Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 3 novembre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 03 NOVEMBRE 2022



N°2022/417













Rôle N° RG 21/08712 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTX4







[D] [Z]





C/



S.C.I. HELIOS





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



par Me Grégory SAMBUCHI



Me Florence ROLLIN-GARCIA





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de CAGNES SUR MER en date du 26 Mars 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-20-0006.







APPELANTE





Madame [D] [Z]

née le 23 Octobre 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Grégory SAMBUCHI, avocat au barreau de GRASSE





INTIMEE





S.C.I. HELIOS, dont le siège social est [Adresse 1] immatriculée au RCS de GRASSE sous le n° 353725831 prise en la personne de son représentant en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège



représentée par Me Florence ROLLIN-GARCIA, avocat au barreau de GRASSE















*-*-*-*-*

























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, 

et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur, 



chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2022.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

































































EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte du 6 mai 2017 prenant effet au 1er juin 2017, la SCI HELIOS a donné à bail à Mme [D] [Z] un logement à usage d'habitation, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 800 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 800 euros. Le contrat de bail vise expressément la loi du 6 juillet 1989.



Par acte du 10 mai 2017, à effet au 1er juin 2017, la SCI HELIOS a donné à bail à Mme [D] [Z] un garage situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 558 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 600 euros. Il est précisé que ce bail est soumis aux dispositions du code civil.



Par acte d'huissier du 9 septembre 2020, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer et de justifier de l'assurance locative, visant la clause résolutoire des deux baux, la mettant en demeure de payer la somme principale de 4322,98 euros au titre des loyers échus impayés.



Par acte du 6 novembre 2020, Mme [D] [Z] a fait assigner la SCI HELIOS aux fins principalement de voir juger que le commandement du 9 septembre 2020 ne saurait avoir aucun effet.





Par jugement contradictoire du 26 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Cagnes sur Mer a statué en ces termes : 



- REJETTE la demande de Mme [D] [Z] de juger que le commandement de payer délivré le 9 septembre 2020 ne saurait avoir aucun effet ;

- CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [D] [Z] et portant sur

le logement situé [Adresse 1], à compter du 10 novembre 2020, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire ;

- EN SUSPEND les effets ; 

- CONDAMNE Mme [D] [Z] à payer au BAILLEUR la somme de 1 559,68 euros au

titre de la dette locative arrêtée au 9 février 2021, mois de février 2021 inclus (déduction faite du dépôt de garantie de 600 euros versée par la locataire pour la location du garage) ;

- ACCORDE à Mme [D] [Z] un délai de grâce de 16 mois pour se libérer de cette dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, comme suit :

- versements de 15 mensualités égales de 100 euros, payables d'avance1e 15 de chaque mois, en plus des échéances locatives, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

- versement de la 16ème et dernière mensualité qui devra solder la dette en principal et intérêts, payable d'avance le 15 de chaque mois, en plus de l'échéance locative ;

- RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majoration d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues ;





- DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement

respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

- DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date et de paiement d'une seule échéance de loyer courant, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure de payer les échéances impayées par courrier recommandé avec accusé de réception restée sans effet:

- l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible sans mise en demeure préalable ;

- La clause de résiliation reprendra de plein droit son plein effet et Mme [D] [Z] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 1], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

- A défaut de libération volontaire des lieux, ORDONNE l'expulsion des lieux loués de Mme [D] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son / leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à1'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; il pourra être procédé à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par les articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2

du code des procédures civiles d'exécution ;

- CONDAMNE Mme [D] [Z] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit 807,36 euros par mois, qui sera immédiatement exigible dès la défaillance, et jusqu'à libération des lieux ;

- JUGE que Mme [D] [Z] a valablement résilié le bail du garage situé 1091 chemin de

la [Adresse 1], loué par la SCI HELIOS, avec effet au ler janvier 2021 ;

- REJETTE par conséquent la demande de la SCI HELIOS de condamnation de Mme [D] [Z] au paiement d'indemnités d'occupation pour la location d'un garage ;

- REJETTE la demande de dommages et intérêts de Mme [D] [Z] ;

- REJETTE l'ensemble des autres demandes plus amples ou contraires de la SCI HELIOS et de

Mme [D] [Z] ;

- DIT qu'il n'y a lieu au prononcé d'aucune condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- ORDONNE, conformément à l'article R 412-2 du Code des Procédures civiles d'exécution, que l'ordonnance sera transmise, par les soins du greffe, à la sous-préfecture de GRASSE, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement ;

- CONDAMNE Mme [D] [Z] au paiement des entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer. 

- RAPPELLE que 1'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Le premier juge a estimé que la SCI HELIOS justifiait de sa qualité de bailleur pour sous-louer les lieux avec l'accord de M. [K] [G], propriétaire, bailleur initial et gérant de la SCI et rejeté la demande de Mme [D] [Z] de voir juger sans effet le commandement de payer du 9 septembre 2020 resté infructueux pendant deux mois. Il a indiqué que cet acte avait été régulièrement délivré et qu'il existait une dette locative qui n'avait pas été soldée dans les deux mois.





