à 1`absence d'installation de chauffage et à un défaut d'entretien du bailleur, M. et Mme [A] ont saisi la Commission Départementale de Conciliation qui, après avoir entendu les parties le 30 novembre 2015, a considéré que leurs points de vue étaient trop opposés pour trouver un accord et a rappelé les obligations du propriétaire relevant de l'article 6 du 30 janvier 2002 et indiquant que la réévaluation du loyer n'a pas été respectée selon l'article 170 de la loi du 06 juillet 1989.



M. et Mme [A], par acte du 13 avril 2015, ont saisi le Tribunal d'Instance de DRAGUIGNAN, qui par jugement rendu le 20 octobre 2016 a :

- constaté l 'accord des parties tendant à la résiliation du bail entre Mme [J] d 'une part et les époux [A] d 'autre part sur le logement sis [Adresse 4]

- fixé la date de résiliation du bail au jour du jugement,

- condamné Mme [J] à verser à M. et Mme [A] la somme de 2 800 € au titre du préjudice de jouissance

- condamné Mme [J] à verser à M. et Mme [A] la somme de 3 224 € au titre de la restitution des loyers

- débouté les parties de leurs autres et plus amples demandes

- mis les dépens d 'instance à la charge de Mme [J].



Par déclaration au greffe en date du 17 mars 2020, les consorts [J] ont interjeté appel de cette décision. En effet, suite au décès de Mme [J] survenu le 20 juin 2019, ses ayants droit sont intervenus volontairement à la procédure.



Ils sollicitent :

Constater l'intervention volontaire de Mme [N] [I], M. [T] [J], M. [O] [J] et Mme [U] [W] en leur qualité d'héritiers de feu Mme [G] [J],

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de DRAGUIGNAN le 20 octobre 2016 en ce qu'il a condamné Mme [J] à payer aux époux [A] la somme de 2 800 € au titre d'un préjudice de jouissance ainsi que la somme de 3 224 € au titre de la restitution des loyers,



Statuant a nouveau,

Débouter les époux [A] de leur demande au titre d'un préjudice de jouissance et subsidiairement réduire à de plus justes proportions l'indemnité allouée par le Tribunal au titre de ce préjudice,

Débouter les époux [A] de leur demande de restitution de loyers,

Dire et juger que les époux [A] sont débiteurs de la somme de 2 470 € sur la période du 1er août 2013 au 1er mars 2016,

Les condamner en conséquence in solidum à payer à Mme [N] [I], M. [T] [J], M. [O] [J] et Mme [U] [W] en leur qualité d'hé1itiers de feu Mme [G] [J] la somme de 2 470 € pour cette période,

Les condamner également in solidum à payer à Mme [N] [I], M. [T] [J], M. [O] [J] et Mme [U] [W] en leur qualité d'héritiers de feu Mme [G] [J] la somme de 3 122 € au titre des loyers d'avril 2016 au 20 octobre 2016, date de la résiliation du bail, ainsi qu'au paiement de la somme de 4 460 € à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 20 Octobre 2016 au 30 Août 2017,

Déclarer irrecevable la demande des époux [A] de restitution du dépôt de garantie et subsidiairement la déclarer mal fondée et les en débouter,

Condamner les époux [A] au paiement d`une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



A l'appui de leur recours, ils font valoir :

-que l'état des lieux d'entrée ne fait mention d'aucun désordre et que les locataires se sont manifestés à leur bailleur 15 ans après,

-qu'en ce qui concerne le chauffage dans le séjour, les locataires ont déplacé le poil à mazout à leur insu,

-que les traces d'humidité et de moisissures sont dues à l'absence d'aération et de chauffage du bien loué, ainsi qu'à deux sinistres survenus le 13 mars 2014 et le 11 novembre 2014 pour lesquels les locataires ne justifient pas avoir fait les embellissements alors même qu' ils ont été indemnisés,

-que c'est après l'été et réception des indemnités que les locataires ont saisi la commission départementale de conciliation pour dénoncer l'indécence de l'appartement,

-qu'en ce qui concerne la fenêtre de la cuisine qui ne fermerait pas correctement, la crémone a été remplacée,

-que les prises de courant à proximité du plan de travail de la cuisine non conformes car trop proches d'un point d'eau ont été installées sans autorisation par les locataires,

-qu'ils acceptent la décision du tribunal de fixer le loyer à 446€ par mois à compter du 1er août 2013, mais le calcul du tribunal est à reprendre, qu'ainsi il n'y a pas de trop perçu mais des sommes dues par les locataires,

-qu'ayant refusé de remettre les clés malgré le jugement prenant acte de l'accord des parties tendant à la résiliation du bail au 20 octobre 2016, ils restent redevables d'une indemnité d'occupation du 20 octobre 2016 au 30 août 2017 date de la reprise des lieux.

