Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 20 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 20 OCTOBRE 2022



N° 2022/ 410













Rôle N° RG 21/06436 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHLYR







S.C.I. EVA





C/



[I] [R] EPOUSE [M]

[L] [M]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Lisa ARCHIPPE 





Me Clémentine PUJOS





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 05 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119000394.







APPELANTE



S.C.I. EVA, demeurant [Adresse 4]





représentée par Me Lisa ARCHIPPE de la SELAS ARCHIPPE TRAVART VILLALARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON







INTIMES



Madame [I] [R] épouse [M]

née le 07 Décembre 1955 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON







Monsieur [L] [M]

né le 15 Mars 1952 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogé au 20 octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2022.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































EXPOSÉ DU LITIGE 



Suivant acte sous seing privé en date du 14 juin 2016, la SCI EVA a donné à bail aux époux [M] un logement situé à [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 1.340 € outre la somme de 200 euros au titre d'une provision sur charges.

Ces derniers informaient leur bailleur dés leur prise de possession des lieux que la climatisation de l'appartement ne fonctionnait pas.

En février 2017 la climatisation réversible collective était réparée par la société DUOSERV.



Cependant à compter de cette date et jusqu'au 16 décembre 2017, les échangeurs individuels ne fonctionnaient pas.

Lors de la réparation des échangeurs individuels le 16 décembre 2017 par la société DUOSERV, cette dernière informait les époux [M] de ce que le deuxième moteur de la soufflerie de leur salon ne fonctionnait pas.

Aussi ces derniers, par courrier du 7 janvier 2018, demandaient à leur bailleresse non seulement de procéder à la réparation du ventilateur défectueux mais sollicitaient également la production du décompte annuel des charges locatives.



En l'absence de réponse de la SCI EVA , les époux [M] sollicitaient une seconde fois le 5 février 2018 la réparation du deuxième moteur de la soufflerie ainsi que la production du décompte des charges annuelles.

Tenant l'absence de réparation, l'assureur protection juridique des époux [M] mettait en demeure par courrier recommandé en date du 12 mars 2018 la SCI EVA de procéder aux travaux mais également d'indemniser ces derniers au titre du préjudice de jouissance subi, en vain.

Une nouvelle mise en demeure était adressée à la SCI EVA par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 avril 2018.



La SCI EVA opposait alors plusieurs arguments pour se délier de ses obligations envers les époux [M].



Suivant exploit d'huissier en date du 16 janvier 2019, Monsieur et Madame [M] assignaient la SCI EVA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

*constater l'absence de chauffage et de climatisation d'août 2016 à décembre 2017.

*condamner la SCI EVA à la somme de 3.000 € en réparation du préjudice de jouissance.

* condamner la SCI EVA au paiement de la somme de 228,54 € en remboursement des frais d'achat de chauffage d'appoint.

* condamner la SCI EVA au paiement de la somme de 600 € pour la consommation d'électricité engendrée par l'absence de chauffage.

*condamner la SCI EVA au paiement de la somme de 3.400 € en réparation pour les charges indues pour les années 2016/ 2017.

*constater le mauvais fonctionnement du deuxième moteur de la soufflerie dans le salon de leur appartement.

*condamner la SCI EVA à réparer le moteur défectueux dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement sous astreinte de 100 € par jour de retard .

* condamner la SCI EVA au paiement de la somme de 1.000 € à titre de préjudice moral.

* condamner la SCI EVA au paiement de la somme de 1.200 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner la SCI EVA aux entiers dépens.



L'affaire était évoquée à l'audience du 28 octobre 2020.

Monsieur et Madame [M] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance, précisant avoir quitté le logement et établi un état des lieux de sortie le 31 juillet 2019.

Ils fixaient à la somme de 10.'500 € le montant dû au titre de la diminution des loyers et sollicitaient le remboursement du dépôt de garantie de 1.340 € dans un délai de sept jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Enfin ils concluaient au débouté des demandes reconventionnelles de la SCI EVA et de la compensation entre les créances de chacune des parties.



