Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 20 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 20 OCTOBRE 2022



N°2022/676













Rôle N° RG 21/11656 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH45J







S.C.P. KOULANGO





C/



S.D.C. [Adresse 2]























Copie exécutoire délivrée le:

à :



Me Fabien COLLADO



Me Julien DARRAS





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 10 juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01614.





APPELANTE



S.C.P. KOULANGO société civile particulière de droit ivoirien

dont le siège social est situé [Adresse 3])



représentée et assistée par Me Fabien COLLADO de la SELARL COLLADO, avocat au barreau de GRASSE





INTIME



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet ABBA GESTION, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 1]



représenté et assisté par Me Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE















*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, et Mme Angélique NETO, Conseillère, chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur



Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2022. 





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcée par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2022.



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline BURON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







***







EXPOSE DU LITIGE



Aux termes d'un acte notarié en date du 6 septembre 2010, la société civile particulière (SCP) Koulango a acquis de [N] [W] et d'[F] [T] le lot de copropriété n° 4 et les 137/1 000èmes de la propriété au sol et des parties communes générales dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2]).



Par acte notarié en date du 23 juillet 2012, la société Koulango a également acquis le lot n° 12 et les 117/1 000èmes de la propriété au sol et des parties communes.



Le cabinet Interservices Jmd a été désigné en qualité de syndic lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2015, mandat qui a été renouvelé.



Se prévalant d'une carence totale du syndic, la société Koulango a, par acte d'huissier en date du 16 octobre 2020, assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, devant le président du tribunal judiciaire de Grasse statuant en matière de référé aux fins de voir, au visa de l'article 49 du décret du 17 mars 1967, désigner un administrateur provisoire de la copropriété et de la voir condamner à lui verser diverses pièces sous astreinte.



Par ordonnance en date du 10 juin 2021, ce magistrat a :



- déclaré la SCP Koulango formellement recevable en sa demande de désignation d'un administrateur ad hoc et non d'un administrateur provisoire en application de l'article 49 du décret du 17 mars 1967 ;

- l'a déboutée de sa demande formée de chef ;

- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de communication de pièces sous astreinte;

- reçu le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en sa demande reconventionnelle ;

- condamné la SCP Koulango à lui payer une provision de 5 800 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance, à valoir sur les charges de copropriété incluant l'appel de fonds du 1er janvier 2021 ;

- condamné la SCP Koulango à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la SCP Koulango de sa demande en paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles ;

- condamné la SCP Koulango aux entiers dépens de la procédure.



Par acte transmis au greffe le 29 juillet 2021, la SCP Koulango a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises.



Par conclusions transmises le 27 août 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCP Koulango sollicite de la cour qu'elle :



- déclare recevable son appel ;

- réforme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau ;

- désigne tel administrateur ad hoc qu'il plaira au tribunal de désigner, avec la mission suivante :

* se rendre sur les lieux ; 

* identifier et vérifier les actes d'achat des copropriétaires et les surfaces déclarées allouées ;

*identifier les annexions de parties communes sous forme de jouissance privative ou d'empiètement ;

* identifier et vérifier les conditions de jouissance privative des parties communes par tout moyen;

* déterminer les parties privatives et communes y compris les jouissances privatives de certaines parties communes par un géomètre-expert ;

* valoriser les jouissances de ces certaines parties communes ;

* réactualiser la répartition des charges et des tantièmes de copropriété par un géomètre-expert après détermination des parties privatives et communes et jouissance privative de certaines parties communes ;

* mettre à jour en conséquence le plan de division et l'état descriptif de l'immeuble ; 

* assurer la conservation de l'immeuble ;

* établir un règlement de copropriété ;

- dise que l'administrateur ad hoc désigné devra faire enregistrer le règlement de copropriété au rang des minutes d'un notaire et publier le règlement de copropriété et état descriptif de division au Service de Publicité Foncière ;

- condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Interservices Jmd, à produire sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 8ème jour de la notification de la présente décision, les pièces suivantes :

* l'état des dépenses de la copropriété et l'état de répartition des charges approuvé en assemblée générale juste avant et depuis la désignation de la SARL Interservices Jmd comme syndic jusqu'à aujourd'hui ;

* les relevés de comptes concernant les lots de la SCP Koulango juste avant et depuis la désignation de la SARL Interservices Jmd comme syndic ;

* l'état de répartition individuel des lots de la SCP Koulango juste avant et depuis la désignation de la SARL Interservices Jmd comme syndic ;

* les relevés des appels de fonds de la SCP Koulango juste avant et depuis la désignation de la SARL Interservices Jmd comme syndic ; 

- condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de 1ère instance et d'appel ;

- condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, aux entiers dépens.