Il a précisé que les loyers du logement et du garage avaient été intégralement payés d'avance pour trois ans soit du mois de juin 2017 au mois de mai 2020 inclus, que la locataire justifiait du paiement des loyers de juin et juillet 2020 pour le logement et le garage et qu'elle avait payé plusieurs sommes (soit un total de 1 686 euros) au trésor public du fait d'un avis à tiers détenteur en raison d'une importante dette de M. [G], propriétaire des lieux.

Il a suspendu les effets de la clause résolutoire. 

Il a jugé que la locataire ne prouvait pas avoir réalisé des travaux pour la somme de 1 188 euros mais qu'elle avait valablement donné congé pour le garage à effet au 1er janvier 2021 par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 octobre 2020.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Madame [Z].



Par déclaration du 11 juin 2021, Mme [D] [Z] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il :

-a rejeté sa demande de juger que le commandement de payer du 9 septembre 2020 ne pouvait produire effet

- a constaté la résiliation de plein droit du bail relatif au logement à compter du 10 novembre 2020

- l'a condamnée à payer au bailleur la somme de 1559,68 euros au titre de la dette locative au 9 février 2021,

- a rejeté sa demande de dommages-intérêts, 

-a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile 

- l'a condamnée aux dépens.

La SCI HELIOS a constitué avocat.



Par arrêt avant-dire droit du 03 février 2022, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a statué ainsi :



'Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture du 1er décembre 2021 



Ordonne la réouverture des débats aux fins que les parties puissent s'expliquer, contradictoirement, sur la requalification juridique que la Cour entend donner à la relation contractuelle les unissant et conclure sur les conséquences qu'elle peut impliquer, pour chacune d'entre elles, en termes de prétentions et moyens invoqués dans le cadre de la présente instance



Invite les parties à conclure dans un délai de DEUX MOIS à compter de la date du présent arrêt 

Dit que l'affaire sera examinée à l'audience du 7 septembre 2022 à 9 heures salle 5 Palais Monclar,



 Réserve l'ensemble des demandes des parties ainsi que les dépens'.





Par conclusions notifiées premier septembre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame [Z] demande à la cour de statuer en ce sens :



'Dire et juger que la concluante s'est acquittée, y compris entre les mains du Trésor Public, du paiement des loyers dus à la SCI HELIOS, ayant été dupée par l'existence d'une sous-location. 

Dire et juger que la locataire, SCI HÉLIOS, n'a nullement produit l'autorisation du bailleur à la sous-locataire, Monsieur [G] agissant comme propriétaire mais aussi comme le gérant de la locataire. 

Dire et juger que la concluante démontre que les paiements ont été régulièrement opérés, dès l'origine de la location de l'habitation et du garage, et jusqu'à ce jour. 

 

EN CONSÉQUENCE, 

Ordonner la requalification du bail en date du 6 mai 2017 en un bail civil, soumis au statut d'une sous-location. 

Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande de juger que le commandement de payer du 9 septembre 2020 ne pouvait produire effet. 

Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail relatif au logement à compter du 10 novembre 2020. 

Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la (sous-)locataire à payer au bailleur la somme de 1.559,68 euros au titre de dette locative au 9 février 2021, mois de février 2020 inclus. 

Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de Madame [Z]. 

Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à Article 700 du code de procédure civil 

Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné Madame [Z] aux entiers dépens

Statuant à nouveau, 

Dire et juger que le commandement de payer du 9 septembre 2020 est nul et de nul effet, pour ne pas viser les dispositions applicables entre les parties du fait de la sous-location. 

 Dire et juger que la concluante est créditrice d'une somme de 2.800,00 euros qui s'impute sur les loyers à venir, alors que le bailleur a perçu cette somme en parfaite contrariété avec le droit applicable. 

Dire et juger que la concluante est également créditrice d'une somme de 1.188,00 euros pour s'être acquittée d'une facture de travaux d'électricité en lieu et place de la SCI HÉLIOS. 

Dire et juger qu'il existe une situation largement créditrice de la locataire rendant toutes réclamations de la SCI HÉLIOS sans objet. 

Dire et juger que la mauvaise foi de la SCI HÉLIOS est avérée par les éléments produits, et notamment sa volonté de prétendre encore aujourd'hui ne plus percevoir soudainement les allocations familiales pour procéder à l'expulsion de sa locataire, qu'il sait handicapée et honnête. 

Condamner la SCI HÉLIOS à verser à la concluante une somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour l'audience de premier ressort. 

Condamner la SCI HÉLIOS aux entiers dépens pour l'audience de premier ressort. 

Condamner la SCI HÉLIOS à verser à la concluante une somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel. 