La SCI EVA concluait au débouté des demandes des époux [M] et sollicitait reconventionnellement la condamnation de ces derniers à lui payer la somme de 1.077 € au titre des charges locatives non régularisées, celle de 80 € pour régularisation du loyer ainsi que celle de 2.800 € au titre des réparations locatives.

Elle demandait également l'autorisation de conserver 20 % du dépôt de garantie soit 268 € au titre de la régularisation des charges à venir et demandait au tribunal de condamner les époux [M] à lui payer la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civilei ainsi que leur condamnation aux entiers dépens et ce, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.



Par jugement contradictoire en date du 5 mars 2021, le juge des contentieux de la Protection près le tribunal de proximité de Toulon a :

* condamné la SCI EVA à verser aux époux [M] la somme de :

- 533,33 € au titre de remboursement de charges locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

- 3.573,33 € au titre de la diminution de loyer sur la période au 1er août 2016 au 29 mars 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

- 228,54 € au titre du remboursement des chauffages d'appoint avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

- 500 € pour le préjudice moral subi.

- 1.340 € au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

- 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamné les époux [M] à verser à la SCI EVA la somme de 1.077 € au titre du paiement des charges locatives.

* prononcé la compensation des créances.

* débouté les parties du surplus de leur demande.

* condamné la SCI EVA aux dépens.

* dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Par déclaration en date du 29 avril 2021, la SCI EVA interjettait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

* condamne la SCI EVA à verser aux époux [M] la somme de :

- 533,33 € au titre de remboursement de charges locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

- 3.573,33 € au titre de la diminution de loyer sur la période au 1er août 2016 au 29 mars 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

- 228,54 € au titre du remboursement des chauffages d'appoint avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

- 500 € pour le préjudice moral subi.

- 1.340 € au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

- 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamne les époux [M] à verser à la SCI EVA la somme de 1.077 € au titre du paiement des charges locatives.

* prononce la compensation des créances.

* déboute les parties du surplus de leur demande.

* condamne la SCI EVA aux dépens.



Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 8 octobre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [M] demandent à la cour de :

* confirmer le jugement du 5 mars 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon en tant qu'il a reconnu la responsabilité de la SCI EVA et condamner cette dernière à leur payer la somme de :

- 533,33 € au titre de remboursement de charges locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

- 228,54 € au titre du remboursement des chauffages d'appoint avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

- 500 € pour le préjudice moral subi.

- 1.340 € au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

- condamné les époux [M] à verser à la SCI EVA la somme de 1.077 € au titre du paiement des charges locatives.

- prononcé la compensation entre les sommes qui seraient éventuelles dues entre les parties.

- débouté la SCI EVA de sa demande de paiement du loyer revalorisé.

En conséquence.

* débouter la SCI EVA de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

* infirmer le jugement en tant qu'il n'a pas fait droit à leur demande de voir condamner la SCI EVA à leur payer la somme de 3.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance.

*infirmer le jugement en tant qu'il n'a pas fait droit à leur demande de voir condamner la SCI EVA à leur payer la somme de 10.500 € qui correspond à la diminution du loyer d'août 2016 au 31 juillet 2019 ( 300 € x 35 mois).

*infirmer le jugement en tant qu'il n'a pas fait droit à leur demande de voir condamner la SCI EVA à leur payer la somme de 600 € au titre de remboursement de la surconsommation d'électricité engendrée par l'absence de chauffage collectif.

Statuant à nouveau.

*condamner la SCI EVA à leur payer la somme de 3.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance.

* condamner la SCI EVA à leur payer la somme de 10.500 € qui correspond à la diminution du loyer d'août 2016 au 31 juillet 2019 ( 300 € x 35 mois).

*condamner la SCI EVA à leur payer la somme de 985 € au titre de remboursement de la surconsommation d'électricité engendrée par l'absence de chauffage collectif.



En tout état de cause.

* débouter la SCI EVA de sa demande de condamnation des époux [M] la somme de 2.800€ au titre du changement de la vasque.