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Abba Gestion, a transmis ses premières et uniques conclusions le 12 septembre 2022. 



Par conclusions transmises le 12 septembre 2022 portant uniquement sur la procédure, la SCP Koulango demande à la cour de déclarer irrecevables les conclusions de l'intimé signifiées le 12 septembre 2022. 



L'instruction de l'affaire a été clôturée à l'audience.



Par un soit-transmis en date du 15 septembre 2022, la cour a invité les parties à faire parvenir leurs éventuelles observations, avant le jeudi 22 septembre 2022 minuit, sur deux irrecevabilités qu'elle entendait soulever d'office, à savoir :



- l'irrecevabilité de la demande de la SCP Koulango de voir désigner un administrateur ad hoc de la copropriété pour défaut de qualité à agir à l'encontre, non pas du syndic à titre personnel, mais du syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL Interservices Jmd, en application des dispositions des articles 122 du code de procédure civile et 49 du décret n° 67-233 du 17 mars 1967 ;



- l'irrecevabilité des conclusions transmises le 12 septembre 2022 par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL Interservices Jmd, ainsi que les pièces qui y sont annexées, au regard des dispositions de l'article 905-2 alinéa 2 du code de procédure civile, l'appelante ayant signifié ses conclusions le 7 octobre 2021 et l'intimée ayant constitué avocat le 28 octobre 2021. 



Par une note en délibéré transmise le 22 septembre 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Abba Gestion, explique avoir conclu tardivement en raison de l'incertitude du maintien de son cabinet dans la représentation des intérêts de ce syndicat à la suite de l'intervention de plusieurs syndics désignés consécutivement en cour de procédure pour représenter les intérêts de la copropriété. Concernant l'irrecevabilité de la demande présentée par la SCP Koulango tendant à la désignation d'un administrateur ad hoc de la copropriété, il s'en rapporte à la juste appréciation de la cour.



Le conseil de la SCP Koulango n'a transmis aucune note en délibéré dans le délai imparti. 





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la recevabilité des conclusions transmises par l'intimée



Il résulte de l'article 905 du code de procédure civile que lorsque l'appel est relatif à une ordonnance de référé, le président de la chambre saisie, d'office ou à la demande d'une partie, fixe les jours et heures auxquels l'affaire sera appelée à bref délai.



En application des dispositions de ce texte, une ordonnance de référé relève de plein droit de la procédure à bref délai des articles 905-1 et 905-2 du code de procédure civile.

L'article 905-1 du même énonce que lorsque l'affaire est fixée à bref délai par le président de la chambre, le président de chambre, l'appelant signifie la déclaration d'appel dans les dix jours de la réception de l'avis de fixation qui lui est adressé par le greffe à peine de caducité de la déclaration d'appel relevée d'office par le président de la chambre ou le magistrat désigné par le premier président. Cependant, si, entre temps, l'intimé a constitué avocat avant signification de la déclaration d'appel, il est procédé par voie de notification à son avocat.

A peine de nullité, l'acte de signification indique à l'intimé que, faute pour lui de constituer avocat dans un délai de quinze jours à compter de celle-ci, il s'expose à ce qu'un arrêt soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire et que, faute de conclure dans le délai mentionné à l'article 905-2, il s'expose à ce que ses écritures soient déclarées d'office irrecevables.

Aux termes de l'article 905-2 alinéa 2 du code de procédure civile, l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d'un délai d'un mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant un appel incident ou un appel provoqué.



L'article 910-1 du même code stipule que les conclusions exigées par les articles 905-2 et 908 à 910 sont celles, adressées à la cour, qui sont remises au greffe et notifiées dans les délais prévus par ces textes et qui déterminent l'objet du litige.



Il résulte de l'article 911 du même code que, sous les sanctions prévues aux articles 905-2 et 908 à 910, les conclusions sont notifiées aux avocats des parties dans le délai de leur remise au greffe de la cour. Sous les mêmes sanctions, elles sont signifiées au plus tard dans le mois suivant l'expiration des délais prévus à ces articles aux parties qui n'ont pas constitué avocat. Cependant, si entre-temps, celles-ci ont constitué avocat avant la signification des conclusions, il est procédé par voie de notification à leur avocat. La notification de conclusions au sens de l'article 910-1 faite à une partie dans le délai prévu aux articles 905-2 et 908 à 910 ainsi qu'à l'alinéa premier du présent article constitue le point de départ du délai dont cette partie dispose pour remettre ses conclusions au greffe.