Le condamner aux entiers dépens en cause d'appel'





Elle souligne être créancière de la SCI HELIOS dont elle relève le comportement déloyal. Elle explique avoir réglé une somme de 2800 euros avant l'entrée dans les lieux et avoir dû payer ses loyers entre les mains du trésor public, en raison d'une dette fiscale de Monsieur [G], propriétaire du bien. Elle ajoute que le loyer d'août 2020 a été payé par compensation avec des travaux d'électricité. Elle en conclut que le bail portant sur le logement ne pouvait donc être résilié judiciairement.

Elle indique être en réalité sous-locataire puisqule propriétaire du logement est Monsieur [G] qui a conclu un contrat de bail au profit de la SCI HELIOS dont il est également le gérant. Elle note que la SCI HELIOS, en lui délivrant un commandement de payer, n'a pas respecté les conditions applicables à la sous-location. Elle en conclut que cet acte, qui n'était pas justifié, doit être également annulé pour cette raison. Elle estime être liée à la SCI HELIOS par un bail civil, soumis aux dispositions des articles 1713 et suivants du code civil.

Elle soutient être assurée.

Elle relève avoir régulièrement donné congé du garage.

Elle fait état du comportement inacceptable de son bailleur auquel elle reproche notamment de ne pas déclarer à la caisse d'allocations familiales les loyers qu'elle verse et de la priver de l'accès à la cave.



Par conclusions notifiées le 18 juillet 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, la SCI HELIOS demande à la cour de statuer en ce sens :



'DEBOUTER Mme [Z] de son appel.

REJETER les prétentions nouvelles formées par Mme [Z] en cause d'appel, fondées sur le régime de la sous'location.

RECEVOIR la SCI HELIOS en ses conclusions et appel incident aux fins de voir:

dire n'y avoir lieu à suspension de la clause résolutoire,

fixer l'arriéré locatif au titre du garage;

condamner Mme [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération.

CONSTATER que le commandement de payer délivré le 29/09/2020 est demeure infructueux dans le délai de deux mois, la totalité des deux loyers n'ayant pas été recouvrée.

CONSTATER la résiliation des baux à effet au 10/11/2020.

ORDONNER l'expulsion de Mme [Z] et de tous occupants de son chef au besoin avec le

concours de la force publique.

FIXER l'arriéré locatif du pour la location de la villa à la somme totale de 6.006,60 € arrêtée provisoirement au 16 août 2021.

CONDAMNER Mme [Z] au paiement de l'arriéré locatif.

CONDAMNER Mme [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 10/11/2020 fixée à la somme mensuelle de 807,36 € pour la villa.

CONDAMNER Mme [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 10/11/2020 fixée à la somme mensuelle de 563,13 € pour le garage.

ORDONNER l'expulsion de Mme [Z] ainsi que de tout occupant de son chef et en tant que de besoin par le concours de la force publique.

CONDAMNER Mme [Z] au paiement de la somme de 5.000 € conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens'.





Elle explique que si Madame [Z] est effectivement sous-locataire, rien n'empêchait les parties de s'inspirer de la loi de 1989 dans le cadre de leur contractuelle. 

Elle estime valable le commandement de payer qu'elle a fait délivrer. Elle fait état d'un arriéré locatif et d'une absence d'assurance locative. Elle conteste la compensation d'une partie des loyers avec des travaux d'électricité non justifiés par sa locataire. Elle souligne n'avoir pas eu connaissance des versements effectués par sa locataire entre les mains du trésor public; elle conteste le caractère libératoire de ces versements. Elle indique que la dette locative s'est accrue. Elle note que la somme versée avant l'entrée dans les lieux correspond à une indemnité d'immobilisation du bien qui ne peut venir en déduction des loyers dus.

Elle expose que l'appelante ne peut solliciter de nouvelles demandes fondées sur la relation de sous-location qui les unit, puisqu'elle n'avait pas fait ces demandes en première instance. Elle en conclut que Madame [Z] ne peut ainsi contester la validité du commandement de payer au motif qu'il ne viserait pas les textes relatifs à la sous-location.

Elle relève que sa locataire n'a pas valablement donné congé pour la location du garage et note n'avoir pu le reprendre qu'en février 2022.

Elle demande que soit constatée la résiliation des deux baux, que soit prononcée l'expulsion de Madame [Z] qui sera condamnée au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.





MOTIVATION : 



Dans le dispositif de ses dernières conclusions, Madame [Z] sollicite l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts mais ne sollicite aucune demande de dommages et intérêts.

Il résulte de la combinaison des articles 562 et 954 alinéa 3 du code de procédure civile que la partie qui entend voir infirmer le chef d'un jugement l'ayant déboutée d'une demande et accueillir cette dernière doit formuler une prétention en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d'appel. Madame [Z] ne formulant dans son dispositif aucune demande de dommages et intérêts, la cour ne peut que confirmer le jugement qui rejetait sa prétention sur ce point.





