Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 19 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 19 OCTOBRE 2022



N° 2022/ 465







N° RG 21/03982



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHD54







[I] [X]



[R] [X]



[V] [X]



[Y] [X]





C/



[J] [C] [O] épouse [W]



































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Pierre-Yves IMPERATORE



Me Jean-Louis BERNARDI







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 28 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-1077.



APPELANTS



Monsieur [I] [X]

né le 11 Octobre 1973 à [Localité 2] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 3])



Madame [R] [X]

née le 10 Mars 1969 à [Localité 4] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 3])



Monsieur [V] [X] 

né le 08 Octobre 2004 à [Localité 2] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 3]), représenté par ses parents et représentants légaux Monsieur et Madame [X]



Monsieur [Y] [X] 

né le 25 Février 2011 à [Localité 2] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 3]), représenté par ses parents et représentants légaux Monsieur et Madame [X]



Tous représentés par Me Pierre-Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Nathalie SINAVONG de l'AARPI LMT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Aurélie SWIDEREK, avocat au barreau de PARIS



INTIMEE



Madame [J] [C] [O] épouse [W]

né le 06 mars 1958 à [Localité 5] (75), demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Jean-Louis BERNARDI, membre de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, ayant pour avocat plaidant Me Irène FAUGERAS-CARON, membre de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat au barreau de VERSAILLES









*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Octobre 2022.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Octobre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Mme Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat sous signatures privées, Madame [J] [W] née [O] a donné en location saisonnière à Monsieur [I] [X] sa villa de [Localité 6] pour une durée de 22 jours commençant à courir le 21 juillet 2018, moyennant un loyer de 19.800 euros, outre 300 euros au titre des charges de nettoyage du linge et de la maison.



Un dépôt de garantie de 1.500 euros a été versé par le preneur, et l'intégralité du montant de la location a été payée d'avance par virements bancaires.



Dès leur arrivée, Monsieur [X] et sa famille se sont plaints d'un manque général d'hygiène dans la maison, à la suite de quoi la bailleresse a proposé de faire intervenir le service de ménage par l'intermédiaire de la conciergerie EVA.



Le 24 juillet, invoquant une infestation du logement par des parasites, Monsieur [X] a fait état de sa volonté d'annuler le contrat et a exigé le remboursement de la totalité du prix de la location. Il a également demandé à sa banque d'annuler les virements en raison de leur caractère frauduleux.



Madame [W] s'est opposée à ces demandes et a obtenu de sa banque que son compte soit à nouveau crédité.



La famille [X] a finalement quitté les lieux le 30 juillet, après avoir fait établir la veille un constat d'huissier relatif à l'état de la villa, et trouvé une autre location saisonnière pour la fin de ses vacances.



Après l'échec d'une mise en demeure préalable, les époux [I] et [R] [X], agissant tant en leurs noms personnels qu'en leur qualité de représentants légaux de leurs deux enfants mineurs [V] et [Y], ont fait assigner Madame [J] [W] à comparaître devant le tribunal d'instance de Fréjus par acte du 4 novembre 2019, afin d'entendre juger qu'elle avait manqué à son obligation de délivrance et obtenir paiement d'une somme totale de 25.679,77 euros en réparation de leurs divers préjudices matériels, outre 10.000 euros au titre de leur préjudice moral.



La défenderesse a conclu au rejet de l'ensemble de ces prétentions, et réclamé reconventionnellement paiement d'une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts.



Le dépôt de garantie a été intégralement restitué en cours de procédure.



Par jugement rendu le 28 janvier 2021 la juridiction saisie, devenue entre-temps le tribunal de proximité de Fréjus, a débouté les consorts [X] des fins de leur action, en retenant que le constat d'huissier ne relevait que des désordres marginaux ou d'ordre esthétique qui ne rendaient pas les lieux impropres à leur usage, que l'infestation par des punaises de lit n'était pas démontrée, et que la bailleresse était intervenue à plusieurs reprises pour satisfaire aux réclamations des locataires.