*condamner la SCI EVA au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

*condamner la SCI EVA aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Clémentine PUJOS, sur son affirmation de droit.



À l'appui de leurs dires, les époux [M] rappellent que la panne de chauffage collectif engage la responsabilité du bailleur précisant qu'ils n'ont pas pu par la suite bénéficier d'une installation optimale puisque l'un des deux ventilateurs de l'installation du salon ne fonctionnait pas. 

Ils précisent avoir été contraints d'acheter durant l'hiver 2016 deux chauffages à bain d'huile.

S'agissant des charges, ils indiquent qu'une provision mensuelle pour charges d'un montant de 200 € était prévue notamment pour le chauffage collectif alors même que celui-ci n'a pas fonctionné pendant sept mois ajoutant que la SCI EVA avait par ailleurs manqué à son obligation de régularisation annuelle des charges.

Les époux [M] précisent avoir réglé leur loyer avec la revalorisation contrairement à ce que soutient la SCI EVA et demandent à la cour de confirmer également le jugement déféré en ce que cette dernière a été condamnée à restituer le dépôt de garantie au motif qu'ils n'ont commis aucune dégradation locative.

Enfin les époux [M] font valoir que l'absence de chauffage dans un premier temps, puis le dysfonctionnement de l'un des ventilateurs de l'installation du salon dans un second temps, leur ont causé un réel préjudice de jouissance qu'ils évaluent à la somme de 3.000 euros et qu'il y a lieu de diminuer le montant du loyer à hauteur de 300 euros mensuels rappelant que le chauffage est un élément d'équipement essentiel au logement.

Par ailleurs ils produisent l'ensemble des factures d'électricité démontrant la surconsommation électrique due à l'utilisation essentiellement des chauffages d'appoint.



Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 novembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI EVA demande à la cour de :

* confirmer le jugement du 5 mars 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il a :

-condamné les époux [M] à verser à la SCI EVA la somme de 1.077 € au titre du paiement des charges locatives.

- débouté les époux [M] de leur demande tendant à voir condamner la SCI EVA au paiement de la somme de 3.400 € en réparation pour les charges indues.

- débouté les époux [M] de leur demande tendant à voir condamner la SCI EVA au paiement de la somme de 3.000 € au titre de leur préjudice de jouissance.

- débouté les époux [M] de leur demande tendant à voir condamner la SCI EVA au paiement de la somme de 10.500 € qui correspond à la diminution du loyer. 

- débouté les époux [M] de leur demande tendant à voir condamner la SCI EVA au paiement de la somme de 985 € au titre de remboursement de la surconsommation d'électricité 

- débouté les époux [M] de leur demande tendant à voir condamner la SCI EVA au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de la réparation d'un préjudice moral.



* infirmer le jugement du 5 mars 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il a condamné la SCI EVA à verser aux époux [M] la somme de :

- 533,33 € au titre de remboursement de charges locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

- 3.573,33 € au titre de la diminution de loyer sur la période au 1er août 2016 au 29 mars 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

- 500 € pour le préjudice moral subi.

- 1.340 € au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

- 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* infirmer le jugement querellé en ce qu'il a prononcé la compensation des créances.

* infirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la SCI EVA de sa demande de condamnation des époux [M] au règlement de la somme de 80 € au titre de la revalorisation des loyers.

* infirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la SCI EVA de sa demande de condamnation des époux [M] au règlement de la somme de 2.800 € au titre de la dévalorisation de la valeur d'une vasque.

* infirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la SCI EVA de sa demande d'autorisation de conserver 20 % de dépôt de garantie.

Et statuant à nouveau.

*condamner les époux [M] à payer à Monsieur [H] [D] la somme totale de 80 € au titre de la revalorisation des loyers à compter d'avril 2019.

*constater que l'état des lieux de sortie du logement n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée du logement.

*condamner les époux [M] à régler la somme de 2.800 € au titre de la dévalorisation de la valeur d'une vasque en suite de son remplacement par les locataires.