En l'espèce, la SCP Koulango a remis à la cour ses conclusions d'appelante le 27 août 2021, soit avant l'avis de fixation qui lui a été adressé le 30 septembre 2021.



La SCP Koulango a signifié sa déclaration d'appel, l'avis de fixation et ses conclusions d'appel au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le 7 octobre 2021, avant de notifier ses conclusions à son conseil le 2 novembre 2021. 



Alors même que cet acte de signification indique expressément à l'intimé qu'il dispose d'un délai de 15 jours pour constituer avocat à compter de celle-ci et d'un délai d'un mois à compter de la notification des conclusions de l'appelante pour conclure, sous peine de voir déclarer d'office ses écritures irrecevables, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, qui a constitué avocat le 28 octobre 2021, a attendu le 22 septembre 2022 pour transmettre ses conclusions, soit bien au-delà du délai qui lui était imparti.



La décision critiquée étant une ordonnance de référé, la procédure est soumise de plein droit aux dispositions de l'article 905-1 et 905-2 du code de procédure civile, ce que le conseil de l'intimé ne pouvait ignorer en tant que professionnel de droit, pas plus que le délai d'un mois qui lui était imparti, s'agissant d'une procédure à bref délai, pour conclure à compter de la notification des conclusions de l'appelante.



Dans ces conditions, les conclusions du syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, transmises le 12 septembre 2022 doivent être déclarées irrecevables, ainsi que les pièces qui y sont annexées. 



Sur la recevabilité de la demande de désignation d'un administrateur ad hoc de la copropriété [Adresse 2]



Aux termes de l'article 49 alinéa 1 du décret n° 67-223 en date du 17 mars 1967 applicable en l'espèce énonce que, sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés au V de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d'un adminstrateur ad hoc de la copropriété.



L'article 122 du code de procédure civile énonce que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité. 



Il résulte de l'article 125 alinéa 2 du même code que le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité.



En l'espèce, il résulte des pièces de la procédure, et notamment de l'ordonnance entreprise, de la déclaration d'appel et des conclusions de l'appelant, que la procédure engagée devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, l'a été uniquement à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Interservices Jmd.



Or, il résulte de l'article susvisé que la procédure aux fins de voir de désigner un administrateur ad hoc devant la carence du syndic doit être engagée contre le syndic lui-même, pris à titre personnel, et non en tant que représentant du syndicat, s'agissant de mettre en cause la défaillance de sa gestion. 



Dans ces conditions, la demande de la SCP Koulango de voir désigner un administrateur ad hoc sera déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Interservices Jmd.



Sur la demande de production de pièces par le syndicat des copropriétaires sous astreinte



Le premier juge, après avoir rappelé les dispositions des articles 11 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, relève qu'aucune disposition légale ne contraint un syndic à communiquer à un copropriétaire des pièces afférentes à la situation personnelle des autres copropriétaires de l'immeuble et, que si toutes les convocations à l'adresse du siège social situé en Côte d'Ivoire aux assemblées générales ne sont justifiées, notamment à celles des 30 juillet 2015, 31 janvier 2016, 3 mars 2017, 16 février 2018 et 20 janvier 2020, les procès-verbaux, qui ont bien été notifiés par lettres recommandées avec accusé de réception à l'adresse du siège social, n'ont pas été réclamés. Il estime ainsi que la société est censée avoir connaissance des pièces et décisions adoptées lors des assemblées générales, outre le fait qu'elle avait la faculté de venir consulter au siège du syndic les pièces dont elle souhaitait avoir connaissance. Il considère donc que la demande de communication de pièces est sérieusement contestable. 



La société Koulango explique avoir été condamnée par jugement du 5 décembre 2017 rendu par défaut par le tribunal d'instance de Cannes à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 262,79 euros, outre celle de 600 euros au titre des frais irrépétibles. Elle indique avoir été assignée à l'adresse de ses biens situés au [Adresse 2], alors même que personne n'y habite depuis des années, et non à celle de son siège social situé en Côte d'Ivoire. Elle relève que ce jugement est certainement caduc faute de preuve de sa signification dans un délai de six mois. Elle explique en effet avoir demandé, lorsqu'elle en a eu connaissance, les copies de l'assignation et des actes de signification de l'assignation et du jugement, copies qui ne lui ont jamais été remises. 