Madame [W] a également été déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.



Les demandeurs ont été condamnés aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Les consorts [X] ont interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 16 mars 2021 au greffe de la cour.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 21 février 2022, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de l'argumentation, les consorts [X] soutiennent que la bailleresse a manqué à l'obligation de délivrance de la chose louée mise à sa charge par les articles 1719 et 1720 du code civil.



Ils poursuivent principalement la résolution judiciaire du contrat en application de l'article 1217 du même code, et par voie de conséquence la restitution de l'intégralité du prix, soit la somme de 20.100 euros.



A titre subsidiaire, ils demandent paiement de la même somme à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, sur le fondement de l'article 1231-1.



En tout état de cause, ils réclament en outre paiement de 4.079,77 euros au titre de divers préjudices matériels (achat de produits de nettoyage, frais médicaux, frais de relogement à l'hôtel et surcoût engendré par une autre location de vacances), et de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral.



Ils demandent également que l'ensemble des condamnations à intervenir soient assorties des intérêts légaux à compter de la première mise en demeure du 4 septembre 2018.



Ils réclament enfin paiement de leurs entiers dépens, comprenant le coût du constat d'huissier du 29 juillet 2018, et d'une somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions notifiées le 22 septembre 2021, Madame [J] [W] née [O] conteste avoir manqué à son obligation de délivrance, et remet en cause les constatations effectuées par l'huissier de justice requis par les demandeurs. 



Elle soutient que sa villa a toujours été parfaitement entretenue, et produit à l'appui de ses dires diverses factures, notamment du service de ménage, ainsi que plusieurs courriers de satisfaction émanant d'autres locataires et un autre constat d'huissier établi à sa propre initiative le 10 septembre 2019.



Elle fait valoir qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, les preneurs sont présumés les avoir reçus en bon état d'entretien.



Elle demande en conséquence à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [X] de l'ensemble de leurs prétentions.



Elle forme en revanche un appel incident à l'encontre des dispositions du jugement qui l'ont déboutée de ses propres demandes reconventionnelles, et souligne que les démarches entreprises par la partie adverse en vue de faire annuler les paiements s'assimilent à une tentative d'escroquerie.



Elle réitère en conséquence sa demande en paiement d'une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 3.500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance, 5.000 euros au titre de ceux exposés en cause d'appel, et ses entiers dépens.



La clôture de l'instruction est intervenue le 22 août 2022.





DISCUSSION



Sur les manquements à l'obligation de délivrance :



En vertu de l'article 1719 du code civil le bailleur est obligé par la nature du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir celle-ci en état de servir à l'usage convenu, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



L'article 1720 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.



L'article 1731 du même code dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. Il s'agit toutefois d'une présomption simple qui peut être combattue par la preuve contraire.



En l'espèce, le constat dressé le 29 juillet 2018 par Maître [Z], huissier de justice, fait notamment mention des désordres suivants :

- dans toute la villa règne une odeur de moisi,

- deux chambres du rez-de-chaussée sont manifestement inhabitables en l'état, le mobilier et le bâti étant imprégnés d'humidité en l'absence de VMC fonctionnelle,

- la porte de la salle de séjour ne ferme pas correctement,

- à l'extérieur les matelas sont sales,

- le barbecue est sale et rouillé,

- l'un des volets ne s'ouvre pas complètement,

- dans le jardin certains spots d'éclairage ne fonctionnent pas,

- la hotte de la cuisine est couverte de graisse et de saletés,

- le 'wifi' ne fonctionne pas,

- les bas des murs intérieurs du rez-de-chaussée sont dégradés par l'humidité,

- le mobilier est sale et défraîchi,

- le garde-corps de la mezzanine est hors d'usage,

- l'aspirateur ne fonctionne pas,

- il y a de la poussière et des toiles d'araignée,

- l'alarme ne fonctionne pas,

- les fenêtres et 'velux' sont sales,

- la literie est sale et semble infestée par des punaises de lit (les enfants sont couverts de piqûres),

- le portail extérieur ne se verrouille pas.