* autoriser la SCI EVA à conserver 20 % du dépôt de garantie soit la somme de 268 € au titre des régularisations de charges locatives.

*condamner les époux [M] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



A l'appui de ses demandes, la SCI EVA rappelle qu'il s'agit d'un chauffage collectif et qu'elle a du se plier aux exigences légales tenant dans une décision en assemblée générale des copropriétaires.

Elle fait valoir qu'elle ne peut être condamnée à payer aux époux [M] la somme de 533,33 euros au titre d'un remboursement de charges correspondant au manque de livraison de chauffage.

Elle souligne que le dysfonctionnement d'un des moteurs de l'installation ne rendait pas cette dernière inopérante de sorte que les époux [M] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice de jouissance ajoutant qu'elle ne saurait être condamnée à rembourser les chauffages d'appoint, ni la surconsommation électrique. 

La SCI EVA conteste le jugement querellé en ce qu'il a estimé que les époux [M] n'avaient pas joui paisiblement de l'appartement du 1er août 2016 au 25 mars 2019 alors qu'aucune faute ne peut lui être reprochée.





Par ailleurs elle fait valoir qu'elle justifie de la régularisation des charges locatives et indique que les époux [M] n'ont pas tenu compte de la revalorisation des loyers.

S'agissant du dépôt de garantie, elle maintient qu'elle est en droit de conserver 20 % de ce dernier dans l'attente de la régularisation des charges locatives ajoutant que l'état des lieux de sortie a permis de révéler un certain nombre de désordres qui n'apparaissaient pas dans l'état des lieux d'entrée en date du 1er août 2016 de sorte qu'elle est légitime à solliciter le coût des réparations aux époux [M].



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 L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mai 2022.



 L'affaire a été évoquée à l'audience du 2 juin 2022, mise en délibéré au 8 septembre 2022, prorogée au 20 octobre 2022.

 

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 1°) Sur les obligations du bailleur 



Attendu qu'il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l'article 16 de la loi n°2006-1776 du 28 décembre 2015 que ' le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.'



Que l'article 1719 du code civil énonce que 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'



Attendu que la SCI EVA ne consteste pas que ses locataires ont rencontré des problèmes dès leur entrée dans les lieux en raison de l'impossibilité d'utiliser la climatisation réversible. 

Qu'elle fait valoir que le système de chauffage de l'appartement litigieux est collectif et que dès lors elle ne pouvait faire autrement que de se plier aux exigences légales tenant dans une décision prise en assemblée générale des copropriétaires.

Qu'elle indique que le délai entre le signalement du dysfonctionnement en août 2016 et la réparation effective du système de chauffage en février 2017 ne lui est aucunement imputable précisant qu'elle a fait preuve d'implication et de diligence face aux difficultés rencontrées par les époux [M] 

Qu'enfin si elle reconnaît qu'un des moteurs de la soufflerie du salon ne fonctionnait pas, il en demeure pas moins que suite à la réparation du système collectif, les époux [M] ne souffraient plus d'un dysfonctionnement total du système de chauffage.



Attendu que peu importe qu'il s'agisse d'un chauffage collectif ou d'un chauffage individuel, le bailleur, aux termes de l'article 6 susvisé de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 du Code civil doit délivrer au preneur un logement décent, ce qui suppose que ce dernier soit équipé d'un chauffage qui fonctionne.

Que la SCI EVA ne peut soutenir qu'elle n'est pas responsable des délais des réparations au motif qu'elle était tenue par les décisions prises par les autres copropriétaires.

Qu'il convient en effet de rappeler que les époux [M] n'ont pas de relations contractuelles avec le syndic, les relations contractuelles de son bailleur avec ce dernier ne leur étant pas opposables.

Qu'il appartiendra dès lors à la SCI EVA, si elle estime que les délais de réparation seraient imputables à ce dernier, de se retourner contre celui-ci.