Elle déclare avoir également demandé au syndicat des copropriétaires de lui adresser d'autres pièces afin de comprendre les sommes qui lui sont réclamées au titre des charges de copropriété, à savoir l'intégralité de ses convocations aux assemblées générales avec les pièces jointes et les feuilles de présence, l'intégralité des notifications des procès-verbaux des assemblées générales, la preuve de leurs envois et réceptions, l'état des dépenses et de répartition des charges approuvé lors des assemblées générales, les relevés de compte concernant ses lots, l'état de répartition individuelle, les relevés de ses appels de fonds, la liste à jour de l'ensemble des copropriétaires avec le détail de leurs millièmes pour chaque type de vote et la copie des actes d'achat et de propriété de chacun d'eux. Elle relève que le syndicat des copropriétaires n'a jugé bon que de communiquer des convocations et notifications de procès-verbaux d'assemblées générales. Elle fait observer qu'elle n'a jamais été convoquée aux assemblées générales, à l'exception de celle du 3 mars 2017 postérieurement à sa tenue.



Elle expose que sa demande de communication de pièces est d'autant plus justifiée qu'elle a alerté le syndic sur le fait que le plan de division ne correspondait plus à la réalité compte tenu des annexions privatives des parties communes par certains copropriétaires et que le réglement de copropriété n'avait toujours pas été établi. 



En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.



Ainsi, il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile à la demande de communication de pièces formée par la SCP Koulango. 



En effet, il est admis que ce texte s'applique à toutes les mesures probatoires et, notamment, à celles tendant à la communication de pièces.



Selon les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête en référé.



Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec. 

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec. 

Enfin, en matière de production de pièces, il n'est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable. 

En l'espèce, la demande de production, sous astreinte, sollicitée par la SCP Koulango porte manifestement sur quatre catégories de pièces.



Concernant l'état des dépenses de la copropriété et l'état de répartition des charges, il s'agit des documents énoncés dans l'article 11-I-1°) du décret en date du 17 mars1967 qui prescrit que doivent être notifiés, en même temps que l'ordre du jour des assemblées générales, l'état financier du syndicat des copropriétaire et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes, et ce, pour la validité de la décision. 



Concernant l'état de répartition individuelle, il s'agit des documents énoncés dans l'article 11-II-5°) du même décret qui prévoit, qu'en vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire, doit être notifié, en même temps que l'ordre du jour des assemblées générales, et ce, pour l'information préalable des copropriétaires.



S'il est fondamental pour un copropriétaire d'avoir connaissance de ces documents, il convient de relever qu'ils sont destinés, pour les premiers, à l'éclairer sur les questions portées à l'ordre du jour des assemblées générales annuelles et soumises à un vote et, pour les seconds, à uniquement l'informer avant la tenue de ces mêmes assemblées.



Or, dès lors que ces formalités sont prescrites à peine de nullité des décisions qui ont été prises par les assemblées générales, la SCP Koulango pourrait, dans le cadre d'une instance au fond qui l'opposerait au syndicat des copropriétaires, se prévaloir de l'absence de notification des documents susvisés pour solliciter la nullité des résolutions des assemblées générales portant sur des questions pour lesquelles elle n'a pas été informée et/ou ayant eu une incidence directe ou indirecte sur les charges lui incombant.



Il s'ensuit que la SCP Koulango n'établit pas l'utilité pour elle, dans le cadre d'une action en justice future, de disposer des documents susvisés. 



Concernant le relevé des appels de fonds portant sur les lots de la SCP Koulango, il s'agit manifestement des pièces justificatives des charges énoncées dans l'article 9-1 du même décret aux termes duquel pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives de charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré (...). Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais.



Ces documents sont destinés à justifier des appels de charges imputés sur le compte individuel de chaque copropriétaire. 



Or, dès lors qu'il appartient au syndicat des copropriétaires d'apporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l'encontre d'un copropriétaire, laquelle suppose de lui communiquer les appels de charges individuels lui permettant de vérifier si les sommes imputées sur son compte individuel correspondent au montant des dépenses approuvées par l'assemblée à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat, toute action en paiement engagée par un syndicat des copropriétaires à l'encontre d'un copropriétaire, en l'absence de ces pièces, est vouée à l'échec, comme cela sera développé ci-dessous.



Dans ces conditions, la SCP Koulango ne démontre pas en quoi le fait pour elle de disposer des pièces justicatives des charges, et en particulier des appels de fonds, lui serait utile dans le cadre d'une action en justice future. 



Dans ces conditions, les trois catégories de pièces susvisées sollicitées par la SCP Koulango, sous astreinte, sont manifestement dépourvues de toute utilité comme étant insusceptibles d'influer, à son détriment, sur la solution de litiges futurs susceptibles de l'opposer au syndicat des copropriétaires. 



Concernant enfin les relevés de compte portant sur les lots de la SCP Koulango, il s'agit manifestement des relevés informatiques détaillant les sommes réclamées au titre des appels de charges individuels et celles réglées. 