Ces désordres ne peuvent résulter d'une occupation récente et étaient manifestement antérieurs à l'entrée dans les lieux de la famille [X] une semaine auparavant.



La valeur probante de ce constat n'est pas remise en cause par les éléments produits par l'intimée, dans la mesure où :

- le second constat de Maître [M] a été dressé le 10 septembre 2019, soit plus d'un an après les faits litigieux, 

- les courriers de satisfaction émanant d'autres locataires se rapportent à des périodes d'occupation différentes,

- et les factures de la conciergerie EVA correspondant à des heures de ménage ne permettent pas de déterminer les dates exactes d'intervention. 



Il résulte également d'un certificat médical en date du 25 juillet 2018 que l'enfant [Y] [X] présentait de nombreuses piqûres d'insectes sur les membres entraînant de fortes démangeaisons et nécessitant un traitement, ce qui ne peut être la conséquence de simples piqûres de moustiques comme le soutient la défenderesse.



Il convient dès lors de considérer, contrairement à l'opinion du premier juge, que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance, et ce d'autant plus que, compte tenu du prix élevé de la location, le preneur pouvait légitimement espérer jouir d'un logement en parfait état.





Sur la demande de résolution du bail :



En vertu de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l'inexécution.



L'article 1227 dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Il appartient alors au juge d'apprécier si la gravité des manquements imputables au débiteur de l'obligation justifie une telle sanction.



Il ne s'agit pas là d'une prétention nouvelle en cause d'appel, dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge au sens de l'article 565 du code de procédure civile, à savoir la restitution de l'intégralité du prix de la location.



Considérant qu'il ressort des échanges de courriels entre les parties que la bailleresse n'a pas donné satisfaction aux réclamations du preneur, hormis le service de ménage, mais qu'elle a au contraire minoré, voire contesté la réalité des griefs invoqués par celui-ci, et que la famille [X] a été contrainte de quitter les lieux de manière anticipée en raison de leur infestation par des parasites, il y a lieu de prononcer la résolution du contrat avec toutes ses conséquences de droit.





Sur les demandes en dommages-intérêts :



En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de son obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que celle-ci a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, suivant les pièces justificatives produites aux débats, les demandeurs sont fondés à réclamer le remboursement du prix d'achat de produits de nettoyage (154,02 euros), ainsi que des frais médicaux engagés pour soigner leur enfant atteint de piqûres de parasites (89,30 euros).



Ils sont également en droit d'être indemnisés de leurs frais de relogement provisoire à l'hôtel durant la nuit du 30 au 31 juillet, soit 536,45 euros.



En revanche le surcoût engendré par leur nouvelle location de vacances ne peut être mis à la charge de l'intimée, s'agissant d'un préjudice indirect.



Enfin, il y a lieu de leur allouer 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral.





Sur la demande reconventionnelle :



Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté Madame [W] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, en l'absence de démonstration d'un quelconque préjudice.





Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Les entiers dépens de première instance et d'appel doivent être mis à la charge de l'intimée qui succombe. Ils ne pourront cependant inclure le coût du constat d'huissier dressé le 29 juillet 2018 dans la mesure où celui-ci revêt un caractère extra-judiciaire.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande également d'allouer aux appelants une indemnité au titre de leurs frais irrépétibles.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté Madame [J] [W] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts,



L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :



Prononce la résolution du contrat de location saisonnière conclu entre les parties,



Condamne Madame [W] à restituer aux époux [X] l'intégralité du prix de la location, soit 20.100 euros,



La condamne en outre à verser aux consorts [X] la somme de 779,77 euros en réparation de leurs préjudices matériels, et celle de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral,



Dit que les sommes dues produiront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 septembre 2018, à l'exception de l'indemnité réparant le préjudice moral,



Déboute les consorts [X] du surplus de leurs prétentions,



Condamne Madame [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels ne pourront cependant inclure le coût du constat d'huissier du 29 juillet 2018, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERELE PRESIDENT