Attendu que les éléments suivants à savoir, les nombreux échanges entre les époux [M] et le gérant de la SCI EVA, le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 juin 2017, le compte de rendu annuel de gestion de la copropriété qui indique que le non fonctionnement de la pompe à chaleur pendant plusieurs mois, l'attestation de Monsieur [V] en date du 18 novembre 2018 qui indique que le chauffage n'a pas fonctionné d'avril 2016 à février 2017, l'attestation de Monsieur [X] du 21 novembre 2018 faisant état de la panne totale du chauffage ou encore le rapport de la société DUOSERV du 9 février 2018 démontre que la SCI EVA a failli à son obligation contractuelle d'assurer à ses locataires la jouissance paisible de la chose louée.

Que contrairement à ce que la SCI EVA affirme, les époux [M] n'ont par la suite pas pu bénéficier d'une installation optimale dans la mesure où l'un des deux ventilateurs de l'installation du salon ne fonctionnait pas. 

Qu'il lui incombait en effet de mettre en 'uvre tous moyens utiles pour résoudre ce dysfonctionnement dont elle avait été informé.



2°) Sur le paiement des charges



Attendu que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que ' les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.'



Attendu qu'aux termes du contrat de bail signé par les parties, les époux [M] devaient verser en sus du loyer la somme mensuelle de 200 euros au titre des charges.

Que la SCI EVA a versé au débat le décompte de charges pour la période 2016/2017 et pour la période 2017/2018.

Qu'est comprise dans le montant de ces charges, une provision sur le chauffage.

Qu'il est incontestable que durant cette période, les époux [M] n'ont pas eu de chauffage ou n'ont bénéficié que d'une installation de chauffage incompléte.

Que dés lors il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a dit qu'il sera tenu compte de la non fourniture d'une partie des charges et ce à compter de leur occupation des lieux soit le 1er août 2016 jusqu'en février 2017 inclus , date à partir de laquelle le chauffage collectif a été fonctionnel.

Que les époux [M] soulignent qu'un des deux ventilateurs du salon était défaillant et n'a été réparé qu'en mars 2019

Qu'ils ne tirent cependant aucune conséquences quant à la répercussion de ce dysfonctionnement sur les charges dans la mesure où ils ne contestent pas le montant de 1.077 euros réclamé par la SCI EVA au titre de la régularisation des charges collectives pour la période 2018/2019.

Qu'il convient dés lors de dire et juger que la SCI EVA devra rembourser aux époux [M] la prestation de chauffage non fournie pendant 7 mois équivalent à ( 20 euros X 7 ) soit 140 euros et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [M] à verser à la SCI EVA la somme de 1.077 € au titre du paiement des charges locatives collectives pour la période 2018/2019.



3°) Sur le remboursement des chauffages d'appoint et sur la surconsommation d'électricité 



Attendu que les époux [M] indiquent qu'en l'absence de chauffage, ils ont été contraints d'acheter, durant l'hiver 2016, deux chauffage bains d'huile pour des montants respectifs de 149,99 TTC et de 78,55 € TTC.

Que ces derniers produisent la facture du 11 novembre 2016 d'un montant de 149,99 € ainsi qu'une facture du 19 novembre 2016 d'un montant de 78,55 €.

Que ces achats parfaitement justifiés résultent de l'absence de chauffage, élément d'équipement de l'appartement. 

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la SCI EVA au paiement de la somme de 228,54 € au titre du remboursement des chauffages.



Attendu que les époux [M] affirment que l'utilsation de ces radiateurs d'appoint ont causé une surconsommation électrique.

Que ces derniers ne justifiant pas, à travers les factures produites, de la réalité de cette surconsommation , il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il les a débouté de cette demande



4°) Sur le préjudice de jouissance 



Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation, le chauffage faisant partie d'un élément essentiel du logement.

Que peu importe que les époux [M] aient connu un hiver aux températures clémentes, il n'en demeure pas moins que les obligations juridiques attachées au bailleur et notamment celle de fournir une installation de chauffage effective dès l'entrée dans les lieux du locataire demeurent, les aléas météorologiques étant sans effet sur celles-ci.