-que la demande en restitution du dépôt de garantie est irrecevable car nouvelle en cause d'appel et formulée par conclusions récapitulatives en contradiction avec le principe de la concentration des moyens,

-qu'en tout état de cause cette demande doit être rejetée les locataires ayant refusé d'établir un état des lieux de sortie.



M.et Mme [A] concluent :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [G] [J] à la somme de 2 800 € au titre du préjudice de jouissance et à la somme de 3 224 € au titre de la restitution des loyers. 

Débouter Mme [I], M. [T] [J], Mme [W] et M. [O] [J] en leur qualité d'héritiers de feu Mme [G] [J] de leurs demandes incidentes. 

Les condamner à la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 884,21 €. 

Les condamner en outre à payer à M. et Mme [A] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

 

Ils soutiennent :

-que le procès verbal de constat du 22 décembre 2015 établi que le logement est dépourvu de chauffage, présente d'importantes dégradations dues à l'humidité comme des infiltrations et des moisissures, des problèmes d'évacuation des eaux usées et une installation électrique non conforme dans la cuisine, ce qui rend le logement indécent, justifie la résolution du bail et l'indemnisation de leur préjudice de jouissance,

-que la bailleresse a également procédé à une réévaluation du loyer non conforme,

-qu'ils n'ont eu aucun impayé jusqu'à la décision de la commission de conciliation, date à partir de laquelle ils opposent à leur bailleresse l'exception d'inexécution, 

-qu'ils n'occupent plus le bien depuis mars 2016, soit bien avant le résolution du bail,

-qu'il leur est dû le dépôt de garantie.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 juin 2022.



MOTIFS DE LA DECISION





Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance



Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Est indécent un logement dont le mode de chauffage est inadapté générant ainsi des problèmes d'humidité et de moisissures, dont la ventilation fait défaut, il importe peu que l'état des lieux d'entrée souligne le bon état du logement ou que des dégâts des eaux soient survenus pendant la durée du bail, ayant donné lieu à indemnisation.



Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, l'indécence du logement entraîne deux sanctions soit la mise en conformité des locaux par le bailleur et à défaut une réduction de loyer prononcé par le juge soit l'obtention de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.



En l'espèce, les locataires justifient avoir signalé des désordres et mis en demeure le bailleur d'y remédier par courrier du 20 août 2015.



Par ailleurs, il résulte du procès verbal en date du 22 décembre 2015 établi par huissier de justice que le logement est dépourvu de système de chauffage dans le séjour, présente d'importantes traces d'humidité avec formation de moisissures dans le séjour, les chambres et la salle de bains. La fenêtre de la cuisine ne ferme pas correctement. Les prises situées à proximité du plan de travail de la cuisine sont non conformes et trop proches d'un point d'eau, ce qui représente un risque pour la sécurité des locataires.



L'état des lieux d'entrée ne spécifiant pas le mode de chauffage du logement, le bailleur ne justifie pas de l'existence d'un poêle à mazout qui aurait été déplacé par les locataires, ni le manque de chauffage ou d'aération de ces derniers, qui ne saurait résulter d'un courrier de la Jardinerie Champ Vert, signé d'une certaine [X], faisant état de volets ouverts rarement.



Il ne justifie pas davantage du remplacement de la crémone de la fenêtre de la cuisine, la facture versée aux débats étant adressée à [I] à [Localité 7], ni que les prises non conformes ont été installées par les locataires.



Aussi, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que les locataires ont subi un préjudice de jouissance indemnisé à compter de la date de mise en demeure et jusqu'à la résiliation du bail prononcée dans le jugement entrepris, à hauteur de 200€ par mois soit à la somme de 2 800€.