Sur la qualification juridique de la relation unissant la SCI HELIOS et Madame [Z]



Le propriétaire du bien immobilier sis [Adresse 1]) est Monsieur [K] [G] et non la SCI HELIOS dont ce dernier est également le gérant.



La SCI HELIOS produit au débat une photocopie d'un 'contrat de location et de gestion' daté du premier mars 2017, conclu entre Monsieur [K] [G] et la SCI HELIOS [alors représentée par ce dernier] portant sur le logement situé [Adresse 1]. Ce contrat mentionne que la location est à usage de résidence principale, pour une durée de trois ans à compter du premier mars 2017, moyennant un loyer mensuel de 1300 euros. Le contrat stipule que le locataire pourra sous-louer le bien.



Quelque soit la qualification juridique à donner au contrat de location principale conclu entre Monsieur [K] [G] et la SCI HELIOS, la sous-location accordée à Madame [Z] n'est pas soumise à la loi du 06 juillet 1989. En effet, soit le contrat de bail principal est un contrat de louage civil et alors la SCI HELIOS ne peut conférer à son propre locataire plus de droit qu'elle n'en a, soit il s'analyse comme un contrat obéissant à la loi du 06 juillet 1989 et en application de l'article 8 de la loi du 06 juillet 1989, les dispositions de cette loi ne s'appliquent pas aux sous-locations.



Dès lors, le contrat unissant la SCI HELIOS et Madame [Z] est une sous-location qui obéit aux règles d'un contrat de louage civil.



Selon l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

La SCI HELIOS ne peut soutenir que les demandes de Madame [Z] seraient irrecevables car nouvelles en cause d'appel puisque d'une part, c'est la cour qui a demandé aux parties de conclure sur les conséquences qu'une requalification juridique pouvait impliquer, pour chacune d'entre elles, en termes de prétentions et moyens invoqués dans le cadre de la présente instance et que d'autre part, les demandes de l'appelante tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, à savoir l'absence d'effet du commandement de payer. 





Sur l'effet libératoire du paiement des loyers par Madame [Z] entre les mains du Trésor Public



La SCI HELIOS a pour gérant Monsieur [K] [G] qui est également propriétaire du bien loué par Madame [Z].



Le 03 août 2018, Madame [Z] s'est vue notifier un avis à tiers détenteur concernant Monsieur [K] [G] , désigné comme propriétaire des locaux occupés, aux termes duquel elle était invitée à verser les loyers entre les mains de la direction générale des finances publiques. Cet avis notait que Monsieur [G] était redevable d'une somme de 427.356,62 euros.



La SCI HELIOS affirme être un tiers à l'égard de Monsieur [G] et en conclut que les paiements effectués par Madame [Z] ne sont pas libératoires à son égard.



La SCI HELIOS ne produit pas au dossier ses statuts et ne démontre donc pas que Monsieur [G], son gérant, serait un tiers à son égard, c'est-à-dire ne serait pas associé dans cette SCI ni n'aurait un compte courant associé. Par ailleurs, il ressort du contrat de bail principal versé au débat, dans son paragraphe X, intitulé 'Autres conditions particulières' que 'la SCI HELIOS reversera mensuellement au bailleur le montant des loyers encaissés par ses soins déduction faite des éventuelles charges dont le bailleur aura eu connaissance et donné son accord. Elle devra prendre toutes les dispositions pour gérer au mieux les biens du bailleur'. Dès lors, à la seule lecture de ses stipulations contractuelles, il apparaît que les loyers des sous-locations auront comme seul bénéficiaire Monsieur [K] [G].



Madame [Z] s'est conformée à l'injonction qui lui était faite par le trésor public. L'avis à tiers détenteur lui rappelait qu'elle pouvait être assignée devant le juge de l'exécution en qualité de tiers détenteur défaillant et qu'elle était personnellement débitrice des causes de la saisie envers le Trésor Public. Lorsqu'elle s'est vue délivrer le commandement de payer du 09 septembre 2020 visant la clause résolutoire, son conseil a écrit le 02 novembre 2020 à la direction générale des finances publiques pour la questionner : Madame [Z] devait-être continuer à verser les loyers dus contractuellement à la SCI HELIOS entre les mains du trésor public alors que le débiteur fiscal est Monsieur [G]' A cette question, un représentant de la direction générale du trésor public ( pièce 9 de l'appelante) lui indiquait que l'avis à tiers détenteur était justifié puisque le propriétaire du logement occupé par Madame [Z] était Monsieur [G] et non la SCI HELIOS. Il indiquait que Madame [Z] n'avait répondu aux avis à tiers détenteur que le 23 juillet 2020, qu'elle avait déclaré que ses loyers seraient versés le 06 de chaque mois à partir du mois de septembre 2020 et qu'elle avait versé 422 euros le 07 septembre 2020 et 422 euros le 06 octobre 2020 entre les mains du trésor public. Il convient de rappeler qu'il n'est pas contesté par les parties que Madame [Z] avait versé trois ans d'avance de paiement de loyers lors de son entrée dans les lieux, si bien que son paiement ne devait reprendre qu'en juin 2020, ce qui explique qu'elle n'ait pas commencé à payer le trésor public dès l'année 2018.