Qu'il est incontestable que les époux [M] ont subi un préjudice de jouissance dans la mesure où leur bailleur ne leur a pas permis de jouir paisiblement du logement, les relations contractuelles de copropriété avec son syndic n'étant pas opposables à ses locataires.



Attendu qu'il est établi au travers des échanges entre les époux [M] et le gérant de la SCI EVA, du procès-verbal de l'assemblée générale du 27 juin 2017 ou de l'attestation de Monsieur [V] en date du 18 novembre 2018 qui atteste que le chauffage n'a pas fonctionné d'avril 2016 à février 2017 que ces derniers ont été totalement privés de la climatisation et du chauffage collectif depuis leur entrée dans les lieux soit le 1 août 2016 jusqu'en février 2017.

Qu'il n'est pas non plus contesté qu'un des deux ventilateurs de l'installation du salon ne fonctionnait pas, la dernière réparation datant de mars 2019.

Que dés lors il y a lieu de leur allouer la somme de 1.500 euros au titre du préjudice de jouissance, la climatisation réversible étant un élément de confort indispensable. 



5°) Sur le préjudice moral 



Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que les époux [M] ont signalé à leur bailleresse, très peu de temps après avoit pris possession des lieux, les difficultés liées au chauffage.

Qu'ils se sont heurtés à l'absence de réaction de cette dernière qui n'hésitait pas à leur répondre dans un courriel 'ras-le-bol de vos mails'

Que cette attitude désinvolte a causé indéniablement un préjudice moral aux époux [M] qui n'ont seulement ont été traités avec mépris mais se sont trouvés pendant 3 ans confrontés à l'inertie de la SCI EVA.

Qu'il y a lieu dès lors de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la SCI Eva à payer aux époux [M] la somme de 500 € au titre du préjudice moral.



6°) Sur la demande de diminuation de loyer



Attendu que la SCI EVA soutient qu'il n'a pas été démontré une faute pouvant lui être imputée de sorte qu'elle ne saurait être condamnée à réparer un préjudice qui aurait été subi par les époux [M] et ainsi leur octroyer une diminution de loyer.

Qu'il convient de rappeler que la SCI EVA a signé un contrat de bail avec les époux [M].

Que ces derniers sont totalement étrangers aux relations de leur bailleur avec son syndic, la SCI EVA ayant la possibilité, si elle estime que les délais de réparation seraient imputables à ce dernier, de se retourner contre celui-ci.

Qu'en l'état, l'absence de chauffage pendant plusieurs mois, le dysfonctionnement de l'un des ventilateurs pendant une longue période sans que la SCI EVA n'intervienne pour y remédier, malgré les nombreuses relances justifient que soit accordée aux époux [M] une diminution du loyer.

Qu'il convient dés lors de fixer à la somme mensuelle de 150 euros la diminuation de loyer à compter du 1 août 2016 jusqu'au 25 mars 2019, date des derniers travaux sur le ventilateur et de condamner la SCI EVA au paiement de la somme de 150 euros X 32 mois soit 4.800 euros 



7°) Sur la demande de remboursement des dégradations



Attendu que la SCI EVA fait valoir que des dégradations locatives ont été commises par les époux [M] et verse à l'appui de ses dires le constat d'état des lieux d'entrée en date du 1er août 2016 et le procès verbal de sortie des lieux établi contradictoirement le 31 juillet 2019 par Maître [P], huissier de justice.

Qu'elle indique que le groupe de sécurité du chauffe-eau est recouvert de calcite et de vert de gris et que le bec du robinet du lavabo se trouvant dans la salle d'eau de la suite parentale est dégradé et laisse apparaître un support laiton.

Attendu que les époux [M] versent également un procés verbal de constat de sortie établi contradictoirement avec la SCI EVA par Maître [B] le 31 juillet 2019.

Qu'il convient de relever que le gérant de la SCI EVA, Monsieur [D] indiquait, après avoir visité chaque pièce composant l'appartement, que rien n'était à signaler quant à létat dans lequel se trouvait chacune des pièces.