Or, à la lecture de l'ordonnance entreprise, le syndicat des copropriétaires a, à l'appui de sa demande de provision, produit, lors de la première audience, le relevé du compte individuel de la SCP Koulango pour la période allant du 1er janvier 2015 au 1er janvier 2021, provision du 1er trimestre 2021 incluse, étant relevé que la SARL Interservices Jmd a été désignée en tant que syndic lors de l'assemblée générale du 30 juillet 2015. 



La demande de production, sous astreinte, des relevés du compte individuel de la SCP Koulango portant sur la période juste avant et depuis la désignation de la SARL Interservices Jmd n'est donc pas justifiée. 



Il y a donc lieu de confirmer, par substitution de motifs, l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la SCP Koulango de sa demande de production de pièces sous astreinte. 



Sur la demande reconventionnelle de provision à valoir sur les charges de copropriété du syndicat des copropriétaires



Le premier juge estime que la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires ne se heurte à aucune contestation sérieuse, sauf à réduire le montant réclamé de la somme de 600 euros correspondant à une indemnité allouée dans le cadre d'une autre instance, au regard des pièces produites.



La société Koulango souligne que la somme sollicitée par le syndicat des copropriétaires ne repose que sur un simple décompte qu'elle conteste totalement pour les raisons exposées ci-dessus, et en particulier en l'absence de production de l'état des dépenses, de l'état de répartition des charges approuvés en assemblée générale, de ses relevés de compte, de l'état de répartition inviduel des lots et des relevés de ses appels de fonds. 



Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

 

En l'espèce, il résulte de l'ordonnance entreprise et des développements qui précèdent que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n'a produit devant le premier juge, à l'appui de sa demande provisionnelle à valoir sur les charges de copropriétés échues, que les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juillet 2015, 31 janvier 2016, 3 mars 2017, 16 février 2018 et 20 janvier 2020, le contrat de syndic et le relevé du compte de la SCP Koulango depuis le 1er janvier 2015 détaillant les sommes dues jusqu'au 1er trimestre 2021. 



Si la SCP Koulango fait grief au syndicat des copropriétaires de ne pas justifier de sa convocation aux assemblées générales annuelles, pas plus que la notification de l'intégralité des procès-verbaux des assemblées générales, il n'en demeure pas moins que, tant qu'elle n'a pas sollicité et obtenu en justice l'annulation des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ainsi que les travaux, elle n'est pas fondée à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées. 



En effet, l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. 



L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. [']. 



L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale



Encore faut-il, toutefois, que le syndicat des copropriétaires, qui a initié une action en recouvrement portant sur des charges de copropriété, justifie que le caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l'encontre de la SCP Koulango n'est pas sérieusement contestable. 



En effet, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l'encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l'obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction. 



A ce titre, de simples relevés informatiques ne peuvent établir la réalité des créances du syndicat, lesquelles doivent résulter des appels de charges individuels permettant au copropriétaire de vérifier si le montant des sommes imputées sur son compte individuel correspondent au montant des dépenses approuvées par l'assemblée à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat. 



En l'absence de tout appel de fonds au titre des charges, provisions et travaux ainsi que de tout décompte et/ou relevé individuel de charges de copropriété, la créance du syndicat du syndicat des copropriétaires à l'égard de la SCP Koulango est sérieusement contestable.



Dans ces conditions, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle de provision à valoir sur les charges de copropriété dues par la SCP Koulango. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Dès lors que la SCP Koulango n'obtient pas de gain de cause au principal, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise qui l'a condamnée aux dépens de la procédure de première instance et à verser au syndicat des copropriétaire une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il convient toutefois de ramener à la somme de 800 euros.



Elle sera par ailleurs condamnée aux dépens de la procédure d'appel. 



En tant que partie perdante, elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare irrecevables les conclusions transmises par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Abba Gestion, le 12 septembre 2022 ;



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :



- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de communication de pièces sous astreinte ;

- débouté la SCP Koulango de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCP Koulango aux dépens de l'instance ;



L'infirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant ;



Déclare irrecevable la demande de la SCP Koulango de voir désigner un administrateur ad hoc pour défaut de qualité à l'endroit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Interservices Jmd ;



Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Interservices Jmd, de sa demande de provision formée à l'encontre de la SCP Koulango à valoir sur les charges de copropriété échues, provision du 1er janvier 2021 incluse ;



Condamne la SCP Koulango à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Interservices Jmd, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens ;



Déboute la SCP Koulango de sa demande formée sur le même fondement pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;



Condamne la SCP Koulango aux dépens de la procédure d'appel.



La greffière,Le président,