De son côté, la SCI HELIOS ne justifie pas que son gérant, Monsieur [K] [G], aurait contesté l'avis à tiers détenteur qui a été délivré à Madame [Z]. 



Dès lors, compte tenu de ces éléments, il convient de considérer que les paiements que Madame [Z] a effectués entre les mains du Trésor Public dans le cadre de l'avis à tiers détenteur sont libératoires et viennent en déduction de sa dette à l'égard de la SCI HELIOS.





Sur la validité et les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du 09 septembre 2020



Il n'est pas contesté que Madame [Z] a payé trois ans d'avance de loyers pour l'appartement et le garage. Le contentieux entre les parties concerne les loyers à payer à compter du mois de juin 2020.

Il n'est pas contesté par la SCI HELIOS qu'elle a perçu des allocations de la caisse d'allocations familiales. Dans un décompte qu'elle adresse à la CAF (sa pièce 16), elle fait état des impayés qu'elle déplore; y sont mentionnés le montant des allocations familiales qu'elle dit avoir perçu (378 euros par mois pour la période de juin 2020 à août 2020; 379 euros par mois à compter du mois de septembre 2020. Dans un décompte qu'elle adresse à Madame [Z] le 24 novembre 2020, elle sollicite des loyers à compter du mois de juin 2020 en tenant compte de la différence entre le montant contractuel du loyer de la location, et le solde dû [après perception des allocations de la CAF].



Le contrat unissant la SCI HELIOS et Madame [Z] était une sous-location obéissant aux règles du code civil.



Il est possible dans ce cadre de prévoir une clause résolutoire.

Selon l'article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.



Des clauses résolutoires sont insérées dans les deux contrats conclus avec Madame [Z].

Le contrat de location du logement mentionne 'qu'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit'.Une clause résolutoire est également prévue à défaut de production par le locataire d'un justificatif d'assurance, un mois après un commandement resté infructueux.

S'agissant du garage, il est prévu 'qu'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit'.



La SCI HELIOS, dans le dispositif de ses dernières conclusions signifiées sur le RPVA, demande à la cour de constater que le commandement de payer du 29 septembre 2020 [en réalité le 09 septembre 2020] est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.



Le débat ne porte donc pas sur l'assurance locative. En tout état de cause, Madame [Z] (sa pièce 24) justifie qu'elle bénéficiait d'une assurance locative pour la période sollicitée, si bien que le commandement de payer ne peut avoir d'effet pour ce motif.



Le commandement de payer du 09 septembre 2020 produit au débat par la SCI HELIOS elle-même (sa pièce 5) fait état d'un arriéré locatif de 4322,98 euros. Il est mentionné qu'un décompte est intégré à l'acte. Or, aucun décompte n'est produit devant la cour. Madame [Z], dans ses écritures (page 5) note que lui étaient réclamés les loyers pour le logement et le garage pour la période de juin 2020 à septembre 2020 inclus.

Il convient de tenir compte des sommes versées par la CAF à la SCI HELIOS et des quittances qu'elle a délivrées à sa locataire.

Compte tenu des pièces produites, il apparaît que pouvaient être réclamées à Madame [Z] la somme mensuelle de 422 euros pour le mois de juin, celle de 422 euros pour le mois de juillet, celle de 429, 36 euros pour le mois d'août (compte tenu de l'indexation du loyer), celle de 428,36 euros pour le mois de septembre (en raison de l'indexation du loyer) s'agissant du logement; il pouvait lui être réclamé les sommes de 558 euros pour le mois de juin 2020, 558 euros pour le mois de juillet 2020 (comme indiqué dans le décompte du 24 novembre 2020 adressé à Madame [Z]-pièce 7 de la SCI HELIOS), celle de 563,13 euros pour le mois d'août (du fait de l'indexation) et celle de 563, 13 euros au titre de la location du garage (soit une somme totale de 3943,98 euros). 



Madame [Z] a versé la somme de 2800 euros en avril 2017 à titre 'd'indemnité d'immobilisation pour les mois d'avril et mai 2017". Madame [Z] estime que cette somme doit être imputée sur les loyers, ce que conteste la SCI HELIOS.



Lorsque Madame [Z] a signé le 06 mai 2017 un contrat de location pour un local à usage d'habitation, elle croyait bénéficier d'une location avec le propriétaire des lieux, la SCI HELIOS. Elle pouvait penser légitimement pouvoir bénéficier de la protection offerte par la loi du 06 juillet 1989 puisque cette loi était visée dans le contrat qu'elle avait signé. Or, dans ce cadre, la seule manière de réserver un logement est de signer un contrat, avec, le cas échéant, la garantie d'un dépôt de garantie ou d'une caution, selon les modalités des articles 22 et 22-1 de cette loi.