Sur la réévaluation du loyer



Les parties ne remettent pas en question la fixation de la réévaluation du loyer par le juge à 446€ par mois du 1er août 2013 au 1er mars 2016.



Sur cette période de 31 mois, les locataires ont versé la somme de 11 802 €, selon décompte versé aux débats par le bailleur, alors qu'ils auraient dû verser la somme de 13 826 €, de sorte que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné à une restitution de loyer non due.





Sur la dette locative



Il résulte de ce qui est indiqué au dessus que sur la période du 1er août 2013 au 1er mars 2016 les locataires sont redevables de la somme de 2024 €.



Puis de mars 2016 à octobre 2016, ils doivent la somme de 3 568 €, selon le même décompte du bailleur, certes contesté par les locataires qui ne reconnaissent aucun impayé avant décembre 2015, sans pour autant justifier des paiements qu'ils invoquent.



S'il n'est pas contesté que les locataires ont pris à bail un nouveau logement au 1er mars 2016, ils ont refusé de remettre les clés du logement objet des présentes comme cela résulte du constat d'huissier du 28 février 2017 et les lieux n'ont été repris que le 30 août 2017.



Or c'est la remise des clés qui met fin à l'obligation des locataires en paiement du loyer.



Pour autant si les locataires ne justifient pas de ce que cette absence de remise des clés soit imputable au bailleur, ce dernier, qui sait que le bail est résilié depuis le jugement entrepris et que les locataires ont quitté le logement comme l'établit le procès verbal du 28 février 2017, a attendu juin 2017 pour procéder à la reprise des lieux, ce qui est constitutif tout au moins d'une négligence fautive de nature à le priver de ses revendications d'indemnité d'occupation à partir de mars 2017.



Aussi, les locataires sont redevables de novembre 2016 à février 2017 d'une indemnité d'occupation de 1 784€.





Sur la demande en restitution du dépôt de garantie



Si cette demande est formulée pour la première fois en cause d'appel, il résulte de l'article 566 du code de procédure civile que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, or la demande en restitution du dépôt de garantie est un complément nécessaire à la demande en paiement des loyers et indemnités d'occupation en fin de bail.



Si l'article 910-4 du code de procédure civile édicte le principe de la concentration des moyens et de l'irrecevabilité des prétentions non formulées dans les premières conclusions, il précise que sont néanmoins recevables les prétentions destinées à répliquer aux conclusions adverses.



Ainsi, la demande en restitution du dépôt de garantie est recevable comme destinée à répliquer à la demande en paiement d'arriéré de loyers et d'indemnité d'occupation.



Les réparations locatives résultent de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. 



En l'espèce, l'état des lieux d'entrée contradictoire est totalement imprécis se contentant de viser un bon état des sols plafonds murs et équipement de chaque pièce.



Quant à l'état des lieux de sortie, il a été réalisé par huissier de justice hors la présence des locataires et près de 10 mois après la résiliation du bail.



Aussi, ces états des lieux ne permettent pas la comparaison nécessaire à l'établissement des réparations locatives, de sorte qu'il convient de faire droit à la demande en restitution du dépôt de garantie.



En conséquence, M.et Mme [A] sont condamnés solidairement à payer aux consorts [J] la somme de 6 491,79 € (7 376 € d'arriéré locatif -884,21 € de dépôt de garantie).





Sur les autres demandes



Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME le jugement rendu le 20 octobre 2016 par le Tribunal d'instance de DRAGUIGNAN en ce qu'il a :

-constaté l'accord des parties tendant à la résiliation du bail entre Mme [J] d'une part et les époux [A] d 'autre part sur le logement sis [Adresse 4]

- fixé la date de résiliation du bail au jour du jugement,

- condamné Mme [J] devenu l'hoirie [J] à verser à M.et Mme [A] la somme de 2800 € au titre du préjudice de jouissance,



INFIRME le jugement entrepris pour le surplus,



Statuant à nouveau,



CONDAMNE solidairement M. et Mme [A] à payer à l'hoirie [J] la somme de 6 491,79€ au titre de l'arriéré locatif déduction faite du dépôt de garantie,



ORDONNE la compensation entre les sommes dues,



Y ajoutant,



DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.





LA GREFFIERELE PRESIDENT