Qu'il était pourtant relever dans la suite parentale la présence de traces de calcite blanchâtre sur le groupe sécurité et la présence de griffure sur le bec de signe du mitigeur de la vasque. 



Attendu qu'il convient de relever que la calcite et le vert de gris ne sauraient être assimilés à des dégradations, s'agissant des conséquences d'une eau calcaire.

Que l'huissier de justice Maître [P] a certes indiqué que le bec du robinet du lavabo était dégradé mais par des traces d'usure. 

Que par contre à aucun moment, la SCI EVA a fait valoir des observations sur le remplacement de la vasque de la salle d'eau que ce soit lors de l'état des lieux établi par Maître [P] ou par Maître [B].

Que dés lors les réclamations qu'elle entend faire s'agissant de la valeur de la vasque ne sauraient être entendues par la Cour.

Qu'il convient au vue de ces éléments de débouter la SCI EVA de ses demandes. 



8°) Sur la restitution du dépôt de garantie



Attendu que l'article 22 alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que 'lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.'



Attendu que la SCI EVA soutient qu'elle est en droit de conserver la somme de 268 € correspondant à 20 % de la somme de 1.340 euros versée au titre du dépôt de garantie dans l'attente de la régularisation des charges locatives.

Qu'il convient de rappeler que les locataires ont quitté les lieux le 31 juillet 2019.

Que la SCI EVA n'a toujours pas à ce jour pas régularisé cette situation alors qu'elle a eu connaissance indiscutablement du décompte des charges pour l'année 2019.

Qu'il convient dés lors de confirmer le jugement déféré ence qu'il a condamné la SCI EVA à verser aux époux [M] la somme de 1.340 €.



9°) Sur la régularisation des loyers



Attendu que la SCI EVA soutient que ses locataires lui sont redevables de la somme de 80 € au titre de la revalorisation des loyers.

Qu'elle rapelle qu'à partir du mois d'avril 2019, le loyer était de 1.360 euros et non plus de 1.340 € ajoutant que les époux [M] se sont acquittés d'un loyer de 1.340 € mensuel sur les mois d'avril à juillet 2019.

Attendu que contrairement à ce que soutiennent les époux [M] , le relevé de compte de mars 2019 versé au débat mentionnant une somme de 1588 € ne permet pas d'établir que la revalorisation sollicitée par leur bailleresse a été prise en compte.

Qu'il convient dès lors d'infirmer le jugement déféré et de condamner les époux [M] au paiement de la somme de 80 euros au titre de la régularisation des loyers. 







10°) Sur la compensation



Attendu que l'article 1348 du code civil dispsoe que 'la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.'

Qu'en l'état, l'existence des créances n'étant pas contestée et celles-ci étant déterminées dans leur montant, il y aura lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la compensation.





11°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'en l'espèce, la SCI EVA est la principale partie succombant.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé et de condamner la SCI EVA aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et condamner la SCI EVA à payer aux époux [M] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradicoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe



CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la Protection près le tribunal judiciaire de Toulon en date du 5 mars 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :

* condamné la SCI EVA à verser aux époux [M] la somme de :

- 533,33 € au titre de remboursement de charges locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

- 3.573,33 € au titre de la diminution de loyer sur la période au 1er août 2016 au 29 mars 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

* débouté la SCI EVA de sa demande de régularisation des loyers.

* débouté les époux [M] de leur demande au titre du préjudice de jouissance,

 

STATUANT A NOUVEAU,



CONDAMNE la SCI EVA à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 140 € au titre de remboursement de charges locatives.



CONDAMNE la SCI EVA à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 4.800€ au titre de la diminution de loyer sur la période du 1er août 2016 au mois de février 2017.



CONDAMNE la SCI EVA à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 1.500 euros au titre du préjudice de jouissance. 



CONDAMNE Monsieur et Madame [M] à payer à la SCI EVA la somme de 80 euros au titre de la régularisation des loyers.



Y AJOUTANT, 



CONDAMNE la SCI EVA à verser à Monsieur et Madame [M] la somme 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



CONDAMNE la SCI EVA aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,