La SCI HELIOS ne peut dès lors revendiquer la somme de 2800 euros au titre d'une indemnité d'immobilisation. Cette somme doit s'imputer sur les loyers dus par Madame [Z].









Par ailleurs, Madame [Z] justifie :

- avoir versé la somme de 422 euros dans les mains du trésor public pour le loyer du mois de septembre 2020.

- s'être vue remettre une quittance datée du 24 juillet 2020 (sa pièce 12) pour le loyer du mois de juin 2020 au titre du garage ainsi qu'une quittance de 800 euros pour le logement, qui fait état d'un solde à payer de '0". La SCI HELIOS ne conteste pas la remise de cette quittance.

- s'être vue remettre une quittance pour un montant de 800 euros et de 558 euros de juillet 2020 (sa pièce 13) pour la période du premier juillet au 31 juillet 2020. Cette quittance note qu'elle ne libère le locataire que pour la période indiquée. La SCI HELIOS ne conteste pas l'existence de ces quittances.



Seule la somme totale de 3943,98 euros aurait pu, le cas échéant, être réclamée à Madame [Z] dans le cadre du commandement de payer du 09 septembre 2020 (loyers de l'appartement et du garage des mois de juin à septembre 2020 inclus, sans tenir compte des sommes qu'elle avait versées); or, elle avait déjà payé, a minima, avant même la délivrance de cet acte, la somme de 4022 euros ( 422 euros; 800 euros et 2800 euros) qui couvrait ce qui était sollicité par la SCI HELIOS. 



En conséquence, il convient de dire que le commandement de payer est nul et de nul effet, puisque Madame [Z] était créditrice de la SCI HELIOS au moment de la délivrance de ce commandement de payer. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.



La SCI HELIOS, qui ne peut donc prétendre à une acquisition de la clause résolutoire au 20 novembre 2020, sera déboutée de ses demandes au titre des indemnités d'occupation à compter de cette date et de l'expulsion de Madame [Z].





Sur le congé délivré par Madame [Z] s'agissant du garage



Le contrat de location du garage prévoyait que le congé devait être signifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, avec un préavis d'un mois courant à compter de la réception de la lettre ou de l'acte.





A la lecture des différents procès-verbaux d'huissiers produits au débat, il apparaît que les parties s'opposent sur la consistance du garage et, par voie de conséquence, sur la notion de location d'une cave (pièce adjacente au même niveau inférieur que le garage).



Il ressort de ces pièces que le logement dispose d'un escalier menant directement à l'étage inférieur où se trouve une grande pièce et, derrière une porte, une petite pièce, désignée comme une petite cave par Madame [Z]. 



Le contrat de bail relatif au logement énonce que la location porte sur un local avec deux pièces principales, un bureau, un dressing et un jardin de 180 m². Il n'est pas fait mention d'une cave. L'état des lieux d'entrée vise toutes les pièces (les deux chambres, la cuisine, la salle d'eau, le bureau, le dressing, le séjour et l'entrée); il ne vise pas la cave. Il est uniquement mentionné 'escalier cave : carrelage à recoller'.

Aucune pièce ne permet de conclure que Madame [Z] louait, en sus de l'appartement, une cave, la seule mention 'escalier cave : carrelage à recoller' n'étant pas suffisante.



Ni le contrat ni l'état des lieux d'entrée ne mentionnent le nombre de clés remises au locataire dans la cadre de la location du garage.



C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a estimé valable le congé pour le garage délivré pour le premier janvier 2021, par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 octobre 2020, en notant que les contestations sur la validité du congé faites par la SCI HELIOS ne pouvaient être retenues, dès lors que l'accusé de réception était revenu avec la mention 'pli avisé non réclamé'. 



Le contentieux lié à la libération du garage avait été tranché par un jugement du 21 décembre 2021; Cependant, ce jugement n'est pas définitif puisque Madame [Z] en a relevé appel.



Il n'est pas contesté par Madame [Z] qu'elle a fait édifier une cloison séparant le garage en deux parties ; elle ne rapporte pas la preuve que la SCI HELIOS s'était engagée à le faire lors de la signature du bail; elle ne rapporte pas la preuve qu'elle a loué une cave avec le bail portant sur le logement. Ainsi, et en dépit de son congé, elle n'avait pas totalement libéré les lieux avant le 31 janvier 2022 (sa pièce 38). Il convient de fixer pour la période s'écoulant du mois de janvier 2021 au 31 janvier 2022 une indemnité d'occupation mensuelle de 180 euros, qui répare le préjudice de la SCI HELIOS lié à la privation de son local; le montant de l'indemnité est fixé compte tenu de la configuration des lieux et du préjudice réel subi par la SCI HELIOS.





Sur l'arriéré locatif



Madame [Z] doit démontrer qu'elle a payé ses loyers en application de l'article 1353 du code civil.



La SCI HELIOS bénéficie d'allocations logement de la CAF qui lui sont versées directement., en tout cas pour la période d'arriéré sollicité (de juin 2020 à août 2021)



La SCI HELIOS sollicite dans son dispositif la somme de 6006,60 euros au titre de l'arriéré locatif pour le seul logement, arrêté au premier août 2021, une indemnité d'occupation mensuelle de 807, 36 euros pour l'appartement à compter du 10 novembre 2020 et une indemnité d'occupation mensuelle de 563, 13 euros pour le garage à compter de la même date. La cour n'est tenue que par le dispositif des conclusions, en application de l'article 954 du code de procédure civile.





Le commandement de payer a été déclaré nul et de nul effet. Il n'y a donc pas de résiliation des baux au 10 novembre 2020.



Aucune indemnité d'occupation pour le logement ne peut être sollicitée par la SCI HELIOS puisque le bail n'est pas résilié.





S'agissant du garage, le bail a été résilié au premier janvier 2021 par l'effet du congé donné par Madame [Z]. L'indemnité d'occupation pour cette pièce a été fixée à la somme mensuelle de 180 euros pour la période du premier janvier 2021 au 31 janvier 2022.



Madame [Z] justifie avoir fait procéder à des travaux dans le logement, à hauteur de 1188 euros (sa pièce 16) pour des travaux d'électricité, qui sont de la responsabilité du bailleur (remise en état du disjoncteur et du tableau électrique, le disjoncteur étant défectueux; création d'une horloge pour le chauffe-eau électrique).



En application de l'article 1222 du code civil, après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.

Madame [Z] ne justifie ni d'avoir sollicité le bailleur pour effectuer ces travaux ni d'avoir obtenu une autorisation judiciaire pour y procéder ; elle ne démontre pas non plus qu'il aurait été urgent d'y procéder.

Dès lors, elle ne peut demander le remboursement de ces travaux à la SCI HELIOS, ni en demander la compensation avec un loyer. C'est à juste titre que le premier juge a rejeté la compensation sollicitée.



S'agissant des loyers du seul logement pour les mois de juin 2020 à août 2021, il convient de tenir compte des éléments suivants (pièces 09, 10, 12, 13, 14, 26) :



- juin et juillet 2020 : il ressort des quittances produites par Madame [Z] et qui lui ont été délivrées par la SCI HELIOS (pièces 12 et 13 de l'appelante) que les loyers de ces deux mois ont été intégralement payés



- août 2020 : compte tenu des versements de la CAF effectués directement entre les mains de la SCI HELIOS, il restait dû la somme de 429,36 euros. Madame [Z] ne justifie pas du paiement du mois d'août.



- septembre 2020 : compte tenu des versements de la CAF effectués directement entre les mains de la SCI HELIOS, il restait dû la somme de 428,36 euros. Madame [Z] justifie avoir versé la somme de 422 euros pour cette période entre les mains du trésor public. Il restait donc dû la somme de 6,36 euros.



- Octobre 2020 : compte tenu des versements de la CAF effectués directement entre les mains de la SCI HELIOS, il restait dû la somme de 428,36 euros. Madame [Z] justifie avoir versé la somme de 422 euros pour cette période entre les mains du trésor public. Il restait donc dû la somme de 6,36 euros.



- novembre 2020 : compte tenu des versements de la CAF effectués directement entre les mains de la SCI HELIOS, il restait dû la somme de 428,36 euros. Madame [Z] justifie (sa pièce 14) avoir obtenu une quittance pour le mois de novembre 2020 qui indique qu'elle a versé la somme de 800 euros pour le loyer et accessoires. Le loyer de novembre 2020 a donc été payé.



- décembre 2020 : compte tenu des versements de la CAF effectués directement entre les mains de la SCI HELIOS, il restait dû la somme de 428,36 euros. Madame [Z] justifie avoir versé la somme de 421 euros entre les mains du trésor public pour ce mois. Il restait donc dû la somme de 7,36 euros.



- janvier 2021 : compte tenu des versements de la CAF effectués directement entre les mains de la SCI HELIOS, il restait dû la somme de 428,36 euros. Madame [Z] justifie avoir effectué un virement de 421 euros entre les mains du trésor public. Il restait donc dû la somme de 7,36 euros.



- février 2021 : compte tenu des versements de la CAF effectués directement entre les mains de la SCI HELIOS, il restait dû la somme de 428,36 euros. Madame [Z] justifie avoir effectué un virement de 421 euros entre les mains du trésor public. Il restait donc dû la somme de 7,36 euros.



- mars 2021 : compte tenu des versements de la CAF effectués directement entre les mains de la SCI HELIOS, Madame [Z] était redevable de la somme de 428,36 euros. Elle justifie avoir effectué un virement de 421 euros entre les mains du trésor public. Il restait donc dû la somme de 7,36 euros.



- avril 2021 : compte tenu des versements effectués par la CAF directement entre les mains de la SCI HELIOS, Madame [Z] était redevable de la somme de 428,36 euros. Elle a versé les sommes de 421 euros et 100 euros, soit 521 euros. 



- mai 2021 : compte tenu des versements effectués par la CAF directement entre les mains de la SCI HELIOS, Madame [Z] était redevable de la somme de 428,36 euros. Elle a versé cette somme, outre 100 euros.



- juin 2021: compte tenu des versements effectués par la CAF directement entre les mains de la SCI HELIOS, Madame [Z] était redevable de la somme de 428,36 euros . Elle a versé cette somme, outre 100 euros.



- juillet 2021 : compte tenu des versements effectués directement entre les mains de la SCI HELIOS, Madame [Z] était redevable de la somme de 428,36 euros . Elle a versé cette somme, outre 100 euros.



- Août 2021 : compte tenu des versements effectués directement entre les mains de la SCI HELIOS, Madame [Z] était redevable de la somme de 428,36 euros . Elle a versé deux fois cette somme ( sa pièce 26), outre 100 euros.





Dans son décompte (pièce 14), la SCI HELIOS sollicite une taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères d'un montant de 225 euros. Madame [Z] s'oppose aux demandes adverses. La SCI HELIOS, qui ne justifie pas de cette demande sera déboutée de sa prétention.









Ainsi, sur la période de juin 2020 à août 2021 et pour le seul logement, Madame [Z] a apuré en août 2021 l'arriéré de ses loyers pour son seul logement, par le versement en août 2021 d'une somme supplémentaire de 428,36 euros et par l'échéancier de 100 euros par mois débuté en avril 2021.



Il convient en conséquence de rejeter la demande de la SCI HELIOS tendant à voir condamner Madame [Z] à lui verser la somme de 6006,60 euros au titre de l'arriéré locatif de la villa pour la période de juin 2020 à août 2021.



Ainsi qu'il a été jugé précédemment, Madame [Z] est redevable pour le garage d'une indemnité d'occupation mensuelle courant du premier janvier 2021 au 31 janvier 2022 d'un montant de 180 euros. Elle sera condamnée au versement de cette somme, en derniers ou quittances, en tenant compte des versements de 100 euros mensuels (la somme de 2800 euros s'impute sur le montant du loyer du garage pour la période de juin 2020 à décembre 2020).





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



La SCI HELIOS est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Madame [Z] les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en cause d'appel. La SCI HELIOS sera condamnée à lui verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et celle de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a mis les dépens comprenant le coût du commandement de payer à la charge de Madame [Z] et en ce qu'il a rejeté sa demande au titre des frais irrépétibles. Il sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande faite par la SCI HELIOS au titre des frais irrépétibles.







PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe



INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a déclaré valable le congé délivré par Madame [Z] pour le garage à effet au premier janvier 2021, en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Madame [Z] et en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI HELIOS sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;













STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,





DÉCLARE recevables les demandes formées par Madame [Z],



DIT que Madame [Z] est liée à la SCI HELIOS par un contrat de sous-location régi par les dispositions du code civil relatives au louage,



DIT que la somme de 2800 euros versée par Madame [Z] s'analyse comme un loyer avancé par la locataire,



DIT que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 09 septembre 2020 à Madame [Z] est nul et de nul effet,



REJETTE en conséquence la demande de la SCI HELIOS tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire des deux baux au 10 novembre 2020,



REJETTE la demande de la SCI HELIOS tendant à voir fixer une indemnité d'occupation pour le logement loué par Madame [Z],



REJETTE la demande de la SCI HELIOS tendant à voir expulser Madame [Z] du logement situé [Adresse 1],



REJETTE la demande de la SCI HELIOS tendant à voir condamner Madame [Z] à lui verser la somme de 6006,60 euros au titre de l'arriéré locatif pour le seul logement, pour la période de juin 2020 à août 2021 inclus,



RAPPELLE que le bail du garage a été résilié au premier janvier 2021 par l'effet du congé délivré par Madame [Z],



FIXE à la somme mensuelle de 180 euros l'indemnité d'occupation due par Madame [Z] au titre du garage, pour la période du premier janvier 2021 au 31 janvier 2022,



CONDAMNE Madame [Z] à verser à la SCI HELIOS, en deniers ou quittances , la somme mensuelle de 180 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour le garage pour la période du premier janvier 2021 au 31 janvier 2022,



CONDAMNE la SCI HELIOS à verser à Madame [Z] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance,



CONDAMNE la SCI HELIOS à verser à Madame [Z] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés en appel,



REJETTE la demande de la SCI HELIOS formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,





CONDAMNE la SCI HELIOS aux dépens de la présente instance.



LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,